110年度訴字第3134號｜民事：損害賠償｜裁判日期：112 年 03 月 29 日

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度訴字第3134號原告吳玉婷訴訟代理人鄭晃奇律師被告孫苾卉訴訟代理人陳盈如律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年3月8日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十一年二月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，原告負擔二分之一。本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有被告同意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結等情形之一者，不在此限：民事訴訟法第255條第1項第1、2、3、7款定有明文。查：（一）本件原告原起訴聲明係請求「被告及代理人應給付原告新臺幣（下同）75萬元」（見本院卷第13頁），嗣於民國111年2月16日具狀更正請求給付之對象為被告並追加請求遲延利息，將前開聲明變更為「被告應給付原告75萬元，及自民事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」（見本院卷第71頁）；又於111年10月19日具狀減縮請求之金額，並將前開聲明變更為「被告應給付原告192,000元，及自111年2月17日（即前開民事準備書狀繕本送達之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。」（見本院卷第153頁）；復於111年12月26日當庭以言詞追加民法第360條規定為本件請求權基礎（見本院卷第211頁）。（二）原告前開所為之追加及變更，係基於同一請求之基礎事實，追加請求法定遲延利息及減縮應受判決事項之聲明，被告亦未提出異議（見本院卷第68頁），當不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，既與前開規定相符，應予准許。二、原告主張：（一）原告於民國109年1月8日透過精誠不動產股份有限公司向被告買受門牌臺中市○○區○○路000○0號建物及所坐落土地，總價金3,200萬元，被告於109年3月8日將系爭房屋點交與原告，原告亦已履行給付價金之義務。然因109年間全台乾旱無雨，原告於交屋時無從確知系爭房屋有無因大雨而導致漏水之瑕疵，迄於110年6月7日大豪雨後，始發現系爭房屋裝設採光罩之位置有漏水情形，而滲漏之雨水最終會流到室內空間造成積水，嚴重影響房屋價值及使用效益。該漏水情形，合於系爭買賣契約第9條第5項約定被告所保證應負瑕疵擔保責任之範圍，而經原告多次通知被告以修繕方式除去瑕疵解決，然被告均未出面回應，顯無修復瑕疵之意願，是被告應承擔瑕疵擔保責任之法律效果。（二）原告於109年3月3日曾委請普根國際有限公司柯尚呈就系爭房屋進行驗屋，當時發現有漏水瑕疵之位置為：①頂樓熱水加壓機、②2樓陽台採光罩右側靠窗之側邊滲漏、③4樓廁所門檻、④2樓陽台浴室；嗣於110年6月7日大雨後，再委請柯尚呈檢測，發現漏水狀況與先前檢測之情形不同。另109年3月3日驗屋後，原告本係要求仲介黃正文將驗屋資料轉知被告做為後續協商處理之基礎，當時被告亦承諾修繕，其後係因被告無法趕在109年3月7日交屋日前修繕完成，才改將未修繕之部分由被告以金錢貼補原告（即系爭協議書之內容）。（三）本件房屋瑕疵為①1樓陽台之外牆漏水、②2樓陽台採光罩位於木造天花板上方之金屬骨架位置有漏水點、③4樓書房窗台漏水，與109年3月8日協議書所列之瑕疵不同： 1、兩造於109年3月8日所簽立之協議書並無記載系爭房屋1樓之瑕疵，且簽立協議書之前，兩造均認為位於原2樓廁所下方之1樓外牆會有水漬，係因2樓廁所及連接1樓之冷氣管線漏水所致（房屋內部漏水），並非1樓外牆本身有漏水問題。