110年度重訴字第411號｜民事：解除契約等｜裁判日期：111 年 11 月 24 日

臺灣臺中地方法院民事判決 110年度重訴字第411號原告即反訴被告汪淑娟訴訟代理人吳宜平律師被告即反訴原告星產有限公司法定代理人劉佳昇訴訟代理人劉嘉勝陳益軒律師上一人複代理人詹梅鈴律師上列當事人間解除契約等事件，本院於民國111年10月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應同意原告向中國信託商業銀行營業部領取戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號00000000000000號帳戶內之款項新臺幣參佰壹拾伍萬元，及自民國一百一十年七月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應同意原告向地政士黃怡臻領回如附表二所示之本票。原告其餘之訴駁回。本判決第一、二項部分於原告以新臺幣參佰參拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。反訴被告應將如附表一所示不動產之所有權移轉登記予反訴原告。反訴被告應同意反訴原告向中國信託商業銀行營業部領取戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶、帳號00000000000000號帳戶內之款項新臺幣貳拾萬元，及自民國一百一十一年三月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔二分之一，餘由反訴原告負擔。本判決第八項於反訴原告以新臺幣陸萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣貳拾萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。反訴原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序部分：壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有明文。查：原告起訴聲明請求被告應同意原告領取僑馥建設經理股份有限公司（下稱僑馥公司）存於中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶帳號00000000000000帳戶（下稱系爭專戶）內新臺幣（下同）335萬元本息，及同意原告向地政士黃怡臻領回如附表二所示之本票3紙，並請求被告賠償330萬4796元本息。被告則抗辯兩造間買賣契約業經被告解除，並對原告提起反訴，請求反訴被告應將如附表一所示之不動產即坐落臺中市○○區○○段000地號土地及其上同段1045建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷0號11樓之9，含同段973、1053、1054建號建物共同使用部分，下合稱系爭房地）所有權移轉登記予反訴原告。經核被告提起反訴，與原告本訴，均係基於兩造間系爭房地買賣契約所生爭議，可認本訴與反訴間之原因事實及法律關係具有共通性及牽連性，相關訴訟及證據資料均可相互援用，基於訴訟經濟、紛爭解決一次性之考量，應認被告所提反訴，與前揭規定相合，應予准許。貳、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度臺上字第1573號判決意旨參照）。查：一、原告於起訴時，先位聲明第3項請求被告應給付原告130萬4796元本息。嗣於民國110年11月29日具狀將前開聲明變更請求為被告應給付原告330萬4796元本息（參本院卷一第222至226頁），經核原告上開訴之變更，屬擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。二、反訴原告於起訴時，原請求反訴被告應將系爭房地於110年6月18日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為反訴原告所有。嗣於111年3月7日具狀追加請求懲罰性違約金335萬元，復於111年4月18日具狀就懲罰性違約金部分變更聲明為反訴被告應同意反訴原告領取系爭專戶內335 萬元本息，再於111年7月7日具狀追加請求反訴被告應塗銷系爭房地於110年6月18日設定予訴外人玉山商業銀行股份有限公司（下稱玉山銀行）之528萬元最高限額抵押權登記，並將系爭房地謄空返還原告，及追加民法第179條為請求權基礎（參本院卷一第291至292頁、卷二第53、97至98、187 至206頁）。