112年度訴字第242號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 06 月 12 日

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第242號原告黃美芳訴訟代理人許博堯律師複代理人戴連宏律師被告簡衣宸訴訟代理人聶瑞瑩律師高肇成律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月4日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號房屋遷讓返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬陸仟肆佰伍拾貳元，並自民國一一二年五月五日起至遷讓返還第一項所示房屋日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。訴訟費用由被告負擔。本判決第二項前段於原告以新臺幣伍萬貳仟元為被告供擔保後，得假執行；後段於原告按月以新臺幣壹萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序事項本件原告起訴時，原聲明求為判決命被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予原告；暨被告應自民國112年1月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）5萬元（見本院卷一第9頁）。嗣於訴訟進行中，減縮金錢請求之起算日為自112年2月1 日起算（見本院卷一第235頁），核與民事訴訟法第255條第1項第3款規定相符，應予准許。貳、實體事項一、原告主張：伊於112年1月17日取得系爭房屋之所有權。詎被告無權占有系爭房屋，妨害伊所有權之行使，且無法律上原因而受利益，致伊受有損害，應自同年2月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利5萬元等情。爰依民法第767條第1項、第179條規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；㈡被告應自11 2年2月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告5萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：伊與訴外人何玉朋於110年6月15日簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定由伊承租何玉朋所有之系爭房屋供居住及經營髮廊使用，每月租金5萬元，租賃期間自同年8月1日起至117年7月31日止。伊於簽訂系爭租約之初，曾與何玉朋約定應將系爭租約送交公證，惟因何玉朋佯稱由其協助辦理即可，伊遂信以為真，僅將相關證件交予何玉朋後即未過問。詎何玉朋竟未依約辦理系爭租約公證，更於租賃關係存續中，將系爭房屋連同所坐落基地（下合稱系爭房地）出賣予原告。原告係以不動產買賣為業，於買受系爭房地時即明知或可得而知伊與何玉朋間有系爭租約存在及系爭房屋現為何玉朋以外之人占有，竟與何玉朋合謀簽立買賣契約，侵害伊合法租賃之權利，並致伊蒙受裝潢系爭房屋作為髮廊使用之裝潢費用損失，顯屬權利濫用且違反誠信原則，則基於債權物權化法理，原告應繼受系爭租約，伊自屬有權占有。退步言之，民法第425條第2項應目的性限縮解釋為未經公證之租賃契約，租賃期間未逾5年期限部分仍有同條第1項買賣不破租賃之適用。又原告行使所有物返還請求權，將致伊與所雇用員工蒙受財產、工作、居住權之鉅額損害，反觀原告僅能獲取每月5萬元之使用收益利益，則原告權利之行使乃以侵害伊與所雇員工為主要目的，應屬權利濫用。倘認原告得行使所有物返還請求權，仍應駁回假執行之聲請等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，請准駁回原告假執行之聲請。三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第41至43頁）：㈠系爭房屋（建築完成時間為76年2月12日）暨所坐落基地即同區民安段944、946地號土地（下稱系爭土地，與系爭房屋合即為系爭房地）原為何玉朋所有。㈡被告與何玉朋於110年6月15日簽訂系爭租約，約定由被告承租何玉朋所有之系爭房屋，租賃期間自同年8月1日起至117 年7月31日止，每月租金5萬元。系爭租約客觀上未經公證。㈢原告與何玉朋於111年12月8日簽訂不動產買賣契約書，約定由原告以總價6,410萬元（土地價金5,910萬元、房屋價金500萬元）向何玉朋買受系爭房地。何玉朋分別於112年1月17 日、同年3月8日，依序將系爭房屋、系爭土地所有權移轉登記予原告。原告現為系爭房地所有權人。㈣系爭房屋現由被告作為經營名為「宸藝髮舖」髮廊及居住使用。㈤原告為訴外人永泰國際投資股份有限公司（下稱永泰公司）之負責人。該公司以經營一般投資、不動產買賣為業。㈥系爭土地周遭之同段942、942之1、942之2、945、947、949地號土地（下合稱942等地號土地），現為原告單獨所有。㈦原告於購買系爭房地前，曾請何玉朋提出系爭租約。四、本院得心證之理由：㈠原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段各有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，原告已舉證證明就該物有所有權存在之事實者，被告倘以非無權占有為抗辯，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。