然依臺中市建築師公會所出具之鑑定報告，1樓後陽台牆壁漏水之原因為防水不良等因素導致雨水滲漏至室內，並非房屋內部漏水所致；再者，1樓後陽台牆壁滲漏水之位置，除原2樓後陽台廁所下方之牆面外，另在其他位置之牆面亦有相同之情形，足認本件原告主張之1樓陽台之外牆漏水，並非在該協議書列舉之瑕疵範圍內。另就2樓採光罩部分，系爭協議書雖有「2樓陽台後側整面增建遮雨棚架（採光罩）」之記載，然此部分之漏水位置為右側牆面與百葉窗相接之部分，而本件原告主張之採光罩漏水處，係木造天花板上方之採光罩金屬骨架，與該協議書之漏水情形明顯不同。前開編號③之瑕疵位置為4樓書房窗台，而該協議書就4樓部分之瑕疵係記載廁所門墩，顯非相同。 2、依據臺中市建築師公會鑑定報告所載，原告於本件所主張之漏水瑕疵，均係於109年3月8日前即已存在，亦即在被告依系爭買賣契約交屋之前即已存在，當屬買賣標的物之瑕疵，被告應依出賣人之地位負擔相關責任。又系爭協議書第3條記載：「上述修繕處…由甲方自行修繕完成，乙方就此不再負瑕疵擔保責任」，從文義明確可知，原告於系爭協議書中之瑕疵，未及於其他部分，而原告於本件所主張之瑕疵與該協議書第2條所記載者均不相同，是被告自不得依該協議書之約定主張免責。（四）被告於簽立系爭房屋買賣契約時，並未告知原告系爭房屋所有滲漏水狀況，原告亦無同意免除所有瑕疵擔保責任：1、兩造簽約時雖有附上「標的物現況說明」，惟原始所附之版本（即原證7），就欄位15「建物現況是否有滲漏水情形」係勾選「否」，而被告於111年10月26日提出之被證2，係勾選「是」，係原告代理人袁樂民嗣後塗改，塗改之原因，僅係告知2樓陽台右側開放式百葉窗於下雨時會有滲漏水之情形，滲水影響甚微，且為一般房屋均可能出現之現象，要求排除為瑕疵狀況，經原告同意，此為系爭買賣契約書特別約定事項第3點「本買賣標的物窗框部分有滲漏水之情形，依現況點交」之由來。除此之外，袁樂民並未告知系爭房屋有其他滲漏水情形，且被告承諾若有發現其他漏水瑕疵，會在交屋前修繕完成，固有其後驗屋及相關協商之事實。假如被告於簽立系爭買賣契約之時已明確告知原告系爭房屋所有之滲漏水狀況，且包含原告於本件提出之漏水瑕疵，並要求免除瑕疵責任而以現狀點交，當應明確列舉而記載於系爭買賣契約獲系爭協議書，然不論系爭買賣契約書或該協議書，均無記載原告於本件所提出之瑕疵情形，足認被告所述不實。 2、非在原2樓廁所底下位置之1樓陽台外牆根本無冷氣管線經過，且漏水位置距離地面約僅1公尺，如需從外部做防水修繕，根本不需要搭設鷹架攀爬，顯然證人游建隆係在陳述原2樓廁所底下空間之情形，而非其他部分之1樓外牆，是其證稱有看到1樓陽台外牆之水漬，並建議如何修繕，應僅限於原2樓廁所位置底下之1樓空間，且因有從2樓廁所放水做內部漏水試驗，認定是內部漏水所致，並未包含原告於本件所提出1樓陽台外牆因下雨從外部滲漏水之情形。再者，證人游建隆並未掀開2樓陽台木造天花板查看上方狀態，縱使原告於本件主張之採光罩漏水位置於109 年3月間即有水漬痕跡，游建隆也無從發現該處水漬或其他漏水位置；而2樓陽台之窗戶外均設有鐵窗或為密閉之隔音窗，根本無法將人體探出窗外查看採光罩之情形，不可能看到木造天花板上方之採光罩骨架漏水處。 3、系爭買賣契約第9條第5項明載：「乙方保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」，而系爭買賣契約書之特別約定事項第3點約定：「本買賣標的物窗框部分有滲漏水之情形，依現況點交。」，亦即若將系爭買賣契約書之特別約定事項第3點及該協議書約定做為系爭買賣契約第9條第5項免除被告瑕疵擔保之特別約定，亦僅有窗框部分及協議書所列舉之瑕疵，不及其他。然兩造於本件所爭執之瑕疵情形，均與窗框無關，亦非系爭協議書所列舉之瑕疵範圍。（五）是以，系爭房屋於買賣時即具有瑕疵，且被告應負瑕疵擔保責任，依民法第359條規定，原告當得請求減少買賣價金；又原告主張應減少之買賣價金數額即為臺中市建築師公會鑑定報告所認定之修繕所需支出數額192,000元，而原告已將買賣價金全數支付與被告，則被告就應減少之價金部分即構成不當得利，依民法第179條不當得利之法律關係，自得請求被告返還。