八十九年度簡上字第一六六號｜民事：給付管理費｜裁判日期：89 年 12 月 08 日

臺灣臺中地方法院民事判決　八十九年度簡上字第一六六號上　訴　人　中港商業大樓管理委員會法定代理人　甲○○ 被　上訴人　晨逸實業股份有限公司法定代理人　乙○○○ 訴訟代理人　張淑琪律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十九年一月二十日本院沙簡簡易庭八十八年度沙簡字第六六七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴及追加之訴部分均駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實一、上訴人方面： (一)先位聲明： ⒈原判決廢棄。 ⒉被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十八萬二千六百五十二元，及民國八十八年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。 (二)備位聲明： ⒈原判決廢棄。 ⒉被上訴人應給付上訴人五十七萬五千七百五十二元，及八十八年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息。 (二)陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ⒈系爭大樓規約為起造人俊聯建設公司參照內政部頒定之公寓大廈規約範本擬定，俊聯建設公司因顧慮系爭大樓召開第一次區分所有權人會議時，僅有三個樓層在營業中，其餘十二個樓層皆為空戶，樓層開業多則公共開支越多，且依通常之習慣空戶負擔半數之管理費，第一次區分所有權人會議召開之日，系爭大樓之公共開支即無法確定，而區分所有權人空戶、實住戶分擔之能力，亦未確定，因此第一次區分所有權人會議不適合決定固定之管理費收取標準，只有授權管理委員會一樓層之開業情形，及實住戶、空戶之多寡機動決定，區分所有權人會議決定管理費之數額後，其收取及支付本來就應由管理委員會執行，系爭大樓規約第十條第三項較內政部之範本多出「和金額之核算等項」八字，其真意確為指每個月分擔管理費多少之決定亦授權管理委員會訂立處理之意思，若原審之認定，管理委員會僅在區分所有權人會議決議後，收費之責任及支付方法和金額之核算之事項，才授權委員會訂立處理，管理委員會對於管理費之收費數額自無權決定，則系爭大樓規約第十條第三項何必畫蛇添足，較內政部之規約範本多出無意義之「和金額之核算等項」八字，民法上之授權為意定代理，為契約行為，基於契約自由之原則，法無明文禁止皆得授權，系爭大樓規約第十條第三項將管理費數額授權管理委員機動決定，純為適應前述系爭大樓第一次區分所有權人會議召開系爭大樓之現實狀態，依法有效，原審不就上訴人之主張詳細訊問系爭大樓規之擬定人兼第一次區分所有權人會議之召集人即證人劉甫欽，詳細探究系爭大樓規約制定實之真意，率認上訴人不得依照第二次執行委員（管理委員）會之決議，訴請被上訴人繳納所述之管理費，原判決顯有違誤。 ⒉次就大樓規約為區分所有權人之共同約定，有約束全體區分所有權人之效力，上訴人大樓規約經八十六年十月十九日召開之第一次區分所有人會議通過，並報經西區區公所經以八十七年二月十八日八七公所經字第二六四九號函准予備查，規約第十條二項（與內政部規約範本相同），管理費（含公共基金）由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，但第一次區分所有權人會議召開前或有區分所有權人會議未決議時，賣賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有人之應有部分比例分擔之」，管理費之分擔，除區分所有權人會議之決議外，既另有但書之規定，文義上當然解釋除區分所有權人會議之決議外另有合法的分擔計算方法，原審審理中上訴人於八十九年一月六日提出之準備書狀已就此點提出主張，退一步，依規約第十條第二項末款之規定，被上訴人亦有按其共有之應有部分比例分擔管理費之義務，原審不詳為探究，徒認管理費之收費數額只有依區分所有權人會議之決議，原判決認事用法顯有錯誤。 ⒊系爭大樓八十六年十月一日起至八十七年十二月三十日止，管理費之支出共為七十五萬四千三百二十七元，被上訴人有三個建號，共有之應有部分合計為十萬分之八六九九，被上訴人依規約第十條第二項但書之規定，應分擔六十五萬六千一百九十四元，扣除被上訴人已依規約第十條第三項繳納八萬零四百四十二元，尚應付五十七萬五千七百五十二元，較原請求金額多九萬三千一百元，僅依擴張應受判決事項之聲明聲明所示。 ⒋兩造間給付管理費事件，依規約第十條第三項認定系爭大樓第二次執行委員（管理委員）會之決議為有效，則因上項決議係按營業中負擔較多，空屋者負擔較輕之原則，參照當時大樓營業中及空屋之情形，營業中者每坪（包括專有面積及公共設施面積）分擔管理費一百元，空屋者每月每坪分擔管理費五十元，概算每月可收管理費七十萬七千三百元，約足大樓當時經常開支之需要，因此第二次執行委員會議決議：本大樓所需管理費，由各區分所有權人依照持分面積（含專有部分和公共持分面積），每坪按一百元計算分擔，空屋部分減半收繳」，被上訴人持分面積為八百零八點四二坪，但為空屋，因此可享受減半收繳，每月分擔管理費四萬零二百二十一元，被上訴人積欠十二個月，因此應給付四十八萬二千六百五十二元，為此請求如先位之聲明。若認為第二次執行委員會議之決議無效，改依規約第十條第二項但書：「未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，則系爭大樓八十六年十月一日起至八十七年十二月三十一日止之管理費用支出共七百五十四萬三千三百三十七元，被上訴人之應有部分為十萬分之八六九九，被上訴人應分擔六十五萬六七一百九十四元，扣除被上訴人已依規約第十條第三項納入之八萬零四百四十二元，尚應付五十七萬五千七百五十二元，兩造相較多出九萬三千一百元，係因無空屋部分減半收繳之規約之故，兩空屋部分仍減半收繳，則系爭大樓現時營業中只有四樓，每樓分擔三十分之二，空屋部分有十一樓，每樓分擔三十分之一，則已開支之管理費支出有三十分之十一無人分擔，爰請求如後位聲明。 ⒌系爭大樓於八十六年十月十九日召開第一次區分所有權人會議，會後即依主管機關台中市西區區公所印製之公寓大廈管理委員會申請報備書格式，檢附全體區分所有權人名冊，區分所有標的基本資料、建築物使用執照影本、住戶規約、組織章程等文件，報經台中市西區區公所審查，認為符合公寓大廈管理條例之規定，發給八七公所經字第二六四九號公寓大廈管理組織報備證明，被上訴人並已多次參加依規約成立之區分所有權人執行委員（管理委員）會議，管理委員會之合法性不容懷疑，被上訴人如認為第一次區分所有權人會議之召集有疑問，應另提起會議無效之訴，然後由受理法院向西區區公所調閱全部報備文件，依法審理。 ⒍公寓大廈區分所有權會議為大樓區分所有權人之最高決策之總會，本件上訴人大樓於八十六年十月十九日召開第一次區分所有權人會議，顯已逾時三個月之久，且被上訴人曾出席當日之會議，有簽到簿及委託書為證，被上訴人未當場表示異議，況大樓規約一經報奉主管機關核備即生效力，區分所有權人認為通過規約之會議其召集程序或決議方法，違法法令章程，為管理委員會審級利益，應依上揭條文起訴請求法院撤銷其決議，在未經法院判決撤銷其決議之前，其規約依法有效，被上訴人未提起撤銷決議之訴，而於簡易程序之終審對召集程序及決議方法聲明異議，亦依法未合。 ⒎系爭大樓八十六年十月十九日召開第一次區分所有權人會議，出席人數及表決方法均無瑕疵，有會議記錄為證，台中市西區區公所因此以八十七公所經字第二六四九號同意備查，區分所有權人會議之出席人數及表決方法，皆為民法第五十六條第一項所指之總會之召集程序或決議之方法，而非民法第五十六條第二項所指之總會決議之內容違反法令或章程，召集程序或決議方法有瑕疵之期間為三個月，現已逾三個月甚久，且被上訴人曾出席當日之會議，對召集之程序或決議方法，未當場表示異議，依民法第五十六條第一項但書之規定，根本無權對當日通過之大樓規約表示異議，被上訴人列舉之公寓大廈管理條例第二十六條第一項、第二十八條、第三十一條第一款，皆為區分所有權人會議召集程序或決議方法之規定，依最高法院七十三年台上字第五九五號、七十五年台上字第五九四號、六十三年台上字第九六五號、六十七年台上字第二五六一號、被上訴人之抗辯洵屬無理。 ⒏系爭大樓規約第十條第三項，確為授權管理我委員會機動決定住戶每個月應繳納管理費多少之意思，營業戶每月每坪按一百元計算，空屋部分減半，為系爭第二次管理委員會依當時大樓已營業及未營業空戶之樓層狀況，概算以該標準所收取之管理費適足大樓必要之開支始有之規定，若認為授權無效而該依規約第十條第二項但書之規定判決，各區分所有權人應按其應有部分比例分擔，則系爭大樓八十六年十月一日至八十七年十二月三十一日之管理費支出為七百五十四三千三百三十七元，被上訴人之應有部分為十萬分之八六九九，被上訴人應分擔六十五萬五千六一九十四元，扣除上訴人已依規約第十條第三項繳納之八萬零四百四十二元，被上訴人尚應給付五十七萬五百七十五元。 (三)證據：援用原審之立證方法，並提出下列所示方法為證。 ⒈聲請訊問證人劉甫欽。 ⒉建物登記謄本三份。 ⒊公告影本一份。 ⒋管理費統計表一份。 ⒌管理費分擔分析表一份。 ⒍台中市西區公所函。 ⒎公寓大廈管理組織報備證明、申請報備書、申請書檢查表影本各一份。 ⒏同意書影本一份。 ⒐本院八十八年度簡上字第五二三號民事判決影本一份。 ⒑會議出席委託書區分所有權人會議出席單位及人員附冊影本各一份。 ⒒中港商業大樓區分所有權人第一次會議會議記錄。二、被上訴人方面： (一)聲明：上訴駁回。 (二)陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱： ⒈依中港商業大樓規約第十條第二款第二款規定：為充裕共用部分在管理上之必要經費，區分所有人應遵守區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交管理費，亦明文規定有權議決管理費收繳數額者，惟大樓之區分所有權人會議，至上訴人僅得於區分所有權人會議議決後，依其決議內容執行收繳、支付方法及金額核算等事項，本件中港商業大樓之住戶第一次區分所有權人會議並未就管理之收費數額作成決議，為上訴人所自認，上訴人於未經區分所有權人授權之情形下，逕行決議本大樓區分所有權人應繳管理費之數額，顯然違反本大樓規約之規定，該決議對被上訴人不生拘束力，其依該決議訴請被上訴人繳納管理費，實屬無據，原判決基於前開明確之事實，以上訴人即管理委員會「僅在區分所有權人會議決議分擔方法（比例）後，各區分所有權人應繳納管理費之金額核算，及費用之收繳，支付方法等具體內容始授權管理委員會訂定處理，管理委員會對於管理費之收費數額（即上開每坪按一百元計算分擔，空屋部分減半）尚無從決定。」認上訴人依照其自行決議之內容請求給付管理費，尚屬無據，為有理由。 ⒉上訴人以：系爭大樓規約第十條第三項較內政部範本多出「和金額之核算等項」八字，其真意確為指每個月分擔管理費多少之決定亦授權管理委員會訂定之意思云云，並非確論，按所謂「金額之核算」應係指區分所有權人會議就管理費繳納之基數以有決議後，始授權管理委員會本於該基數及各區分所有權人之應有部分，核實計算每戶實際應繳管理費之數額，由該規約文義觀之，實難認為區分所有權人會議已有授權上訴人決定管理費之收取標準，再佐以系爭規約第三條第三項第二、三、五、六款，第九條第一項等規定，凡區分所有權人會議授權管理委員會處理之事項，均予明確列舉，更足證管理費之收取標準，並無授權上訴人自行決定，上訴人自行決定，上訴理由顯不成立，應予駁回。 ⒊公寓大廈管理條例第三十一條第一款規定，規約之訂定，應以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，是一定數額以上區分所有權人比例之區分所有權人出席為要件，故依實務上見解，係屬法律行為之成立要件，或決議之能力，最高法院六十五年台上字第一三七四號、六十九年台上字一四一五號、六十九年台上字第二一八八號分別著有判例，本件中港商業大樓於八十六年十月十九日召開第一次區分所有權人會議時，並無法定數額比率區分所有權人出席，此由上訴人於八十九年七月二十九日提出之簽到簿可知，揆諸上開說明，該次決議為不成立，且自始不發生效力，尚非單純「召集程序或決議方法」違背法令或章程之問題，且決議自始不成立，無須訴請撤銷，任何人於任何時間均得主張其為無效，從而系爭規約既為無效，不能拘束被上訴人，上訴人依據該無效之規約請求給付管理費，不能准許。⒋上訴人又依據系爭大樓規約第十條第三項之規定，主張其已獲得區分所有權人會議之授權，故有權決定住戶應繳之管理費云云，復於鈞院審理時，於八十九年五月二十二日所提出之準備狀，又追加依該規約第十條第二項但書之規定，請求被上訴人應給付管理費五十七萬五千七百五十二元，而經闡明後，上訴人主張以原訴之聲明為先位聲明，其後所主張者為後位之聲明，而上訴人前後二項請求，所依據之原因關係既屬不同，又追加備位聲明，前後位聲明亦不同，自屬訴之追加，必非僅補充事實上之陳述，被上訴人對其追加並不同意。⒌上訴人以：系爭大樓規約第十條第三項較內政部之範本多出「和金額之核算等項，其真意確為指每個月分擔管理費多少之決定亦授權管理委員訂定處理之意思云云，並非確論，按所謂「金額之核算」，應係指區分所有權人會議就管理費繳納之基數已有決議後，始授權管理委員會本於該基數及區分所有權人之應有部分，核實計算每戶實際應繳管理費之數額，由該規約文義觀之，實難認區分所有權人會議已有授權上訴人決定管理費之收取標準，原審認事用法並無不合之處，雖上訴人舉出證人劉甫欽到庭為證，欲證明核算之意為按實際支出核算管理費，再請區分所有權人來分攤支付，惟被上訴人否認該證詞之真實性，且依證人所稱：因為收入沒有固定，實際支付向區分所有權人收取費用，所以每月金額不一定云云，亦即該大樓每月向區分所有權人收取之管理費，須視大樓實際之支出定之，此種收取管理費之方式，與常情顯然不符，已非無疑，且該大樓每月開支金額若干？用到何處？由誰監督？在全體區分所有權人確認核可之前，竟要求全體分擔支出？必生爭議，又證人既每月收費不一定，則與上訴人所稱住戶每月每坪固定分攤一百元，空屋分攤五十元之標準亦相矛盾，足見證人所言不實，不可採信，實則由本大樓規約第十條第一項規定為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵守區分所有權人議決之規定，向管理委員會繳交管理費，實已明文規定有權議決管理費收繳數額者，唯大樓之區分所有權人會議，至上訴人僅得於區分所有權人會議議決後，依其決議內容執行收繳、支付方法及金額核算等事項，本件中港商業大樓住戶第一次區分所有權人會議並未就管理費之收費標準數額作成決議，為上訴人所自認，上訴人於未經區分所有權人授權之情形下，逕行決議本大樓區分所有權人應繳管理費之數額，顯然違反本大樓規約之約定，該決議對被上訴人不生拘束力，其依該決議訴請被上訴人繳納管理費，並無依據。 ⒍次查，系爭規約第十條第二項但書之規定，應僅係在區分所有權人會議、買賣契約、分管契約未有規定時，提供一種管理費之計算公式，並非謂管理委員會得逕行依該規約管理費之數額，詳言之，凡有關管理費之繳納數額，依該規約第十條第一項、第二項之規定，仍非由區分所有權人會議議決不可，否則僅依前開但書規定，由「區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，但諸如每坪應收費之基數若干？