系爭房屋為原告所有，現為被告占有等情，為兩造所不爭執，揆之前揭說明，被告自應就其有權占有之事實，負舉證之責。 ⒉被告占有系爭房屋，並無合法權源： ⑴被告雖抗辯稱：原告於買受系爭房地時即明知或可得而知伊與何玉朋間有系爭租約存在及系爭房屋現為何玉朋以外之人占有，竟與何玉朋合謀簽立買賣契約，侵害伊合法租賃之權利，並致伊蒙受裝潢系爭房屋作為髮廊使用之裝潢費用損失，顯屬權利濫用且違反誠信原則，則基於債權物權化法理，原告應繼受系爭租約云云，惟為原告否認，主張：伊於購買前即向何玉朋查證系爭房屋之租賃狀況，經何玉朋提出系爭租約，確認租賃期間逾5年且未經公證，無買賣不破租賃原則之適用，方為買受等語。查： ①按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力。租賃契約固為以不動產為標的之債權行為，且出租人依約需將租賃物交付承租人占有使用，第三人通常亦可自占有外觀查悉租賃契約存在之事實。然觀之民法第425條第2項之立法理由明載：「本條第一項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行…，俾杜爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第一項之規定，爰增訂第二項。」，可見立法者業就租賃契約於何種情形下得發生債權物權化之效力為價值判斷。準此，倘不符合民法第425條所定租賃契約得對租賃物受讓人繼續存在之要件，自無從另基於債權物權化之「法理」，認受讓人應繼受租賃契約。 ②系爭租約之租賃期限逾5年，且未經公證，業如前述，則依民法第425條第2項規定，自無同條第1項規定之適用。又系爭租約於租賃物即系爭房屋讓與時，既無民法第425條第1項所定買賣不破租賃之適用，揆諸上開說明，亦無從再以債權物權化之「法理」為由，認受讓人即原告應繼受系爭租約，不因原告是否以不動產買賣為業、於買受時是否知悉系爭租約存在與系爭房屋占有情形而異。被告固以何玉朋於與原告簽立買賣契約之翌日，即向法院提出對其提前終止系爭租約之調解聲請；原告亦於系爭房屋完成移轉登記之翌日提起本件訴訟，且何玉朋與原告所提和解條件均相同為由，抗辯原告係與何玉朋合謀簽立買賣契約，以遂侵害其合法租賃權利之目的云云（見本院卷一第129至130頁）。然何玉朋將系爭房地出賣予原告之翌日即聲請調解，與原告於受讓系爭房屋所有權後旋即提起本件訴訟等項，核僅得認渠等希冀儘速使何玉朋得依買賣契約約定交付系爭房屋予原告。縱令該履行結果將致被告無法於系爭租約預定租期內繼續使用系爭房屋，容難謂即係故意侵害被告之租賃權。又何玉朋與原告曾對被告提出相同之和解條件乙節，僅可認渠等主觀上得接受之和解條件相同，亦無從為有利被告之認定。被告所辯前詞，殊無可取。是被告執上情抗辯原告應繼受系爭租約云云，並不可採。 ⑵被告又抗辯以：民法第425條第2項規定應目的性限縮解釋為未經公證之租賃契約，租賃期間未逾5年期限部分仍有同條第1項買賣不破租賃原則適用云云。惟依民法第425條第2項之規定，租賃期限逾5年且未經公證之不動產租賃契約，即無同條第1項買賣不破租賃原則之適用，法條並非規定僅就租賃期間超過5年部分不適用是項規定，自無從將租賃契約割裂，認租賃期間未逾5年期限部分仍有買賣不破租賃原則適用。是被告所辯前詞，亦無可取。 ⑶此外，被告復未提出其他證據，證明有何使用系爭房屋之合法權源，即應受不利之認定，則原告主張被告無權占有系爭房屋等語，堪信為真。 ⒊原告請求被告遷讓房屋，非屬權利濫用： ⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明文。惟權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之（最高法院111年度台上字第2436號判決意旨參照）。又權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院98年度台上字第2483號判決意旨參照）。⑵被告復抗辯以：伊因承租系爭房屋供經營髮廊使用，已支出裝潢、整修費用計267萬4,540元。原告行使所有物返還請求權，將致伊與所雇用員工蒙受財產、工作、居住權之鉅額損害，反觀原告僅能獲取每月5萬元之使用收益利益，其權利之行使乃以侵害伊與所雇員工為主要目的，應屬權利濫用云云。然查： ①系爭房屋面積總計125.84平方公尺，有建物登記謄本可稽（見本院卷一第21頁）。被告亦自承：原告行使所有物返還請求權，每月獲得相當於5萬元之使用收益利益等語（見本院卷一第134頁）。足見原告將系爭房屋收回後，倘仍欲自行使用，每月可獲得使用收益利益價額高達5萬元，已難認獲益甚微。 ②再者，系爭房屋之建築完成時間為76年2月12日，而系爭土地周遭之942等地號土地均為原告所有，已如前述。參以原告主張：因系爭房屋屋齡達36年，屬老舊危險建物而有拆除改建之必要。伊提起本件訴訟，實有土地合併及建物重新改建之需求，並非以損害被告之權益為主要目的等語（見本院卷一第173至175頁），堪認原告請求被告遷讓返還系爭房屋後，尚得將屋齡已逾30年之系爭房屋拆除，並合併利用系爭房屋所在基地及鄰近土地，以使都市更新，俾達整體規劃開發該地段之綜效，亦難認原告因權利行使所能取得之利益極低。 ③又被告抗辯其因承租系爭房屋供經營髮廊使用，已支出裝潢、整修費用計267萬4,540元等語，雖提出請款單、訂購單、出貨單、估價單為據（見本院卷一第151至161頁）。然姑不論上開費用皆為110年間支出，尚應扣除折舊；觀諸系爭租約內容，可知被告並未與何玉朋約定於租約終止時應如何處理裝潢，有系爭租約可稽（見本院卷一第25頁），則被告就其對系爭房屋施作之裝潢或因而支出之費用，於租約屆期或因他故不能履行而終止時，自得依民法第431條規定對何玉朋為權利行使（即請求償還有益費用，或取回增設之工作物），且不得執此為由，抗辯原告行使所有物返還請求權將致其受有重大損害。