111年度訴字第1917號｜民事：返還土地等｜裁判日期：112 年 04 月 10 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第1917號原告林振傑訴訟代理人林雯琦律師被告游銘祥訴訟代理人涂朝興律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國112年3月6日言詞辯論終結，判決如下：主　文一、被告應將坐落台中市○○區○○段○○○○○地號土地上，如附圖即台中市龍井地政事務所鑑測日期民國一一一年十一月十七日成果圖所示，編號C部分之地上物(即廢棄物堆，面積七五．三八平方公尺)、編號D部分之地上物(即廢棄物堆，面積二五．五二平方公尺)、編號E部分之地上物(即廢棄物堆，面積八三．六三平方公尺)、編號F部分之地上物(即廢棄物堆，面積五四．六三平方公尺)清除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。二、原告其餘之訴駁回。三、訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。四、本判決第一項，原告以新台幣壹佰陸拾參萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序之執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣肆佰玖拾萬貳仟壹佰肆拾肆元為原告預供擔保後，得免假執行。五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時原聲明請求：「一、被告應將坐落台中市○○區○○段 000○0地號土地(下稱系爭土地)上之圍籬、鐵皮屋等地上物( 面積、位置以實測為準)全部拆除，並將土地騰空返還予原告及其他全體共有人。二、被告應給付原告新台幣(下同)80000元，及自本狀送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算利息。三、被告應自民國111年7月1日起至返還土地之日止按月給付原告200000元。四、願供擔保請准宣告假執行。」等情(參見本院卷第1宗第11頁)。嗣原告於111年12月28日言詞辯論期日具狀更正聲明為：「一、被告應將坐落系爭土地如附圖即台中市龍井地政事務所(下稱龍井地政所)鑑測日期111年11月17日土地複丈成果圖(下稱附圖)所示，編號B部分之鐵皮屋(面積132.27平方公尺)，編號C部分之地上物(面積75.38平方公尺)、編號D部分之地上物(面積25.52平方公尺)、編號E部分之地上物(面積83.63平方公尺)、編號F部分之地上物(面積54.63平方公尺)清除，並將該地號土地上之地上物騰空返還予原告及其他全體共有人。」，其餘不變等情，有該日民事更正訴之聲明狀可憑(參見本院卷第1宗第425 、426頁)。本院審酌原告上開更正請求，乃主張遭占用之系爭土地面積經龍井地政所派員實地勘測及製作附圖後，就正確之占用面積予以更正，其訴訟標的法律關係及原因事實並未變更，僅為更正事實上陳述而已，依首揭法條規定，即非訴之變更或追加，毋庸徵得被告同意，應予准許，合先敘明。貳、實體部分：一、原告方面： (一)原告起訴主張： 1、原告為系爭土地共有人之一，系爭土地之全部共有人於103年4月12日達成協議，於系爭土地出售前，由原告管理、使用、收益，並簽訂原證2即協議書。嗣系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地，故兩造於110年11月9日簽訂原證3即土地租賃契約書(下稱系爭租約)時，約定租賃期間自110年11月1日起至111年10月31日止，每月租金40000元，租金應於每月5日前繳納。且依系爭租約第6條約定：「承租人承租農業用地使用，不得違反土地使用管制相關規定，亦不得存放法令禁止或影響公共安全之危險物品，亦不得於該承租地開挖掩埋任何醫療廢棄品、管制品或任何物品……」等情，否則原告有權依系爭租約第12條約定終止租約。惟於系爭租約存續期間，被告竟使用系爭土地經營資源回收業，而依區域計畫法、非都市土地使用管制規則等規定，系爭土地不得為「容許使用」及「許可使用」以外之任何利用，被告所為已違反區域計畫法第15條第1項規定：「區域計畫公告實施後，不屬第11條之非都市土地，應由有關直轄市或縣(市)政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。變更之程序亦同。其管制規則，由中央主管機關定之。」，被告並因違反法令經台中市政府地政局(下稱台中市地政局)以區域計畫法第21條規定裁罰，此有原證4即台中市地政局111年3月4日中市地編字第1110008590號函(下稱111年3月4日函)可證，是被告已違反系爭租約第6條之使用限制。 2、又系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地，被告於承租後從事資源回收業，違反系爭土地使用分區規定及租約之約定，原告乃於111年5月23日寄發原證5即台中東興路郵局第285號存證信函(下稱系爭存證信函)通知被告違反廢棄物清理法第42條及公民營廢棄物清除許可管理辦法第18條規定而遭開罰，且被告有違反區域計畫法之情事，故系爭租約於111年6月30日終止，被告應於租約終止前騰空返還系爭土地，將系爭土地回復農業使用狀態，被告於111 年5月24日收受系爭存證信函，系爭租約經原告合法終止後，被告仍未騰空返還系爭土地，經原告前往現場勘查，發現被告繼續占有使用系爭土地，並設有圍籬、鐵皮屋、堆置雜物而未清除，且因被告設有管制，原告無從入內確認實際占用情況。又系爭租約第9條第1項約定：「租賃契約终止時，除非出租人同意繼續出租外，承租人應即將租賃標的返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利向出租人請求遷移費用或其他任何費用。」、第10條第1項約定：「承租人返還租賃標的時，應將承租用地恢復淨空原狀，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用由承租人負擔，出租人可由押租金中先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。」。是原告於系爭租約終止後，得依民法第455條前段、第767條第1項前段、系爭租約第9條第1項及第10條第1項等約定，請求被告將系爭土地騰空遷讓返還予原告。 3、又被告自111年5月起即未依約按期繳納租金，迄至系爭租約終止日即111年6月30日止，共積欠2個月租金共80000元(計算式：40000×2=80000)，原告爰得依民法第421條第1 項、第439條前段及系爭租約第4條約定請求被告給付租金80000元。另因被告於系爭租約終止後，仍未依約騰空遷讓返還系爭土地，爰依系爭租約第9條約定請求被告應自111年7月1日起至系爭土地回復原狀騰空遷讓返還原告之日止，按月給付原告租金5倍金額即200000元(計算式：40000×5=200000)之違約金。 4、並聲明：(1)被告應將系爭土地如附圖所示，編號B部分之鐵皮屋、面積132.27平方公尺，編號C部分之地上物、面積75.38平方公尺，編號D部分之地上物、面積25.52平方公尺，編號E部分之地上物、面積83.63平方公尺，編號F 部分之地上物、面積54.63平方公尺清除，並將系爭土地上之地上物騰空返還予原告及其他全體共有人。(2)被告應給付原告80000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。(3)被告應自111年7月1 日起至返還系爭土地之日止按月給付原告200000元。(4) 願供擔保請准宣告假執行。 (二)對被告抗辯之陳述： 1、原告就被告提出被證1～5等證物表示意見如下： (1)被證1即新舊地號及建號查詢表、被證3即甲○○土地租賃契約書、被證4即實潔環保資源回收有限公司(下稱實潔公司)裁罰資料、被證5即臺灣臺中地方檢察署(下稱臺中地檢署)檢察官107年度偵字第996號即訴外人甲○○不起訴處分書等形式真正均不爭執，但均無實質證明力。。 (2)被證2即甲○○簽訂土地租賃契約書，其中租約期間為95年1 1月1日至98年10月31日止之租約，經核對與原告持有原證7即土地租賃契約書之簽名頁有所出入，增加聯絡人與甲方地址資訊，其餘條文內容則為一致；另租約期間103年5月1日至105年4月30日止之租約，對照原告持有之租約，首頁增加連帶保證人「甲○○」、第1條土地所在地及使用範圍記載「慶順段-大肚區」順序相反，簽名頁缺少連帶保證人資訊，另增加手寫聯絡人資訊，其餘條文內容則為一致。 2、被告雖抗辯稱原告長期將土地出租予他人作為資源回收使用，出租予被告亦然云云，原告否認之，茲分別說明如次： (1)原告前係將系爭土地出租予被告之父甲○○，租賃契約均係與甲○○簽立，自108年11月1日起改與被告簽訂租賃租約，原告否認知悉被告或甲○○將系爭土地作為資源回收使用，原告亦未主動找被告簽約，此從被告提出系爭租約可知，兩造於簽訂系爭租約時已約定承租人承租作為農業用地使用，不得違反土地使用管制相關規定，可證原告並未同意被告使用系爭土地作為資源回收使用，故被告抗辯稱原告長期將土地租與他人作為資源回收使用，租與被告亦然云云，依最高法院84年度台上字第891號民事裁判意旨，自應由被告就此項變態事實負舉證責任。況原告若知悉被告經營公司，依常情應與公司簽約，並要求公司負責人擔任連帶保證人，更較與自然人簽約能獲得充足保障，足證原告確實不知被告租用系爭土地經營資源回收事業。 (2)被告雖提出多份實潔公司遭裁罰資料為證，然原告從未收受實潔公司遭裁罰通知，更不知甲○○遭檢方起訴等情，被告無從以實潔公司裁罰資料或甲○○不起訴處分書等，作為原告明知資源回收為兩造約定使用方法之證明。况不論原告與甲○○簽訂租約內容為何，被告均不得持原告與甲○○簽訂之租約主張其權利義務。縱使原告與甲○○簽訂租約曾有 1份約定系爭土地得作為置物使用，亦與被告無關。尤其農地依法可置放貨櫃，縱原告與甲○○簽訂租約曾約定做置物用，亦不能證明原告已同意甲○○在系爭土地從事資源回收。又原告否認曾多次造訪系爭土地收取租金，原告既未經過系爭土地，對於被告使用情況無所知悉，原告係於收受台中市地政局通知始確認被告違約使用，亦係於本件訴訟經查詢始知悉被告於簽訂租約前早已在系爭土地上架設「萬理環保資源回收有限公司」(下稱萬理公司)之招牌並為使用。 3、依原證4即台中市地政局111年3月4日函係限期被告經營之萬理公司於111年6月20日前變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，是被告使用系爭土地方式如變更為農用，系爭租約仍有可能繼續存在(依系爭租約第12條約定，原告於被告違約時有選擇是否終止契約權利，租約並非當然終止)，故被告抗辯稱係非可歸責債務人之事由，依民法第226條規定原告不得請求給付租金云云，實無可採，因原告已依約交付系爭土地予被告使用，並無給付不能情事，而被告承租農業用地本即應依規定使用，不能徒以台中市地政局限期變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀，即謂係不可歸責於被告而構成給付不能云云。是系爭租約既因被告違約使用而終止，自屬可歸責於被告之事由，原告請求被告給付租金，自屬有據。 4、系爭租約之兩造均屬個人，兩造間經濟地位相當，被告並未立於弱勢地位，且契約條款並非原告預立，被告如不同意系爭租約部分條款內容，可於簽約前要求磋商及變更，故系爭租約並非定型化契約，應無民法第247條之1之規定之適用。又依最高法院17年上字第1118號民事裁判意旨，倘契約文字已清楚表現當事人之真意，自不得曲解契約文意。而系爭租約第9條約定租賃契約終止時承租人應即將租賃標的物返還，並無約定僅限於「租期屆滿」而終止承租人卻未返還之情形，系爭租約第9條文義既無不明之處，自不得曲解契約文義而將前揭規定限縮解釋為僅於租期屆滿時始有適用。 5、被告違約使用系爭土地作為資源回收使用，於其上滯留大量廢棄物，且經原告事後查詢，被告已非第1次因違反廢棄物清理法而遭主管機關裁處(參見原證8)，被告已有汙染系爭土地之嫌。又被告違法使用土地，復未即時恢復土地淨空原狀，其舉止將使原告受有遭行政機關裁罰之風險，或有可能因被告觸法行為而受刑責牽連之虞。再原告因被告未即時恢復土地淨空原狀，需耗費大量時間精力往來諮詢主管機關、權責人員，更需擔心受怕被告堆置醫療廢棄物是否影響系爭土地日後正常使用，又因農地未農用，日後再移轉時應課徵土地增值稅，致原告不能享有免徵土地增值稅之利益等情，實無被告抗辯稱違約金過高而須酌減之事由。 6、被告抗辯稱系爭土地之地上物、雜物等均為甲○○興建及遺留云云，乃卸責說詞，原告否認之，茲說明如次： (1)系爭土地若於被告承租前即留有圍籬、鐵皮屋及堆置雜物等，被告於108年承租時何不要求原告清除？況兩造既約定系爭租用地應「恢復『淨空』原狀」，則原告依系爭租約第10條約定請求被告清除廢棄物，回復系爭土地原狀，則有理由。 (2)被告雖係於108年10月31日始以自己名義與原告簽訂租約，然被告當時亦表示已自107年2月9日起擔任萬理公司負責人，可徵被告於簽訂系爭租約前至少1年8個月期間已以萬理公司名義使用系爭土地從事資源回收，被告身為萬理公司負責人，對於此節不可能不知情。又依原證10、11即經濟部商業司商工登記公示資料查詢服務登記資料，不論是萬理公司或實潔公司，登記地址均為「台中市○○區○○里 ○○路0段00巷0弄00○0號」，連絡電話亦相同，甚至被告於 108年11月1日以前即系爭土地上使用萬理公司名義經營資源回收，此從原證8即萬理公司環保裁罰資料，萬理公司於「107年3月16日」曾遭查獲在系爭土地有違反廢棄物清理法之違法情事，再依原證12即google街景圖像顯示，系爭土地上公司招牌於107年3月間已改為萬理公司，足徵兩造於簽訂系爭租約前，被告早已使用系爭土地進行資源回收事業，事發後竟諉稱係甲○○所為，顯屬臨訟置辯，並不足採。 (3)除依原證8即萬理公司環保裁罰資料外，另提出原證13即萬理公司裁罰紀錄，足證被告確有利用系爭土地貯存醫療廢玻璃瓶及廢鹽水袋之行為，且數量非微，此等裁罰紀錄內容所示違法與鈞院赴現場履勘所見醫療廢玻璃瓶及廢鹽水袋一致，而以110年10月27日該次被查獲之醫療廢棄物數量已高達近60噸，遑論被告以前早已因違規而遭主管機關多次裁罰，更有於承租前即使用系爭土地違法堆置廢棄物之裁罰，爰說明如下： ①108年2月1日於系爭土地遭查獲露天貯存不當致污染周界外環境，而有違反廢棄物清理法之情事；107年3月16日於系爭土地遭查獲堆置一般事業廢棄物(廢玻璃、塑膠)，因露天貯存不當致污染周界外環境而違反廢棄物清理法……等( 參見原證13)。 ②依原證14即被告經營之萬理公司早於承租前即107年2月取得醫療廢棄物處理標案，迄今得標醫療廢棄物處理案件甚多，包括：國防醫學院「110-111年度醫療廢玻璃容器再利用清除處理」及「108-109年度醫療玻璃容器再利用清除處理」案、國立臺灣大學醫學院附設醫院(下稱臺大附醫)「廢玻璃類及軟袋類容器等委外清除(運)回收處理作業乙式訂定單價」案、臺大附醫新竹分院之「廢軟袋委外清除(運)及回收處理採購案」……等標案，可見被告經營之萬理公司早在系爭土地上堆置不少醫療廢棄物，不容被告否認，扭曲事實。 (4)再依現場遺留堆置雜物，根本無從僅因物品長期日曬雨淋而變色變形，即可認定為甲○○20餘年來所遺留，而依被證6即google街景照片、被證7即google地圖均無法顯示現場堆置之廢棄物即為甲○○所遺留。因被告經營之萬理公司於簽訂系爭租約前即有使用系爭土地進行資源回收事業，簽訂系爭租約前、後均有得標處理醫療廢棄物之標案，顯然被告在系爭土地進行堆置廢棄物品行為之時間非短，更留有醫療廢棄物品，卻抗辯稱現場遺留堆置雜物均為他人20年來累積云云，顯係臨訟託辭而不可採。 (5)被告承租系爭土地使用前，現場若非其參與而遺留堆置大量雜物，被告從未向原告反應處理，卻毫無意見承租使用，不合常情，足證現場遺留堆置之雜物確為被告經營之萬理公司所堆置，另原證3即系爭租約第10條約定「一、承租人返還租賃標的時，應將承租用地恢復淨空原狀，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用由承租人負擔，出租人可由押租金中先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。二、租約期限屆滿而不再續約時，土地上所有承租人興建之設施，承租人應於本契約期滿前拆除、清除雜物，恢復土地上淨空狀態，否則出租人得自行清除該地上物，其所支出費用全部由承租人負擔，並得由出租人自押租金中先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。」，足見原告依系爭租約請求被告騰空返還系爭土地，實屬有據。 (6)被告於系爭租約簽訂前已使用系爭土地進行資源回收事業，且於前手甲○○與原告之租約到期後，復以自己名義為承租人簽約並繼續使用系爭土地，依民法第423條規定，被告於簽訂租約前並未曾向原告反應有何妨害其使用土地之情形，而承租土地上若留存有堆置雜物，依常情一般人應會選擇不予承租，如仍需承租，應會於承租前請求出租人清除雜物，或於租約載明何者非屬承租人之物，然被告均未為之，並於108年10月12日簽訂原證15租約第6條、第10條分別約定：「承租人使用時不得違反土地使用管制相關規定，亦不得存放法令禁止或影響公共安全之危險物品，亦不得於該承租地開挖掩埋任何醫療廢棄品或管制品或任何物品，若有以上事項情況及其他違反公共安全之規定，一切法律責任概由承租人完全負責，絕不異議，且須一併負責物品清除乾淨，恢復完全，不得異議……」、「承租人返還租賃標的時，應將承租用地恢復淨空……」，足徵被告承租系爭土地時，其上並無非被告所有之雜物而妨礙被告使用需排除之情形至明，被告臨訟主張系爭土地上有非被告置放之雜物云云，不足採信。是被告在系爭土地擅自傾倒廢棄物，未作農業使用，違反系爭租約第6條約定，系爭土地可能因被告傾倒廢棄物之行為受有污染需要整治，原告基於自身權利提起本件訴訟以排除被告之無權占有，及請求被告給付相當於租金之不當得利，屬於權利之正當行使，自與誠信原則無違。 (7)依民法第423條規定及系爭租約約定：「承租人使用時不得違反土地使用管制相關規定，亦不得存放法令禁止或影響公共安全之危險物品，亦不得於該承租地開挖掩埋任何醫療廢棄品或管制品或任何物品，若有以上事項情況及其他違反公共安全之規定，一切法律責任概由承租人完全負責，絕不異議，且一定要負責將這些物品清除乾淨，恢復完全，不得異議……」、「承租人返還租賃標的時，應將承租用地恢復淨空……」，可知原告出租系爭土地並未堆置雜物為常態，被告如主張原告出租系爭土地時其上已堆置有雜物，此等變態事實之舉證責任應由被告負擔，並不得以臆測方式推論其上雜物為甲○○所遺留。况被告至少自107 年起即已使用系爭土地經營資源回收事業，迄今已近5年，絕非被告抗辯稱其堆置之醫療廢棄物尚不滿1年云云，被告僅是因違規堆置醫療廢棄物遭查獲時間未滿1年，實際上被告在系爭土地上堆置廢棄物品行為之時間非短，其自107年起即已取得多件醫療廢棄物處理之標案，參酌近年夏季氣候炎熱，廢棄物經風吹日曬雨淋亦會加速老舊情形，而依鈞院現場勘驗情況，實無從僅以廢棄物之新舊程度認定被告抗辯廢棄物均為甲○○所留置為真，亦不能排除被告自其他據點運送老舊廢棄物堆置在系爭土地之可能。至於被告抗辯裁罰事件已委託其他業者清除完畢云云，原告否認之，因被告於110年10月27日遭查獲違法堆置之醫療廢棄物至少有4、50公噸(參見原證13)，依被告提出被證10照片如為可採，被告委託其他業者清除者合計約9.7 公噸(計算式：2050+2000+3000+2650=9700)而已，顯見被告抗辯稱其留置之醫療廢棄物已交由其他業者清除云云，並非事實。況被告縱有委託其他業者清除廢棄物，仍不能反證系爭土地其餘廢棄物並非被告所堆置。反之，由被告遭查獲堆置醫療廢棄物至少有4、50公噸，但其他業者僅清除9.7公噸，足證被告留置之醫療廢棄物自始從未清理完畢，被告卻一再混淆視聽，企圖將自己應負之契約責任推卸至他人，難認有理。 7、被告抗辯稱其僅為底層工作之人，原告則為地主，兩造地位顯不相當云云，與事實不符。原告固因繼承取得系爭土地之部分所有權，然被告子承父業，擔任公司法人代表，經營公司得標各醫學院或醫院採購案件金額動輒百萬元起跳，遑論其他業務累積之收入，被告絕非所謂在底層工作之人，反係經營企業之大老闆，原告稱兩造地位相當，並非抬舉被告之意。 8、系爭鐵皮屋占有系爭土地之情形，業經鈞院於111年8月16日會同兩造及地政機關人員履勘現場屬實，並有現場照片足佐，故原告訴請被告返還系爭土地，則依最高法院100 年度台抗字第482號民事裁判意旨，原告在本件訴訟獲得勝訴確定判決後，系爭鐵皮屋縱未經實際測量，該執行名義當然含有使被告拆除鐵皮屋之效力。又為使系爭鐵皮屋位置與範圍明確，爰檢附如原證16即111年8月16日現場履勘照片，另依臺灣高等法院臺中分院106年度重上字第74 號、臺灣臺南地方法院(下稱臺南地院)100年度新簡字第203號、臺南地院95年度營簡字第668號等民事裁判意旨，對於無法測量且應拆除建物部分得以照片特定，故本件地政機關表明無法測量之鐵皮屋拆除請求部分，原告仍輔以原證16照片34、35特定之，即被告應將系爭土地如原證16照片34、35所示之鐵皮屋清除，將該部分土地騰空返還原告及其他共有人。再系爭土地長年遭被告堆置廢棄物，其中更涉及醫療廢棄物，原告雖有心先行搬移，然經多方徵詢，目前仍無業者願意接手處理搬移作業，原告不得已僅得請求就鐵皮屋部分不予測量。 9、被告於系爭租約終止後既未遵守「承租用地恢復淨空原狀」之約定，自屬未依債務本旨實行提出給付，不生提出之效力，原告無從進行點交程序，故被告前於111年11月30 日以被證12即台中漢口路郵局第456號存證信函表示已將廢棄物清理完畢及撤離現場云云，實屬無稽。因被告於111年12月以後仍陸續使用系爭土地，而鈞院於112年2月3日再次至現場勘驗，可知系爭土地並非如被告抗辯現場已清理完畢，此從被告提出被證15照片足證系爭土地迄今仍留有圍籬、鐵皮屋及堆置有廢棄物，被告並未回復原狀騰空遷讓。 10、原告就龍井地政所111年11月28日龍地二字第1110009121 號函(下稱111年11月28日函)檢送如附圖所示之測量成果，均無意見。二、被告方面： (一)系爭土地為原告長期出租予他人作為資源回收使用，出租予被告亦無不同，故原告主張被告違反約定使用方法，已有不實。再原告主張「淨空原狀」，原狀為何？依原證6 即現狀照片可知，所稱圍籬、鐵皮屋及雜物等，業已老朽，顯有相當年限，皆為原告出租予被告時已有之狀態，原告有何要求被告淨空之理由？本件公權力既已介入，系爭租約無法繼續，被告無奈，並已回復為承租時狀況，原告以被告違約為由要求騰空返還，並給付租金及違約金云云，被告不同意，茲分別說明如次： 1、系爭土地原分割自同段468地號土地，舊地號為台中市○○ 區○○○段○○○段000地號，自87年起即出租予甲○○作為實潔公司置放各種廢棄物，進行資源回收處理之用(參見被證2)，迄至108年10月31日止，長達20年期間，實潔公司當時即曾多次遭台中巿政府以違反廢棄物清理法予以裁罰(參見被證4)，甲○○並經臺中地檢署以時效完成為由分別為緩起訴及不起訴處分(參見被證5即107年度偵字第996號不起訴處分書)，有各該主管機關之裁決及認定在案，故原告主張之圍籬、鐵皮及堆置雜物等，即為20年間承租人甲○○ 所遺留，原告再將系爭土地出租予被告，雖系爭租約第6條約定不得違反土地使用管制相關規定云云，僅為枱面上文字而已，實際仍出租予被告作資源回收使用，此與被證3即甲○○土地租賃契約書並無不同，是系爭土地作資源回收即兩造約定之使用方法，被告並無違反系爭租約第6條之約定。 2、台中市地政局於111年3月4日以違反區域計畫法為由發函命令停止使用，兩造間就系爭租約之權利義務已無法持續，亦即原告無法提供系爭土地予被告使用，被告亦無法繼續使用，並非可歸責於債務人之事由，依民法第226條規定，原告自無繼續請求給付租金之理由。