另依系爭買賣契約第9條第5項約定，被告就系爭房屋除另有約定之情形，保證為無滲漏水之瑕疵，又系爭房屋於點交與原告之後，一經大雨即明顯出現漏水現象，被告於出賣前長期居住其內，實無可能未曾歷經雨天而不知有瑕疵存在之可能，是被告亦有蓄意不告知原告瑕疵存在之事實，故原告亦得依民法第360條主張債務不履行之損害賠償，請求被告支付192,000元之修繕費用，以作為填補損害之方式。請求法院擇一為有利原告之判決。從而，原告爰依民法第179條之不當得利返還請求權、民法第360條之不履行之損害賠償請求權，請求：⑴被告應給付原告192,000元，及自民事準備書狀繕本送達被告之翌日即111年2月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵原告願供擔保請准宣告假執行。三、被告抗辯：（一）被告就訴外人柯尚呈所出具之原證10驗屋資料文件、原證11之確認書，均爭執其形式真正及證明力，且原告就前開驗屋資料文件並未提出原本以供核對，自無形式證據力，無從為原告主張之有利佐證。（二）原告於109年1月8日就系爭房屋簽約後，即多次查驗屋況，並提出數項修繕要求包含1樓後陽台牆壁、2樓後陽台採光罩滲漏水問題，兩造遂於109年3月8日簽訂協議書，並於當日完成交屋手續。就依該協議書第2條第1項關於「2F增建廁所施作含拆除/清運」所載地點，雖與1樓後陽台牆壁位置不符，然經就系爭房屋2樓增建廁所地板放滿水作漏水測試時，始發現有1樓後陽台滲漏水問題。所謂1樓後陽台牆壁本當含括系爭驗屋資料第11頁之藍色A、B牆面及黃色柱體部分，則本件漏水問題，應已經原告以該協議書免除物之瑕疵擔保，且臺中市建築師公會鑑定報告亦係就整個1樓後陽台牆壁之滲漏水問題作鑑定，並未區分是牆面或柱體漏水。又就該協議書第2條第2項關於「2F陽台後側整面增建遮雨棚架（採光罩）」所載地點，即為2樓後陽台採光罩，且採光罩範圍為後側整面增建部分，足認此部分滲漏水之瑕疵亦受該協議書範圍所及；而臺中市建築師公會鑑定報告書亦係就整體2樓後陽台採光罩之滲漏水問題作鑑定，並未將一面採光罩區分成三。（三）原告於交屋前已知系爭房屋之1樓後陽台牆壁及2樓後陽台採光罩有滲漏水情形，且斯時原告已自行承諾欲將上開滲漏水情形收回由自己處理。又兩造締約過程中，除系爭買賣契約書及該協議書外，被告尚有填具「標的物現況說明書（成屋）」、「現況調查及詢問調查表【觀察位置：房屋內部】」做為交屋現況之確認；參以，被告於該現況說明書第1頁第15項「建物現況是否有滲漏水情形」一欄，係勾選「是」，並於「位置」一欄勾選「後陽台」，且經原告簽名確認於第2頁，足徵原告於交屋前確已知系爭房屋之1樓後陽台牆壁及2樓後陽台採光罩有滲漏水情形。另外，被告之所以塗改現況說明書，係因被告已多年未在系爭房屋居住生活，對於屋況無法完全掌握，且被告在第一次填載現況說明書時，完全係由自己填寫內容，嗣經房仲再次初估查驗後，被告始將現況說明書第1頁第15項，由「否」塗改為「是」，既經原告簽名確認無異議，自不容片面推翻。（四）依系爭買賣契約第9條約定買賣雙方得以其他特約排除此項定型化契約條款之內容，而第17條「特別約定事項」第3項有以手寫方式書寫：「本買賣標的物現況窗框部分有滲、漏水之情形，依現況點交。」，並經兩造簽名及蓋印，則該條款當屬兩造特別約定免除被告就4樓書房窗台滲漏水本應負之瑕疵擔保責任。參以，被告於「現況調查及詢問調查表」上「滲漏水」一欄勾選「有」，復於「滲漏水或壁癌位置」一欄勾選「窗框」，則兩造於簽約時即約定被告應以系爭房屋之現狀為交付，故原告於交屋前當已知系爭房屋之4樓書房窗台有滲漏水情形。（五）是以，依該協議書所示及系爭買賣契約書第17條第2項之約定，原告已以特約條款免除被告就1樓後陽台牆壁、2樓後陽台採光罩、4樓書房窗台滲漏水等問題之責任，且原告於交屋前已知系爭房屋有前開滲漏水情形，並已自行承諾欲將上開滲漏水情形收回由自己處理，則原告自不負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之損害賠償責任。