111年度訴字第2702號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：112 年 03 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2702號原告曾忠正訴訟代理人許桂挺律師複代理人黃士哲律師被告黃建明丁健華共同訴訟代理人許盟志律師韓忞璁律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國111年3月2日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告黃建明、丁建華應將臺中市○○區○○段000○號建物（門牌號碼臺中市○○區○○路○段000巷00弄00號）騰空遷讓返還原告。二、訴訟費用由被告負擔。三、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣316,600元替原告預供擔保後，得免為宣告假執行。事實及理由壹、原告起訴主張：原告於民國109年12月23日與訴外人黎念成簽立買賣契約，以總價新臺幣（下同）819萬元向黎念成購買如附表一所示之建物（下稱系爭房屋）暨如附表二所示坐落土地（下稱系爭土地，同時提及房屋及土地時合稱系爭房地），並於110年3月23日完成所有權移轉登記。原告於購入系爭房地時，即經黎念成告知系爭房地原為訴外人卓昱樺所有，經卓昱樺借與當時男友即被告黃建明使用，嗣卓昱樺與被告黃建明分手後，系爭房地即為被告黃建明與配偶即被告丁建華占用。黎念成取得系爭房地後，無暇處理此事，故再將系爭房地轉售原告。被告占用系爭房地既屬無權占有，爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。並聲明：㈠被告應將系爭房屋全部騰空遷讓返還原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。貳、被告答辯則以：一、被告黃建明於90年8月30日起即承租系爭房地，並與被告丁健華同住。嗣於93年3月9日，被告黃建明欲購入系爭房地，但因有債務問題，遂與當時女友卓昱樺成立借名登記契約，將系爭房地購入後登記於卓昱樺名下。詎卓昱樺於101年間起訴請求被告遷讓房屋，經被告黃建明於101年5月7日以存證信函終止其與卓昱樺間之借名登記契約，卓昱樺始撤回該案訴訟。卓昱樺明知雙方已終止借名登記契約，仍於103年6月24日將系爭房地以買賣為原因移轉所有權登記予黎念成，自屬無權處分。二、再者，原告與卓昱樺、黎念成三人彼此熟識。黎念成先自無權處分人即卓昱樺處無償取得系爭房地，嗣後原告又惡意受不當得利受領人即黎念成之無償讓與，則被告黃建明本得依民法第182條規定及類推適用第183條規定，請求原告將系爭房地移轉與被告黃建明。又被告2 人為夫妻關係，被告丁建華係經被告黃建明同意而居住使用系爭房地，是原告自不得請求被告2 人遷讓房屋。三、退步言之，黎念成與卓昱樺為訴外人保安酒業股份有限公司之前、後負責人、卓昱樺與原告則為訴外人利豐酒業股份有限公司（原名九鑫股份有限公司）前、後負責人，其等間顯然熟識。原告明知系爭房地存有上開爭議，仍願意買受，且與被告對談中，自述購入系爭房地前未至現場看過，實違反交易常情。再者，系爭房地買賣契約書中就各期付款期限均不明，原告亦未依照契約約定期限給付，然黎念成竟於原告買賣價金尚未全數給付完畢前，即將系爭房地過戶原告，亦違反交易常情。又系爭房地火險之要保人現仍為卓昱樺，是以原告與卓昱樺、黎念成3人間移轉系爭房地之目的，顯係為使原告得對被告提起本訴，原告與黎念成並無買賣系爭房地之真意。是原告與黎念成買賣系爭房地之債權行為及移轉之物權行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效，原告自未取得系爭房地所有權。四、並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。參、本院之判斷：一、原告主張其於109年12月23日向黎念成購入系爭房地，於110年3月23日辦理移轉登記完畢，現為系爭房地登記所有人乙節，業據提出不動產買賣契約書（土地）、不動產買賣契約書（建物）、建物所有權狀、土地所有權狀為佐（見本院中簡卷第23頁至第31頁、第33頁至第41頁、第43頁、第45頁），核與被告提出之建物、土地登記第一類謄本相符（見本院訴字卷第35頁至第76頁）。又原告主張系爭房地現由被告2人占有使用乙節，亦為被告所不爭執。上開事實，堪以認定。二、被告雖主張系爭房地原係被告黃建明借名登記於卓昱樺名下，被告黃建明始為真正所有權人等語，然為原告所否認。經查：㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。依本法所為之登記，有絕對效力，民法第758條、第759條之1、土地法第43條分別定有明文。再按不動產借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異，為本院自106年2月14日以後所持之法律見解。而出名人若違反其與借名人之內部約定，擅將借名登記之不動產處分移轉所有權登記予第三人，屬違反其應於借名契約終止後返還借名標的物與借名人之給付義務，乃侵害對借名人債權（借名關係終止後之返還請求權）之行為，僅應負債務不履行損害賠償責任（最高法院106年度第3次民事庭會議決議、107年度台上字第2096號、108年度台上字第1066號、107年度台上字第398號民事判決意旨可資參照）。㈡經查，系爭房地於93年3月9日，以買賣為原因移轉登記為卓昱樺所有；再於103年6月24日，以買賣為原因移轉登記為黎念成所有；嗣於110年3月23日，以買賣為原因移轉登記為原告所有等情，有臺中市地籍異動索引在卷可參（見本院訴字卷第77頁至第93頁）。被告雖主張其於101年5月7日即向卓昱樺為終止借名登記之意思表示，並提出存證信函為證（見本院中簡卷第181頁至第183頁）。