經核反訴原告所為訴之追加及變更，係本於兩造間買賣契約所生爭議，原訴與追加之訴間爭點共通，訴訟資料得援用，且不礙反訴被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定相符，應予准許。三、再按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。本件原告於110年10月28日言詞辯論期日當庭撤回備位聲明部分（參本院卷一第210頁），被告未於10日內提出異議，核與前開規定相符，應予准許。乙、實體部分：壹、本訴部分：一、原告主張： (一)兩造經由訴外人築屋不動產經紀有限公司（下稱築屋公司）居間，由原告向被告購買系爭房地，兩造於110年5月24日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為670萬元（分為第1期簽約款5萬元、第2期用印款0元、第3期完稅款330萬元、第4期尾款335萬元），並共同委任訴外人僑馥公司辦理買賣價金履約保證，由僑馥公司將價金信託存於系爭專戶。嗣後原告於110年5月25日將第1期簽約款5萬元，及於110年6月17日將第3期完稅款330萬元，合計335萬元存入系爭專戶，並依系爭買賣契約第6條第4項之約定，開立如附表二所示之擔保本票（下合稱系爭本票）交予訴外人即地政士黃怡臻保管，作為支付系爭買賣契約價金之擔保。(二)惟因原告有裝修及安置家具需求，被告告知願以借屋裝修方式先行將系爭房地點交予原告，兩造遂於110年5月28日簽立借屋裝修協議書（下稱系爭協議書），是依系爭買賣契約第9條第2、8項、系爭協議書第1、2、5條之約定，被告即應於同日交付系爭房地並完成點交。惟被告將系爭房地鑰匙、社區大門磁卡（下合稱系爭鑰匙）均交由築屋公司保管，原告進出系爭房地均需經被告同意後再由築屋公司人員帶原告進屋，被告顯未將系爭房地點交予原告。後原告於110年7月20日寄發存證信函（下稱原告律師函）向被告表示應於文到3 日內交付系爭鑰匙並完成點交，若未置理，即以原告律師函為解除系爭買賣契約之意思表示，被告於同日收受原告律師函，惟被告經原告催告後仍未於110年7月23日將系爭鑰匙交付原告以完成點交，原告自得依民法第254條解除系爭買賣契約，且因被告違約致系爭買賣契約解除，依系爭買賣契約第10條第3項之約定，原告亦得請求被告支付價金總額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金。 (三)為此，爰依民法第259、179條規定，請求被告應同意原告領回系爭專戶內之335萬元及系爭本票，並請求被告給付如附表三所示之損害賠償合計30萬4796元及懲罰性違約金300萬元等語。 (四)並聲明：⒈被告應同意原告向僑馥公司領取系爭專戶內之335 萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉被告應同意原告向地政士黃怡臻領回原告所簽發之系爭本票。⒊被告應給付原告330萬4796元，及其中130萬4796元自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其餘200萬元自民事擴張訴之聲明暨準備(一)狀繕本送達翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。 (五)對被告抗辯所為之陳述：兩造簽立系爭協議書即已排除系爭買賣契約第9條第6項約定之適用，且被告亦已自認應於110年5月28日將系爭房地點交原告。再觀之系爭協議書第1、4條之約定：「賣方自借屋日起不負任何物之瑕疵擔保責任」、「借屋裝修後，買方不得以任何理由違約不買，如買賣契約書因故解除，買方不得向賣方要求任何有關裝修之補償或賠償」，免除被告物之瑕疵擔保責任，即可推知被告簽立系爭協議書之目的就是為了提前點交等語。二、被告則以：系爭買賣契約第9條第8項約定之「交付」與同條第6項約定之「點交」具有不同函義，系爭協議書之內容僅是被告同意原告在裝修、放置傢俱目的下使用系爭房地，兩造依系爭協議書第1條前段及系爭買賣契約第9條第8項之約定，目的均在界定危險負擔何時移轉之時間，即自110年5月28日起免除被告之瑕疵擔保責任，惟並未變更系爭買賣契約第9條第6項有關兩造點交系爭房地之約定，原告未給付全部買賣價金前，被告無提前交付系爭房地之義務。