112年度重訴字第104號｜民事：終止租賃契約等｜裁判日期：112 年 04 月 13 日

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第104號原告林秀鳳邱道温共同訴訟代理人白宗益被告劉柏宏吳宗翰（現於法務部○○○○○○○○○○○執行中）上列當事人間請求終止租賃契約等事件，本院於民國112年3月23日言詞辯論終結，判決如下：主文一、被告應將臺中市○○區○○段00000○000地號土地及其上、門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷000號之建物騰空返還予原告林秀鳳。二、被告應將臺中市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地騰空返還予原告邱道温。三、前二項所命給付，任一被告已為給付者，其他被告於已給付範圍內免除給付之義務。四、被告劉柏宏應給付原告林秀鳳新臺幣1,319,000 元，及自民國112年2月21日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。五、被告劉柏宏應給付原告邱道温新臺幣69萬元，及自民國112 年2月21日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。六、被告劉柏宏應自民國112年2月20日起至遷讓返還第一項土地及房屋之日止，按月給付新臺幣56,760元予原告林秀鳳。七、被告劉柏宏應自民國112年2月20日起至遷讓返還第二項土地之日止，按月給付新臺幣3萬元予原告邱道温。八、原告其餘之訴駁回。九、本判決第一項於原告林秀鳳以新臺幣114萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣3,405,600元為原告林秀鳳預供擔保，得免為假執行。十、本判決第二項於原告邱道温以新臺幣60萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣180萬元為原告邱道温預供擔保，得免為假執行。十一、本判決第四項於原告林秀鳳以新臺幣44萬元為被告劉柏宏供擔保後，得假執行。但被告劉柏宏如以新臺幣1,319,000元為原告林秀鳳預供擔保，得免為假執行。十二、本判決第五項於原告邱道温以新臺幣23萬元為被告劉柏宏供擔保後，得假執行。但被告劉柏宏如以新臺幣69萬元為原告邱道温預供擔保，得免為假執行。十三、原告其餘假執行之聲請駁回。十四、訴訟費用由被告連帶負擔百分之71，由被告劉柏宏負擔百分之27，餘由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。原告依民法第767條第1項規定請求被告吳宗翰將坐落臺中市太平區七星段308、308-7、308-8、308-9、309-1、310地號土地及其上門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷000號之建物騰空返還予原告，為因不動產之物權涉訟，且在本院管轄區域內，依首揭法條，專屬本院管轄。二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。經查，被告劉柏宏經合法通知，無正當理由未到場，無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠被告劉柏宏向原告林秀鳳承租坐落於臺中市太平區七星段308 -9（租賃契約誤載為308）、310地號土地，及其上、門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷000號之建物（下合稱系爭310號房地），另向原告邱道温承租臺中市○○區○○段000○00000○00 000○00000地號土地（下合稱系爭308號土地，並與系爭310號房地合稱系爭租賃物）。被告劉柏宏分別與原告林秀鳳及原告邱道温就系爭租賃物簽訂租賃契約書在案，租賃期間及租金數額分別約定為①原告林秀鳳部分：自民國108年11月26 日起至113年11月25日止，每月租金為新臺幣（下同）56,760元，並按月分別於5、15、25日支付；②原告邱道温部分：自108年12月1日起至113年11月30日止，每月租金為13,000 及17,000元，合計為3萬元，並按月分別於1日及10日支付（下合稱系爭租約）。