又被告承租後處理之資源回收，業已回復承租時原狀，而原告主張之圍籬、鐵皮屋及堆置雜物等並非被告所為，此從原證6即現狀照片所示之老舊情形甚明，上揭地上物為被告承租時即已存在，原告無從依其與甲○○間租賃關係向被告請求回復原狀。 3、又系爭租約為定型化契約，依原證3與被證3之土地租賃契約書兩相對照即知，故原告聲明第3項請求依系爭租約第9條第2項約定：「承租人未即時返還租賃標的物時，出租人得向承租人按月請求照月租金之5倍支付違約金至遷讓完成，承租人不得有異議」，對承租人顯有重大不利益，且為加重承租人之責任，依民法第247條之1規定，對承租人顯非公平，其約定應為無效，原告自不得據為請求。且系爭租約第9條約定租賃標的之返還：「一、租賃契約終止時，除非出租人『同意繼續出租』外，承租人應即將租賃標的返還出租人……」，可知同條第2項之適用係指因「租期屆滿」而終止卻未返還，期前終止租約之情形並不包括在內，此從期前終止之情形分別約定在第12、13條等情，是上開約定縱非無效，與本件亦無適用之餘地。況依原證6即現狀照片，除其上原告主張之圍籬、鐵皮屋與堆置雜物等均為甲○○所遺留者外，被告就其自身承租時之標的現狀業已淨空回復，並已撤離現場交還原告(上開處所並無上鎖，原告主張其無法入內，並非事實)，此部分請求自無依據。 4、再被告上揭抗辯縱或不論，原告請求按月給付5倍租金之違約金顯然過高，請求依民法第252條規定酌減違約金，原告此部分主張亦無理由。 (二)依鈞院現場履勘所見關於圍籬、鐵皮屋及堆置雜物等，皆已存在許久，鐵皮屋及圍籬業已鏽蝕老舊，而堆置雜物如壓縮堆置之塑膠等，亦早因長年日曬雨淋而變色變形，現場更有實潔公司留置之藍色塑膠桶狀物，在在均顯示前因甲○○承租20年來興建及遺留。又依被證6即google街景照片，於2012年拍攝影像可知系爭土地當時即作為回收處理場之用，迄至2018年仍然如此，故被告於108年10月31日承租前即為現在之面貌，原告主張系爭土地之原狀為農地使用，並要求被告回復農業使用之狀態，實無依據。 (三)又原告出租系爭土地予甲○○原係作為資源回收場使用，原告與甲○○於103年5月1日簽訂被證2即土地租賃契約書第4 條載明「本土地係供置物之用」，故原告不可能將系爭土地出租予甲○○20餘年皆不知係作為資源回收使用。姑不論原告於被告承租後曾多次來訪及收取租金，卻不知作為回收處理場，且系爭土地為原告所有，竟20餘年皆不聞不問，亦不知承租人對於系爭土地之使用情形，未免反於常情？尤其原告之住居所在台中市○○區○○路000號，距系爭土地約200公尺(參見被證7)，卻稱對於系爭土地約定做為資源回收使用全然不知情，匪夷所思？顯違經驗法則，亦有悖誠信。 (四)系爭租約是否有定型化契約之適用，原告雖以當事人地位相當與否作為有無定型化契約適用之依據，惟民法第247 條之1規定之立法理由固有預定契約條款之1方，大多為經濟上較強者，而依其預定條款訂約之1方，大多為經濟上之較弱者等說明，然並未以此作為民法第247條之1適用之限制及前提。況原告為地主，被告則為底層工作之人，原告主張兩造之地位相當，過於抬舉被告，此部分主張實難認同。 (五)萬理公司原為甲○○於106年6月23日設立，於107年2月9日始變更登記由被告擔任負責人(參見被證8)，迄至被告於108年10月31日承租系爭土地前，承租人仍為甲○○，並未有所變動。又被告與甲○○為父子，被告因父親要求自107年2 月9日起擔任萬理公司負責人，並自108年10月31日起承租系爭土地經營資源回收，原告主張之鐵皮屋、圍籬及各項雜物既非被告置放，依最高法院18年上字第1953號民事判例意旨及債之相對性原則，被告並無清除義務，斷無任意課加被告責任而請求回復原狀之餘地。 (六)又原告提出原證13即萬理公司裁罰資料，其中108年2月1 日查緝事件係未經許可於回收場地「對面空地」置放一般廢棄物，與本件無關。另110年10月27日查緝事件發現之醫療玻璃瓶及廢棄鹽水袋(參見被證9)，迄今不滿1年，與系爭土地現場歷經長年寒暑歲月所留置之廢棄雜物，不論在廢棄物種類、樣貌及新舊老化情形皆不同，尤其該裁罰事件業經委託業者悉數清除(參見被證10)，並未留在系爭土地現場，現場亦未發現，不可混為一談。况依鈞院調閱臺中地檢署偵查卷宗資料，檢察官在107年度偵字第996號緩起訴處分書暨不起訴處分書之事實欄皆已記載，前承租人甲○○自87年起即在系爭土地經營廢棄物回收處理業務，並在查緝現場發現置放廢塑膠、廢樹脂、廢活性碳、廢家電、拆解家電、印刷電路板、廢玻璃、點滴瓶、小玻璃注射瓶、廢點滴軟袋……等廢棄物，而鈞院於111年8月16日現場履勘時，其中碎玻璃、堆疊置放之壓縮塑膠、廢家電及塑膠帆布覆蓋之雜物等依然可見，此與原證13即萬理公司裁罰資料所涉為玻璃瓶與廢鹽水袋並不相同，新舊亦有差異，尤其履勘現場時並無原證13即萬理公司裁罰資料所涉之廢棄物，原告刻意混淆，即無可採。 (七)被告就龍井地政所111年11月28日函檢送如附圖所示之測量成果，表示意見如次： 1、附圖編號G部分並非系爭土地之地上物，應為鄰地所有人於被告承租前設置之界址圍牆，其餘部分無意見。 2、附圖編號B部分鐵皮屋及編號C～E廢棄物堆部分，早於被告承租前即已存在，因系爭土地曾提供甲○○處理資源回收使用(參見被證2即甲○○103年5月1日租約第4條、被證7)，皆非被告設置，被告並無回復原狀之義務。 3、系爭土地因主管機關裁處而停止使用，致原告無法再為提供，被告亦早已撤出，從未拒絕返還，不論原告關於租金與違約金之請求有無依據，被告曾於111年11月30日寄發台中漢口路郵局第456號存證信函，通知原告於111年12月5日前聯繫辦理點交，否則依法拋棄占有(參見被證12)，亦遭原告於111年12月8日以台中公益路郵局第534號存證信函拒絕(參見被證13)，絕非被告不為返還，原告為本件請求即無必要。 (八)鈞院於112年2月3日現場勘驗時原告所指堆置袋狀砂石，被告於勘驗翌日即進行清除(參見被證14)，並就其餘散亂及易受風襲之廢棄雜物併予處理，除被告承租前已置於現場部分外，皆已清理完畢，爰檢附被告於鈞院勘驗後另行拍攝之現場錄影光碟及擷取相關照片供參(參見被證15)。又被告就系爭土地關於自身義務範圍已清理完畢，足可返還租賃土地，並就準備給付之情事通知原告辦理點交。 (九)被告就原告提出原證2即協議書、原證3即土地租賃契約書、原證4即台中市政府地政局111年3月4日函等證物，均不爭執。 (十)被告就龍井地政所111年9月22日龍地二字第1110007133號函(下稱111年9月22日函)文內容，無意見。 (十一)並聲明：1、原告之訴駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。三、兩造不爭執事項： (一)原告為系爭土地共有人之一，系爭土地之全部共有人於103年4月12日達成協議，於系爭土地出售前，由原告管理、使用、收益，並簽訂原證2即協議書。 (二)系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地，兩造於110年11月9日簽訂原證3即系爭租約，約定租賃期間自110年11月1日起至111年10月31日止，每月租金40000元，租金應於每月5日前繳納。 (三)被告曾經台中市地政局以原證4即111年3月4日函文通知，依區域計畫法第21條第2項規定限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀，若逾期如仍未改善得依前開法令按次處罰。 (四)原告於111年5月23日寄發原證5即系爭存證信函，通知被告違反廢棄物清理法第42條及公民營廢棄物清除許可管理辦法第18條規定而遭開罰，被告有違反區域計畫法之情事，系爭租約於111年6月30日終止，被告應於租約終止前騰空返還系爭土地，將系爭土地回復農業使用狀態，被告亦於111年5月24日收受系爭存證信函。 (五)原告就被告提出被證1、3、4、5之形式真正均不爭執。 (六)原證2、3、4等證物，均為真正。 (七)兩造就龍井地政所111年11月28日函檢送如附圖所示之測量成果，除被告爭執編號G部分非屬系爭土地之地上物外，其餘均無意見。四、兩造爭執事項： (一)兩造於110年11月9日簽訂系爭租約時之系爭土地使用原狀為何？ (二)原告主張被告違反系爭租約第6條約定，依系爭租約第12 條約定終止租約是否合法生效？ (三)原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、系爭租約第9條第1項及第10條第1項約定，請求被告將占用系爭土地如附圖所示編號B部分鐵皮屋、編號C、D、E、F部分地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告，是否有理由？ (四)原告依民法第421條第1項、第439條前段及系爭租約第4條約定，主張被告尚積欠111年5、6月份租金共80000元，是否有據？ (五)原告主張依系爭租約第9條約定，請求被告應自111年7月1日起至系爭土地回復原狀騰空遷讓返還之日止，按月給付租金5倍金額即200000元之違約金，是否可採？該違約金約定是否過高，應予核減？五、法院之判斷： (一)查當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責，民事訴訟法第277條前段設有規定。又民事訴訟如係請求履行債務之訴，除被告就原告主張事實已為自認，原告毋庸舉證外，另由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證(參見最高法院99年度台上字第483號民事裁判意旨)。另認定事實所憑之證據，固不以直接證據為限，惟採用間接證據時，必其所成立之證據，在直接關係上，雖僅足以證明他項事實，但由此他項事實，本於推理之作用足以證明待證事實者而後可，斷不能以單純論理為臆測之根據，就待證事實為推定之判斷(參見最高法院96年度台上字第1131號民事裁判意旨)。據此可知，原告依民法租賃規定及系爭租約等法律關係請求被告返還「回復原狀」騰空遷讓返還系爭土地、給付租金及違約金等，被告既為爭執，並以上情抗辯，自應由原告先就主張有利於己事實即兩造簽訂系爭租約時之系爭土地「原狀」為何？被告是否有違反系爭租約之約定？終止系爭租約是否合法等要件之存在負舉證責任，倘原告舉證不足或無法舉證以實其說，縱令被告就其抗辯事實亦無法舉證或舉證不足，法院仍無從為有利於原告之認定，而應駁回原告之訴甚明。 (二)兩造於110年11月9日簽訂系爭租約時之系爭土地「使用原狀」，係作為資源回收處理場使用，並無供農業使用之情形： 1、又民法第87條規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第3 人(第1項)。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定(第2項)。」，而民法第87條第1項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。此與同條第2項所定「虛偽意思表示隱藏他項法律行為」之隱藏行為，當事人雙方仍須受該隱藏行為拘束之情形有間。前者為無效之行為，後者所隱藏之他項行為仍屬有效，兩者在法律上之效果截然不同(參見最高法院101年度台上字第1722號民事裁判意旨)。另「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條著有明文。而解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意(參見最高法院19年上字第28號、96年度台上字第2631號、101台上字第1499號民事裁判意旨)。再事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任(參見最高法院84年度台上字第1188號、97年度台上字第1676號、86年度台上字第891號等民事裁判意旨)。 2、原告主張系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地，兩造於110年11月9日簽訂系爭租約，其中第6條第1款約定：「承租人承租農業用地使用，不得違反土地使用管制相關規定，亦不得存放法令禁止或影響公共安全之危險物品，亦不得於該承租地開挖掩埋任何醫療廢棄品、管制品或任何物品……」等情，被告於系爭租約存續期間，竟使用系爭土地經營資源回收業，違反區域計畫法、非都市土地使用管制規則等規定，並經台中市地政局依區域計畫法第21條規定裁罰，被告已違反系爭租約第6條第1款之使用限制乙節，已為被告所否認，並以上情抗辯。本院認為： (1)系爭土地原分割自同段468地號土地，舊地號為台中市○○ 區○○○段○○○段000地號，自87年起即由原告之父林耀煇出租予被告之父甲○○使用，租約未註明用途，甲○○將系爭土供為其實際經營之實潔公司置放各種廢棄物，進行資源回收處理使用；又自103年5月1日起變更出租人名義為原告，繼續出租予甲○○使用，租期自103年5月1日起至105年4 月30日止，租約第4條第1款約定：「本土地係供『置物』之用」，甲○○仍然在系爭土地從事資源回收處理使用；又原告與甲○○於105年11月1日另訂租約，繼續將系爭土地出租予甲○○使用，租期自105年11月1日起至108年10月31日止，該租約條文內容與系爭租約條文內容幾近相同(如該租約第6條約定：「承租農業用地之使用限制」即與系爭租約相同)，但甲○○繼續在系爭土地從事資源回收處理，並無實際供作農業使用之情形；又兩造於108年10月12日就系爭土地簽訂租約，原告將系爭土地出租予被告使用，租期自108年11月1日起至109年10月31日止，該租約條文內容與前揭105年3月1日租約(即原告與甲○○間之租約)條文內容幾近相同，而被告接續其父甲○○在系爭土地從事資源回收處理使用，並經營萬理公司，實際上亦無供作農業使用之情形；嗣兩造於109年、110年均分別續訂租約，迄至原告主張於111年6月30日終止租約為止等情，已據被告提出系爭土地新舊地建號對照查詢及土地租賃契約書4份在卷為證(參見本院卷第1宗第77～ 105、347～351頁)，核屬相符，原告亦不爭執上揭租約之真正，足認系爭土地自87年間起迄至111年6月間止，長達24年期間，即由原告之父林耀煇或原告分別出租予被告之父甲○○或被告，分別經營實潔公司及萬理公司，作為資源回收處理場使用，是系爭土地於上揭期間實際上應無供農業使用之情形存在，則被告於110年11月9日與原告簽訂系爭租約時，系爭土地之使用「原狀」即為資源處理回收場，而非供作農業使用至明。 (2)又依原告提出原證8即實潔公司裁罰資料、原證13即萬理公司裁罰資料(參見本院卷第1宗第155～158、279～280頁) ，及被告提出被證5即甲○○遭臺中地檢署檢察官偵辦違反廢棄物清理法案件之107年度偵字第996號不起訴處分書(87年至95年6月30日期間)及緩起訴處分書(95年7月1日至106年9月6日期間，以上處分書參見本院卷第1宗第119～125頁)等相關資料，復經本院依職權向臺中地檢署調取上揭107年度偵字第996號偵查卷宗查明屬實，並有該案件之卷證資料節影本在卷可稽(參見本院卷第1宗第173～235頁)，堪認系爭土地至少自87年間起至106年9月6日止期間均作為資源回收處理場(或稱廢棄物貯存場)使用，並無供作農業使用之情形。况被告復自承於108年11月1日起承租系爭土地後，迄至原告寄發系爭存證信函通知終止租約止，系爭土地仍作為資源回收處理場使用，自始未曾作為農業使用等情，則原告自103年5月1日起迄至111年6月30日止先後將系爭土地出租予甲○○及被告使用期間，實際上究竟有無作為農業使用？尤其原告於108年11月1日與被告另訂租約(該日以前之承租人為甲○○)後交付予被告使用之系爭土地是否確供農業使用，而非資源回收處理場？兩造於110 年11月9日再續訂租約時，系爭土地之使用「現况」是否確供農業使用，而非資源回收處理場？