且原告於被告簽署系爭協議書前尚有第3、4期款未給付，被告自無可能同意將交付系爭房地之給付義務提前，是被告交屋義務既尚未發生，自無原告所主張之交屋遲延之情。此外，縱認被告有提前交付系爭房地之義務，被告法定代理人亦已於110年5月24日、28日將系爭鑰匙交予築屋公司人員轉交原告，原告並於系爭房地內完成施工裝修、放置傢俱，堪認被告確已將系爭房地交予原告使用。另系爭房地已於110年6月18日以買賣為原因完成所有權移轉登記予原告名下。原告並於同日設定債權額為528萬元之第2順位最高限額抵押權予玉山銀行，是依系爭買賣契約第5條、第9條第6項之約定，原告應於產權完成過戶後3日內，將核貸之款項存入系爭專戶內，惟原告未依約將買賣價金存入系爭專戶內，已構成給付遲延，被告自得依民法第264條之規定主張同時履行抗辯。是原告以被告未履行點交義務為由解除系爭買賣契約，並不合法。此外，原告所主張如附表三所示之損害，均屬個人花費而與系爭買賣契約無關，原告自109年11月1日起即在外租屋，其另行租屋之行為非可歸責於被告，且依系爭協議書第2條之約定，借屋裝修期間系爭房地之管理費、水、電等費用本應由原告繳納，原告亦僅繳納管理費至110年12月止，另原告請求之懲罰性違約金300萬元與實際損害相差懸殊，且顯然高於法定利率上限等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：主張除與本訴所為答辯相同外，並陳稱： (一)系爭房地於110年6月18日已移轉所有權登記予反訴被告名下，而反訴原告於110年7月13日寄發存證信函（下稱被告律師函1）催告反訴被告應於文到7日內給付第4期款335萬元，否則將解除系爭買賣契約，反訴被告已於110年7月14日收受被告律師函1。惟反訴被告屆期仍未給付，反訴原告即於110年7月26日寄發存證信函（下稱被告律師函2）表示依系爭買賣契約第10條第2項之約定解除系爭買賣契約，並將反訴被告已存入系爭專戶內之買賣價金沒收，充作懲罰性違約金，反訴被告於110年7月28日收受被告律師函2，反訴原告再以111年8月18日民事答辯暨反訴狀、111年3月7日民事答辯暨反訴準備二狀向反訴被告為解除契約之意思表示，是系爭買賣契約業經反訴原告解除。反訴原告自得依民法第259條第1款、第179條之規定請求反訴被告將系爭房地所有移轉登記塗銷，並回復登記為反訴原告所有，及將系爭房地遷讓返還予反訴原告。 (二)另反訴被告以系爭房地向玉山銀行設定第2順位之最高限額抵押權，當屬無法律上原因受有系爭房地交換價值之利益，致反訴原告受有損害，反訴原告自得依民法第259條第1款、第179條之規定，請求反訴被告將前開抵押權登記塗銷，如未能塗銷，依民法第179條、第181條但書之規定，反訴被告即應於528萬元內，償還所受利益之價額。 (三)又本件係因反訴被告違約致系爭買賣契約解除，反訴原告受有如附表四所示之損害，合計276萬6356元，是反訴原告自得依系爭買賣契約第10條第2項之約定，沒收反訴被告已給付之買賣價金335萬元作為懲罰性違約金等語。 (四)並聲明：⒈反訴被告應將系爭房地於110年6月18日以買賣為原因之所有權移轉登記，予以塗銷，並回復登記為反訴原告所有。反訴被告並應將系爭房地謄空後，返還反訴原告。⒉反訴被告應將系爭房地於110年6月18日設定予玉山銀行之最高限額抵押權528萬元，予以塗銷。如反訴被告未能塗銷時，應賠償反訴原告528萬元。⒊反訴被告應同意反訴原告自兩造於僑馥公司系爭專戶內領取335萬元，及自110年8月18日民事答辯暨反訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒋願供擔保，請准宣告假執行。 (五)對反訴被告抗辯所為之陳述：反訴被告於110年5月24日即已簽立撥款委託書、不動產買賣價金履約保證申請書（下分稱系爭委託書、系爭申請書）足見兩造約定反訴被告應以系爭房地向銀行核貸款項為反訴原告代償系爭房地第1順位抵押權之貸款後，反訴原告再據此向地政機關塗銷原有之抵押權登記，否則玉山銀行豈有可能同意核貸高於前貸數額之第2順位抵押權。是系爭房地之第1順位抵押權係因反訴被告未依約委託玉山銀行於核發貸款時撥付款項至反訴原告設定抵押權之臺中市第二信用合作社以為代償，顯可歸責於反訴被告。