110年度訴字第1237號｜民事：排除侵害｜裁判日期：111 年 05 月 06 日

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度訴字第1237號原告張賢財訴訟代理人黃勇雄律師被告 VILLA-M社區管理委員會法定代理人林士民訴訟代理人李學鏞律師複代理人張彩雲律師上列當事人間請求排除侵害事件，本院於民國111年4月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：伊所有坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上同段395建號建物與毗鄰建物為一集居社區VILLA-M（下稱系爭社區），成立被告負責管理。伊與其他集居建物共有同段262-49、262-50、262-5 地號土地作為道路使用。詎被告違反相關建築法令，且未經伊之同意，擅自在上開262-49地號土地（下稱系爭土地）興建如臺中市中興地政事務所民國109年9月14日興土測字第153900號複丈成果圖（下稱附圖）編號A2所示鐵門、牆壁、雨遮（面積1.45平方公尺）及A3所示雨遮（面積32.7平方公尺）、A4所示管理室、鐵門、遮雨棚（面積17.65平方公尺）等地上物（下稱系爭增建物），致伊無法順利進出並通行系爭土地，有害伊之所有權能。爰依民法第184條第1項前段、第821條準用第767條第1項中段規定，提起本件訴訟，請求擇一為有利判決等語，並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上之系爭增建物拆除。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：訴外人津科建設有限公司（下稱津科公司）興建系爭社區時，即規劃於系爭土地興建系爭增建物，而予上開社區一併完工，隨將系爭增建物之所有權移轉予系爭社區全體區分所有權人共有，而由系爭社區之管理委員會即被告管理。原告於簽約時即知悉上開情事，對系爭增建物占用系爭土地應有默示分管契約存在，且系爭社區之區分所有權人過半數同意系爭增建物占用系爭土地，依民法第820條第1項規定，乃有權占有。且依同法第819條第2項規定，拆除系爭增建物乃處分行為，未經全體區分所有權人同意。末以系爭增建物並無妨害原告車輛進出及救災等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠原告依民法第767條第1項中段、第821條規定，請求被告拆除系爭增建物，為無理由。 ⒈契約固需當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人媒介，而將當事人互為之意思表示從中傳達，而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共有部分由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。 ⒉系爭社區為津科公司所興建，於104年2月4日申請取得該社區之建造執照，規劃有A、B、C3區，共20戶。原告於104年6月23日與津科公司簽訂VILLA-M房屋及土地預定買賣合約書，戶別為A2。臺中市○○區○○段000000地號土地、同段202-5地號土地、系爭土地為系爭社區之住戶分別共有等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第247至248頁），並有建照執照、系爭社區1樓全區平面圖、房屋預定買賣契約書可佐（見本院卷第101、103、151至157頁），是原告於系爭社區尚在興建時，即與起造人津科公司簽訂房屋買賣契約，承購系爭社區A2之戶別，首堪認定。 ⒊觀之原告所提系爭社區房屋預定買賣契約書第27條個別磋商條款第15點：為求美觀及安全實用效果，買方同意委託賣方增建社區入口管理室與上方入口頂蓋與社區管制大門與垃圾間，及A2至A10戶2F後方露台及A1戶5F前臥室及A2戶2F空中花園與其正下方所在之車庫與車庫捲門牌樓供住戶使用。此增建並不在建築執照核准之項目，此部分施工係賣方為提高生活品質無償增建贈送予住戶使用，不含在房價款內，本合約銷售之建坪亦不包含上述增建面積，買方對上情知悉並表贊同，完工後交由各住戶善意管理，日後買方不得對賣方有任何異議或要求等內容（見本院卷第219頁），核與被告所提系爭社區B5住戶之房屋預定買賣合約書之個別磋商條款第15點內容相符（見本院卷第107至109頁）；佐以系爭社區宣傳廣告電腦示意圖，社區入口繪有管理室、電動大門、上方入口設有頂蓋（見本院卷第105頁），亦與原告所提系爭增建物現況照片（見本院卷第41至51頁）之外觀、位置相當等節，參互以察，可知原告於104年間向津科公司買得系爭社區A2房屋時，即經由津科公司媒介與系爭社區各房屋買受人約定，系爭社區入口將增設系爭增建物，交由系爭社區住戶管理使用，足認可預見就系爭增建物占用系爭社區之土地乙事共有人間已合意成立分管契約，同意系爭增建物坐落於系爭土地，甚為明確。 ⒋原告主張均不可採： ⑴原告雖主張原告與津科公司簽約時，尚不知悉系爭增建物之實際位置，又系爭增建物屬違法建物，非系爭社區各住戶向津科公司購買，且津科公司逕行交付系爭增建物予被告，而非全體區分所有權人等語。然依上開契約可見原告於訂約時已知悉並同意津科公司於系爭社區增建社區入口管理室與上方入口頂蓋與社區管制大門與垃圾間；另觀之宣傳廣告電腦示意圖及社區1樓全區平面圖（見本院卷第103至105頁），堪認原告於購屋時，就系爭增建物可能位置、與其購買戶別相對位置已有認知，自難認原告無從知悉系爭增建物搭建後實際大致位置。且依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人住戶為管理委員之組織，旨在執行區分所有會議決議事項及公寓大廈管理維護事務，本件津科公司將系爭社區共用部分、約定共用部分、與附屬設施設備移交予被告，有移交紀錄、點交表可查（見本院卷第236 至239頁），而系爭增建物亦為各住戶合意津科公司增建使用，則被告為系爭社區之區分所有權人維護管理，應屬合理。故原告上開主張，要非可採。 ⑵至其另主張系爭增建物妨害其車輛進出使用，侵害其對系爭土地所有權之行使，然經本院履勘現場，並請兩造各自準備車輛做為測試通行之用，可見原告駕駛其所有賓士S350長軸版車輛自A2停車位駛出，其車頭左轉彎朝大門經一次修正即可通過，其車身左側與大門牆壁間隔距離細微。