111年度重訴字第312號｜民事：所有權移轉登記等｜裁判日期：113 年 06 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度重訴字第312號原告即反訴被告曾昶智訴訟代理人曾國珍洪俊誠律師洪翰中律師被告即反訴原告蕭清松訴訟代理人蔡得謙律師蔡奕平律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國113年4月11日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原告之訴駁回。二、本訴訴訟費用由原告負擔。三、反訴被告應自如附表所示之土地遷離，並將如附表所示之土地及如附圖所示之編號1334A(面積707.56平方公尺)倉庫、編號1334B(面積19.65平方公尺)廠房倉庫、編號1334C(面積0.31平方公尺)倉庫點交予反訴原告。四、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。五、本判決第三項於反訴原告以新臺幣壹仟柒佰玖拾壹萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告得以新臺幣伍仟參佰柒拾參萬元，為反訴原告預供擔保，免為假執行。事實及理由甲、程序方面：一、依兩造簽訂不動產買賣契約書第12條第16項，雙方合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷一第22頁），是本院為兩造合意管轄法院，就本事件有管轄權，合先敘明。二、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件原告起訴主張兩造間買賣契約，因被告未給付價金，經原告解除前開買賣契約，依民法第259條第1款、第179條之規定，被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段00地號土地所有權移轉登記為原告所有；而被告即反訴原告於言詞辯論終結前，主張前開買賣契約未經合法解除仍然有效，乃提起反訴，並請求反訴被告應點交買賣標的物，經核本訴與反訴訴訟標的法律關係間即有牽連關係，依前揭說明，反訴原告所提起之反訴於法並無不合，應准許之。三、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查:㈠原告於民國111年4月21日起訴時聲明：被告應將坐落彰化縣○ ○鄉○○段○00地號土地所有權移轉登記為原告所有（見本院卷一第13頁）。嗣因更正系爭土地重測後之地號，原告於113 年4月11日將前開聲明更正為:被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段 0000地號土地所有權移轉登記為原告所有（見本院卷二第118頁）。經核原告前開所為聲明之變更，其訴訟標的並未變更，僅係更正事實上及法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，應予准許。㈡反訴原告於111年6月8日起訴時，依民事訴訟法第246條規定提起本件將來給付之訴，並聲明：被告應於111年9月21日自附表所示之土地遷離，並將附表所示土地及稅籍編號00000000000號建物點交予原告（見本院卷一第127頁）。嗣因兩造約定之給付期限已經屆至，反訴原告遂於112年1月10日具狀將前開聲明更正為:被告應自附表所示之土地遷離，並將附表所示土地及稅籍編號00000000000號建物點交予原告（見本院卷一第337頁）。又因另案已點交永豐餘建物非位於系爭土地部分，經依原告聲請囑託地政機關測量永豐餘建物於系爭土地之位置及使用面積，另更正系爭土地重測後之地號，反訴原告於113年4月11日將前開聲明更正為:被告應自系爭土地遷離，並將系爭土地及如附圖所示編號1334A(面積707.56平方公尺) 倉庫、編號1334B(面積19.65平方公尺) 廠房倉庫、編號1334C(面積0.31平方公尺) 倉庫點交予反訴原告（見本院卷二第126頁）。