㈡詎被告劉柏宏就系爭310號房地於109年12月26日該期之租金，依約定應於110年1月5日起分三次給付，惟被告劉柏宏自該期起之歷次租金迄今均未支付，經原告林秀鳳以太平宜欣郵局第24號存證信函（下稱24號存證信函）催告，然被告劉柏宏置之不理，至112年1月25日止，共積欠25個月合計1,419,000元之租金未為給付，原告林秀鳳爰依系爭租約第6條第1項約定，以本件民事起訴狀繕本為終止租賃契約之意思表示，故原告林秀鳳與被告劉柏宏間之租賃契約已於被告劉柏宏收受民事起訴狀繕本之時起終止，依民法第455條規定，被告劉柏宏應返還系爭310號房地，並給付積欠之1,419,000元租金及自民事起訴狀繕本送達翌日起計算之利息；又被告劉柏宏就系爭308號土地於110年1月1日該期之租金，依約定應於110年1月1日起分2次給付，然被告劉柏宏自該期起之歷次租金迄今均未支付，經原告邱道温以太平宜欣郵局第23號存證信函（下稱23號存證信函）催告，然被告劉柏宏置之不理，至112年1月31日，共積欠25個月合計75萬元之租金未為給付，原告邱道温爰依系爭租約第6條第1項約定，以本件民事起訴狀繕本為終止租賃契約之意思表示，故原告邱道溫與被告劉柏宏間之租賃契約已於被告劉柏宏收受民事起訴狀繕本之時起終止，依民法第455條規定，被告劉柏宏應返還系爭308號土地，並給付積欠之75萬元租金及自民事起訴狀繕本送達翌日起計算之利息。㈢又被告劉柏宏將系爭租賃物轉租予被告吳宗翰，而被告吳宗翰稱系爭租賃物上所堆置之木材廢棄物為伊所堆置，並以系爭310號房地做為登記地址申請設立展嘉興有限公司，且登記為負責人。惟依系爭租約第4條第2項約定，系爭租賃物未經原告林秀鳳、邱道温同意，被告劉柏宏不得將之轉租，為此原告林秀鳳、邱道温依民法第767條前段及中段之規定，請求被告吳宗翰騰空系爭租賃物並返還之。㈣另系爭租約既已於被告劉柏宏收受民事起訴狀繕本之時起終止，是被告劉柏宏自終止起已無權再占有使用系爭租賃物，被告劉柏宏仍繼續占有系爭租賃物加以使用，係無法律上原因受有使用系爭租賃物之利益，致原告林秀鳳、邱道温受有損害，故原告林秀鳳、邱道温自得依民法第179條規定，請求被告劉柏宏自收受民事起訴狀繕本之日起至被告劉柏宏或被告吳宗翰返還系爭租賃物之日止之不當得利，即被告劉柏宏應按月分別給付原告林秀鳳56,760元、原告邱道温3萬元。㈤為此依系爭租約之法律關係及民法第179、455、767條前段及中段等規定提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應將臺中市○○區○○段00000○000地號土地及其上、門牌號碼為臺中市○○ 區○○路000 巷000 號之建物騰空返還予原告林秀鳳。2.被告應將臺中市○○區○○段000○00000○00000○00000地號土地騰空返還予原告邱道温。3.前二項所命給付，任一被告已為給付者，其他被告於已給付範圍內免除給付之義務。4.被告劉柏宏應給付原告林秀鳳1,419,000 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。5.被告劉柏宏應給付原告邱道温75萬元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息。6.被告劉柏宏應自起訴狀繕本送達之日起至遷讓返還第一項土地及房屋之日止，按月給付56,760元予原告林秀鳳。7.被告劉柏宏應自起訴狀繕本送達之日起至遷讓返還第二項土地之日止，按月給付3萬元予原告邱道温。（見本院卷第111頁）8.原告願供擔保，請准為假執行之宣告。二、被告則以：㈠被告吳宗翰：對於原告請求無意見，系爭310號房地尚有被告吳宗翰之物品及一些廢棄物，前已清理二車次，惟後來因被告吳宗翰入監執行而未再繼續清理，希望能等被告吳宗翰出監後再清空返還給原告等語，資為抗辯。㈡被告劉柏宏經本院合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、得心證之理由：㈠經查，原告主張上開事實，有系爭租賃物登記第二類謄本、系爭租約、23號存證信函及其回執、24號存證信函及其回執等件影本附卷為證（見本院卷第23-63頁），核屬相符；而被告吳宗翰到庭亦表示對於原告請求無意見（見本院卷第100頁）；被告劉柏宏則經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項前段之規定，視同自認，是堪信原告之主張為真正。㈡按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」、「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第440條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」土地法第100條第3款載有明文。又按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5」，民法第229條第2項、第233條第1 項及第203條分別定有明文。查本件原告與被告劉柏宏就系爭租賃物簽訂系爭租約，被告劉柏宏自109年12月26日起至112年1月25日止共積欠原告林秀鳳1,419,000元（56,760元×25月＝1,419,000元）之租金，及自110年1月1日起至112年1月 31日止共積欠原告邱道温75萬元（3萬元×25月＝75萬元）之租金，積欠租金額均已達二個月以上，有系爭租約、23號存證信函及其回執、24號存證信函及其回執等件在卷可稽（見本院卷第37-54、57-63頁）。