111年度簡上字第474號｜民事：給付仲介費用｜裁判日期：112 年 08 月 28 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度簡上字第474號上訴人管清源訴訟代理人鍾慧珠被上訴人許美蓉上列當事人間請求給付仲介費用事件，上訴人對於中華民國111 年9月30日本院豐原簡易庭111年度豐簡字第402號第一審判決提起上訴，本院於112年8月11日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○○000○0地號土地（下稱系爭土地）原為上訴人所有，經伊居間媒介訴外人王茂修以新臺幣（下同）1,190萬元向上訴人購買，上訴人及王茂修即於民國110年11月8日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於該契約「其他特約事項」第2點約定上訴人應於系爭土地點交完竣後，給付按買賣總價1,190萬元1％計算之仲介費即11萬9,000元予伊。詎系爭土地已完成過戶及點交，上訴人竟遲不給付仲介費等情。爰依系爭買賣契約「其他特約事項」第2點約定，求為判決命上訴人應給付被上訴人11萬9,000元（原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，上訴人聲明不服，提起上訴）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊與被上訴人係約定須賣到1,190萬元且點交完成後，被上訴人始可拿1％仲介費。詎王茂修簽立系爭買賣契約後，竟以系爭土地經鑑界發現其上有產業道路為由拒絕點交，亦對伊聲請仲裁，而被上訴人無仲介證照且不具仲介專業，亦未盡仲介之責，於締約前未調查系爭土地是否存有產業道路，亦未提出有關產業道路疑慮之事，復未協助伊與王茂修調解或催促王茂修給付價金。伊係因自行寄發存證信函予王茂修後，始取得買賣價金中之1,107萬164元；經仲裁後，亦僅再取得買賣價金中之42萬5,568元，致最終僅以1,149萬5,732元出賣系爭土地，並因此蒙受買賣價金損失40萬4,268元。且伊為寄發存證信函予王茂修及與王茂修進行仲裁，亦支出存證信函代簿費用1萬元、律師費2萬元。被上訴人因故意或過失不能履行委託契約，且致伊受上開損害，依不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條及民法第567條規定，不得請求伊給付仲介費，上開代簿費用及律師費亦應自仲介費中扣除。又系爭土地遲至111年10月12日始點交完成，被上訴人竟於未點交前，即以不實證據提起本件訴訟，誤導欺瞞法院，且致伊疲於至法院奔波，身體、精神、名譽、信用均受損，亦不得請求仲介費等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。三、兩造不爭執之事實（見本院卷第211至212頁）：㈠系爭土地原為上訴人所有。㈡上訴人經被上訴人仲介，於110年11月8日與王茂修簽立系爭買賣契約，約定上訴人將系爭土地出賣予王茂修，買賣價金1,190萬元。㈢系爭土地所有權於110年12月間，經辦理移轉登記予王茂修。㈣王茂修於111年5月30日以上訴人為相對人，以系爭土地上有產業道路，系爭買賣契約存有履約爭議為由，向訴外人中華不動產仲裁協會（下稱中華仲裁協會）聲請仲裁。嗣中華仲裁協會於同年9月1日作成111年華仲裁字第09號仲裁決定。㈤上訴人計至111年1月11日止取得系爭買賣契約價金中之1,107 萬164元，另於同年10月12日，取得系爭買賣契約價金中之42萬5,568元。至系爭買賣契約價金中剩餘之40萬4,268元，依中華仲裁協會之仲裁結果，應由賣方即上訴人負擔，故上訴人未取得此部分買賣價金。㈥上訴人與王茂修於111年10月12日完成系爭土地之點交。㈦上訴人曾寄發如本院卷第21至31頁所示存證信函予王茂修，並副知訴外人永豐建築經理股份有限公司。上訴人為寄發上開存證信函，委請他人代簿，支出1萬元。另上訴人為處理與王茂修間之買賣糾紛，委請律師撰寫書狀支出費用2萬元。四、本院得心證之理由：㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項各有明文。查被上訴人主張其為上訴人與王茂修間訂約之媒介乙節，為上訴人所不爭執（見原審卷第80頁，本院卷第219頁），足見兩造間有媒介居間契約存在。