等事實，被告既有爭執，自應由原告就此項有利於己事實先負舉證責任，即應由原告先行舉證證明於108年11月1日及110年9月11日簽訂租約時系爭土地之使用狀况為「供農業使用」(當時種植何種農作物，並提供相關照片等證據資料供參)，必原告盡其舉證責任後，法院始能依原告提出之積極證據資料及履勘現場所見，認定被告確有在系爭土地違約經營資源回收處理場之情事，否則原告若在明知且同意(或默示同意)系爭土地作為非農業使用之情形，卻主張被告違約經營資源回收處理場，即有違誠信原則及有權利濫用之嫌( 詳後述)。詎原告迄至本件言詞辯論終結時，就上揭有利於己事實並未舉證以實其說，則原告主張將系爭土地出租予被告使用時之「原狀」為「供農業使用」云云，顯乏依據，自為本院所不採。 (3)是依前述，兩造於108年11月1日就系爭土地簽訂租約，及於110年11月9日再簽訂系爭租約時，既乏積極證據證明上開各時點之系爭土地「使用狀況」為種植農作物之「供農業使用」情形，當時之「使用狀况」應即為被告從事之「資源回收處理場」(或廢棄物貯存場)，始符實際。準此，兩造於108年11月1日及110年11月9日分別簽訂之租約第6 條第1款約定：「承租人使用時不得違反土地使用管制相關規定，亦不得存放法令禁止或影響公共安全之危險物品，亦不得於該承租地開挖掩埋任何醫療廢棄品、管制品或任何物品，若有以上事項情况或其他違反公共安全之規定，一切法律責任概由承租人完全負責，絕不異議，且須一併負責將物品清除乾淨，恢復完全，不得異議。」等語，此與原告、甲○○於105年11月1日簽訂租約第6條第1款係約定：「承租人使用時不得違反土地使用管制相關規定，亦不得存放法令禁止或影響公共安全之危險物品，若有其他違反公共安全之規定，一切責任概由承租人完全負責，絕不異議。」等語(參見本院卷第1宗第99頁)，顯然不同，可見原告至遲於108年11月1日與被告簽訂租約時即已知悉實潔公司或甲○○在系爭土地作為貯存醫療廢棄物及其他資源回收處理使用之情形，否則原告若確實不知系爭土地已作為資源回收處理場使用，及真實要求被告就系爭土地必須「供作農業使用」之情况，怎可能在租約第6條第1款憑空增加「……，亦不得於該承租地『開挖掩埋任何醫療廢棄品、管制品或任何物品』，若有……，且須一併『負責將物品清除乾淨，恢復完全』，不得異議。」等文字？原告怎可能會「預知」被告承租系爭土地後會有「開挖掩埋任何醫療廢棄品、管制品或任何物品」之情形？堪認系爭租約第6條第1款之約定，乃在於兩造間均明知系爭土地之實際使用情形違反土地分區使用管制規定、廢棄物清理法等相關法令，原告為系爭土地所有權人，為規避其土地所有權人遭受主管機關裁罰及日後之廢棄物清除責任，並預先以契約將甲○○遺留之廢棄物清除責任轉嫁予被告承擔，始於10 8年11月1日之租約第6條第1款作如此之約定，於110年11 月9日續訂租約時亦同，此部分應屬兩造間為使被告得以繼續經營資源回收處理場使用，及讓原告規避農地非農用、日後清除廢棄物等相關責任所為之通謀虛偽意思表示，依前揭民法第87條第1項前段規定及最高法院101年度台上字第1722號民事裁判意旨，即為無效，且因法律行為之無效，係自始、絕對及當然無效，兩造間自不受系爭租約第6條第1款約定之拘束，但因系爭租約第6條第1款尚有隱藏兩造間其餘真實之法律行為(即系爭土地實際供作資源回收處理場使用，此即為兩造於上揭時間簽訂系爭租約時之土地使用「原狀」)，依前揭民法第87條第2項規定，該隱藏之法律行為自屬有效，兩造仍應受其拘束，故原告主張系爭土地出租予被告使用時之「原狀」為供農業使用之土地，而要求被告必須回復之原狀為可「供農業使用」之狀態，即與事實不符，委無可採。 (4)至原告在本院審理時雖主張系爭土地先後出租予甲○○、被告使用，不知系爭土地實際作為貯存醫療廢棄物及其他資源回收處理場地使用，從未接獲主管機關裁罰通知，亦不知甲○○違反廢棄物清理法遭臺中地檢署檢察官偵辦，更不知有實潔公司、萬理公司在系爭土地違法經營廢棄物清理事業等情事。另被告承租系爭土地時，若土地上有前手承租時留置之地上物待清除，被告何以未向原告反應及要求清除云云。然依被告抗辯稱原告之住居地在「台中市○○區 ○○路0○0號」，而系爭土地所在設置信箱之地址為「台中市○○區○○路0巷0○0號」，2地距離僅約200公尺左右乙節，並提出GOOGLE街景圖2紙(2012年3月，其上有「實潔環保」招牌；2018年3月，其上亦有「萬理環保」招牌)，及GOOGLE地圖1紙可證(參見本院卷第1宗第25 3～257、277頁)，原告則未爭執上開證據資料之真正，則原告之住居所地既與系爭土地所在相距不遠，在客觀上怎可能在長達20年期間對於系爭土地之使用現况為何毫無所悉？顯違常情。尤其系爭土地建造鐵皮屋使用，設有公司招牌、地磅及電動鐵柵門等地上物，並非作為農業用途使用，只要經過系爭土地，一望即知，原告竟主張從來不知此事，無異長達20年期間從未經過系爭土地，而不知甲○ ○及被告將系爭土地實際作為貯存醫療廢棄物及其他資源回收處理場地使用，殊難想像？至於被告承租系爭土地後，對於前手承租時留置之地上物未清除，被告未向原告反應及要求清除乙節，此乃因被告實際上承接其父設立之萬理公司而繼續在系爭土地上從事資源回收處理業務使用，原告亦主張被告於承租系爭土地前，已約有1年8個月期間在系爭土地從事資源回收處理事業使用，則兩造既以通謀虛偽意思表示而分別簽訂108年11月1日租約及系爭租約( 即租約第6條第1款約定內容)，系爭土地長達近20年期間實際上皆非供農業用途使用，被告承租之用途亦非供農業目的(種植農作物)使用，自不可能會向原告反應及要求清除系爭土地之地上物，故被告承租系爭土地後不向原告要求清除地上物，係因其有繼續使用之需求，即與常情無違，原告此部分主張委無可採。 (三)原告主張被告違反系爭租約第6條約定，依系爭租約第12 條第1項第2款約定終止租約為不合法，但系爭租約租期於111年10月31日屆滿，自111年11月1日起租賃關係消滅： 1、依民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的(第1項)。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法(第2項)。」，而在私法領域內，當事人依其意思所形成之權利義務關係，基於契約自由原則，權利人雖得自由決定如何行使其基於契約所取得之權利，惟權利人就其已可行使之權利，在相當期間內一再不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起義務人之正當信任，以為倘其履行權利人所告知之義務，權利人即不欲行使其權利，如斟酌權利之性質，法律行為之種類，當事人間之關係，社會經濟情況及其他一切因素，認為權利人在義務人履行其所告知之義務後忽又出而行使權利，足以令義務人陷入窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之法律倫理(權利失效)原則，應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，而不能發生應有之效果(參見最高法院100年度台上字第1728號民事裁判意旨)。又民法第148條第2項規定之誠實信用原則，乃法律倫理價值之最高表現，具有補充、驗證實證法之機能，更為法解釋之基準，旨在實踐法律關係上之公平妥當，應斟酌各該事件情形衡量當事人利益，具體實現正義。該項原則不僅於權利人直接實現權利內容的行為有其適用，即於整個法領域，無論公法、私法及訴訟法，對於一切權利亦均有適用之餘地，故該條項所稱之「行使權利」者，應涵攝訴訟行為在內(參見最高法院101年度台簡上字第2號民事裁判意旨)。 2、原告主張被告因違反法令經台中市地政局依區域計畫法第21條規定裁罰，即已違反系爭租約第6條第1款之使用限制，原告依系爭租約第12條約定，於111年5月23日寄發系爭存證信函通知被告系爭租約於111年6月30日終止，應於租約終止前騰空返還系爭土地，將系爭土地回復農業使用狀態，被告已於111年5月24日收受系爭存證信函乙節，固提出原證4即台中市地政局111年3月4日函及原證5即系爭存證信函各1件為證(參見本院卷第1宗第29～34頁)。