經核反訴原告前開所為聲明之變更，其訴訟標的並未變更，僅係更正事實上及法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，應予准許。乙、實體方面：壹、本訴部分：一、原告起訴主張：㈠原告於110年8月20日與被告簽有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告將彰化縣○○鄉○○段00地號土地（下稱系爭土地，重測後地號:彰化縣○○鄉○○段0000地號）出售予被告。原告依約於110年9月16日將系爭土地登記予被告時，被告已給付簽約款、用印款及完稅款共新臺幣（下同）1074萬6000元，前於110年9月6日用以清償訴外人洪明隆之抵押債務430萬元，尚不足以清償有限責任彰化第六信用合作社（下稱六信）之抵押債務8760萬元，該六信抵押債務依約應由被告負責清償。㈡該六信抵押債務是以系爭土地及坐落彰化縣溪州鄉舊眉段79- 1、80-1、80-5、80-9、81-1、81-6、81-12及81-18地號土地暨彰化縣○○鄉○○段00○號建物（下合稱另案不動產）共同擔保，而另案不動產係出售予訴外人即被告擔任負責人之滙歐科技股份有限公司（下稱滙歐公司），六信抵押債務應由被告及滙歐公司共同負責清償。又滙歐公司前於110年12月30日，向訴外人國滎企業有限公司購買坐落彰化縣○○鄉0000○ 0000○00000地號土地，價金為數億元，被告恐係因此始無法與滙歐公司共同清償六信之抵押債務。㈢被告依系爭契約第2條，應於110年12月22日前辦妥所有權移轉及貸款手續完竣核撥，銀行貸款撥付4298萬4000元，依系爭契約第4條，被告有代為清償六信抵押債務、塗銷抵押權等義務。原告已依約將系爭土地登記予被告，被告未依約於110年12月22日前付款、代為清償抵押債務及塗銷抵押權。原告於111年1月7日以存證信函催告：被告應繳納價金、清償抵押債務、塗銷抵押權，如逾期未給付，原告將依約解除契約不另通知等語，被告於111年1月10日收受後未依約履行，原告解除系爭契約，依民法第259條第1款、第179條之規定，請求擇一而為判決被告應將系爭土地所有權移轉登記為原告所有。㈣原告依約並無義務協助被告辦理貸款，亦無先行辦理系爭土地上未保存登記之臨時建號140-1、140-7、140-8、140-12 、140-13、140-17、140-18、140-20號等建物（下合稱合庫查封建物）塗銷查封，及將登記在訴外人永豐餘建設開發股份有限公司（下稱永豐餘公司）名義之未保存登記建物( 下稱永豐餘建物) 之事實上處分權變更為被告後，始由被告依約給付貸款予原告之約定。締約之際被告已知悉合庫查封建物有查封，及有永豐餘建物之情形，被告未依約履行，應自行負責。㈤聲明：⒈被告應將系爭土地所有權移轉登記為原告所有。⒉訴訟費用由被告負擔。二、被告答辯：㈠依系爭契約第12條第7項、第13項約定，辦妥系爭土地過戶後，委由履保銀行代為出款，清償查封合庫查封建物之債務（債權人合作金庫商業銀行，債務約500萬元，按合庫指示應清償實際債務金額為準，下稱合庫債務），向臺灣彰化地方法院(下稱彰化地院)撤銷查封（查封案號：彰化地院平110 執全甲77字第1104011913號，下稱合庫查封案件）併註銷前開臨時建號；永豐餘建物（臨時建號140-17、140-18號）一併買賣在內，原告應負責將納稅義務人名義變更為被告，並由被告取得事實上處分權，於點交系爭土地同時點交由被告接管。惟原告未依約將合庫查封案件辦理註銷，將永豐餘建物納稅義務人名義變更為被告，致被告無法向貸款銀行申辦4298萬4000元之貸款，因此可歸責原告之事由，致被告未能於110年12月22日前獲貸款銀行准予貸款核撥，依民法第230條規定，被告自不負給付遲延之責。