二、反訴被告則以：答辯除與本訴主張、陳述相同外，並補充：反訴被告已於110年6月17日支付第3期款完畢，依系爭買賣契約第6條第8、9項之約定，及民法第349條之規定，反訴原告應於110年6月18日塗銷第1順位最高限額抵押權，反訴被告才有支付第4期款335萬元之義務，而反訴原告並未塗銷系爭房地第1順位抵押權，反訴被告自無支付第4期款335萬元之義務。且反訴原告購買系爭房地價格僅445萬元，反訴被告亦將過半款項匯入系爭專戶內並提供擔保本票，是反訴原告請求之違約金亦顯屬過高等語資為抗辯。並聲明：（一）反訴原告之訴駁回。（二）願供擔保，請准宣告免為假執行。參、本件經使兩造整理並協議簡化爭點如下（參本院卷二第180 至183頁）：一、兩造不爭執之事實： (一)原告為購買不動產，委託築屋公司人員林上譯擔任仲介；被告為出售系爭房地，委託同公司人員李冠璋擔任仲介。 (二)兩造於110年5月24日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以670萬元向被告購買系爭房地，分4期支付，兩造並共同委託僑馥公司辦理履約保證之相關手續。 (三)原告開立發票日均為110年5月24日、票面金額分別為268萬元、62萬元、335萬元，合計665萬元之系爭本票交付代書黃怡臻，作為支付系爭買賣契約價金之擔保，上開本票現仍由黃怡臻保管。 (四)原告於110年5月25日將第1期簽約款5萬元、於110年6月17日將第3期完稅款330萬元（第二期用印款金額為0元），合計335萬元存入系爭專戶內，現原告仍未將第4期款存入系爭專戶。 (五)兩造另於110年5月28日簽訂系爭協議書，供原告先進行內部裝修及放置傢俱使用。原告目前已完成系爭房地裝修及放置傢俱。 (六)被告已於110年6月18日以買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記予原告。原告並於同日設定債權額為528萬元之第2 順位最高限額抵押權予玉山銀行。另系爭房地所設定之第1順位最高限額抵押權（債權額為372萬元，權利人為有限責任臺中市第二信用合作社）迄今尚未塗銷。 (七)原告於110年6月30日寄發存證信函（下稱系爭存證信函）予被告，表示系爭房地因有漏水瑕疵，依民法第359條解除系爭買賣契約。被告於110年7月1日收受系爭存證信函。 (八)被告於110年7月13日寄發被告律師函1予原告，表示不同意原告以前開信函解除系爭買賣契約，並催告原告應於文到7 日內依約給付第4期款335萬元，否則將解除系爭買賣契約。原告於110年7月14日收受被告律師函1。 (九)原告於110年7月20日寄發原告律師函予被告，表示被告應於文到3日內交付系爭房地鑰匙予原告，否則將依法解除系爭買賣契約。被告於同日收受原告律師函。 (十)被告於110年7月26日寄發被告律師函2予原告，表示解除系爭買賣契約，並沒收原告已付之價金作為作為懲罰性違約金。原告於110年7月28日收受收受被告律師函2。二、兩造爭執之事項： (一)本訴部份： ⒈原告主張兩造已合意應於110年5月28日辦理系爭房地點交，有無理由？ ⒉原告主張因被告未交付系爭房地鑰匙予原告而未點交系爭房地，依民法第254條之規定，以原告律師函催告未獲履行為由，自110年7月24日起解除系爭買賣契約，有無理由？ ⒊被告抗辯原告應於過戶完成後3日內將第4期價款存入履約帳戶，而依民法第264條規定為同時履行抗辯，有無理由？ ⒋原告主張依系爭買賣契約第10條第3項，及民法第179條、第2 59條第1款之規定，請求被告返還原告匯入履約帳戶內之價金335萬元，及同意原告向代書領回系爭本票，有無理由？ ⒌原告主張依系爭買賣契約第10條第3項，請求被告給付如附表所示所受損害合計30萬4796元及懲罰性違約金300萬元，有無理由？ (二)反訴部份： ⒈反訴原告主張反訴被告未依系爭買賣契約第5條第3項之約定將第4期價款存入系爭專戶，經反訴原告以被告律師函1催告仍未獲給付，而以被告律師函2、111年8月18日民事答辯暨反訴狀及111年3月7日民事答辯暨反訴準備二狀，解除系爭買賣契約，有無理由？ ⒉反訴被告抗辯反訴原告未依系爭買賣契約第6條第8項、第9項之約定、民法第349條之規定，於110年6月18日塗銷系爭房地上第1順位抵押權，反訴被告尚無給付第4期款之義務，有無理由？ ⒊反訴原告主張反訴被告應依民法第179條、第259條第1款之規定，塗銷系爭房地所有權移轉登記，並回復登記予原訴原告所有，及塗銷系爭房地第二順位最高限額抵押權之登記，並將系爭房地騰空返還予反訴原告，有無理由？ ⒋反訴原告主張依系爭買賣契約第10條第2項之約定，反訴原告得沒收反訴被告已給付之價金335萬元作為懲罰性違約金，有無理由？ ⒌反訴原告主張依民法第179條之規定，反訴被告於未能塗銷系爭房地第二順位最高限額抵押權時，應給付反訴原告528萬元，有無理由？肆、得心證之理由一、本訴部分： (一)原告主張兩造於110年5月24日簽訂系爭買賣契約，約定由原告以670萬元向被告購買系爭房地，分4期支付，並共同委託僑馥公司辦理履約保證之相關手續。而原告開立發票日均為110年5月24日、面額合計為665萬元之系爭本票交付地政士黃怡臻，作為支付系爭買賣契約價金之擔保，系爭本票現仍由黃怡臻保管。原告並於110年5月25日將第1期簽約款5萬元、於110年6月17日將第3期完稅款330萬元（第2期用印款金額為0元），合計335萬元存入系爭專戶內，現原告仍未將第4期款存入系爭專戶內。另兩造於110年5月28日簽訂系爭協議書，供原告先進行內部裝修及放置傢俱使用等情，為被告所不爭執【參不爭執事項（二）至（五）】，此部分主張堪以採信。 (二)原告主張兩造合意於110年5月28日辦理系爭房地點交，經原告催告，被告仍未於110年7月23日完成點交，原告已以原告律師函自110年7月24日起解除系爭買賣契約等情，為被告所否認，並以前詞置辯。查： ⒈按系爭買賣契約第5條第2項第4期款約定：「⑵若甲方（即原告）須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，應於產權過戶完成後3個工作天內，將核貸之款項轉存匯入專戶(若有需代清償乙方之債務者，就代清償後之餘額屬買賣價款之部分亦同)。……⑷產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥甲方之貸款不足支付尾款時，其差額應由甲方以現金於點交期限前或乙方通知期限内一次補足入專戶。」、第9條第6項前段約定：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（因相關作業遲延者，最遲不得逾民國110年7月15日）同時甲方應（即原告）履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方《即被告》指定之帳戶）。」、同條第8項約定：「經甲乙雙方同意提前辦理點交或借屋裝修（應另定書面協議）者，買賣標的之利益危險自標的物交付時起由甲方承受負擔，乙方就買賣價金之收受仍依本約之約定辦理。」，是依系爭買賣契約文義觀之，兩造就系爭房地點交之約定時點，顯係約定於所有權移轉、賣方抵押權塗銷登記辦迄後，且「借屋裝修」與「提前辦理點交」要屬二事，僅係二者之危險負擔移轉時間均提早至交付系爭房地時起。此外，證人即築屋公司人員林上譯於本院具結證稱：本件原本預計在110年7月底交屋，原告在110年5月24日簽約前因為剛好有間房子賣掉，原告急著要交屋，和被告協商是否能先將家具搬進去及辦理移轉登記等語（參本院卷一第293至295頁）；證人即築屋公司人員李冠璋於本院具結證稱：本件原告因頭期款不足，只能支付斡旋金5萬元，原本試圖向原告賣屋的仲介協調是否能將原告賣屋款項盡快撥入，但遭到拒絕，而原告所售房屋係於110年6月16日交屋，原告翌日才能付款，所以就再向被告協調是否先讓原告借屋裝修，搬家具進去，而通常是買方貸款過了之後，清償原屋主貸款、辦理稅籍證明，再辦所有權移轉登記，之後才約定交屋，本件會先辦理過戶是因為原告資金不足，但如果110年7月1日前未完成過戶，被告將因房地合一稅的相關規定，需增加支付百分之10的稅金，所以被告委賣時就有提到在7月1日前、後的委賣價格不同，經詢問代書確認可在7月1日前過戶，所以兩造就協議提前過戶及借屋裝修等語（參本院卷一第301至307頁）。佐以系爭協議書亦僅約定被告自借屋日起不負物之瑕疵擔保責任、危險負擔隨之移轉，買方需支付相關水、電、瓦斯費用、管理費、稅賦等（參本院卷一第45頁），亦無任何關於點交時點之變更約定，堪認本件兩造係因銀行撥款作業時間、稅捐金額、原告急需搬入等綜合考量折衝結果，將所有權移轉登記時間提前至銀行核貸前，並於銀行尚未能核貸期間，讓原告以借屋裝修方式先行搬入家具、整修，系爭協議書並未變更系爭買賣契約第9條第6項所約定之點交時點，同條第8項之「標的物交付」實係指被告為履行系爭協議書之交付，而非依系爭買賣契約第9條第6項約定之點交，是原告主張兩造已合意於110年5月28日辦理系爭房地點交等情，尚乏所據，不足憑採。