綜上所述，本件原告之請求為無理由，應予駁回。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。四、本院所為之判斷：（一）本件兩造不爭執之事項： 1、兩造於109年1月8日簽訂「不動產買賣契約書」，由原告向被告購買坐落臺中市○○區○○段000○0000○0000地號土地及其上同段317建號、門牌臺中市○○區○○路000○0號建物，並於109年3月8日完成交屋手續，此有不動產買賣契約書（見本院卷第19至31頁）、價金履約保證申請書（見本院卷第33至35頁）、協議書（見本院卷第59頁）在卷為憑。2、兩造於109年3月8日簽訂「協議書」，約定109年3月8日交屋時，系爭房屋現況尚須修繕處：⑴2樓增建廁所施作含拆除/清運（施作項目：含木作、門框、天花板、馬桶、面盆、水龍頭）、⑵2樓陽台後側整面增建遮雨棚架（採光罩）、⑶3樓、4樓廁所門口護墩、⑷5樓加壓馬達，上述修繕處經雙方各自水電師傅估價修繕費用同意以9萬元整，由被告支付此費用作為相關修繕之用，由原告自行修繕完成，被告就此不再負瑕疵擔保責任，此有協議書（見本院卷第59頁）在卷為憑。 3、系爭房屋於110年6月7日大豪雨後出現多處滲漏水情形，經臺中市建築師公會於111年7月18日辦理會勘後，確認：⑴1樓後陽台牆壁、⑵2樓後陽台採光罩、⑶4樓書房窗台等處有滲漏水之情形，此有臺中市建築師公會鑑定報告書（見外放資料第12頁）在卷為憑。 4、依此可知，本件兩造主要爭執事項在於：本件滲漏水之位置與前開協議書所載者是否相同？本件滲漏水問題，是否已經系爭買賣契約書第17條第3項之特別約定事項及前開協議書第3條之約定免除被告之瑕疵擔保責任？原告就本件滲漏水問題，依物之瑕疵擔保責任，請求減少價金，並依不當得利之規定，請求被告返還此部分已收取之價金，有無理由？原告另主張被告刻意隱瞞本件滲漏水之情形，請求被告負損害賠償責任，有無理由？茲析述之。（二）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；民法第354條第1項、第2項定有明文。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第373條定有明文。另按系爭不動產買賣契約書第9條第5項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵），如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院第25頁）。查： 1、本件經檢送臺中市建築師公會鑑定結果，認為：⑴系爭房屋1樓後陽台牆壁：依據圖說及現況勘查該部分屬二次工程增建部分，現況供室內使用，已屬使用範圍室內之一部分；1樓後陽台內牆面漏水原因為外牆面防水不良及內牆面二丁掛磚填縫處有填縫不實之孔洞縫隙，天雨時外部有雨水、牆壁有通路（縫隙）、牆壁內外有壓力差造成室內滲水現象（見鑑定報告書第5頁）；⑵系爭房屋2樓後陽台採光罩：依據圖說及現況勘查該部分屬二次工程增建部分，現況供室內使用，已屬使用範圍室內之一部分；2樓後陽台採光罩漏水原因為金屬採光罩骨架與耐力板間有縫隙，或金屬採光罩骨架與骨架接合處（螺絲孔洞縫隙）防水不良及填縫矽利康（Silicon）老化，致有填縫不實之孔洞縫隙，天雨實有外部有雨水、雨水有通路（縫隙）、採光罩內外有壓力差造成室內滲水（見鑑定報告書第6頁）；⑶系爭房屋4樓書房窗台：現況窗戶旁有木作裝修，有雨水殘留之斑黃水漬；4樓書房窗台木作裝修漏水，據推測為窗戶旁漏水所致，造成木作遇水氣潮濕而留下雨漬（見鑑定報告書第7頁）；⑷買賣雙方交屋時間為109年3月8日，以交屋時間為分界點，依據現況雨漬殘留痕跡及相關資料研判，前開瑕疵存在之原因均應為109年3月8日前已發生（見鑑定報告書第5至7頁）；此有臺中市建築師公會鑑定報告書（外放資料）、漏水照片（見本院卷第79至81、91至97頁）在卷可稽。