111年度訴字第1969號｜民事：交還房屋等｜裁判日期：111 年 12 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第1969號原告蔡振榮訴訟代理人林益輝律師被告潔林有限公司法定代理人陳文彬被告呈雙郡有限公司法定代理人李慧芳共同訴訟代理人翁顯杰律師上列當事人間請求交還房屋等事件，本院於民國111年11月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告潔林有限公司應自坐落臺中市○○區○○○段000○0地號土地及地上建號12326號即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號房屋遷出。被告呈雙郡有限公司應將上開土地及房屋交還予原告。被告潔林有限公司應自民國111年7月1日起，迄遷出上開房屋日止，按月給付新臺幣2萬8千元予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項、第二項部分，於原告依次以新臺幣60萬元、新臺幣60萬元為被告潔林有限公司、呈雙郡有限公司供擔保後，各得假執行；但被告潔林有限公司、呈雙郡有限公司如依次以新臺幣180萬719元、新臺幣180萬719元為原告預供擔保，各得免為假執行。本判決第三項已到期部分，於原告按期各以新臺幣9千元為被告潔林有限公司供擔保後，得假執行；但被告潔林有限公司如按期各以新臺幣2萬8千元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：坐落臺中市○○區○○○段000○0地號土地，及其上建號為同段12326號即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號房屋( 下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭不動產)為原告所有，原告之妻妹李慧芳於民國108年2月1日，未經原告同意，即以原告名義與被告呈雙郡有限公司(下稱呈雙郡公司)簽訂房屋租賃契約書，由原告將系爭房屋出租予呈雙郡公司，租期自108年2月1日起至113年1月31日止，租金每月新臺幣(下同)6,000元(下稱系爭契約)。嗣呈雙郡公司又於108年5月19日，與被告潔林有限公司(下稱潔林公司)簽訂房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自108年7月1日起至111年6月30日止，租金每月2萬8,000元。原告為收回系爭房屋，於109年10月6日以臺中大全街850號存證信函，向呈雙郡公司催告其應於收函後3日內，繳交其承租系爭房屋所積欠的租金，逾期未給付則終止系爭契約；惟呈雙郡公司於109年10月6日收受該函後，未依該函繳交所積欠之租金，故原告即於109年11月4日以臺中大全街927號存證信函，向呈雙郡公司、潔林公司通知原告已終止系爭契約。嗣原告於110年9月29日及111年4月11日，分別以行動電話聯繫被告潔林公司法定代理人陳文彬，向陳文彬告知系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，不再續約出租；原告又於111年4月26日以臺中大全街327號存證信函，向呈雙郡公司、潔林公司告知系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，禁止任何人再對系爭房屋為出租或處分行為。是呈雙郡公司與潔林公司再於111年4月27日簽訂房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自111年7月1日起至116年6月30日止，租金每月2萬4,500元，屬無權代理而不生效力，被告不得以該契約對抗原告。爰依民法第767條第1項規定請求潔林公司自系爭房屋遷出、呈雙郡公司交還系爭不動產，並依同法第179條規定，請求潔林公司給付自111年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月租金2萬8千元計算之相當於租金之不當得利等語。並聲明：（一）被告潔林公司應自坐落臺中市○○區○○○段000○0地號土地及地上建號12 326號即門牌號碼臺中市○○區○○街00巷00號房屋遷出。（二）被告呈雙郡公司應將上開土地及房屋交還予原告。（三）被告潔林公司應自111年7月1日起，迄遷出上開房屋日止，按月給付2萬8千元予原告。（四）請准原告提供擔保，宣告假執行。