被告以111年1月17日律師函（被證1）、111年3月31日存證信函（被證2)、111年5 月31日存證信函（被證7）請原告履行前開義務，不獲回應。㈡後被告先行代償合庫債務而撤銷合庫查封案件，並與永豐餘公司於111年5月23日成立買賣契約（被證3），以2400萬元取得永豐餘建物之事實上處分權（包含訴外人藍潔國際開發有限公司【下稱藍潔公司】及訴外人即原告之父曾國珍應給付之租金及相關費用400萬元），被告於111年5月24日付款，永豐餘建物之納稅義務人於111年5月27日變更為被告。嗣被告於111年5月30日將應支付原告之剩餘款項2298萬4000元匯入履保帳戶。㈢聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。三、不爭執之事項：㈠兩造於110年8月20日簽立系爭契約，約定總價款為5373萬元，原告將系爭土地，包含永豐餘建物【即系爭契約第12條第13項:「地上登記在第三人名下未保存登記建物(含水、電並應註銷臨時建號140-17、140-18號）」，未點交部分詳如附圖（見本院卷二第145頁）所示編號1334A(面積707.56平方公尺)倉庫、編號1334B（面積19.65平方公尺）廠房倉庫、編號1334C（面積0.31平方公尺）倉庫】在內（不計價）出售予被告。被告於110年8月26日將簽約款537萬3000元，於110年9月11日將用印款268萬6500元、完稅款268萬6500元，存入板信銀行台中分行為受任人之履約保證帳戶（下稱履保帳戶）。系爭土地於110年9月16日移轉予被告。㈡系爭契約有下列約定： ⒈第2條付款約定，被告於簽訂系爭契約時應給付簽約款537萬3 000元，於110年9月15日應給付用印款268萬6500元，於110 年10月20日應給付完稅款268萬6500元予原告。就尾款4298 萬4000元部分有「ㄧ、銀行貸款應於民國110年12月22日前辦妥所有權移轉及貸款手續完竣核撥。二、點交款應於民國111年9月20日前，出賣人依本約第九條規定點交標的物予買受人之同時，買受人應由履保專戶撥付之。」及「ㄧ、銀行貸款撥付:肆仟貳佰玖拾捌萬肆仟整。二、貸款保留點交款:伍佰参拾柒萬參仟元整」之約定。 ⒉第3條「雙方就本約不動產買賣共同委任板信銀行台中分行辦理買賣價金信託履約保證，全部價金應存入信託專戶，委由信託銀行管控，信託契約另訂，信託費用由買、賣雙方平均分擔」。 ⒊第4條「ㄧ、出賣人原有抵押權設定之未償債務最高限額(1)87 60萬元(2)1050萬元等，雙方同意依如下方式之二辦理:(ㄧ)、(2)抵押債務應於收取用印款後由信託專戶清償，並辦竣塗銷登記。(二)、(1) 抵押債務雙方同意由買方貸款撥付時，會同至原貸款機構處由買受人代為清償原貸款，並以該代償款來抵付該期款，出賣人並應塗銷原抵押權及地上權登記」、「二、出賣人同意買受人以本標的物貸款新台幣【肆仟貳佰玖拾捌萬肆仟】元整，用以支付尾款，惟債務人及物上保證人應為買受人，買受人並願依下列各款約定辦理: (ㄧ)、……。(二)、……。(三)、核貸金額若少於預定貸款金額或因可歸責於買受人之事由，致無法貸款者，除本約另有約定外，買受人應於產權移轉登記前，以即期支票或現金ㄧ次付清。(四)、……。(五)、……。」 ⒋第6條第1項前段「本約成立之同時，買賣雙方同意共同委任【林春進】地政士代辦本標的物所有權移轉登記、他項權利設定(變更)登記、測量、稅務、戶政、公證、提存……等及與本約業務有關之事項。」 ⒌第8條「出賣人擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，出賣人應於移轉登記前理清或排除」。⒍第9條第1項「本約標的物除另有約定外，出賣人應於買受人給付尾款之同時騰遷完畢，點交予買受人使用管業，點交時如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由出賣人負擔」。 ⒎第12條其他特約事項有：「七、本案辦妥產權過戶後委由履保銀行代為出款清償查封未保存登記建物之債權人合作商業銀行債務約新台幣500萬元整(按合庫指示應清償時際債務金額為準)向彰化地方法院撤銷查封未保存登記之建物併註銷舊眉段地上第140-1、140-12、140-13、140-17、140-18、140-20、140-7、140-8臨時建號，案號:彰化地方法院平110 執全甲77字第1104011913號」、「十三、地上登記在第三人名下未保存登記建物（含水、電並應註銷臨時建號140-17、140-18號）一併買賣在內，賣方應負責將第三人名下納稅義務人名義變更為買方所有，並由買方取得事實上處分權，於點交土地同時點交由買方接管，絕無異議。」之約定。㈢被告未於110年12月22日前給付尾款4298萬4000元。㈣原告以111年1月7日存證信函（原證3）催告：被告給付尾款依約履行，未依約履行將解除契約等內容，於111年1月10日送達被告。㈤系爭契約第12條其他特約事項第7項合庫查封（彰化地院鳴執葵90年度執全字第442號【系爭契約記載平110執全甲77字第1104011913號係誤載案號】強制執行事件查封之第140-1、140-7、140-8、140-12、140-13、140-17、140-18、140-20 未辦保存登記之建物），合庫於110年12月14日始向彰化地院聲請撤銷假扣押，彰化地院在111年1月22日囑託彰化縣北斗地政事務所(下稱北斗地政事務所)塗銷查封登記，北斗地政事務所於111年1月25日始辦理塗銷登記完畢。㈥系爭契約第12條第13項之永豐餘建物（稅籍編號00000000000 號建物）納稅義務人於111年5月27日變更為被告。㈦被告代原告償還系爭契約第12條其他特約事項第7項之合庫債務，於110年12月3日清償。㈧被告於111年5月24日以2400萬元取得永豐餘建物之事實上處分權。㈨被告於111年5月30日將2298萬4000元匯款至履保帳戶。㈩被告以111年1月17日律師函（被證1）：請原告辦理合庫查封案件塗銷及變更永豐餘建物納稅義務人為被告等內容。 被告以111年3月31日存證信函（被證2）通知：原告變更永豐餘建物納稅義務人為被告，並由被告取得事實上處分權等內容。 被告以111年5月31日存證信函（被證7）催吿：原告辦理點交等內容。四、兩造爭執之事項：㈠原告主張因被告未於110年12月22日前給付尾款4298萬4000元，經原告催告限期履行仍未履行，而解除系爭契約，有無理由？五、本院得心證之理由：㈠原告主張兩造前於110年8月20日簽訂系爭契約，約定原告將系爭土地及永豐餘建物出售予被告，依系爭契約第2條，被告應於110年12月22日前辦妥所有權移轉及貸款手續完竣核撥，銀行貸款撥付金額為4298萬4000元，原告於110年9月10日將系爭土地登記予被告，於111年1月7日以存證信函催告被告付款，並經被告於同年月10日收受送達等情，業據原告提出不動產買賣契約書、土地登記第一類登記謄本、存證信函及回執等件（見本院卷一第17-36頁）為證，且亦為兩造所不爭執，堪認為真。㈡依系爭契約第2條就貸款固有銀行貸款應於110年12月22日前辦妥所有權移轉及貸款手續完竣核撥之約定（見本院卷一第18頁），然被告抗辯原告負有擔保系爭土地及永豐餘建物權利無瑕疵義務，於110年12月22日前因有系爭契約第12條第7、8、13項事項未履行之權利瑕疵，致被告無法向貸款銀行申辦4298萬4000元之貸款，此因可歸責原告之事由，致被告未能於110年12月22日前獲貸款銀行准予貸款核撥，是原告主張解除系爭契約與系爭契約第10條不符，系爭契約未經合法解除，仍有效存在等語。經查: ⒈系爭契約第4條載有:訴外人洪明隆之抵押債務於收取用印款後由履保帳戶清償，並辦竣塗銷登記。