110年度訴字第2173號｜民事：減少價金等｜裁判日期：112 年 10 月 13 日

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度訴字第2173號原告王基偉訴訟代理人林修弘律師被告盧重佑訴訟代理人陳建勛律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年9月15日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：伊於民國109年9月30日向被告購買坐落臺中市○區○○○○段000地號土地及其上同段8172建號建物(即門牌號碼為臺中市○區○○路00號17、18樓之建物，分別隔成8間、6間套房出租，下合稱系爭建物)，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約)，被告於系爭契約所附不動產現況說明書(下稱系爭不動產現況說明書)勾選系爭建物並無滲漏水情形，然於110年1月26日交屋後，經承租人反應發現系爭建物17樓、18樓走道及除17樓B套房以外之各套房靠近走道牆壁、靠近大樓外牆壁及天花板等處均有滲漏水情形，所需修繕費用共計新臺幣(下同)112萬元，並致系爭建物有交易價值減損100萬元，原告已於110年3月18日以存證信函通知被告修補，然被告置之不理，故依民法第354條、第359條及第179條之規定，請求被告給付減少價金之112萬元及交易價值減損100萬元，並聲明：㈠被告應給付原告212萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭建物於84年8月23日建築完成，屋齡已超過25年，系爭建物乃隔成套房出租，被告自108年5月27日取得系爭建物後亦繼續出租，未曾聽聞承租人反映漏水問題。兩造簽訂系爭契約前，房仲人員已有帶同原告查看系爭建物，且簽訂系爭契約後原告亦自行委由買方仲介黃耀勳進行驗屋，並與各套房之承租人辦理租賃契約換約手續，房屋(壁癌)及家具有瑕疵部分均經黃耀勳提出後由被告完成修繕，復經原告、黃耀勳確認無誤後於110年1月13日將系爭建物辦理所有權移轉登記予原告，並於同年月26日點交，系爭建物交付原告時並無漏水之瑕疵。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准免為假執行。三、本院之判斷：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條、第355條、第359條分別定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。惟物之瑕疵擔保責任之成立，除須物有滅失或減少價值或效用之瑕疵，尚須瑕疵於危險移轉時確已存在（最高法院85年度台上字第664 號判決意旨參照），並應由買受人就此有利之事實負舉證責任。㈡原告主張系爭建物17樓、18樓走道及除17樓B套房以外各套房之靠近走道牆壁、靠近大樓外牆壁及天花板等處有滲漏水情形，固據提出現場照片為證(見本院卷第75至87頁、163至301頁)，惟經本院會同兩造於111年2月14日至系爭建物現場履勘，勘驗結果為：⒈系爭建物17、18樓分別隔成8間、6間套房，格局如本院卷一第63、53、163頁所示。⒉17、18樓走道部分：⑴入門處兩側天花板現況無水痕，但具有部分稍微下沉狀況。⑵18樓G、H套房交界之天花板處現況有若干水痕，惟並無滴水現象。⒊17樓套房部分：⑴H套房門口入門左側近地面牆面現況有油漆不均情形，無法辨識是否為水痕。⑵D套房廁所外牆及冷氣下方位置分別有如本院卷一第187、189頁所示漏水痕跡。⑶樓F套房入門處下方與廁所連接處之地面牆壁具有油漆剝落情形，無法判斷是否係漏水所致。廁所外牆靠地面處具有漏水痕跡，天花板之水痕形成原因無法判斷。⒋18樓套房部分：D套房入門處下方與廁所連接處之地面牆壁具有油漆剝落情形，無法判斷成因。廁所外牆亦有漏水現象，天花板具有若干水痕等情，有本院勘驗筆錄及現場照片可證(見本院卷一第433至485頁)，是系爭建物確有上開17樓D 套房廁所外牆、F套房廁所外牆及18樓廁所外牆漏水情形(合稱系爭漏水情形)堪信為真。