被告則不爭執台中市地政局111年3月4日函文之真正，惟否認有何違約情事，並以上情抗辯。本院認為系爭租約第12條約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：( 一)遲付租金達2個月以上者。(二)違反第6條規定而使用者(第1項)。出租人如擬於租期屆滿前終止租約，除承租人有前項規定或其他可歸責於承租人事由之情事者外，應於6個月前通知承租人，承租人不得藉故拖延(第2項)。」等語，另依前述，系爭租約第6條第1款約定乃兩造間通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定為無效(但因兩造間有隱藏真正之法律行為，即原告將系爭土地出租予被告作為貯存醫療廢棄物及其他資源回收處理場使用，此部分依民法第87條第2項規定為有效)，則原告主張以被告違反系爭租約第6條第1款約定，而依系爭租約第12條第1項第2款約定終止租約，無異執無效之約定條款終止系爭租約，其終止即不合法，不生終止之效力。况本院既認定原告明知被告及其父甲○○先後承租系爭土地均係作為資源回收處理場使用，而非供農業目的之用途，仍出租予甲○○ 及被告使用，且迄至被告經營之萬理公司遭台中市地政局於111年3月4日以違反區域計畫法案件裁罰為止，原告及甲○○間、兩造間租約期間合併計算已持續20餘年，兩造間就系爭土地之使用違反土地分區使用管制規定乙事已有相當之認識，復於108年10月31日租約及系爭租約相關條文為如第6條第1款之約定內容，顯然兩造間應有一定之信賴關係，在租約存續期間，原告不會主張及行使系爭租約第12條第1項第2款約定之租約終止權，詎原告接悉台中市地政局111年3月4日函文後，即寄發系爭存證信函對被告行使租約終止權，依前揭民法第148條第2項規定及最高法院101年度台簡上字第2號民事裁判意旨，應認原告以系爭存證信函終止系爭租約有違誠信原則，亦屬不合法，不生終止之效力甚明。 3、又依民法第450條第1項規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」，而兩造間系爭租約之租期已於111年10月31日屆滿，被告亦已表示已自系爭土地撤出，願將系爭土地返還原告等語(參見被告111年12月28日民事答辯四狀，本院卷第1宗第431頁)，足認兩造間就系爭租約並無民法第451條不定期限繼續契約之情形，故依前揭民法第450條第1項規定，縱令原告上揭終止系爭租約為不合法，系爭租約亦因租期屆滿而使租賃關係於111年10月31日歸於消滅。 (四)原告依民法第767條第1項前段、系爭租約第10條第2項約定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號C、D、E、F部分地上物(即廢棄物堆)清除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人，均有理由，至請求清除編號B部分地上物(即鐵皮屋)，為無理由： 1、依民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。」，民法第821條第1項亦規定：「各共有人對於第3人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，而系爭租約第10條第2項復約定：「租約期限屆滿而不再續約時，土地上所有承租人興建之設施，承租人應於本契約期滿前拆除、清除雜物，恢復土地上淨空狀態，否則出租人得自行清除該地上物，其所支出費用全部由承租人負擔，並得由出租人自押租金中先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。」。又民法第821條規定，各共有人對於第3人得就共有物之全部為本於所有權之請求，係指民法第767條所規定之「物權」請求權而言，並不及於共有人基於債之法律關係對於第3 人為賠償之請求(參見最高法院94年度台上字第668號民事裁判意旨)。另未經辦理所有權第1次登記之房屋，須為有事實上之處分權者，始得予以拆除。即物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限(參見最高法院97年度台上字第2158號及102年度台上字第2053號等民事裁判意旨)。再民事訴訟法第279條第1項規定：「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」，而當事人或其訴訟代理人於訴訟上所為之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定(參見最高法院101年度台上字第1029號民事裁判意旨)。 2、兩造間系爭租約之租期已於111年10月31日屆滿，系爭土地租賃關係於同日歸於消滅，已如前述，則被告自111年11月1日起繼續占有使用系爭土地即屬無權占有，原告自得依前揭民法第767條第1項前段、第821條等規定及系爭租約第10條第2項約定，請求被告返還系爭土地，及將被告在「土地上所有承租人興建之設施」即如附圖所示編號C 、D、E、F部分之地上物(即廢棄物堆)予以清除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。况被告亦於111年12月28日言詞辯論期日當庭以言詞及具狀表示願將系爭土地返還予原告等語(但不包括如附圖所示編號B、C 、D、E、F即廢棄物堆清除部分)，並經記明筆錄及有該日民事答辯四狀可憑(參見本院卷第1宗第421、431頁)，是被告就原告請求返還系爭土地(不包括移除地上物)部分之原因事實應發生自認之效力，依前揭民事訴訟法第279 條第1項規定及最高法院101年度台上字第1029號民事裁判意旨，被告此部分自認即有拘束兩造及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經當事人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定，故原告此部分主張即有理由，應予准許。 3、至原告主張被告應將如附圖所示編號B部分即鐵皮屋併予拆除，及被告抗辯稱如附圖所示編號C、D、E、F部分之地上物(即廢棄物堆)並非其所堆置，乃前手甲○○遺留，其並無移除義務各節，雖均為兩造所否認，各以上情抗辯。然查： (1)本院依職權調取前揭臺中地檢署107年度偵字第996號偵查卷宗，從卷附照片拍攝日期為106年9月6日，即可確認如附圖所示編號B部分即鐵皮屋於當時已提供為實潔公司使用(參見本院卷第1宗第228頁)，且當時系爭土地之承租人為甲○○，並非被告，堪認如附圖所示編號B部分即鐵皮屋應為甲○○承租後出資興建或由第3人出資興建，再提供予實潔公司使用，要與被告無涉。又該鐵皮屋係屬未辦保存登記之建物，依前揭最高法院97年度台上字第2158號及102年度台上字第2053號等民事裁判意旨，必須具有事實上處分權之人始有拆除之權限，而依卷內證據資料，並無積極證據證明該鐵皮屋乃被告出資興建，或被告已受讓該鐵皮屋之事實上處分權，原告迄至本件言詞辯論終結前亦未進一步舉證，則該鐵皮屋之事實上處分權應存在於甲○○或出資興建之第3人，被告即不具有拆除該鐵皮屋之權限，原告猶請求被告應將如附圖所示編號B部分即鐵皮屋拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人，為無理由，不應准許。 (2)又如附圖所示編號C、D、E、F之地上物即廢棄物堆部分，被告否認該廢棄物非其堆置，係其前手甲○○承租時遺留，其不負清除義務云云，無非係以該堆置雜物如壓縮堆置之塑膠等，早因長年日曬雨淋而變色變形，現場更有實潔公司留置之藍色塑膠桶狀物，顯係前手甲○○承租20年餘所遺留之物為其依據。然依前述，被告自108年10月31日承租系爭土地經營資源回收處理場起，迄至原告於111年7月4 日提起本件訴訟為止，已有2年8個月期間(倘加計原告主張被告承租系爭土地前，已在系爭土地從事資源回收處理業務約1年8個月，則被告使用系爭土地期間至少有4年4個月左右)，被告在此期間既有在系爭土地從事資源回收處理業務之情事，則如附圖所示編號C、D、E、F之地上物即廢棄物堆是否確為被告之前手甲○○遺留而未處理，即有疑問？