兩造應辦理系爭房地點交之時點仍為系爭買賣契約第9條第6項前段所約定之系爭房地所有權移轉及賣方抵押權塗銷登記辦迄後，且原告同時應履行全部價金之給付。 ⒉則按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，為民法第264條第1項所明定。而兩造互負之給付義務，除一方有先為給付之義務外，本應由雙方同時履行，如一造未履行其義務，尚不得以他造未先履行，主張他造違約而解除契約（最高法院104年度台上字第1655號判決意旨參照）。原告迄今仍未將第4期款存入系爭專戶內，為兩造所不爭執【參不爭執事項（四）】，其既未履行給付全部價金之義務，自不得以被告未履行點交系爭房地之義務，即主張被告違約而解除系爭買賣契約，是原告於未將第4 期款存入系爭專戶前，即以原告律師函催告被告於3日內履行點交義務即交付系爭鑰匙，逾期則解除契約云云，其催告及解除契約並不合法，自不生解除系爭買賣契約之效力。 (三)惟被告抗辯因原告未依約給付第4期款，被告已於110年7月26日寄發被告律師函2解除系爭買賣契約等情。查： ⒈被告於110年7月13日寄發被告律師函1予原告，催告原告應於文到7日內依約給付第4期款335萬元，否則將解除系爭買賣契約，原告於110年7月14日收受被告律師函1。後被告再於110年7月26日寄發被告律師函2予原告，表示解除系爭買賣契約，原告於110年7月28日收受收受被告律師函2等情，為兩造所不爭執【參不爭執事項（八）、（十）】，應堪認定。則按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文；又若甲方逾10日仍未配合給付該遲延價金，再經乙方定期間催告仍不履行時，乙方有權解除本約，系爭買賣契約第5條第3項後段亦有明文約定。依系爭買賣契約第5條條第2項第4期款之約定，原告應於110年7月15日前給付第4期款，其未依約給付，業據前述，經被告以被告律師函1定期催告後，原告屆期仍未履行，則被告依民法第254條之規定、系爭買賣契約第5條第3項後段之約定，以被告律師函2解除系爭買賣契約，自屬有據。 ⒉原告雖辯稱因被告未塗銷系爭房地之第1順位抵押權登記，原告得行使同時履行抗辯權云云。惟原告自承曾簽立系爭委託書、申請書（參本院卷二第179頁），而系爭申請書第5條第7款約定：「甲乙雙方同意於買賣標的產權移轉登記於甲方（即原告）名義後，即由僑馥建經將專戶內之款項撥付代清償乙方（即被告）抵押設定借款。」，系爭委託書上亦載明原告委託貸款銀行撥款至臺中市第二信用合作社帳號00000000000000號帳戶，以清償房地出售人即被告前順位抵押權所擔保之貸款；佐以證人黃怡臻於本院具結證稱：一般房屋買賣不會特別約定塗銷賣方原設定抵押權，因為履保合約書已有載明代償約定，簽約時也會讓買方簽立撥款委託書等語（參本院卷二第224至225頁），足見兩造於簽立系爭買賣契約時，確已約定由原告應給付之款項代償系爭房地前開第1順位抵押權之貸款，原告辯稱係簽署空白之系爭委託書，迄今亦未能提出任何證據以實其說，則原告據此主張因被告未塗銷該抵押權登記，原告尚無給付第4期款之義務，顯與前開卷證有違，尚難憑採。 (四)再按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第2款定有明文。復按契約解除之效果僅在使債之關係溯及消滅，未履行之債務因失其存在而不再履行，已履行者即發生回復原狀義務，此回復原狀係自給付者立場，請求相對人回復契約訂定前之狀態，此與不當得利係自受益者立場，返還受益者所受利益者不同（最高法院104年度台上字第48號判決意旨參照）。查：原告解除系爭買賣契約雖不合法，惟系爭買賣契約業於110年7月28日即原告收受被告律師函2時經被告解除而不復存在，業據前述，是依前開條文規定，兩造即應互負回復原狀之義務，原告仍得依民法第259條第1、2款之規定，請求被告同意原告自系爭專戶內領取原告已支付之款項335 萬元，及同意原告向黃怡臻領回系爭本票；被告亦得依該條規定，請求原告將系爭房地所有權移轉登記予被告（被告亦已提起反訴，詳後述）。此外，系爭買賣契約係因被吿行使解除權而予以解除，原告以被告違約為由，主張依系爭買賣契約第10條第3項之約定，請求被告給付如附表三所示之損害賠償合計30萬4796元及懲罰性違約金300萬元，即乏所據，不應准許。 (五)至被告辯稱依系爭買賣契約第10條第2項之約定，被告得依系爭買賣契約第10條第2項之約定，沒收原告已給付之價金335萬元作為懲罰性違約金等情，為原告所否認。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者則係以強制債務之履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。二者性質及效力各自不同，請求權時效自應視其法律性質而分別適用（最高法院100年度台上字第532號判決參照）。而依系爭買賣契約第10條第2項前段約定：「本約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約，甲方對乙方負損害賠償責任，且甲方已支付之價金應交付乙方沒收作為懲罰性違約金。」是該違約金性質屬懲罰性違約金，應堪認定。查：原告已依系爭買賣契約支付335萬元，為兩造所不爭執，而系爭買賣契約係於110年5月24日簽訂，迄被告於110年7月28日解除契約為止，期間約2個月，被告於此期間受系爭買賣契約約束，無法處分系爭房地，且受有原告原應支付價金之利息損失，復因原告未依約履行及其後衍生契約爭議致生金錢、勞力、時間之花費，另參酌原告已依約給付之金額占系爭房地總價之百分之50，且此部分違約金屬懲罰之性質，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依法請求遲延利息及賠償其他之損害（即被告所主張如附表四所示之損害）等情，認被告主張依系爭買賣契約第10條第2項約定，得沒收原告已給付之款項，應酌減為20萬元為適當。據此，扣除原告前開應支付之懲罰性違約金20萬元，原告得請求被告同意原告自系爭專戶內領取之金額為315萬元（計算式：335萬元－20萬元＝315萬元），逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。又原告依前開規定請求被告返還價金，得併請求自受領時起之利息，且為無從另為約定利率之債務，是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即110年7月28日（參本院卷一第107頁送達證書）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。二、反訴部分： (一)系爭買賣契約業經反訴原告以被告律師函2解除，兩造並應互負回復原狀之義務，業據前述，是反訴原告依民法第259 條第1款之規定，請求反訴被告將系爭房地所有權移轉登記予反訴原告，即屬有據。 (二)而反訴原告主張反訴被告應依民法第179條、第259條第1款之規定，塗銷系爭房地第二順位最高限額抵押權之登記部分，該抵押權之抵押權利人為玉山銀行，有土地登記第一類謄本為憑（參本院卷一第319至321頁）。則按請求塗銷有「無效原因」之土地所有權移轉登記，必向土地登記簿上之「現權利人」為之，始可達其目的。苟向非現權利人為請求，自屬給付不能，應非法之所許（最高法院84年度台上字第2971號判決意旨參照）。該抵押權之「權利人」既為玉山銀行，而非反訴被告，反訴原告訴請反訴被告塗銷抵押權即無理由。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文，該條之法律效果，係請求他人返還所受之利益，亦無原告所主張塗銷抵押權之法律效果。此外，反訴原告迄今並未舉證證明反訴被告究因該抵押權登記受有何利益，其主張反訴原告於未能塗銷該抵押權時，應給付反訴原告528萬元，亦乏所據，不應准許。 (三)另反訴原告主張反訴被告應依民法第179條、第259條第1款之規定，騰空返還系爭房地部分。本件反訴原告係依系爭協議書之約定，於系爭房地依系爭買賣契約辦理點交前，先行交付予反訴被告放置家具、裝修等情，業據前述，系爭協議書亦迄今既未經解除，反訴被告依系爭協議書之約定占有系爭房地，即非無法律上之原因，反訴被告於系爭買賣契約解除後回復原狀之義務，亦不包含騰空返還系爭房地，是反訴原告此部分主張，為無理由。 (四)又反訴原告依系爭買賣契約第10條第2項之約定，得請求之懲罰性違約金，經本院認定應酌減為20萬元，業據前述，是反訴原告逾此範圍之請求，即無理由，不應准許。再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。