空屋部分如何收費等等？如任由管理委員會自由決定，無異剝奪區分所有權人表示異議之機會，更難保因此全體住戶之權益皆由少數之管理委員把持，絕非適當，系爭大樓規約對於管理費之收費表準未予明定，而當時全體區分所有權人已決議，就此「有待議定」，亦即仍有意保留區分所有權人會議議決之權利，上訴人之主張顯無理由，另對於上訴人提出之「中港商業大樓管理委員會收支統計表」，被上訴人一概否認其真正，尤其該統計表記載：自八十六年十月一日起至八十七年十二月三十一日止，計一年二月期間，僅薪資一項即支出五百三十七萬九千七百元，金額龐大，令人咋舌，也有違常理，究竟有無浮濫或虛報情事，殊值堪疑，被上訴人不能認同。 ⒎按當事人無正當理由不從提出文書之命者，法院得認他造關於該文書之主張為真正，民事訴訴法第三百四十五條定有明文，上訴人至今仍未遵諭提出會議記錄簽到簿及委託書等資料供證，依前開規定，應認為本件規約之決議自始不成立，不能拘束被上訴人。 (三)證據：援用原審之立證方法。三、本院依職權項台中市西區公所函查中港商業大樓管理委員會申請核備區分所有權人名冊、區分所有權標的基本資料、建築物使用執照謄本（影本）、住戶規約、組織章程等文件。理由一、按簡易案件之第二審訴訟，其訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項定有明文。經查，本件上訴人上訴主張除依據兩造規約第十條第三項認定系爭大樓第二次執行委員（管理委員）會之決議為有效，則因上項決議係按營業中負擔較多，空屋者負擔較輕之原則，參照當時大樓營業中及空屋之情形，營業中者每坪分擔管理費一百元，空屋者每月每坪分擔管理費五十元，概算每月可收管理費七十萬七千三百元，約足大樓當時經常開支之需要，因此第二次執行委員會議決議：本大樓所需管理費，由各區分所有權人依照持分面積，每坪按一百元計算分擔，空屋部分減半收繳，以被上訴人持分面積為八百零八點四二坪，但為空屋，以減半收繳，每月分擔管理費四萬零二百二十一元，被上訴人積欠十二個月，因此應給付四十八萬二千六百五十二元，為此請求如先位之聲明。其後以本院若認為第二次執行委員會議之決議無效，改依規約第十條第二項但書：「未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，如認規約無效，則依公寓大廈管理條例第十條第二項之同一規定請求，以系爭大樓八十六年十月一日起至八十七年十二月三十一日止之管理費用支出共七百五十四萬三千三百三十七元，被上訴人之應有部分為十萬分之八六九九，計算出被上訴人應分擔六十五萬六七一百九十四元，扣除被上訴人已依規約第十條第三項納入之八萬零四百四十二元，尚應付五十七萬五千七百五十二元（兩造相較多出九萬三千一百元），而依據上開約定，空屋部分並無減半收繳之規約之故，則系爭大樓現時營業中只有四樓，每樓分擔三十分之二，空屋部分有十一樓，每樓分擔三十分之一，則已開支之管理費支出有三十分之十一無人分擔，追加請求如後位聲明，惟就上訴人於本院審理時雖追加備位聲明為其主張，然其主張之基礎事實均為被上訴人於八十六年十月一日起至八十七年十二月三十一日止，共十二月未繳交理費之事實，僅因所依據之計算方式不同，而異其數額，而其所依據之原因事實並無不同，自無須經被上訴人之同意，被上訴人辯稱上訴人上開主張為訴之追加，未經其同意，於法未合云云，自有所誤會，綜上所述，上訴人追加備位聲明，自應准許，合先敘明。