二、被告則以：（一）被告潔林公司：潔林公司自94年7月1日起即長期向原告承租系爭房屋，並於106年7月1日續約租期至108年6月30日止。嗣於106年12月31日，潔林公司應原告之要求，提前解除前開系爭房屋租約，並改由原告家人成立之呈雙郡公司與潔林公司簽訂房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自107年1月1日起至108年6月30 日止，後又續約租期自108年7月1日起至111年6月30日止。又於111年4月27日，呈雙郡公司與潔林公司續約簽訂房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自111年7月1日起至116年6月30日止。又原告寄發之臺中大全街327號存證信函，潔林公司係於111年6月16日始收受。故潔林公司既與原告之代理人呈雙郡公司簽訂系爭房屋租賃契約，租期未屆至且潔林公司均有依約給付租金，原告自不得請求潔林公司遷出系爭房屋及按月給付租金2萬8千元。（二）被告呈雙郡公司：原告與呈雙郡公司簽訂系爭契約後，呈雙郡公司均依約給付租金予原告，惟原告自108年6月底即失聯於呈雙郡公司，呈雙郡公司僅能透過原告前妻李慧芳及原告長子蔡瑋駿轉交租金，並於109年10月14日以竹北六家郵局289號存證信函，通知原告提供匯款帳戶以供呈雙郡公司給付租金。又原告寄發予呈雙郡公司之臺中大全街850號存證信函，因該函所訂之3日期限不相當，且不符合民法第229條、第230條及第254條等規定，自不生終止系爭契約之效力。故呈雙郡公司與原告簽訂之系爭契約租期未屆，原告自不得請求呈雙郡公司交還系爭不動產。（三）被告並均聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利益判決，願供擔保宣告免為假執行。三、兩造爭執不爭執之事項(見本院卷第134、135頁)：（一）不爭之事實：系爭不動產為原告所有。（二）本件爭點： 1.原告主張原告有委託前妻妹李慧芳管理系爭不動產，但遭李慧芳未經告知而出租予呈雙郡公司；呈雙郡公司抗辯系爭房屋為原告委託呈雙郡公司管理於107年1月1日將系爭房屋出租予呈雙郡公司，並於108年2月1日續約租期至113年1月31日，何者可採？ 2.原告主張有於109年10月6日以存證信函催告至呈雙郡公司積欠的租金，呈雙郡公司沒有在期限內繳納，租約業已終止；呈雙郡公司抗辯於109年10月14日有存證信函回文請原告提供帳號，原告有提供帳號，被告依據帳號給付租金完畢，原告於107年1月1日將系爭房屋出租予呈雙郡公司，並於108年2月1日續約租期至113年1月31日，何者可採？ 3.原告主張有通知潔林公司不再續約，而租約也於111年6月30日到期；潔林公司抗辯兩造業於111年4月27日再行續約，自111年7月1日起至116年6月30日止，原告之存證信函（327號）被告係於111年6月16日始收受，何者可採？四、本院之判斷：（一）原告有於107年1月1日將系爭房屋出租予呈雙郡公司，渠等並於108年2月1日簽訂系爭契約，續約租期至113年1月31日： 1.查，原告於107年1月1日將系爭房屋出租予呈雙郡公司，並於108年2月1日與呈雙郡公司簽訂系爭契約，續約租期至113年1月31日之事實，業經被告提出原告與呈雙郡公司分別於106年12月30日、108年2月1日簽訂之房屋租賃契約書影本各1份為證(見本院卷第119至120頁、123至125頁) ，足堪認定。又原告雖主張：被告於本件訴訟所提出之系爭契約房屋租賃契約書影本(下稱本件契約書)，上載租賃期間為：「甲乙雙方同意訂為108年2月1日至113年1月31 日止」(見本院卷第123頁)；然李慧芳於臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號案件中，曾提出相同之房屋租賃契約書影本(下稱前案契約書)，上載租賃期間卻為：「甲乙雙方同意訂為108年2月1日至○(編按：空白)年○月○日止」(見臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號偵查卷宗第39頁)，2份相同房屋租賃契約書上之租賃期間記載竟不相同，足徵被告係於本件訴訟中臨訟製作本件契約書，原告並未於108年2月1日與呈雙郡公司簽訂系爭契約甚明等語。惟查，李慧芳於臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號案件中，經檢察官問稱：「被告(即本案原告)說他們在另案有看到2份房屋租賃契約書，為何會有2份？」等語時，答稱：「這是排版排錯了，被證4(即前案契約書)第1頁是蔡瑋駿交到六分局的，就是第2份的第1頁，第2 份(即本件契約書)是完整契約。」