惟按於借名登記關係終止後，出名人雖負有返還借名財產與借名人之義務，然於返還之前，仍應為法律上之所有權人（最高法院109年度台上字第89號民事判決意旨參照）。是被告辯稱系爭房地為被告黃建明出資購入，而借名登記於卓昱樺名下乙節，縱屬真實，於卓昱樺將系爭房地返還前，卓昱樺仍為系爭房地法律上之所有權人。卓昱樺既登記為系爭房地之所有權人，揆諸前開判決要旨，其嗣又將系爭房地所有權移轉登記予黎念成，即屬有權處分，不論黎念成是否為善意，其均已合法取得系爭房地之所有權。則黎念成再將系爭房地移轉登記與原告，自亦屬有權處分，並由原告合法取得系爭房地之所有權。被告徒以系爭房地係被告黃建明借名登記與卓昱樺等語置辯，而否認原告取得系爭房地所有權，並抗辯被告有繼續占有使用系爭房地之合法權源乙節，洵屬無據。其就此部分借名登記之主張是否為真，即無再予調查之必要。三、被告另抗辯卓昱樺與黎念成間、黎念成與原告間就系爭房地均為通謀虛偽之假買賣，其等間之買賣契約及所有權移轉登記行為均屬無效，原告未取得系爭房地所有權等語。惟查：㈠按「民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立。原審謂上訴人未能舉證證明，僅以系爭買賣或贈與契約與常情不合為由，主張各該契約係出於通謀虛偽意思表示，為無可取，因而為上訴人敗訴之判決，泃無違誤」（最高法院 86年度台上字第3865號民事判決要旨參照）。又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號民事判決要旨參照）。㈡查系爭房地業經黎念成於109年12月23日以總價819萬元（土地部分價金719萬元、建物部分價金100萬元）出售予原告，經原告分次給付完畢，系爭房地並移轉登記為原告所有等情，業據原告提出不動產買賣契約書（土地）、不動產買賣契約書（建物）、建物所有權狀、土地所有權狀、付款證明等件為證（見本院中簡卷第23頁至第31頁、第33頁至第41頁、第43頁、第45頁、本院訴字卷第201頁至第213頁），顯見黎念成與原告確已合意訂立買賣契約，原告並因此支付買賣價金，經黎念成將系爭房地所有權移轉登記予原告。被告主張原告與黎念成間就系爭房地所為之買賣契約為通謀虛偽意思乙節，既為原告所否認，依前開說明，自應由被告就此負舉證之責。㈢被告固以原告與黎念成、卓昱樺彼此相識，其等移轉系爭房地之目的即係為使原告得對被告提起本訴，顯屬通謀虛偽之意思表示等語，並提出保安酒業股份有限公司登記資料查詢、九鑫股份有限公司登記資料查詢、錄音譯文、保費收據等件為證（見本院中簡卷第215頁至第237頁）。惟依上說明，被告既未提出證據證明原告與黎念成雙方乃故意互為不符真意之表示，尚難徒以被告抗辯原告與卓昱樺、黎念成彼此間認識，或系爭房地價金給付方式違反常情，即認定原告明知系爭房地為被告所有，進而推認原告與黎念成就系爭房地所為之買賣及物權行為係通謀虛偽意思表示。又原告是否到場確認系爭房地、是否購買現由他人占有使用之房屋、購入房屋後應如何處置，乃原告所應承擔之風險，縱房屋正由被告占有使用，亦無從以此即認定買賣雙方均無締結買賣契約之真意，且就此現狀，買賣雙方亦得以協商買賣條件、價金之方式處理之，非謂原告於買受遭他人占有之房屋後，向被告起訴主張權利，即能謂買賣為通謀虛偽。㈣據上，被告前揭主張，均無從推認原告與黎念成間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為屬通謀虛偽行為，自難認原告與黎念成間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉行為均屬無效。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。查原告與黎念成間就系爭房地之買賣無證據顯示為通謀虛偽，業經本院認定如前，則原告即為系爭房地之所有權人。而被告既未舉證證明其等占有使用系爭房地有正當權源，應屬無權占有。則原告依前開規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，核屬有據。肆、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之法律關係，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與援引之證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。陸、本判決所命被告給付之價額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。柒、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　30　　日民事第四庭法官段奇琬以上正本係照原本作成。如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　3 　　日書記官陳科維附表一：編　　　號建號基地坐落　　　建築式樣主要材料及房屋層數建物面積（平方公尺）　權利範圍門牌號碼樓層面積合計附屬建物主要建築材料及用途１ 193 臺中市○○區○○段000地號鋼筋混凝土造、3層樓房 1層：43.33 2層：43.40 3層：39.76 屋頂突出物：11.39 合計：137.88 陽台13.37 露台1.94 花台0.71 屋簷2.07 全部臺中市○○區○○路0段000巷00弄00號附表二：編　號土地坐落　　面積權利範圍縣市鄉鎮市區段　　　地號　平方公尺１臺中市北屯區　大滿段　　 6　 308.64 100萬分之3472 ２ 13 563.63 100萬分之3100 ３ 91 2156.02 100萬分之3472 ４ 215 20381.03 100萬分之3473 ５ 256 129.90 全部６ 299 701.58 100萬分之3472

臺灣臺中地方法院111年度訴字第2702號

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