六信抵押債務由買方貸款撥付時，會同至原貸款機構處由買受人代為清償原貸款，並以該代償款來抵付該期款，出賣人並應塗銷原抵押權及地上權登記等約定，系爭契約第12條第7、8、13項有辦妥系爭土地過戶後，由履保銀行代為出款清償合庫債務，撤銷合庫查封案件；六信債務待系爭土地過戶由貸款銀行代償，原告應塗銷抵押權、地上權登記；原告應負責將永豐餘建物納稅義務人名義變更為被告，並由被告取得事實上處分權，於點交系爭土地同時點交由被告接管等約定（見本院卷一第22頁）。被告於110年8月26日將簽約款537萬3000元，於110年9月11日將用印款268萬6500元、完稅款268萬6500元存入履保帳戶，被告代原告償還合庫債務，合庫於110年12月14日向彰化地院聲請撤銷假扣押，北斗地政事務所於111年1月25日辦理塗銷登記完畢，被告於111年5月24日以2400萬元取得永豐餘建物之事實上處分權，於111年5月30日將2298萬4000元匯款至履保帳戶，此有買賣契約書、匯款明細及支票、匯款證明、房屋稅籍證明書、土地登記謄本、付款憑證、支付證明等為證（見本院卷一第101-113、139-147、215頁），經本院調取彰化地院110年度執全甲字第77號卷核閱無誤，且亦為兩造所不爭執，堪認為真。 ⒉依證人即兩造委任地政士林春進之證述：系爭契約第12條第7 項約定之意，因當時有合庫查封案件，賣方要清償合庫債務讓合庫撤回假扣押之聲請。有系爭契約第12條第7項約定是因為會影響到買方向銀行辦理貸款。系爭土地的建物和鄰近土地的建物原本登記在曾國珍名下，後來被合庫假扣押後，不知為何移轉到國滎企業名下。另外系爭土地是被兆豐金扣押，後來有清償900多萬，兆豐金就將查封登記塗銷。簽約時就有合庫、兆豐金假扣押事情，系爭契約第12條第7項只有記載合庫債務，是因為兆豐金查封的土地大部分是藍潔公司的土地，所以約定在藍潔公司契約內，該部分處理掉後就會連系爭土地一併處理。系爭土地上有查封登記影響銀行會不准貸款。合庫債務原告也有積極清償，但是不到合庫請求的金額，所以當時沒有塗銷，是由其和陳妤葳介入後詢問應清償金額，原告於110年12月3日清償後，彰院執行處一個月後還是沒有塗銷，打電話詢問結果說該案很複雜，所以直至111年1月25日才塗銷，被告在塗銷之前沒有辦法申辦貸款。銀行一直問其清楚了沒有，其說只能等，因為本件貸款也是其幫忙送件的。系爭契約第12條第7項沒有載明要原告來清償合庫債務的原因，因為那是原告欠的錢，應由原告清償。系爭契約第12條第7項沒有載明要先塗銷抵押再辦理貸款之原因，因為產權清楚權利沒有瑕疵是賣方應盡義務，不需要寫。銀行貸款不是代書可以掌握，如銀行認為有需要，才會要代書通知賣方把瑕疵處理掉，原告接觸過好多次合庫，但原告認為清償金額太高，所以清償時間才會因此延後，第12條第7項本來就是賣方處理，且系爭契約第8條已寫的很清楚，賣方要擔保產權清楚、權利無瑕疵。合庫債務沒有像兆豐金900萬元處理方式一樣，因為本來就是要用履保帳戶的錢來清償，只是後來履保帳戶的錢被動用，所以沒有錢可以清償，事實上後來合庫債務也是買方清償等語（見本院卷一第253-262頁），可知依系爭契約第12條第7項約定，原告應清償合庫債務，撤銷合庫查封案件，本件因合庫查封案件於111年1月25日辦理塗銷登記完畢，導致被告無法於110年12月22日前辦理貸款手續完竣核撥，此非可歸責於被告之事由。證人即原告訴訟代理人曾國珍另案委任閱卷之地政士陳妤葳證稱:系爭契約討論過程其有在場，系爭契約第12條第7項約定是指一定要先解除假扣押，永豐餘建物要先處理好才能貸款，賣方要確保產權清楚，產權清楚才能核貸。一般是賣方要清償，但是賣方沒有錢，所以約定買方代償，代償過程中是賣方要去了解債務，買方將款項匯入履保帳戶，金流才清楚。賣方無錢清償合庫債務是因為有其他欠款，簽約時賣方有跟買方討論，先讓賣方動撥履保帳戶款項去清償其他債務。合庫債務其有協助過，但合庫不願意提供金額，林春進代書請賣方提供金額，不然無法代償。買方代償完畢後，合庫沒有解除假扣押，原告訴訟代理人曾國珍才委任其去閱卷，後來確定沒有其他併案，法院有解除假扣押。賣方要將假扣押處理完，買方才能貸款等語（見本院卷一第319-328頁）。