二、兩造爭執要旨：㈠上訴人主張被上訴人為中港商業大樓地上六層之區分所有權人，專有部分及公共持分面積為八○八‧四二坪，依通過之大樓規約第十條第三項規定，各項費用之收繳、支付方法和金額之核算，授權管理委員會訂定處理，從該規約所約定「和金額之核算等項」等八字，可知每個月分擔管理費多少之決定亦授權管理委員會訂立處理，是系爭大樓第二次執行委員（管理委員）會之有效決議，以當時大樓營業中及空屋之情形，以「每坪按一百元計算分擔，空屋部分減半收繳」為標準，被上訴人持分面積為八百零八點四二坪，均空屋，自應減半收繳，每月分擔管理費四萬零二百二十一元，被上訴人積欠十二個月，因此應給付四十八萬二千六百五十二元，為此請求如先位之聲明。若認為第二次執行委員會議之決議無效，改依規約第十條第二項但書：「未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，如認規約無效，則依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定請求，則系爭大樓八十六年十月一日起至八十七年十二月三十一日止之管理費用支出共七百五十四萬三千三百三十七元，被上訴人之應有部分為十萬分之八六九九，被上訴人應分擔六十五萬六七一百九十四元，扣除被上訴人已依規約第十條第三項納入之八萬零四百四十二元，尚應付五十七萬五千七百五十二元，兩造相較多出九萬三千一百元，係因無空屋部分減半收繳之故，兩空屋部分仍減半收繳，則系爭大樓現時營業中只有四樓，每樓分擔三十分之二，空屋部分有十一樓，每樓分擔三十分之一，則已開支之管理費支出有三十分之十一無人分擔，爰請求如後位聲明。㈡被上訴人則以本件上訴人法定代理人甲○○任期業已屆滿，是上訴人起訴未經合法代理；又甲○○雖係第八層所有權人俊聯公司所推派之代表人，惟該樓業經法院拍賣而由萬泰商業銀行股份有限公司承買，甲○○亦已喪失其代表權而不得擔任上訴人之主任委員，自非上訴人之代理人；而依中港商業大樓規約第十條之規定，管理費應由區分所有權人決議，本件上訴人依據執行委員會之決議收取管理費，自非適法。本件中港商業大樓八十六年十月十九日召開第一次區分所有權人會議時，除並無法定數額比率區分所有權人出席，其所為之決議自始不成立外，而依系爭大樓規約第十條第一項之規定，已明文規定有權議決管理費收繳數額者，唯大樓之區分所有權人會議，而住戶第一次區分所有權人會議並未就管理之收費數額作成決議，上訴人於未經區分所有權人授權之情形下，逕行決議本大樓區分所有權人應繳管理費之數額，顯然違反本大樓規約之規定，該決議對被上訴人不生拘束力，其依該決議訴請被上訴人繳納管理費，更屬無據，故凡有關管理費之繳納數額，依規約約定仍非由區分所有權人會議議決不可，否則僅依前開但書規定，由「區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」，但諸如每坪應收費之基數若干？空屋部分如何收費等等？如任由管理委員會自由決定，無異剝奪區分所有權人表示異議之機會，更難保因此全體住戶之權益皆由少數之管理委員把持，絕非適當，系爭大樓規約對於管理費之收費表準未予明定，而當時全體區分所有權人已決議，就此「有待議定」，亦即仍有意保留區分所有權人會議議決之權利，上訴人之主張顯無理由，另對於上訴人提出之「中港商業大樓管理委員會收支統計表」，被上訴人一概否認其真正，尤其該統計表記載：自八十六年十月一日起至八十七年十二月三十一日止，計一年二月期間，僅薪資一項即支出五百三十七萬九千七百元，金額龐大，有違常理，究竟有無浮濫或虛報情事，殊值堪疑，被上訴人不能認同。而上訴人經命提出文書，無正當理由復不提出，法院得認他造關於該文書之主張為真正，上訴人至今仍未遵諭提出會議記錄簽到簿及委託書等資料供證，依前開規定，應認為本件規約之決議自始不成立，不能拘束被上訴人等語以資抗辯。三、法院之判斷：㈠本件上訴人法定代理人甲○○固原係中港商業大樓第八層樓之所有權人俊聯公司所指派之代表人，而該層樓雖經法院拍賣而由萬泰商業銀行股份有限公司承受，俊聯公司雖已喪失該層樓之所有權，惟俊聯公司尚有該大樓第十四層樓之所有權，現十四樓之代表人已改派甲○○為代表人，是甲○○之委員資格並未喪失。