尤其被告係以「子承父業」方式接續在系爭土地經營萬理公司，從事貯存醫療廢棄物及其他資源回收處理等業務，被告於接手甲○○經營萬理公司業務後，倘若對於實潔公司或甲○○遺留之動產物品，堪用者繼續使用，不堪用而需清除者，卻諉稱非其留置，無清除義務，顯非事理之平？是如附圖所示編號C、D、E、F之地上物即廢棄物堆是否確為甲○○或實潔公司堆置而未清除，既為原告所否認，即應由被告就此項有利於己事實負舉證責任，但被告迄至本件言詞辯論終結前亦未舉證以實其說，尚難僅因該廢棄物堆經長期風吹日曬雨淋而變色變形，遽認即非被告在經營萬理公司期間堆置後遺留。况本院曾依職權先後2次於111年10月19日、111年11月21日通知證人甲○○到庭作證，卻均無從合法送達，本院乃命被告具狀陳報其父即證人甲○○ 之送達地址，被告則陳報稱甲○○戶籍地址之建物已遭拍賣，不知遷往何處，且甲○○之手機號碼已停用，無法聯絡等語(參見本院卷第1宗第411頁)，則在證人甲○○無法到庭作證之情形，復無其他積極證據佐證，本院自無從僅憑被告片面之抗辯，逕認其抗辯內容與事實相符，故被告此部分抗辯要為本院所不採。 (五)原告依民法第421條第1項、第439條前段及系爭租約第4條約定，主張被告尚積欠111年5、6月份租金共80000元，為無理由：依民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」，而此法條規定乃出租人之主給付義務即租賃物保持義務，與承租人之給付租金義務具有對價關係。如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權( 參見最高法院86年度台上字第1675號、98年度台上字第222號及最高法院99年度台上字第526號等民事裁判意旨)。是依前述，本院認定兩造於上揭時間簽訂系爭租約之真意，乃被告出租系爭土地作為被告經營萬理公司，從事貯存醫療廢棄物及其他資源回收處理業務使用，而被告依約按月給付租金40000元予原告，2者互有對價關係，即租賃物保持義務部分，出租人於租賃關係存續中仍負有此項義務，則系爭土地既經主管機關即台中市地政局以111年3月4 日函文通知：「依區域計畫法第21條第2項規定，限期於111年6月20日前變更使用，停止使用或拆除其地上物恢復原狀，並檢具已改善完畢之佐證資料送本局憑辦，逾期…… 」等語(參見本院卷第1宗第29頁)，顯然系爭土地自111年3月4日以後已因主管機關之命令而停止使用，原告自該日起已無法提供「合於所約定使用收益之租賃物」予承租人即被告，故依前揭最高法院99年度台上字第526號等民事裁判意旨，被告自得行使同時履行抗辯權利而拒絕給付111年3月4日以後之租金，是原告猶依民法第421條第1項、第439條前段及系爭租約第4條約定，主張被告尚未給付111年5、6月份租金共80000元，尚嫌無憑。 (六)原告主張依系爭租約第9條約定，請求被告應自111年7月1日起至系爭土地回復原狀騰空遷讓返還之日止，按月給付租金5倍金額即200000元之違約金，亦無理由： 1、依民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。」，而債務不履行包括給付不能、遲延給付及不完全給付之情形，債務人於何種情形應支付違約金，悉依當事人之約定定之，但債務人若無前揭債務不履行之情事發生，則無請求債務人給付違約金之餘地。是本院既認定兩造於上揭時間簽訂系爭租約之真意，乃被告出租系爭土地作為被告經營萬理公司，從事貯存醫療廢棄物及其他資源回收處理業務使用，而原告亦自承被告於108年10月31日簽訂租約前約1年8個月期間，亦已在系爭土地經營資源回收處理業務，均如前述，縱令被告於110年12月間遭主管機關查獲系爭土地確有未依土地分區使用管制等違反區域計畫法規定，並經台中市地政局以111年3月4日函文通知限期停止使用及裁處罰鍰等情事，惟依兩造間於108年10月31日簽訂租約及於110年11月9日續訂系爭租約時就系爭土地之使用「原狀」，既已供被告作為資源回收處理場使用，而非供農業使用之用途，則被告於上揭時間遭主管機關查獲時，被告就系爭土地之使用仍符合債務本旨即原來之使用，並無違約之情事可言，原告自不得請求被告給付違約金甚明。 2、又系爭租約第9條約定：「租賃契約终止時，除非出租人同意繼續出租外，承租人應即將租賃標的返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利向出租人請求遷移費用或其他任何費用(第1款)。承租人未即返還租賃標的時，出租人每月得向承租人請求按照月租金之5倍支付違約金至遷讓完竣，承租人不得有異議(第2項)。」，是依系爭租約第9條約定之文義解釋，係指承租人於租賃契約「終止」時應負返還租賃標的物予出租人之義務，承租人若拒不返還時，出租人得請求承租人按月給付月租金5倍數額之違約金。然本院認定原告以系爭存證信函通知被告終止租約為不合法，不生終止之效力，而系爭租約係於111年10月31日因租期屆滿而失其效力，即與系爭租約第9條約定係以「契約終止」為前提要件之情形不符，故本件應無系爭租約第9條約定之適用。原告不察上情，猶主張依系爭租約第9條約定請求被告自111年7月1日起至系爭土地回復原狀騰空遷讓返還之日止，按月給付租金5倍金額即200000元之違約金，即屬無據，不應准許。 3、至被告抗辯稱系爭租約第9條約定之違約金數額過高，請求法院依民法第252條規定酌減違約金部分，因本院既認定原告不得請求被告支付違約金，則系爭租約第9條約定之違約金數額是否過高而應核減，即無探究之必要。六、綜上所述，兩造於上揭時間簽訂系爭租約之真意，乃被告出租系爭土地作為被告經營萬理公司，從事貯存醫療廢棄物及其他資源回收處理業務使用，系爭租約簽訂時之系爭土地使用「原狀」為作為資源回收處理場使用，並無供種植農作物之農業用途使用之情形，且系爭租約第6條第1款約定為兩造間通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項規定，該項約定為無效，故被告就系爭土地之使用應無違反兩造約定之情形，原告以被告違約為由，寄發系爭存證信函通知被告於111 年6月30日終止系爭租約為不合法，不生終止之效力。惟系爭租約租期於111年10月31日屆滿，兩造間就系爭土地租賃關係於同日消滅，被告即負有返還系爭土地之義務。是原告依民法第767條第1項前段、系爭租約第10條第2項約定，請求被告將系爭土地上如附圖所示編號C、D、E、F部分地上物(即廢棄物堆)清除，並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人，均有理由，而請求被告拆除編號B部分地上物(即鐵皮屋)為無理由，不應准許。另原告依民法第421條第1 項、第439條前段及系爭租約第4條約定，請求被告給付111 年5、6月份租金共80000元及其法定遲延利息，復依系爭租約第9條約定，請求被告自111年7月1日起至系爭土地回復原狀騰空遷讓返還之日止，按月給付200000元之違約金部分，均無理由，應予駁回。七、又兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另原告其餘假執行之聲請，因訴經駁回而失其依附，併駁回之。八、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述，併此敘明。參、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　10　　日民事第四庭法官林金灶正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　10　　日書記官莊金屏

臺灣臺中地方法院111年度訴字第1917號

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