等語，又觀諸前案契約書影本上確有蔡瑋駿於109年5月19日之簽名(見臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號偵查卷宗第39頁)，且前案契約與本件契約書影本上之蓋章位置不完全相同，如：前案契約書影本上於第10條之位置蓋有一小章，本件契約書影本之相對應位置卻無蓋章(見臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號偵查卷宗第41頁、本院卷第124頁)，則前案契約書與本件契約書應屬不同份房屋租賃契約書，前案契約書確係由蔡瑋駿於前案偵查中交給警方等情，堪以認定，原告以前揭情詞主張本件契約書不具形式上真實性，應屬誤解，洵不足採。 2.原告雖主張：李慧芳未經原告同意，即以原告名義與呈雙郡公司簽訂房屋租賃契約書等語。惟按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。查，於108年4月前，系爭房屋之租賃事宜，原告均全權委由原告前妻李慧芬代理，業據原告於起訴狀所自認(見本院卷第11至12頁)；且李慧芬於106年12月15日成立呈雙郡公司，呈雙郡公司業務包含系爭房屋之租賃事宜，並在呈雙郡公司成立後，李慧芬即委由李慧芳處理系爭房屋之租賃事宜等情，業據李慧芬於臺灣臺中地方檢察署109年度偵字第16430號、110年度偵字第8749號案件中證述屬實(見臺灣臺中地方檢察署109年度偵字第16430號偵查卷宗第30至31頁、臺灣臺中地方檢察署109年度他字第9339號偵查卷宗第100至101頁)，並有呈雙郡公司之經濟部商工登記公示資料查詢結果影本1紙在卷可憑(見本院卷第87頁)，應堪認為真實。是既於108 年4月前，原告均委由李慧芬處理系爭房屋租賃事宜，於此時間之前，系爭房屋之租賃對象、租賃方式及決定由誰出面執行租賃事務等，均在原告授權李慧芬處理之範圍內，應依民法第103條第1項，直接對原告發生效力，則李慧芬於108年4月前，自得決定改以被告將系爭房屋承租給呈雙郡公司，再由呈雙郡公司承租系爭房屋給潔林公司的方式，規劃、處理系爭房屋之出租事宜，並委由李慧芳執行上開事務。故李慧芳依李慧芬之規劃、委託，代理原告於107年1月1日簽訂契約，由原告將系爭房屋出租予呈雙郡公司，並於108年2月1日與呈雙郡公司簽訂系爭契約，續約租期至113年1月31日等法律行為，均依民法第103條第1項，直接對原告發生效力，是原告前開主張，不足為採。（二）原告與呈雙郡公司所簽訂之系爭契約，業已於109年11月5日終止： 1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第1項、第254條分別定有明文。經查，系爭契約第2條及第3條分別載明：「租賃期間：甲乙雙方同意訂為108年2月1日至113年1月31日止」、「租金：每月租金計新臺幣陸仟元整(不含稅)。約定每月1日付款」等情，有系爭契約房屋租賃契約書影本1份在卷可稽(見本院卷第123頁)，是系爭契約自屬給付有確定期限之契約，承租人呈雙郡公司應自108年2月1日至113年1月31日止，每月給付出租人原告租金6,000元。復查，因呈雙郡公司遲延給付原告系爭契約之租金，原告於109年10月6日以臺中大全街850號存證信函，向呈雙郡公司催告其應於收函後3日內，繳交其承租系爭房屋所積欠的租金，逾期未給付則終止系爭契約，而呈雙郡公司業已於109年10月7日收受該信函；惟呈雙郡公司於109年10月6日收受該函後，未依該函繳交所積欠之租金，故原告即於109年11月4日以臺中大全街927號存證信函，向呈雙郡公司通知原告已終止系爭契約，而呈雙郡公司業已於109年11月5日收受該信函等情，業據原告提出臺中大全街850號存證信函及其收件回執影本、臺中大全街927號存證信函及其收件回執影本各1份在卷可憑(見本院卷第35至37、39至45頁)，堪認為真，是上開租賃契約業已因呈雙郡公司遲延給付租金，經原告催告呈雙郡公司限期給付遲延之租金，呈雙郡公司未於期限內給付，而於109年11月5日經原告向呈雙郡公司表明終止契約，應堪認定。 2.呈雙郡公司雖辯稱：係原告自108年6月底即失聯於呈雙郡公司，呈雙郡公司僅能透過李慧芳及蔡瑋駿轉交租金，並於109年10月14日以竹北六家郵局289號存證信函，通知原告提供匯款帳戶以供呈雙郡公司給付租金，嗣才能給付租金給原告等語，並提出該存證信函影本為證(見本院卷第127至128頁)。