至於原告所主張之其他漏水情事，固有原告提出照片為證(見本院卷一第165至301頁)，然無從確認係被告修繕前或修繕交屋後之狀況，且除系爭漏水情形外，其餘部分於現場勘驗時並無明確漏水情形，而原告原聲請送由社團法人臺中市土木技師公會鑑定：「系爭建物17樓及18樓有無滲漏水情形存在?滲漏水位置為何? 成因為何? 滲漏水發生時間為何？修復工法為何? 需花費多少才能達到不滲漏水之程度?」等情(見本院卷二第27頁)，然嗣已捨棄鑑定(見本院卷第82頁)，是本件並無積極證據可證系爭建物除系爭漏水情形外尚有原告所主張之其餘漏水情事存在，原告此部分主張，難認可採。㈢原告主張系爭漏水情形為系爭建物交付前即已存在，然經被告否認，則應由原告就此事實負舉證責任。經查： ⒈兩造簽訂系爭契約前，原告曾至系爭建物查看現況，並進入1 8樓A套房查看等情，為原告所自認(見本院卷一第306頁、第313頁)，是如當時於原告查看之系爭建物17、18樓走道或18樓A套房內已有漏水情事，原告當會立即反應，然卷內並無簽定系爭契約前兩造就系爭建物漏水情事往來磋商之證據資料，足見於兩造簽訂系爭契約時，系爭建物17、18樓走道或18樓A套房內並無漏水情形。 ⒉證人即賣方仲介林玉青到庭證稱：系爭建物銷售期間約半年以上，被告有請他人代管套房，伊一開始只有進去約3 間空戶查看並拍攝照片，後來空戶均已出租，當時如果有客人要看屋而沒有空戶，伊會請代管人員聯絡房客讓伊帶看套房，銷售期間伊進過3至5間不同之套房，當時房間、廁所、套房外面走道均無漏水，亦未聽聞被告委託代管人員表示套房有滲漏水情形，系爭契約成立後交屋前，有2間房客有說有漏水情形，分別為浴室天花板及房間牆面漏水，有請師傅去看，浴室天花板漏水那間師傅說是大樓頂樓漏水，另外一間代管人員表示大樓水管破裂有漏水，伊有將此事告知買方仲介黃耀勳，當時原告知悉，處理過程伊不太記得，但大樓應該有修復水管破裂問題，天花板漏水也有請師傅處理，都處理完才交屋。交屋前有驗屋，當天伊未到，是黃耀勳會同原告去驗屋，伊不知當天看幾間套房。交屋後黃耀勳說浴室有漏水，有請人去現場看，有說有幾間套房浴室有漏水問題，雙方有在談，好像沒有處理，伊是交屋後離職。跟房客換約是黃耀勳處理的，套房內需要維修或是家具、家電更換由黃耀勳以LINE向伊反應後，伊會轉告被告，黃耀勳反應的問題( 包含漏水)交屋前都有處理等語(見本院卷第353至356頁)；證人即買方仲介黃耀勳證稱：銷售期間只帶過原告前往看屋，從介紹至點交前約進去看過6 、7 次，只有第一次帶原告看屋時有進入1間套房而已，其餘都沒有進去，後來一開始看的套房也出租出去了，其餘5 、6 次是因為簽約後要跟房客換約所以約在公共走道間換約。系爭建物交屋前在110年1月中驗屋，當天只有伊去，兩造均未到，伊只能看公共空間有無瑕疵而已，最後一次沒有瑕疵。系爭建物交屋前換約時有2間套房房客反應有漏水問題，1間是廁所天花板漏水，1間是廁所外牆面漏水，伊把此事告知林玉青請林玉青去處理，後續有處理，林玉青告知伊說師傅表示大樓管線剛好有破裂，後來有處理好了，2個房客也跟伊說處理好了沒有問題了。全部14間套房都由伊處理換約事宜，其餘12間房客換約過程都沒有提到有漏水問題。110年2 月底有一間套房房客退租，原告進去確認後，發現套房裡面有嚴重漏水問題，廁所、房間牆面都有漏水問題，伊把此事告知林玉青說，請她跟被告聯繫，被告不處理，當時有寄存證信函。陸續有房客跟原告反應漏水問題，5 、6 月梅雨季節時剛好有很大一批退租潮，漏水位置不只大樓管道間，套房裡面牆面、天花板都有漏水，原告有將照片傳給伊看，伊不知道此漏水是否與大樓管線破裂有關等語(見本院卷第355至360頁)，足見系爭建物交屋前雖曾有2間套房因大樓管線漏水而發生漏水情事，經被告修繕後已無漏水問題，並經原告確認後始點交房屋，而其餘漏水情形均係在交屋後始出現。而原告對於林玉青、黃耀勳所稱前開漏水情形均在系爭建物交付前修繕完畢等情不爭執(見本院卷二第26頁)，益徵系爭建物交付予原告時，並無漏水之瑕疵存在。 ⒊證人即為原告代管系爭建物出租事宜之昊昇管理顧問有限公司負責人蕭綵汝固證稱：伊已忘記何時開始代管系爭建物，印象中原告在系爭建物過戶中就找伊代管，伊有去現場看環境，沒有租出去的伊有在房屋現場公佈欄公告代管公司換人了，房屋點交後伊有打電話給其他承租人說屋主換人了。