原告自大門駛入後倒車入庫，經修正一次亦可將上開車輛至回停車位內；另被告駕駛與原告相同款式車輛，其停放位置接近右側A3相隔牆壁，同樣以車頭朝前方式往大門左轉駛出，轉彎一次即可駛出大門，左側車身與牆壁距離接近。後自大門外駛入，倒車入庫一次即可進入該車位。原告駕駛之車輛約較被告車輛長5至10公分等情，有本院110年10月19日勘驗筆錄可考（見本院卷第283至284頁），可見原告車輛仍得進出系爭社區，縱須修正一次，惟尚非須修正、迴轉數次難以通行之情形，故難認有因系爭增建物之存在，而有何致妨害原告自由通行系爭社區之權利。故原告上開主張，尚非可取。 ⑶原告雖主張系爭增建物之約定違反公寓大廈管理條例第7條第 2款規定應屬無效。然上開規定係指公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄者，並不得為約定專用部分。又所謂約定專用係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，此觀同條例第3條第5款規定自明。系爭增建物既約定供系爭社區所有住戶共同使用，已與約定專用之定義不符，並無足取。 ⑷前揭房屋預定買賣合約書第27條個別磋商條款第15項約定違反民法第247條之1規定而無效云云。然民法第247條之1規定所謂「按其情形顯失公平」，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之，有顯失公平之情形而言。查津科公司所出房地預定買賣契約書第27條個別磋商條款，其中第1至43點均以電腦文字打印顯係由津科公司預先擬定為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，自為定型化契約，然觀之上開個別磋商條款乃敘明部分戶型之外觀、屋內配置、施作方式等情形，且明示部分工程與建築執照核准項目不同，然該二次施工之部分乃增加承購戶使用面積，如外推陽台屋簷，或增設公共使用設施，系爭增建物，難認該條款對原告而言有何顯失公平之處。又系爭增建物之建造費用既未包含在承購價金內亦未計算入建坪，則津科公司約明施作完成之系爭增建物不得要求其恢復原狀或請求金額補償，亦無難認單方面免除津科公司之責任，而對原告有何重大不利益。 ⒌基此，可見系爭增建物占用系爭土地之權源，即源於系爭契約之分管約定，並非無權占有系爭土地，原告主張系爭增建物無權占有系爭土地，本於共有人身分地位請求拆除系爭增建物並返還系爭土地，即無可採。㈡原告依民法第184條第1項前段、第2項規定，請求被告拆除系爭增建物，亦無理由。 ⒈按國家為維持社會秩序、增進公共利益、確保人民福祉及貫徹政府政策，在不違反憲法第23條之比例原則下所制定之行政法規，其規範內容倘在禁止當事人（包括政府機關及人民）為一定行為，而屬於民法第71條前段所稱之「禁止規定」者，經權衡該規定之立法精神、規範目的及法規之實效性，並斟酌其規範倫理性質之強弱、法益衝突之情形、締約相對人之期待、信賴保護之利益與交易之安全，暨當事人間之誠信及公平，足認該規定僅在於禁遏當事人為一定行為，而非否認該行為之私法效力時，性質上應僅屬取締規定而非效力規定，當事人間本於自由意思所成立之法律行為，縱違反該項禁止規定，亦仍應賦予私法上之法律效果，以合理兼顧行政管制之目的及契約自由之保護（最高法院103年度台上字第1620號判決意旨參照）。 ⒉次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄不得為約定專用部分；各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定；住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第7條第2款、第9條及第16條第2項固定有明文。然查： ⑴本件系爭增建物非屬管理條例第7條第2款之約定專用部分，業如前述，是自無違反關於約定專用規定之虞。 ⑵管理條例對於違反第9條第3項規定之效力如何，並未規定，是區分所有權人所為行為，違反上開法律規定者，自應視其所違反者，係取締規定或效力規定而定其效力。又建築法第25條規定：建築物非經申請直轄市、縣（市）（局）主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除；同法第73條第2項規定：建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。違反上開規定者，分別依建築法第86條、第91條第1項第1款規定，主管機關得對違反者科處罰鍰等加以制裁，以禁遏其行為，足見前揭規定，係屬取締規定，而非效力規定，當事人所成立之法律行為，並不因而無效。 ⒊從而，縱系爭增建物經主管機關認定屬新建違章建築，有原告提出台中市政府都市發展局110年4月19日中市都違字第1100064148號函為證（見本院卷第167頁），其違反者僅應受行政制裁，其約定並非當然無效。故原告主張前述透過房屋預定買賣合約書達成合意之分管契約違反禁止規定而為無效云云，並無可採。 ⒋又上開約定既非無效，則仍有拘束原告及系爭社區其他所有權人之效力，故系爭增建物既本於約定建造，自難認有何不法性，況系爭增建物之存在，並未使原告之車輛通行受到妨害，自難認有何侵害原告有不能順利通行巷道通路之損害。故原告主張系爭增建物構成侵權行為，亦非可取。四、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第821條準用第767條第1項中段規定，請求被告拆除系爭增建物，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所依附，併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　6 　　日民事第一庭審判長法　官許石慶法官廖欣儀法官　鍾宇嫣以上正本，係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　5 　　月　　11　　日書記官

臺灣臺中地方法院110年度訴字第1237號

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