臺灣臺中地方法院111年度訴字第2871號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2871號原告廖怡茲訴訟代理人林哲希律師劉添財被告高綺蓮訴訟代理人張恩賜律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國112年9月12日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國110年10月22日向被告買受臺中市○區 ○○段000地號土地，及其上臺中市○區○○路○段000號5樓之1（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），兩造約定買賣價金為新臺幣（下同）620萬元，惟基於稅務及其他考量，系爭契約僅記載買賣價金為580萬元，剩餘40萬元則於同日另行簽訂協議書以家具、家電等項目之名義給付，並於110年12月24日辦理系爭房地買賣點交。系爭房屋之現況說明書（下稱現況說明書）係由被告單方於110年10月14日填寫，並於簽約當日始提出予原告，現況說明書未確實記載系爭房屋現況有滲漏水及社區已制定規約，另系爭房屋是否於1年內修復滲漏水，則由否塗改為是，並備註「和室窗框修繕完成廠商保固到111 年6月」等語。嗣系爭房屋於111年1月7日至同年9月6日間，多次發生滲漏水之情形，透過被告之仲介向被告反應均未獲回應及改善，交屋後10日內即發生漏水之情形，可知漏水瑕疵於危險負擔移轉時已存在，被告於現況說明書未有系爭房屋滲漏水之記載，顯見被告故意欺瞞或隱匿系爭房屋有滲漏水之情形，足以影響系爭房屋價值、效用及居住品質。另原告因誤信系爭協議書免除瑕疵之範圍僅限於協議後所檢附估價單項目（即房屋窗框部分），乃於111年6月20日與被告簽立協議書（下稱系爭協議書），就系爭協議書為錯誤之意思表示，原告已盡其與處理自己事務同一注意而為判斷，並無過失，爰依民法第88條第1項之規定撤銷錯誤之意思表示。再者，系爭房屋因存在滲漏水之瑕疵，導致交易價值減損138萬元，且於修繕完畢前，無法正常出租或使用，造成原告受有相當於租金之損害12萬元，原告及原告之夫劉添財亦因處理系爭房屋滲漏水之瑕疵，致無法工作分別受有20萬元及5萬元之薪資損失，原告更因為居住安寧之人格法益受侵害，造成精神上之痛苦，請求被告賠償精神慰撫金100萬元。爰依系爭契約第9條第5項、民法第354條、第359條、第365 條、第227條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應減少系爭房屋之買賣價金120萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告應給付原告2 75萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於109年9月21日向訴外人陳裕中買受系爭房地後，未曾入住，陳裕中未告知系爭房屋有滲漏水，被告亦不知悉系爭房屋有滲漏水之情形，僅發現系爭房屋和室窗框下有輕微壁癌，並業經永業裝潢工程行處理壁癌，故於現況說明書勾選曾於1年內修復滲漏水，是被告並未於簽約時故意不告知或隱匿系爭房屋有滲漏水。又原告與仲介業者亦曾多次進入系爭房屋勘查、驗屋，確認無滲漏水後始完成交屋，被告於接獲原告反應有滲漏水之情形後，都有配合解決，嗣因原告於同年5月27日表示系爭房屋仍有滲漏水之情事，因當日雨量高達168毫米，系爭房屋若有滲漏水問題，當已全部顯出，兩造既於同年6月同意委由坤德室內裝修工程有限公司評估修繕費用，並據此簽立系爭協議書，約定就系爭房屋滲漏水一次性終局解決，由被告支付7,000元之修繕費，其餘則由原告自行處理，同時免除被告就系爭房屋之物之瑕疵擔保責任，兩造之約定未違反強制或禁止規定，且被告業已給付7,000元予原告，基於私法自治及契約自由原則，當已發生原告免除被告出賣系爭房屋所應負之瑕疵擔保責任之法律效果，滲漏水自應由原告自行負擔，原告不得再行請求被告賠償系爭房屋交易價值貶損之損害，系爭協議書係原告基於處理自己事務所簽立，縱有意思表示錯誤之情形，亦係原告欠缺與處理自己事務一般注意義務所致，原告應負過失責任。另系爭房屋屋齡已30年，本就容易發生滲漏水之情形，建築材料自然老化，為一般買受人可預知，且不可歸責於被告，被告既經免除物之瑕疵擔保責任，則被告既已依兩造之約定將系爭房屋以現狀交付予原告，自屬依債之本旨為給付，不構成不完全給付。