111年度訴字第2960號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：113 年 08 月 02 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度訴字第2960號原告梁雁婷訴訟代理人邢建緯律師複代理人陳婉寧律師劉富雄律師被告周豐藝訴訟代理人魏光玄律師複代理人王品懿律師上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國113年7月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：被告應給付原告新臺幣（下同）1,392,928元，及其中123,000元自民國111年8月24日起；其中1,266,928元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。迭經變更聲明，嗣於113年5月9日具狀將聲明更正為：被告應給付原告1,519,928元，及其中123,000元自111年8月24日起；其中1,261,928元自起訴狀繕本送達翌日起，剩餘135,000自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷二第29頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，符合上揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：兩造前於111年8月24日簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○ 路0段000號1樓臨昌平路之門口至屋內走道間之房屋（下稱系爭房屋）作為「指感美學北屯店」經營使用，租賃期間自111年10月10日起至117年10月9日止，前兩年租金為每月41,000元，原告應於每月10、11、12日分別給付15,000元、15,000元、11,000元予被告；第3、4年之租金為每月42,025元，原告應於每月10、11、12日分別給付15,000元、15,000元、12,025元予被告；第5、6年之租金為每月43,025元，原告應於每月10、11、12日分別給付15,000元、15,000元、13,025元予被告，原告並於簽約日給付租金41,000元及押租金82,000元予被告。惟原告裝修系爭房屋時，臺中市政府都市發展局都市修復工程科（下稱臺中都發局）於111年9月21日公告系爭房屋涉及施工中違建而要求原告停止施工，原告始知系爭房屋有大部分面積屬於供公眾使用通行之騎樓，致無法繼續裝修、將系爭房屋作為營業使用。被告未依民法第423 條之規定提供得為店鋪使用之租賃物，原告自得依民法第256條之規定以存證信函向被告為解除契約之意思表示，被告於同年10月11日收受前開存證信函，則系爭租約已合法解除，原告得依民法第259條第2項之規定向被告請求返還租金41,000元、押租金82,000元，及自受領時即111年8月24日起算之利息，另依民法第226條第1項、第227條第2項之規定，請求被告賠償㈠裝潢費用支出之損害1,396,928元、㈡系爭租約之公證費3,750元。爰依民法第259條第2項、第226條第1項、第227條第2項之規定提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,519,928元，及其中123,000元自111年8月24日起；其中1,261,928元自起訴狀繕本送達翌日起，剩餘135,000元自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：臺中都發局固有張貼公告使屋主或業主停止施工，惟臺中都發局經被告聯繫後已確認系爭房屋僅係實施內部裝潢，而無施工中違建情事，故已撤除前開公告，且亦未再以函文或行政處分通知兩造應拆除或停止施工，被告亦已以存證信函向原告說明前開情形，並通知得繼續進行裝修工程，被告並無違反交付或保持義務；另被告於簽約前已向原告告知出租範圍包含騎樓用地，原告並有到場確認系爭房屋之現況，原告綜合一切情事及考量承租使用之風險後與被告合意成立系爭租約，是原告主張被告未依約交付合於約定使用之租賃物，自無理由；再者，原告於實施室內裝潢時，本應注意裝潢應合於法令規定並向相關單位申請裝修許可，兩造既未於系爭租約另為約定，原告自不得將該注意義務轉嫁予被告；另原告應舉證證明有因系爭房屋實際支出裝潢費用等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷二第11至12頁，並由本院依卷證及論述為部分文字修正）：㈠兩造於111年8月24日簽立房屋租賃契約，約定由原告向被告承租系爭房屋作為「指感美學北屯店」經營使用。㈡原告承租系爭房屋時，系爭房屋之狀態如履勘照片所示（本院卷一第337至341頁）。㈢原告於簽約日給付第1個月之租金41,000元及押租金82,000元予被告。