前開懲罰性違約金，屬無確定期限之給付，既經反訴原告提起民事訴訟，且反訴被告迄未給付，亦應負遲延責任，且為無從另為約定利率之債務，即應自反訴原告以民事答辯暨反訴準備（二）狀請求送達反訴被告翌日即111年3月8日（參本院卷二第53頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，反訴原告逾此範圍之利息請求，為無理由。三、綜上所述，原告主張以原告律師函解除系爭買賣契約，為無理由，惟被告抗辯因原告迄今未給付第4期款，被告已以被告律師函2解除系爭買賣契約，為有理由，系爭買賣契約既經被吿解除而不存在，原告依照民法第259條第1、2款之規定，請求被告同意原告自系爭專戶內領取扣除懲罰性違約金20萬元之款項315萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即110年7月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並請求被告同意原告向黃怡臻領回系爭本票，為有理由，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。而反訴原告依民法第254條、第259條之規定、系爭買賣契約第10條第2項之約定，請求反訴被告應將系爭房地所有權移轉登記予反訴原告，及同意反訴原告自系爭專戶內領取懲罰性違約金20萬元，及自民事答辯暨反訴準備（二）狀繕本送達反訴被告翌日即111年3月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。四、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就判決主文第1、2、8項部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。另按持有判令對造應辦理所有權移轉登記之確定判決時，原得依強制執行法第130條規定單獨向地政機關申請辦理登記，是執行法院對此確定判決，除依強制執行法第130條規定發給證明書外，並無開始強制執行程式之必要（最高法院49年台上字第1225號判決意旨參照）。反訴原告就移轉所有權登記部分雖聲明願供擔保請准宣告假執行，惟得為宣告假執行之判決，以適於執行者為限，原告訴請被告應為系爭房地之移轉登記，係請求本院判令被告為一定之意思表示，揆諸前揭說明，須原告獲勝訴判決確定時始視為已為意思表示，並單獨向地政機關申請辦理登記，如准許宣告假執行，將使意思表示之效力提前發生，而與前開法條規定不合，則按其性質即屬不適於假執行，應予駁回。又原告及反訴原告其餘之訴業遭駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。肆、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，反訴原告之反訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　24　　日民事第四庭法官蔡家瑜以上正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　24　　日書記官陳科維附表一：編號不動產權利範圍 1 坐落臺中市○○區○○段000地號土地 103/10000 2 同段1045建號建物全部 3 同段973建號建物 1/78 4 同段1053建號建物全部 5 同段1054建號建物 2226/10000 附表二：（時間：民國；金額：新臺幣）發票日票面金額到期日票據號碼 110年5月24日 268萬元未記載 WG0000000 110年5月24日 62萬元未記載無 110年5月24日 335萬元未記載無附表三：（金額：新臺幣）編號項目金額 1 仲介費 13萬4000元 2 搬家費 1萬2000元 3 委記代書辦理之登記費用 5萬5796元 4 系爭房地裝潢及修繕費用 8萬6000元 5 貼隔熱紙費用 1萬7000元合計 30萬4796元附表四：（金額：新臺幣）編號項目金額 1 相當租金損失及房貸利息支出 23萬7696元 2 律師費用 6萬元 3 仲介服務費 26萬8000元 4 系爭房地過戶相關費用 6萬5660元 5 公司營業稅費用 33萬5000元 6 解除本契約之所失利益 180萬元合計 276萬6356元

臺灣臺中地方法院110年度重訴字第411號

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