可認履保帳戶款項清償訴外人洪明隆之抵押債務後，不足清償合庫債務，原告未於110年12月22日前清償合庫債務，塗銷合庫查封案件，導致被告無法貸款，嗣後由被告代償合庫債務後，至111年1月25日塗銷合庫查封案件。是以，原告未於110年12月22日前清償合庫債務，致被告未能於110年12月22日前完成貸款核撥之事，而非屬可歸責於被告之事由。⒊就永豐餘建物部分，證人林春進證述:系爭契約第12條第13項約定原因，是簽約時就有談賣方去向永豐餘公司買回永豐餘建物後過戶給買方，應該在買方貸款前處理完畢，因為如果土地上有第三人地上物，貸款是不可能核准的。原告有找永豐餘公司，但也談不攏，原告授權陳妤葳六天時間以2000萬跟永豐餘公司談，但永豐餘公司要求2800萬，故無法談成。買方為了把產權用清楚，買方親自找永豐餘公司說明，希望代為買回，由被告跟永豐餘公司買，這不是兩造協議，是被告決定要這樣處理。後來建物的確由被告買回，買回後買方就可以貸款，因為向永豐餘公司買回永豐餘建物時間點是在今年的4、5月，本件是在今年5月貸款。另外系爭土地原本還有六信貸款，六信一直催還款，不還款要查封拍賣，當時還沒有查封，買方在2月24日自行籌款還清並塗銷等語(見本院卷一第253-262頁），足徵原告應負責將永豐餘建物之納稅義務人名義變更為被告所有，被告始能辦理貸款完竣核撥，因原告無法買回永豐餘建物，嗣後由被告自行向永豐餘公司買回，始得辦理貸款，是被告未能於110年12月22日前完成貸款核撥之事，而非屬可歸責於被告之事由。另證人陳妤葳證稱:簽約過程林春進有提到永豐餘建物要先處理好才能貸款，賣方要確保權利全部都可以移轉給買方。賣方有委託我跟永豐餘公司談，因為賣方沒有付租金，沒有談成。永豐餘建物與銀行是否核貸有關。系爭契約第12條第13項約定就是產權要清楚等語(見本院卷一第318-328頁），亦徵原告未依系爭契約第12條第13項約定，將永豐餘建物納稅義務人變更為被告，致被告無法辦理貸款，是被告未於110年12月22 日前辦妥貸款核撥，給付尾款4298萬4000元，非可歸責被告。㈢依系爭契約第10條：「買受人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經出賣人定期催告仍不履行者，出賣人除得解除契約外，亦得沒收買受人已繳之所有價金，做為懲罰性違約金，如尚有其它損害，並得請求賠償。出賣人因可歸責於自己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，做為懲罰性違約金，如尚有其它損害，並得請求賠償。」之約定。本件原告未依系爭契約第12條第7、13項約定，清償合庫債務、辦竣合庫查封案件塗銷登記並將永豐餘建物納稅義務人變更為被告，以致被告無法於110年12月22日前辦竣銀行貸款手續及核撥，自難歸責於被告，而應認係原告未先依約清償前開債務及辦理塗銷登記所致。從而原告主張依系爭契約第10條約定，於111年1月7日解除系爭契約云云，既與前開約定不相符合，即屬無據。是以，被告抗辯系爭契約並未經合法解除，仍屬有效存在之情，即屬有據。㈣按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款、367條固分別定有明文。及按解除契約，係指契約當事人之一方，行使解除權而使契約自始歸於消滅者而言。債之契約既溯及的消滅，則因契約之履行而受益之一方，即欠缺法律上之原因，形成不當得利（最高法院82年度台上字第1292號判決意旨參照）。惟承上開所述，本件未可認定原告已合法解除系爭契約，依上開說明，被告自無需負回復原狀義務，而原告已將系爭不動產移轉登記為被告名義，原告主張依契約解除後回復原狀請求權，依上揭民法第259條、179條之規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記返還與原告，自非有合。