惟按債務不履行，債務人所以應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務(給付不能、給付遲延或不完全給付)而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院82年度台上字第267號判決參照）。本件租金債務人呈雙郡公司抗辯其遲延給付租金，係因不可歸責於其之事由所致，則其應就不可歸責之事由負舉證責任。查，系爭契約之出租人為原告，然契約並未約定呈雙郡公司可透過李慧芳及蔡瑋駿轉交租金，又李慧芳於臺灣臺中地方檢察署110年度偵字第8749號案件中，以刑事陳報狀自承系爭契約之租金，自107年1月1日起，均由呈雙郡公司開立支票及存入被告帳戶兌現(見臺灣臺中地方檢察署109年度他字第9339號偵查卷宗第116頁)，並提出交易明細1份為證(見臺灣臺中地方檢察署109年度他字第9339號偵查卷宗第141至146頁)，是呈雙郡公司既已明知原告之銀行帳戶號碼，縱使因故未能聯繫原告，呈雙郡公司亦能逕以匯款至原告帳戶之方式繳交每月租金，是呈雙郡公司遲延給付系爭契約租金，應可歸責於呈雙郡公司，呈雙郡公司前開所辯，仍無解於系爭契約已於109年11月5日終止之認定。 3.呈雙郡公司固辯稱：原告寄發予呈雙郡公司之臺中大全街850號存證信函，因該函所訂之3日期限不相當，且不符合民法第229條、第230條及第254條等規定，自不生終止契約之效力等語。惟按依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當(過短)時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權（最高法院74年度第1次民事庭會議決議參照）。查，原告寄發之臺中大全街850號存證信函上載之3日履約期限，雖可能因呈雙郡公司須核對款項、處理匯款之時間，而有期限不相當之虞，然揆諸上開說明，原告嗣後於109年11月4日以臺中大全街927號存證信函，向呈雙郡公司通知原告已終止系爭契約時，而呈雙郡公司業已於109年11月5日收受該信函，該時點距離原告寄發臺中大全街850號存證信函，已經過近1月之時間，衡情已滿足呈雙郡公司可給付原告租金之相當期間，呈雙郡公司仍未給付積欠之房租予原告，應認原告已於109年11月5日取得系爭契約之終止權，經原告以臺中大全街927號存證信函向呈雙郡公司通知終止系爭契約，而呈雙郡公司業已於109年11月5日收受該信函，故認系爭契約已於109年11月5日終止，並無違反民法第229 條、第230條及第254條等規定。（三）原告已於109年11月5日通知潔林公司：原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，系爭房屋於111年6月30日不再續約：1.原告雖主張其有於110年9月29日及111年4月11日，分別以行動電話聯繫陳文彬，向陳文彬告知系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，不再續約出租等語，並提出原告手機通話明細資料影本1 份為證(見本院卷第161至163頁)，惟查，證人陳文彬於本件言詞辯論程序中證述：「我只知道蔡振榮曾經打電話，但是否為那通電話，內容為和我都不記得了」(見本院卷第204頁)，又僅有原告與陳文彬之通話明細，本即無從證明渠等通話之內容為何，是原告以前開證據為據，認原告有於上開時間告知陳文彬系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，不再續約出租，尚難採憑。 2.然查，原告確有於111年4月26日以臺中大全街327號存證信函，向潔林公司告知：原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，系爭房屋於111年6月30日，即呈雙郡公司與潔林公司之租賃契約租期屆至後，禁止任何人再對系爭房屋為出租或處分行為，而陳文彬於109年11月5日16時35分自潔林公司所承租大樓管理委員會處收受該函等情，業據原告提出上開存證信函影本、上開管理委員會信件簽收簿憑據影本各1份在卷足參(見本院卷第47至51頁)，洵堪認為真，故陳文彬身為潔林公司法定代理人，既已收受前開存證信函，應知悉原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，是原告有於109年11月5日通知潔林公司：原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，系爭房屋於111年6月30日不再續約之事實，堪認屬實。至被告潔林公司抗辯並未收受上開信函，此與上揭卷附跡證矛盾，自不足採。