㈣臺中都發局都市修復工程科於111年9月21日公告如原證三所示（本院卷一第29頁）。㈤原告以存證信函向被告為解除契約之意思表示，被告於111年10月11日收受前開存證信函。㈥原告於000年0月間裝潢系爭房屋，寄發前開存證信函時，未完成房屋之裝潢。㈦原告支出系爭租約之公證費金額為3,750元。四、得心證之理由：㈠原告主張被告未依民法第423條之規定提供得為店鋪使用之租賃物，依民法第256條之規定解除契約等語，業據提出都發局111年9月21日公告（見本院卷一第29頁）為證，然為被告所否認，並抗辯：系爭房屋得繼續進行裝修工程，亦得為商業使用，且被告於簽約前已向原告告知出租範圍包含騎樓用地，原告並有到場確認系爭房屋之現況等語，並提出對話紀錄、稅籍登記資料、照片（見本院卷一第99至114、203至214頁）為證。經查： ⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台上字第422號判決意旨參照）。經查，兩造於111年8月24日簽立房屋租賃契約，約定由原告向被告承租系爭房屋作為「指感美學北屯店」經營使用等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈠），是兩造就系爭契約所預設之認知應為系爭房屋得為經營商業之用。而臺中都發局固於111年9月21日公告系爭房屋涉及施工中違建，要求原告停止施工，惟經原告就前開勒令停工之公告聲請本院函詢臺中都發局，而該局以112年2月4日中市都違字第1120016779號函函覆：「…經111年9月21日派員稽查，查現況施工行為為裝潢整修，非屬違章建築行為。三、有關旨揭房屋裝潢整修工程是否經勒令停止施工部分，因稽查現況非屬違章建築，貼單公告僅為通知業主暫時停工盡速與本局聯絡以釐清案情，該公告非屬勒令停工之正式行政處分」，有前開函文（見本院卷一第169頁）可稽，足認系爭房屋並無不能裝潢之情事，且系爭房屋雖占用騎樓，然迄未遭拆除，又被告業將與系爭房屋同一建築之一部分租予訴外人「一下糖」飲料店為營業使用，「一下糖」飲料店並已完成營業登記及稅籍登記等情，亦為原告所不否認（見本院卷一第251至252頁），自難認系爭房屋有何不能經營「指感美學北屯店」作為商業使用，而有未合於約定之使用、收益狀態之情。 ⒉況被告乃係依系爭房屋現況，將系爭房屋交予原告使用，系爭房屋之狀態如履勘照片所示等情，為兩造所不爭執（兩造不爭執事項㈡），又依被告提出對話紀錄所示，原告於簽立系爭租約前，曾提出系爭房屋之設計圖，並詢問系爭房屋之部分區塊即台階屬自用地或騎樓用地，而被告亦回覆為騎樓用地等語，而有表示系爭房屋占用部分涉騎樓用地，顯見原告承租系爭房屋前，即已知悉系爭房屋有占用騎樓情事，仍願承租系爭房屋，則依兩造間訂立租賃契約時之共同主觀認知，系爭房屋占用騎樓一事，並不妨害雙方租賃契約供原告營業之使用目的。是被告依現況交付系爭房屋予原告使用，即合於交付、保持系爭房屋合於使用、收益狀態之義務，且系爭房屋並未有因占用騎樓遭拆除而為公眾通行使用之情事，核與債之本旨無不符之處。原告主張系爭房屋大部分面積屬於供公眾使用通行之騎樓，致無法繼續裝修、將系爭房屋作為營業使用等語，自非有據。 ⒊從而，原告主張被告未提供合於約定使用、收益之租賃物，依民法第227條第1項、第256條規定解除系爭租約，為無理由。㈡按因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條第2項固有明文。然被告交付系爭房屋予原告使用，合於所約定之使用、收益狀態，與債之本旨無不符之處，已說明如上，則原告主張依民法第227條第2項請求不完全給付之損害賠償即裝潢費用支出之損害1,396,928元、系爭租約之公證費3,750元，自屬無據。㈢另原告既不得依民法第227條第1項、第256條規定解除系爭租約，則原告主張依民法第259條第2款規定，請求被告返還租金4萬1,000元及其法定遲延利息；依兩造間押租金契約，請求被告返還押租金8萬2,000元及其法定遲延利息，亦無理由。五、綜上所述，原告依民法第259條第2項、第226條第1項、第227條第2項之規定，請求被告給付1,519,928元，及其中123,000元自111年8月24日起；其中1,261,928元自起訴狀繕本送達翌日起，剩餘135,000元自民事擴張訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論斷，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　2 　　日民事第六庭審判長法官陳學德法官楊雅婷法　官蔡汎沂以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決書正本送達翌日起20日內，向本院提出聲明上訴狀，並按他造人數檢附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　2 　　日書記官許家齡

臺灣臺中地方法院111年度訴字第2960號

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