111年度訴字第2529號｜民事：損害賠償｜裁判日期：111 年 11 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2529號原告張立穎訴訟代理人林柏劭律師被告王聖賢上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國111年10月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣232萬5000元，及自民國111年9月23日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣77萬5000元供擔保後，得假執行。被告以新臺幣232萬5000元供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序事項本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面一、原告主張略以：被告前於民國109年3月12日與親家地產股份有限公司（下稱親家公司）簽立「親家福星道房屋土地買賣預定契約書」，購買親家公司「親家福星道」大樓B棟2樓房地（下稱系爭房地），總價金新臺幣（下同）632萬元，被告並選擇低首付之方式，僅先支付土地訂金10萬元、簽約金8萬元，而自備款不足之部分109萬元，則依契約最末頁之特別磋商條款，分2年24期攤還。110年12月24日被告先與原告簽立第一份買賣契約書，約定將系爭房地以換約之方式售予原告，原告則支付被告買賣價金18萬及仲介費12萬元，合計30萬元。惟因被告已逾「親家福星道房屋土地買賣預定契約書」第20條所定得轉售、換約之期限，故被告乃再度央求原告，另簽立新的買賣契約書，改由被告先辦理貸款交屋，待交屋後兩年再移轉予原告，而房貸之費用、後續依特別磋商條款需支付予建商之自備款則均由原告支付。原告前已繳納之30萬元則由仲介重新開立收據，此外原告另依「親家福星道房屋土地買賣預定契約書」第21條第8項給付建商代收雜項費用12萬元。其後被告向土地銀行申請貸款，卻貸款總價之8成，惟僅能貸款7成，被告即苦苦哀求原告再幫忙支付1 成即63萬元，原告亦允諾。詎料上開申貸後隔沒幾天，被告再度告知略銀行通知完全無法核貸，其後由於被告完全無法支付款項給親家公司，故經親家公司寄發存證信函解除「親家福星道房屋土地買賣預定契約書」之買賣契約，兩造間之契約亦陷於給付不能。原告已支付系爭買賣價金18萬元、仲介費2萬5000元、代收雜項費用12萬元，合計32萬5000元，及依兩造間之買賣契約書第5點：「若雙方有一方違約，除支付額（過戶、銀行貸款、利息、付給建商之費用）外，另外需賠償對方違約金新臺幣貳佰萬元正」之約定，為此原告依民法第226條第1項之規定及買賣契約書之法律關係提起本訴，請求被告給付232萬5000元之損害賠償。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣232萬5000元，及自本起訴狀繕本送達被告翌日（即111年9月23日）起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由： (一)按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。民法第226條第1項定有明文。次按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院102年度台上字1606號、92年度台上字第2747號判決參照）。 (二)查兩造於110年12月24日簽訂買賣合約協議書，約定將被告與親家公司間之「預定房地購買契約書」以換約之方式售予原告。後因無法換約，又於111年1月20日改簽訂系爭房地之買賣合約協議書，待親家公司交屋予被告二年後方移轉系爭房地所有權予原告，然因被告未依約給付買賣價金予親家公司，遭親家公司於111年6月2日以臺中西屯郵局第279號存證信函催告被告須於函到7日內給付買賣價金，逾期將解除契約，然被告仍未依約給付，使其與親家公司間之買賣契約遭解除，致已不能再取得系爭房地之所有權，則兩造間之買賣契約即發生給付不能之情形，兩造於111年1月20日之買賣合約協議書中第5點並約定：「若雙方有一方違約，除支付額（過戶、銀行貸款、利息、付給建商之費用）外，另外需賠償對方違約金新臺幣貳佰萬元正」，且原告主張之事實，已據其提出與所述相符之親家福星道房屋土地買賣預定契約書影本、兩造間之買賣合約協議書2紙、收款憑證1紙、親家公司函被告之存證信函1份等件為證，被告等對原告主張之上開事實，已於相當時期受合法之通知，而未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為何爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認。從而，原告依據民法第226條第1項及買賣合約協議書之法律關係請求給付如前述之損害賠償及違約金合計232萬5000元，及自111年9月23日（即起訴狀繕本送達被告翌日，送達證書見本院卷第73頁）起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，於法有據，應予准許。四、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；並依職權酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　14　　日民事第一庭法官曹宗鼎上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　11　　月　　14　　日書記官曾右喬

臺灣臺中地方法院111年度訴字第2529號

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