故原告聲明請求被告應將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，為無理由，應予駁回。六、綜上所述，本件原告主張依民法第259條、179條之規定，請求被告將系爭土地所有權移轉登記返還與原告，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。貳、反訴部分：一、反訴原告主張：㈠兩造成立系爭契約，反訴原告已於110年8月26日給付簽約款5 37萬3000元，於110年9月11日給付用印款及完稅款共537萬3000元，並將辦理銀行貸款所需之文件交由兩造共同委任之林春進地政士處理，而反訴被告有將系爭土地於110年9月16日以買賣為原因移轉登記為反訴原告所有，但因系爭契約第12條其他特約事項第7項合庫查封建物，合庫於110年12月14日始向彰化地院聲請撤銷假扣押，前開法院在111年1月22日囑託北斗地政事務所塗銷查封登記，前開地政事務所於111 年1月25日始辦理塗銷登記完畢，而第13項永豐餘建物之納稅義務人遲至111年5月27日始變更至反訴原告名下。因此本件銀行貸款無法於110年12月22日核撥完成之事實係屬可歸責於反訴被告，在110年12月22日以前，經林春進將上開導致無法核貸之事告知反訴原告。因上開事由無法貸款係可歸責於反訴被告之事由，不可歸責於反訴原告，反訴原告自不負尾款遲延給付之責任。㈡惟反訴原告為維護買受人權益，先代反訴被告償還合庫債務，並於111年5月24日以2400萬元取得永豐餘建物之事實上處分權(包含藍潔公司及曾國珍應給付之租金及相關費用400 萬元) ，扣除前開反訴原告已付之款項後，應付尾款餘2298萬4000元，於111年5月30日將餘款2298萬4000元匯款至履保帳戶，反訴原告給付價金之義務已全部履行完畢，反訴被告應將本件不動產買賣契約之標的物點交予反訴原告，以履行出賣人應將買賣標的物交付予買受人之義務。㈢詎反訴被吿為脫免其無法履約之責任，竟先於111年1月7日催告反訴原告履行給付銀行貸款之義務，反訴原告亦於111 年1月17日委請律師回覆說明反訴原告並無違約。嗣反訴原告於111年3月10日委請律師發函催告反訴被告協商履約事宜，但反訴被告於111年3月21日委請律師發函拒絕。反訴原告於111年3月31日存證信函，通知反訴被告將永豐餘建物之納稅義務人名義變更為反訴原告，並由反訴原告取得事實上處分權，惟因反訴被告均未為之。於111年5月31日委請律師發函催吿反訴被告辦理標的物點交之事宜。㈣永豐餘公司前以另案訴請曾國珍、藍潔公司遷讓房屋事件，經彰化地院以108年度訴字第1091號判決命曾國珍、藍潔公司應遷讓房屋，嗣經臺灣高等法院臺中分院110 年度上字第203號民事判決及最高法院111年度台上字第1138號民事裁定上訴駁回而確定。因反訴原告已於111年5月27日取得稅籍編號00000000000號建物，於第三審程序中聲請代永豐餘公司承擔訴訟，並於判決確定後向彰化地院聲請強制執行。㈤聲明：⒈反訴被告曾昶智應自系爭土地遷離，並將系爭土地及如附圖(彰化縣北斗地政事務所收件日期文號：112年9月12 日北土測字第1423號土地複丈成果圖) 所示編號1334A(面積707.56平方公尺) 倉庫、編號1334B(面積19.65平方公尺) 廠房倉庫、編號1334C(面積0.31平方公尺) 倉庫點交予反訴原告。⒉訴訟費用由反訴被告負擔。⒊反訴原告願供擔保請准為假執行之宣告。二、反訴被告答辯：㈠反訴原告未依系爭契約第2條、第4條，於110年12月22日前付款、代為清償抵押債務及塗銷抵押權。反訴被告於111年1月7日以存證信函催告反訴原告限期履行，其於111年1月10日收受後未依約履行，反訴被告已解除系爭契約，反訴原告依系爭契約請求反訴被告履行為無理由。㈡聲明：⒈反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由反訴原告負擔。⒊如受不利判決，反訴被告願供擔保請准免為假執行之宣告。