再者，坤德室內裝修工程有限公司評估修繕費用合計僅9,000元，可見系爭房屋滲漏水之情形輕微，原告於買受系爭房屋後，隨即出租予他人，顯見瑕疵不影響使用，原告亦無因此受有租金損失，且經修復後，當已無價值之減損，又房屋滲漏水應由專業人員修繕，毋庸非專業人員之原告夫妻親力親為，原告請求25萬元之不能工作損失並無理由，況系爭房屋110年度課稅現值僅19萬600元，原告請求減少買賣價金120萬元並不合理，原告自始即將系爭房屋出租他人使用，系爭房屋之滲漏水與原告之居住安寧間，自無相當因果關係，難認其居住安寧人格權受侵害，另系爭房地買賣價金為580萬元，40萬元為家具、家電之費用，原告卻請求被告給付395萬元，與常情有違等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（本院卷第381頁）：㈠被告於109年9月21向陳裕中買受系爭房地，嗣於110年10月22 日原告向被告買受系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書，記載買賣總價為580萬元，另兩造於同日簽訂協議書載明原告同意支付40萬元整購置被告之1.家電設備(冰箱、洗衣機、冷氣4臺)、2.家具設備(實木沙發、實木餐桌椅)、3.裝潢( 衛浴設備、廚具)、4其他：以上詳見買賣契約書第16條紀載項目。㈡兩造於110年12月24日辦理系爭房地買賣點交。㈢系爭房屋發生滲漏水相關問題均由原告之配偶劉添財出面處理。㈣劉添財與被告於111年6月20日簽立系爭協議書記載：「...... 壹、本標的於111年5月起因連日豪雨發生滲漏水之情況，委由坤德室內裝修工程有限公司評估及開立修繕估價單。貳、雙方同意修繕費用由乙方(即被告)支付7,000元予甲方(即原告)，後續由甲方自行處理並排除乙方房屋物之瑕疵擔保責任......」。四、本院之判斷：㈠原告依民法第359條規定請求減少價金，有無理由？ ⒈依系爭契約第9條第5項約定「乙方（即被告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第35頁），系爭房屋確有漏水之情形，為被告所不爭執（不爭執事項㈢；本院卷第381頁），依上開約定，被告就系爭房屋之漏水瑕疵，固應負物之瑕疵擔保責任。然民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院107年度台上字第2093號裁判要旨參照）。兩造於110年12月24日點交系爭房屋後（不爭執事項㈡），因系爭房屋有系爭漏水瑕疵，兩造經訴外人永慶房屋公司居中協調後，於111年6月20日簽訂系爭協議書（不爭執事項㈣），依其文義，原告已特約免除被告就系爭房屋漏水之瑕疵擔保責任。 ⒉以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366條定有明文。原告主張被告故意不告知漏水，固據其提出系爭房屋社區管理委員會（下稱管委會）提供之報修單據及現況說明書為證（本院卷第42、227頁）。然被告於109年9月21 向陳裕中買受系爭房地，迄於110年10月22日出售系爭房地予原告為止（不爭執事項㈠），被告僅持有1年餘之時間，且系爭房屋於被告出售原告前，係由被告之姪女居住，業據證人張峻豪證述明確（本院卷第350頁），非由被告所管理使用，被告對於系爭房屋屋況如何自難完全掌握，另證人張峻豪證稱：現況說明書滲漏水我記得是代書寫的，原本勾「否」，簽約時被告突然想到之前窗框有修過漏水，備註上去，所以在旁邊簽名，當時也有跟原告解說等語（本院卷第351 至352頁），核與現況說明書記載相符，堪認被告主觀上應無故意在已知悉系爭房屋有漏水瑕疵存在之情形下，猶故意隱瞞或過失不告知原告，而任令原告買受之情事，則協議書免除出賣人物之瑕疵擔保責任所為之特約，並無出賣人故意不告知之情形，依上開法律規定，自屬有效。至被告於現況說明書編號第3項次勾選系爭房屋無住戶規約，縱與事實不符，亦與被告是否故意不告知系爭房屋漏水無涉，另原告主張報修單據係被告向管委會申請頂樓漏水補助款，衡情該修繕部分應係該社區之公共部分，管委會始願付款，故無從憑此認此修繕部分與系爭房屋有何關聯性，原告主張被告故意不告知系爭房屋漏水瑕疵云云，核屬無據。