另被告縱未繼續使用系爭房屋，尚非不能遷徙至他處居住、營業，難認原告行使權利將致被告與所雇員工遭受至鉅損害。 ④是經比較衡量原告請求被告遷讓房屋所受利益，及被告、所雇員工暨社會國家因原告權利行使所受之損失，尚難認原告自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，即不足謂原告此部分權利之行使係屬權利濫用。被告所辯前詞，容非可採。 ⒋綜上，原告依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據。㈡原告依民法第179條規定，請求被告自112年2月1日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付相當於租金之不當得利5萬元，亦有理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。無權占有房屋者，顯係無法律上原因而受占有使用房屋之利益，並致房屋所有人無法管領使用房屋而受有損害，房屋所有人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。 ⒉查被告占有系爭房屋無正當權源，則其無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，揆之前揭規定及說明，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。又何玉朋係將系爭房屋以每月5萬元之租金數額出租予被告，本件亦乏證據證明何玉朋乃因主觀議價能力優越，致能與被告協議較市價為高之租金數額；被告復自承：原告行使所有物返還請求權，每月獲得相當於5萬元之使用收益利益等語（見本院卷一第134頁），則原告請求以此金額計算被告所受相當於租金之不當得利，應為可採。是原告請求被告給付自112年2月1日起至本院言詞辯論終結日即同年5月4日止相當於租金之不當得利計15萬6,452元【計算式（小數點下四捨五入）：50,000×（3＋ 4/31）＝156,452】，暨自同年月5日起至被告遷讓返還系爭房屋日止，按月以5萬元計算之相當於租金之不當得利，亦有理由。五、從而，原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，及給付原告15萬6,452元，暨自112年5月5日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告5萬元，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行；被告則抗辯：伊於系爭房屋經營髮廊維生，相關生財器具亦添附在系爭房屋，而原告曾表明請求遷讓房屋後，將拆除系爭房屋，故如於判決確定前准予假執行，系爭房屋及相關生財器具、財產將因拆除而不復存在，伊亦無法謀生，恐受不能回復之損害。為此，請求駁回原告假執行之聲請等語。查：㈠就遷讓房屋部分： ⒈按被告釋明因假執行恐受不能回復之損害者，如係第389條情形，法院應依其聲請宣告不准假執行；如係前條情形，應宣告駁回原告假執行之聲請，民事訴訟法第391條定有明文。所謂因假執行恐受不能回復之損害，係指被告因假執行所受之損害，有不能回復原狀或回復顯有困難之情形而言。如假執行判決之執行，於被告所經營之事業有重大障礙或中斷被告預定之研究計劃或聲明，或原告日後無資力賠償損害之情形等。 ⒉依原告陳稱：因系爭房屋屋齡達36年，屬老舊危險建物而有拆除改建之必要。伊提起本件訴訟，實有土地合併及建物重新改建之需求等語（見本院卷一第173至175頁），堪認本件倘就命被告遷讓房屋部分准予假執行，原告將續以拆除改建該屋，致被告在系爭房屋施作之裝潢、生財器具遭拆除，該裝潢、生財器具本身即難以回復原狀，且被告亦難回復該髮廊之經營，致所營事業有重大障礙。再者，依髮廊事業之營業性質，地緣關係厥有相當影響力，遷移他處後因地緣關係、路過顧客類型（如：上班族、學生等）改變，對於業績自有重大影響。且被告一旦遭假執行，其原有客戶因見被告未能提供服務，衡情即當另覓其他髮廊替代，則被告縱令事後遷回原處，其原有客戶恐已流失而難以回復原狀，亦無從估計此一客戶流失之影響程度；即使原告預供擔保，被告日後因難以證明此部分所受具體損害額，尤難自原告提供之擔保金受償。是以，應認被告就原告請求遷讓房屋部分，已釋明因假執行恐受不能回復之損害。原告主張：被告得另覓其他租屋地點繼續經營髮廊，其於受假執行後因另覓他處營業所生搬遷費用、裝潢費用、租金費用暨假執行期間無法營業之營業損失，均屬可能確定之金錢損失，並得以金錢回復損害云云，皆不足為有利原告之認定。是原告就遷讓房屋部分，陳明願供擔保聲請宣告假執行，應予駁回。㈡就原告請求給付不當得利部分：原告請求被告給付相當於租金之不當得利，核屬命被告為金錢給付，縱予假執行，應得以金錢回復被告之損害。被告復未釋明就此部分因假執行將受何種不能回復之損害。是原告就請求給付不當得利部分，陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第391條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　12　　日民事第二庭法官李佳芳正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　12　　日書記官顏偉林

臺灣臺中地方法院112年度訴字第242號

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