是以，原告主張系爭房屋於109年3月8日交屋前，已存在1樓後陽台牆壁、2樓後陽台採光罩、4樓書房窗台等處有滲漏水之瑕疵等情，即堪信為真正。 2、又就系爭房屋前開1樓後陽台牆壁、2樓後陽台採光罩、4 樓書房窗台等處滲漏水問題，經臺中市建築師公會鑑定分析結果，認為應兼採漏水處外部及內部防水並重方式，以外部防水為主，內部防水為輔，達到阻絕雨水之目的；系爭房屋漏水處共三處，經前述施工程序，1樓後陽台牆壁漏水瑕疵修繕費用為10萬元、2樓後陽台採光罩漏水瑕疵防治費為47,000元、4樓書房窗台漏水瑕疵防治費為45,000元（見鑑定報告書第11頁），合計漏水改善費用約為192,000元（見鑑定報告書第12頁），此有臺中市建築師公會鑑定報告書（外放資料）在卷可稽。衡情以觀，系爭房屋所存在之前開滲漏水問題，確實足以減少該建物之通常效用及造成該建物之市場交易價格貶損，則原告主張被告應就本件滲漏水情形，依買賣契約關係，負物之瑕疵擔保責任，固非無據。 3、惟被告抗辯本件滲漏水情形已經兩造簽訂之系爭不動產買賣契約書第17條第3項及協議書第2、3條約定免除被告之瑕疵擔保責任部分，本院經查： ⑴就系爭房屋1樓後陽台牆壁部分，經臺中市建築師公會鑑定分析，認為其漏水原因係外牆面防水不良及內牆面二丁掛磚填縫處有填縫不實之孔洞縫隙，天雨時外部有雨水、牆壁有通路（縫隙）、牆壁內外有壓力差，造成室內滲水現象（見該鑑定報告書第5頁）。觀諸兩造先前於109年3月8日所簽訂之協議書（見本院卷第59頁），就當時尚須修繕處僅記載「2樓增建廁所施作含拆除/清運（施作項目：含木作、門框、天花板、馬桶、面盆、水龍頭）」、「3樓、4樓廁所門口護墩」、「5樓加壓馬達」等處，並未包括本件之1樓後陽台牆壁。而依被告聲請傳喚之證人即道済工程有限公司負責人游建隆於本院審理中證稱：當時係看1樓廁所上方漏水點，2樓後面外推之小廁所（即半套衛浴）其下方空間不是廁所，關於1樓廁所部分記不清楚，依當時2樓放水測試，1樓外推後方陽台漏水原因，即為正上方2樓廁所所致，好像是陽台外牆有看到水漬之痕跡；1樓陽台外推牆面不是2樓廁所底下之範圍，我們沒有實際檢測，只是以外觀判定，該處有冷氣管線，其填縫材已經裂化，我們建議後面搭鷹架，整面牆做防水處理、噴塗防水藥劑等語（見本院卷第213至218頁）可知，游建隆先稱1 樓外推後方陽台漏水之原因係因正上方之2樓廁所造成，又稱1樓陽台外推牆面不是2樓廁所底下範圍，足徵其對於本件1樓後陽台牆壁滲水之確切位置並無所悉，且既稱1樓外推後方陽台漏水係因正上方2樓廁所所致，何以該協議書所記載應修繕處並未包括2樓廁所地板之防水處理？是依證人游建隆前開之證述，尚難據以認定該協議書之約定已經包含本件1樓後陽台牆壁之滲漏水問題。 ⑵再就系爭房屋2樓後陽台採光罩部分，經臺中市建築師公會鑑定分析後，認為其漏水原因係金屬採光罩骨架與耐力板間有縫隙，或金屬採光罩骨架與骨架接合處（螺絲洞縫隙）防水不良及填縫矽利康（Silicon）老化，致有填縫不實之孔洞縫隙，天雨時外部有雨水、雨水有通路（縫隙）、採光罩內外有壓力差造成室內滲水（見該鑑定報告書第6頁）。對照，兩造先前於109年3月8日協議書第2條第2項所約定尚須修繕之「2樓陽台後側整面增建遮雨棚架（採光罩）」（見本院卷第59頁），該協議書係約定「整面增建遮雨棚架（採光罩）」，並未區分實際漏水之位置，故依照前開協議書約定之文義而言，自應包括本件主張之2 樓後陽台採光罩漏水之問題在內，而依該協議書第3條之約定，該部分之修繕處理，既經兩造同意由被告支付費用，而由原告自行修繕完成，則原告就該2樓後陽台採光罩部分，自不得再對被告主張物之瑕疵擔保責任，要求減少買賣價金。 ⑶復就系爭房屋4樓書房窗台部分，經臺中市建築師公會鑑定分析，認為其漏水原因係因4樓書房窗台木作裝修漏水，據推測為窗戶旁漏水所致，造成木作遇水氣潮濕而留下雨漬（見該鑑定報告書第7頁）。