㈡原告主張系爭協議書免除瑕疵之範圍僅限於協議後所檢附估價單項目即窗框部分，而就系爭協議書為錯誤之意思表示云云，並以證人周宏友之證述為證（本院卷第344至348頁、第391頁），然證人即兩造買賣系爭房屋之仲介員張峻豪證稱：系爭協議書是我給劉先生簽的，因為室內當時已經發現不只一處滲漏水，中期了解到其他很多地方都是管委會負責之範圍，也就是說大樓外牆或頂樓，甚至是公共空間，一直處理未果，雙方都有不一樣的想法，有跟劉先生告知因為處理到後面比較屬於被告責任是臥室的窗框，備註在合約上的，跟有1個屋頂牆角地方，被告請我們跟劉先生協商是不是就把現在看的到處理完，剩下她就不負責，因為剩下大多數都是管委會的職責，請他後續找管委會去做修繕的部分，所以才簽這個瑕疵擔保的協議書。我們有全部就屋子裡面的漏水狀況巡視一遍，當時有跟劉先生說，高小姐給付7,000元之後，所有的瑕疵、滲漏水由原告跟劉先生去處理，被告就免除所有瑕疵的責任，簽這協議書就是歸屬被告的責任，用這協議書一次來解決，劉先生是同意的，因為我在對話裡面有先跟劉先生講解過，也有把這個同意書給他閱覽過，並不是我今天拿了馬上給他簽，劉先生回覆我說內容沒問題，我們之後去現場修繕時才拿給劉先生簽等語（本院卷第349至367頁）。證人即兩造買賣系爭房屋之仲介員陳建仁證稱：中間一直都有在協商，協商到最後被告當下直接跟劉先生這邊協議約一天，跟廠商、我們、買賣雙方直接去看房子的狀況，會同廠商現場協調，所以才會有這個協議書。印象中是去年5 、6 月時去現場看，滲漏水部分有外牆跟樓頂，現場協調是說，外壁或樓頂可能由管委會負責，當初劉大哥說好，他會反映給管委會，窗框或其它這些部分就是麻煩由我們這邊來修繕，廠商現場報價，日後這些瑕疵擔保責任我們就寫一個協議書，讓大家都釐清，這個協議書擬好雙方大概都有審閱，因為有電子檔，大概審閱超過3天以上，最後付完款項雙方簽名，所以才有這個協議書，協議書也是雙方都願意所以才簽下來的等語（本院卷第371頁），證人張峻豪、陳建仁上開證述互核一致，原告買受系爭房屋後，關於系爭房屋之漏水問題，係由證人張峻豪、陳建仁協助處理，2人對於系爭房屋漏水均應知之甚詳，且2人與兩造均無親屬或利害關係，自無為他人利益而擔負偽證罪責之風險，則其等上開證述應可採信，足認兩造因系爭房屋有漏水瑕疵，會同廠商及雙方仲介確認系爭房屋全部漏水狀況後，經雙方協議系爭房屋外壁或樓頂由管委會負責，窗框等部分則由被告修繕，廠商現場報價，經雙方同意始簽立系爭協議書，被告抗辯雙方簽立協議書係協議就系爭房屋全部漏水部分一次全部解決，始免除被告之瑕疵擔保責任等情，堪認實在。至證人周宏友並未參與簽立系爭協議書之過程，故其證述自無從證明系爭協議書之內容。另兩造於簽立系爭協議書前，即曾進入系爭房屋查看確認漏水之處，足認原告於簽立系爭協議書時，對於系爭協議書之效果意思並無欠缺認識，縱認其有意思表示錯誤，則原告明知系爭房屋之漏水情形，仍同意簽訂系爭協議書，免除被告之瑕疵擔保責任，難謂其無過失，揆諸前揭說明，原告自不得以意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示，主張撤銷買賣之意思表示。從而原告主張其就系爭協議書之簽立，乃為錯誤之意思表示，應予撤銷云云，自無所據。㈢按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任（臺灣高等法院84年度上字第1222號、86年度上字第1471號判決參照）。被告就系爭房屋之漏水不負物之瑕疵擔保責任，已說明如上，而原告並未舉證系爭房屋之漏水瑕疵係存在契約成立後始發生，且有可歸責於被告之事由，則原告主張得依民法第227條不完全給付規定請求損害賠償，亦屬無據。五、綜上所述，原告依系爭契約第9條第5項、民法第354條、第359條、第365條之規定，請求被告減少系爭房屋之買賣價金120萬元本息；另依民法第227條之規定，請求被告給付275萬元本息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　10　　日民事第四庭法官吳金玫正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　13　　日書記官張筆隆

臺灣臺中地方法院111年度訴字第2871號

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