又原告就積欠租金經以23、24號存證信函通知被告劉柏宏限期催繳租金而未繳，原告因此以本件民事起訴狀繕本表達終止系爭租約之意，並已於112 年2月20日送達被告劉柏宏而終止（見本院卷第15、17、83 頁），是被告劉柏宏依民法第455條前段規定應遷讓清空返還系爭租賃物予原告無訛。惟上開被告劉柏宏所積欠之金額，分別扣除原告於訂約時所收受之押租金10萬元及6萬元（計算式34,000元+26,000元=6萬元）後（見本院卷第38、44 、50頁），原告依系爭租約第3條第1項約定，請求被告分別給付原告林秀鳳1,319,000元（1,419,000元-10萬元＝1,319, 000元），及原告邱道温69萬元（75萬元-6萬元＝69萬元），及均自起訴狀繕本送達之翌日即112年2月21日起（見本院卷第83頁）至清償日止，按年息百分之5計算之利息，乃屬有理由，逾此範圍部分即無理由，應予駁回。㈢再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。經查，承上所述，自系爭租約終止後，被告劉柏宏無合法使用系爭租賃物之權源，其後被告劉柏宏繼續使用系爭租賃物即屬無權占有，被告劉柏宏受有利益致原告受有損害，應堪認定，自應將其所獲得之相當於租金之不當得利，返還原告。而系爭租約係於112年2月20日終止，已於前述，是原告請求被告劉柏宏應自系爭租約終止後之112年2月20日起，至遷讓清空返還系爭租賃物之日止，按月分別給付相當於每月租金56,760元及3萬元之不當得利予原告林秀鳳及原告邱道温，核屬有理，應予准許。㈣復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文；再按數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272條定有明文。故若非基於當事人明示之意思表示又無法律規定，而數債務人具有同一目的，因相關之法律關係偶然競合，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即同免其責任之債務者，則為不真正連帶債務。查系爭租賃物現由被告劉柏宏轉租予被告吳宗翰占有使用中，被告劉柏宏因未按期繳納租金，業經原告終止系爭租約，已如前述，則被告劉柏宏繼續占有使用系爭租賃物，即應認係無權占用；而被告吳宗翰雖基於與被告劉柏宏間之轉租租賃契約而占有使用系爭租賃物，然因被告劉柏宏已無正當占有權源，則被告吳宗翰原基於被告劉柏宏之占有權源對於系爭租賃物之占有使用即非屬正當，而亦為無權占有。是原告本為系爭租賃物所有權人之地位，依民法第767條第1項前段、中段之規定，對無權占有之被告吳宗翰請求騰空及返還，於法並無不合，應予准許，縱被告吳宗翰尚在監執行，亦非其得免除或延遲返還義務之正當事由。綜上，原告依民法第455條前段規定，請求被告劉柏宏將系爭租賃物騰空、返還原告，及原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告吳宗翰將系爭租賃物騰空、返還原告，雖均為有理由，然被告劉柏宏、吳宗翰係本於各別發生之原因對原告負騰空、返還系爭租賃物之義務，客觀上具有同一目的，為不真正連帶債務，如被告劉柏宏或被告吳宗翰有一人為給付，其餘被告於該給付範圍內，即免給付義務，併此敘明。四、從而，原告依據系爭租約之法律關係及民法第455條前段、第767條第1項前段、中段及第179條等規定，請求被告2人騰空、返還系爭租賃物，及請求被告劉柏宏給付原告林秀鳳1,319,000元、原告邱道温69萬元，及均自112年2月21日起至清償日止，按週年百分之5計算之利息，暨請求被告劉柏宏自112年2月20日起至遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付56,760元予原告林秀鳳，及按月給付3萬元予原告邱道温，均有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。五、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之，並職權酌定相當之擔保金額准被告供擔保後免為假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘訴訟資料及攻擊防禦方法，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1、2 項。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　13　　日民事第三庭法官林秉暉正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　13　　日書記官楊雯君

臺灣臺中地方法院112年度重訴字第104號

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