而依臺中市建築師公會鑑定報告書內所附之現場會勘照片（見該鑑定報告書第7頁）所示，實際漏水位置應屬於「窗框」之含括範圍內。按兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約書第19條第3項特別約定事項，既有載明：「本買賣標的物現況窗框部分有滲、漏水之情形，依現況點交。」（見本院卷第29頁），佐以，原告所提出之「現況調查及詢問調查表」（見本院卷第17頁），其中就【觀察位置：房屋內部】之滲漏水項目，在結果欄勾選「有」，滲漏水之位置，勾選「窗框」，由此可知，原告於交屋之時，當已知悉系爭房屋之「窗框」有滲漏水之情形，並於系爭不動產買賣契約書之特別約定事項，特別記載「窗框部分有滲、漏水之情形，依現況點交」。矧以，兩造於斯時亦未特別指明所稱滲漏水之窗框其具體位置，按理即應解釋為指系爭房屋之所有窗框而言。是以，依據系爭買賣契約第17條第3項之特別約定及民法第373條但書之規定，原告就前開4樓書房窗台漏水部分，即不得再對被告主張物之瑕疵擔保責任，要求減少價金或請求賠償。（三）次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；民法第179條定有明文。綜觀上情，本件原告得就系爭房屋1樓後陽台牆壁漏水之瑕疵，依民法第359條物之瑕疵擔保效力，請求被告按漏水改善工程費用10萬元據以減少本件買賣價金，核屬有據，故原告就此部分，基於民法第179條不當得利返還請求權之規定，請求被告返還已給付之買賣價金10萬元，於法有據，應予准許。至於，原告就系爭房屋2樓後陽台採光罩漏水、4樓書房窗台漏水之瑕疵部分，已經前開協議書第2條第2項、第3條及系爭不動產買賣契約書第17條第3項之約定，免除被告之瑕疵擔保責任，故原告請求被告返還已給付價金92,000元部分，即屬無據，要難准許。（四）再按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同；民法第360條定有明文。本件原告雖以系爭房屋於點交與原告之後，一經大雨即明顯出現漏水現象，被告於出賣前長期居住其內，實無可能未曾歷經雨天而不知有瑕疵存在之可能，據以主張被告有蓄意不告知原告瑕疵存在之事實，然經被告否認屬實，原告就此部分亦未舉證以實其說，本院自無從據以認定被告有故意隱瞞不告知原告本件滲漏水瑕疵存在之情，故原告另依民法第360條之規定，請求被告負債務不履行之損害賠償，即屬無據，要難准許。（五）綜上所述，原告基於買賣關係物之瑕疵擔保效力，依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規定，請求被告返還已給付之價金10萬元，及自民事準備書狀繕本送達被告之翌日即111年2月17日（見本院卷第71頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、本判決就原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應由本院依職權宣告假執行，告陳明願供擔保聲請宣告假執行部分，即無必要；而就被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，經核並無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於，原告敗訴部分，其訴既經駁回，其所為假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所用之證據，與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　29　　日民事第六庭法官巫淑芳正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　29　　日書記官楊家印

臺灣臺中地方法院110年度訴字第3134號

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