次上訴人業因被上訴人居間媒介而與王茂修成立系爭買賣契約，約定上訴人以1,190萬元出賣系爭土地予王茂修，業如前述。而依系爭買賣契約「其他特約事項」第2點約定「賣方同意土地點交完竣支付仲介人1％之仲介費。」，有系爭買賣契約可憑（見原審卷第33頁），堪認兩造係約定以系爭買賣契約所定買賣總價1,190萬元為準計算仲介費，並以點交完成為給付條件。又上訴人與王茂修已於111年10月12日完成系爭土地之點交，復如前述。準此，系爭買賣契約既業因被上訴人居間媒介而成立，系爭買賣契約「其他特約事項」第2 點所定給付仲介費之條件亦已成就，被上訴人自得請求上訴人給付按約定買賣總價1,190萬元1％計算之仲介費11萬9,000 元（計算式：11,900,000×1％＝119,000）。㈡上訴人雖抗辯稱：被上訴人無仲介證照且不具仲介專業，亦未盡仲介之責，於締約前未調查系爭土地是否存有產業道路，亦未提出有關產業道路疑慮之事，復未協助伊與王茂修調解或催促王茂修給付價金。伊係因自行寄發存證信函予王茂修後，始取得買賣價金中之1,107萬164元；經仲裁後，亦僅再取得買賣價金中之42萬5,568元，致最終僅以1,149萬5,732元出賣系爭土地，並因此蒙受買賣價金損失40萬4,268元。且伊為寄發存證信函予王茂修及與王茂修進行仲裁，亦支出存證信函代簿費用1萬元、律師費2萬元。被上訴人因故意或過失不能履行委託契約，且致伊受上開損害，依不動產經紀業管理條例第24條之2、第26條及民法第567條規定，不得請求伊給付仲介費，上開存證信函費用及律師費亦應自仲介費中扣除云云。惟查： ⒈系爭買賣契約既因被上訴人居間媒介而成立，系爭買賣契約「其他特約事項」第2點所定給付仲介費之條件亦已成就，被上訴人依約即得請求上訴人給付仲介費，本不因被上訴人於締約前，有無針對系爭土地是否存有產業道路為調查或提出質疑；或於締約後，有無協助上訴人與王茂修調解或催促王茂修給付價金等項而異。是上訴人執前詞抗辯被上訴人不得請求仲介費云云，已無足取。 ⒉且就被上訴人有無因故意或過失不能履行委託（居間）契約乙節： ⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第567條定有明文。是居間人如非以居間為營業，關於訂約事項，僅應就其所知為據實報告，並無調查義務；就其所不知之事項，縱未為報告，無論其不知是否有過失，均未違反居間人之契約義務。被上訴人主張其並非以居間為營業等語（見本院卷第197頁），未據上訴人爭執，則揆之上揭規定及說明，被上訴人就訂約事項，自僅應就其所知為據實報告，並無調查義務。上訴人抗辯被上訴人有調查系爭土地是否存有產業道路之義務與責任云云（見本院卷第153頁），委無可採。再者，上訴人自述：伊於委售時，有交付土地謄本、地籍圖與如本院卷第73頁所示土地分割資料（下稱系爭分割資料）予被上訴人等語（見本院卷第133、151頁）。而觀諸系爭土地之登記謄本，僅可知系爭土地面積、地目、所有權歸屬、他項權利等土地基本資料；細繹地籍圖，亦僅顯示系爭土地與鄰地之坐落位置；審視系爭分割資料，復僅可見系爭土地與鄰地即同段199地號土地之東北側面寬各為若干，有臺中市東勢地政事務所112年3月3日中東地資字第1120002105號函檢送之土地登記謄本、地籍圖謄本（見本院卷第189至191頁）、系爭分割資料（見本院卷第73頁）可憑，核均無從憑以辨識系爭土地上有無產業道路存在。且依上訴人自承：系爭土地為祖產，伊與伊胞弟分割繼承系爭土地時，並未進行鑑界，不知系爭土地內存有產業道路等語（見原審卷第207頁，本院卷第67、133頁），顯見上訴人亦不明瞭系爭土地內有無產業道路存在，則被上訴人自無從得悉此情，遑論就此有何提問，況被上訴人既僅負有據實告知義務，更不足執以指摘被上訴人有何違反契約義務之情事。上訴人抗辯被上訴人於締約前未提出有關產業道路之疑慮云云，殊難為有利上訴人之認定。 ⑵按居間契約之本旨，依民法第565條規定，乃係由居間人報告訂約機會或為當事人媒介訂約；居間人對於因而成立之契約，既不自得權利，亦不自負義務。苟當事人業經居間人報告訂約機會或媒介訂約，契約目的即已達成，居間人依法並不負有為契約雙方協調後續履約爭議之義務。上訴人抗辯被上訴人應協助上訴人與王茂修調解或催促其給付價金云云，於法無據。 ⑶綜上，被上訴人並無未履行居間契約或違反契約義務之情事。至上訴人所指存證信函代簿費用及律師費，乃其為促使王茂修履行系爭買賣契約所支出之必要費用，與居間契約之履行無關。