伊曾進入未出租之18Ａ、18Ｄ等2間套房伊有進去看並刊登招租廣告，當時17、18樓走道及天花板有璧癌，18Ｄ房屋進門玄關處走道、床板後面、冷氣上方、18Ａ天花板有璧癌情形，1 8Ａ天花板蓋板有變形，18Ｄ廁所熱水器與天花板連接處有漏水，18Ａ房間地板磁磚隆起，外面走道的天花板有凹陷，不是原本該有的狀況，伊有拍照給原告並告知房屋狀況，原告稱不動產說明書並無記載房屋漏水狀況，並表示能修就修，因為要出租。伊請人油漆把璧癌部分去除，磁磚隆起部分2 間改換木地板，也有聯絡仲介黃耀勳處理漏水問題，黃耀勳確認後跟我說漏水是因為大樓管道間的問題，目前無法處理，嗣在3 月份左右，約5至6 間承租人向伊反應房間內水從天花板滴下來，牆壁是濕的，後來這5、6間房客就都退租了。之後合約到期，因漏水情形很嚴重所以還有退租情形。漏水位置有走道天花板，但伊不知道是否是管道間，管道間漏水情形是黃耀勳說會去跟管委會說，交屋前黃耀勳如何跟賣方仲介或是賣方聯絡伊不清楚。18Ａ、18Ｄ之漏水迄今均未修復，但現已出租，承租人反應下雨天浴室很明顯有漏水，有請水電師傅抓漏，師傅說這2間套房動起來是大工程，漏水原本就有問題，改為15間套房時廁所部分都沒有做防水。師傅預估費用一間套房廁所內外全部約8至10萬元。其餘13 間套房基本上都有毛病，靠外牆部分都有水痕跟璧癌，陸續接到房客反應表示之前就有漏水問題。請師傅查看後，師傅表示改15間套房時候就有偷工減料問題，承攬人技術不佳，沒有說修復費用，如果要修再請師傅去估價。代管期間退租10戶，有的是說隔音不好，有的是說漏水，有的沒有原因，後來有5間出租出去，5間還是空戶。目前沒有雨季，尚無房客反應漏水問題等語(見本院卷第346至352頁)，然蕭綵汝證稱已不記得受委託代管系爭建物之時間，僅係憑印象作答，而對照原告自認接獲代管公司反應漏水之時間為系爭建物點交後1個月左右，即110年2月底3月初(見本院卷一第315頁) ，參以簽訂系爭契約前原告曾至系爭建物並進入18樓A套房內查看狀況，未曾發現漏水之情況及系爭建物於交屋前所生漏水瑕疵均已修繕完畢等情如前，足見蕭綵汝所陳上開漏水情形均係發生在系爭建物交付後甚明。無從證明系爭建物交付予原告時，已有上開漏水之瑕疵存在。 ⒋另原告主張系爭建物漏水位置已變更為以鑑定為準(見本院卷二第26頁)，而原告原聲請由社團法人臺中市土木技師公會鑑定系爭建物有無滲漏水、滲漏水發生時間、成因及修復必要費用，而嗣又捨棄鑑定等情已如前述，是無從認定原告主張漏水之位置，且原告未舉證證明系爭漏水情形係因系爭建物交付時已存在之瑕疵所造成。故原告主張系爭建物有系爭漏水情形及其他漏水情事等瑕疵，致原告因此須支出修繕費用112萬元及系爭建物因而產生交易價值減損100萬元，而依民法第359條請求減少價金，為無理由。 ⒌又原告所提出估價單(本院卷一第93頁)內容為拆除現有之14間衛浴設備並重新施作防水工程之費用，然此與原告起訴時主張之漏水位置為系爭建物17樓、18樓走道及除17樓B套房以外之各套房之靠近走道牆壁、靠近大樓外牆壁及天花板等處有滲漏水情形，及本院現場勘驗時發現之系爭漏水情形未盡一致，難認此屬修繕系爭漏水之必要費用。又估價單雖有估價人姓名及公司名稱，然無蓋用任何店章或簽名，無從確由何人製作，更無從確認估價內容是否正確，尚難採憑。原告亦未提出證據證明系爭建物確有交易價值減損100萬元，且原告依民法第354條、第359條、第179條之規定，亦無從據以請求交易價值減少之損害賠償，其此部分主張亦屬無據。至原告主張交屋前系爭建物之2處漏水瑕疵，然此部分漏水瑕疵已修繕完畢為原告所不爭執(見本院卷二第26頁)，自難認有何減少系爭建物之價值或通常效用之情，原告此部分主張亦不可採。四、綜上所述，原告依民法第354條、第359條及第179條之規定，請求被告給付212萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所依據，爰併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與判決結果尚不生影響，無逐一論述之必要，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　13　　日民事第四庭審判長法官吳國聖法官吳金玫法官侯驊殷正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　13　　日書記官吳克雯

臺灣臺中地方法院110年度訴字第2173號

關鍵資訊