三、反訴部分之不爭執事項引用本訴部分，另反訴之爭點為：反訴原告請求反訴被告自系爭土地遷離，並將系爭土地及如附圖所示編號1334A倉庫、編號1334B廠房倉庫、編號1334C倉庫點交予反訴原告，有無理由？四、得心證理由：㈠本件系爭契約既係因反訴被告未依系爭契約第12條第7、13項約定，清償合庫債務、辦竣合庫查封案件塗銷登記並將永豐餘建物納稅義務人變更為反訴原告，而有系爭契約第12條第7項、第13項所示之權利瑕疵，致反訴原告無法依期辦妥銀行貸款及核撥，非可歸責於反訴原告，是反訴被告主張系爭契約已於111年1月7日經其合法解除，為無理由，業經前述，是以，反訴原告主張系爭契約並未經合法解除，仍屬有效存在之情，即屬有據。㈡反訴原告依系爭契約第9條、第12條第13項之約定，請求反訴被告應自系爭土地遷離，將系爭土地及如附圖所示編號1334A倉庫、編號1334B廠房倉庫、編號1334C倉庫點交予反訴原告，為有理由： ⒈依系爭契約第2條付款約定，貸款（尾款）部分由銀行貸款撥付4298萬4000元、保留點交款537萬3000元、第9條第1項前段標的物點交約定：「本約標的物除另有約定外，出賣人應於買受人給付尾款之同時騰遷完畢，點交予買受人使用管業。」、第12條第13項約定：「地上所有未保存登記建物（含水、電並應註銷臨時建號140-17、140-18）一併買賣在內但不計價，賣方應將第三人名下納稅義務人名義變更為買方，並由買方取得事實上處分權，於點交土地同時點交由買方接管，絕無異議。」（見本院卷一第18、21、22頁）。 ⒉本件反訴原告有關價金之簽約款537萬3000元、用印款268萬6 500元、完稅款268萬6500元均已存入履保帳戶，又反訴原告再於000年0月間以系爭土地向板信商業銀行申辦取得貸款核撥；而其先代反訴被告清償合庫債務，並於111年5月24日以2400萬元取得永豐餘建物之事實上處分權，扣除前開反訴原告已付之款項後，應付尾款餘2298萬4000元，亦於111年5 月30日將餘款2298萬4000元匯款至履保帳戶（見本院卷一第147頁），是以，反訴原告已履行給付價金之義務，反訴被告應將系爭契約之標的物即系爭土地包含永豐餘建物【未點交部分詳如附圖（見本院卷二第145頁）所示編號1334A倉庫、編號1334B廠房倉庫、編號1334C倉庫】點交予反訴原告，以履行出賣人應將買賣標的物交付予買受人之義務。反訴被告辯稱系爭契約經其合法解除云云，即屬無據，要難採信。反訴原告在依約履行尾款之給付義務後，即於111年5月31日委由律師發函催告反訴被告辦理系爭土地之點交事宜（見本院卷一第115-125頁），惟反訴被告不願配合辦理，則反訴原告依系爭契約第9條第1項前段、第12條第13項之約定，請求反訴被告應自系爭土地遷離，將系爭土地及永豐餘建物未點交部分點交予反訴原告，即屬有據，應予准許。㈢綜上所述，系爭契約既經本院認定仍屬有效存在，而有拘束兩造之效力，則反訴原告依系爭契約約定，請求被告應自系爭土地遷離，將系爭土地及如附圖所示編號1334A(面積707.56平方公尺) 倉庫、編號1334B(面積19.65平方公尺) 廠房倉庫、編號1334C(面積0.31平方公尺) 倉庫點交予反訴原告，為有理由，應予准許。五、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之事證，與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　14　　日民事第五庭法官陳僑舫正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　14　　日書記官黃俞婷附表地號彰化縣○○鄉○○段0000地號面積 5008.09平方公尺重測前地號彰化縣○○鄉○○段00地號

臺灣臺中地方法院111年度重訴字第312號

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