是上訴人執前詞抗辯被上訴人未盡仲介之責，因故意或過失不能履行委託（居間）契約，且致上訴人受損害，不得請求仲介費，其支出之代簿費用及律師費亦應自仲介費中扣除云云，顯有誤會，亦非可採。 ⒊另按為管理不動產經紀業 (下稱經紀業) ，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例；經紀業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；經紀人員︰指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務，不動產經紀業管理條例第1 條、第4條第4款、第5款、第7款各有明文。參酌同條例第1 條之立法理由明載：不動產經紀業之營業內容，營業方式影響不動產交易市場之穩定與發展，且與交易當事人之權利義務息息相關，爰就不動產經紀業之管理制定本條例。足見不動產經紀業管理條例乃為管理以不動產經紀業為營業者而設，且係適用於經營仲介或代銷業務為業之公司、商號或經紀人員。如非以經營仲介或代銷業務為營業，核僅屬一般民事居間，自無該條例之適用。被上訴人並非以居間為營業，業如前述，按之上揭說明，自無適用不動產經紀業管理條例可言。遑論上訴人所指不動產經紀業管理條例第24之2條、第26條規定，皆與上訴人是否應給付仲介費洵屬無涉。上訴人泛謂被上訴人介紹不動產土地買賣，即係經營仲介媒介，應遵守不動產經紀業管理條例云云（見本院卷第229頁），顯無可採。㈢上訴人固又抗辯稱：系爭土地遲至111年10月12日始點交完成，被上訴人竟於未點交前，即以不實證據提起本件訴訟，誤導欺瞞法院，且致伊疲於至法院奔波，身體、精神、名譽、信用均受損，不得請求仲介費云云。然按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但事實發生於簡易訴訟程序第一審法院言詞辯論終結後者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第447條第1項第2款定有明文。簡易訴訟之第二審程序仍係採取續審制，當事人於符合民事訴訟法第436條之1第3項準用同法第447條第1項各款規定時，得於第二審程序提出新攻擊或防禦方法，第二審法院亦得以之為裁判基礎。查原審係於111年9月6日言詞辯論終結，有原審是日言詞辯論筆錄可稽（見原審卷第195至197頁）。而上訴人與王茂修俟於同年10月12日完成系爭土地之點交，亦如前述。準此，上訴人與王茂修完成系爭土地點交之事實，既發生在第一審法院言詞辯論終結後，揆之前揭規定及說明，自得許兩造於第二審程序中提出，第二審法院亦得以此新事實為裁判基礎。則無論系爭土地於被上訴人提起本件訴訟時，是否可認業經點交；或被上訴人於原審主張系爭土地已完成點交乙事是否屬實，皆無從否定系爭買賣契約「其他特約事項」第2點所定給付仲介費之條件已經成就，上訴人自應給付仲介費予被上訴人。至於上訴人是否因進行本件訴訟往來法院，致身體、精神、名譽、信用受損，與被上訴人得否請求仲介費無關。上訴人所陳前詞，仍無可採。㈣又按於媒介居間契約，除居間人所媒介之契約自始無效、因契約當事人行使撤銷權而溯及失效、或因契約所附解除條件於契約成立後成就外，縱使契約因當事人應負瑕疵擔保責任或債務不履行責任等事由，致遭解除、減少價金或調整契約給付內容，於居間人之報酬請求權不生影響。上訴人經被上訴人之居間媒介，既業與王茂修約定系爭買賣契約之買賣總價為1,190萬元，即應按此計算被上訴人之仲介費。上訴人抗辯其與被上訴人係約定須賣到1,190萬元，然其經仲裁後，最終僅以1,149萬5,732元出賣系爭土地云云，殊無從為有利上訴人之認定。五、從而，被上訴人依系爭買賣契約「其他特約事項」第2點約定，求為判決命上訴人應給付被上訴人11萬9,000元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖與本院不同，結論則無二致，即應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　28　　日民事第二庭審判長法官呂麗玉法官鄭百易法官李佳芳正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　28　　日書記官顏偉林

臺灣臺中地方法院111年度簡上字第474號

關鍵資訊