（四）被告為無權占有系爭房屋，故原告得依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出、交還系爭不動產： 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。原告為系爭不動產之所有權人，而原告與呈雙郡公司所簽訂之系爭契約，業已於109年11月5日終止，業經本院認定如前，則呈雙郡公司自109年11月5日起，即無占有系爭房屋之合法權源；又潔林公司既係與呈雙郡公司簽訂租賃契約，由呈雙郡公司將原先其自原告處承租之系爭房屋，轉租予潔林公司，則既呈雙郡公司自109年11月5日起無系爭房屋之合法占有權源，潔林公司對系爭房屋之占有，亦自斯時起為無權占有，故原告得依民法第767條第1項規定，請求潔林公司自系爭房屋遷出、呈雙郡公司交還系爭不動產。 2.潔林公司雖辯稱：呈雙郡公司與潔林公司於111年4月27日續約簽訂系爭房屋租賃契約，由呈雙郡公司將系爭房屋出租予潔林公司，租期自111年7月1日起至116年6月30日止，該契約租期未屆至且潔林公司均有依約給付租金，原告自不得請求潔林公司遷出系爭房屋等語。惟查，雖呈雙郡公司與潔林公司簽訂之上開租賃契約有效，然該契約僅於締約人即呈雙郡公司與潔林公司間具相對效力，呈雙郡公司自109年11月5日起即無系爭房屋之合法占有權源，其與潔林公司簽訂上開契約實為無權出租原告之系爭房屋，被告不得執該契約以對抗原告，而認潔林公司具有占有系爭房屋之合法權源。（五）潔林公司為系爭房屋之惡意占有人，故原告得依民法第179條前段規定，請求潔林公司給付自111年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月租金2萬8千元計算之相當於租金之不當得利： 1.按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。又按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人。至所有人得否依不當得利之法律關係，向承租人請求返還占有使用租賃物之利益，應視承租人是否善意而定，倘承租人為善意，依民法第952條規定，得為租賃物之使用及收益，其因此項占有使用所獲利益，對於所有人不負返還之義務，自無不當得利可言；倘承租人為惡意時，對於所有人言，其就租賃物並無使用收益權，即應依不當得利之規定，返還其所受利益（最高法院91年度台上字第1537號判決參照）。 2.原告有於109年11月5日通知潔林公司：原告與呈雙郡公司之系爭契約已終止，系爭房屋於111年6月30日不再續約之事實，業經本判決認定如前，則潔林公司既已知悉呈雙郡公司已無系爭房屋之合法占有權源，仍持續占用系爭房屋，並於111年4月27日與呈雙郡公司續約簽訂系爭房屋租賃契約，是潔林公司自109年11月5日起，即為系爭房屋之惡意占有人自明。是揆諸上開最高法院判決意旨，惡意占有人潔林公司自109年11月5日起，即無使用系爭房屋之權，仍無法律上原因受有使用收益系爭房屋之利益，致系爭房屋所有人原告受有損害，並參酌系爭房屋歷來之租金為每月2萬8千元，故原告得依民法第179條前段規定，請求潔林公司給付自111年7月1日起至遷出系爭房屋之日止，按月租金2萬8千元計算之相當於租金之不當得利。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第179條之規定，請求被告潔林公司應自系爭房屋遷出、被告呈雙郡公司應將系爭不動產交還予原告、被告潔林公司應自111年7月1日起，迄遷出上開房屋日止，按月給付2萬8千元予原告，為有理由，應予准許。六、本判決主文第1、2項部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不符，爰酌定相當擔保金，准許之，並依職權宣告被告得供擔保免為假執行；本判決主文第3項部分，係有關財產權之將來給付訴訟之判決，於清償期屆至時，亦酌定相當擔保金，准為假執行，並依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本願審酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　14　　日民事第一庭法官王詩銘以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　14　　日書記官林玟君

臺灣臺中地方法院111年度訴字第1969號

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