又依該大樓規約第七條第四款規定，本屆委員之任期至八十七年十月三十一日，迄本件起訴時雖已屆滿，惟中港商業大樓之新任管理委員既未產生，而該規約又未對於屆期仍未改選管理委員時應如何處理之依據，為維繫大樓管理之工作不輟，自應由原任之管理委員會繼續行使職權，是上訴人之法定代理人甲○○本於中港商業大樓管理委員會主任委員即上訴人代表人之地位提起本件訴訟，應屬合法代理，合先敘明。㈡先位部分： ⒈次按，公寓大廈規約之訂定，應以區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上之出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第三十一條第一款定有明文，依其規定觀之，對於規約之訂定，係要求一定數額以上區分所有權人比例之區分所有權人出席為要件，復按決議之瑕疵，須以決議之存在為前提，若根本未有決議存在，即無審究決議有無瑕疵之必要，而所謂之決議不存在，係指自決議之成立過程觀之，顯然違反法令，在法律上不能認為有會議或決議之成立之情形而言，換言之，由於欠缺會議決議之成立要件，致可以否定有決議存在之場合屬之，而公寓大廈區分所有權人會議，其本乃二人之區分所有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其決議必須有一定之數額以上之區分所有權人以上其區分所有權比例合計之出席，則此一數額上之限制，即為該法律行為之成立要件，則公寓大廈區分所有權人會議，若欠缺此項要件，尚非單純之決議方法違法之問題，應係決議不成立，自始即不發生效力（以上可參考最高法院六十五年台上字第一三七四號判決、六十九年台上字第一四一五號、六十九年台上字二一八八號判決）。上訴人主張系爭規約係依據中港商業大樓八十六年十月十九日召開第一次區分所有權人會議所為之決議，然被上訴人則抗辯上開會議所為之決議，除並無法定數額比率區分所有權人出席，其所為之決議自始不成立，經查上訴人主張系爭規約業經八十六年十月十九日召開第一次區分所有權人會議所為之決議通過，故提出台中市西區公所函、公寓大廈管理組織報備證明、申請報備書、申請書檢查表、同意書影本各一份為證，惟查，該會議故經送請台中市西區公所備查，然並未提出開會之簽到名冊以供核備，此有台中市西區區公所八十九年七月四日八九公所經字第一零零七四號函及其附件在卷足參，足見該次會議雖經核備，是否有符合法定出席要件，自不得而知，關於此部份，業具被上訴人據以否認，上訴人復未能舉證以實其說，自難認該次會議是否已具備成立之要件，則該次決議對於規約所為之決議，自難認已經成立，尚難認已對被上訴人發生拘束力，是尚難認為上訴人之主張為有理由。 ⒉第按公寓大廈共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護之費用由公共基金或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，而該費用，區分所有權會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項定有明文。換言之，關於公寓大廈共有部分管理、維護、修繕等費用之收取，原則上依區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，例外於區分所有權人會議或規約另有規定時，從其規定。因此，目前習見之公寓大廈依住戶專有部分之坪數為基準，按月收取預定之管理費，自應經區分所有權人決議或規約規定等依據，始得為之。是縱認上訴人所主張之規約已經有效成立，然上訴人主張本件係依大樓規約第十條第三項之授權第二次執行委員會第二案決議訴請被上訴人繳交管理費（每坪按一百元計算分擔，空屋部分減半），於此所應審究者乃上訴人大樓之執行委員會有無議決管理費收繳數額之權利，即區分所有權人會議或大樓規約已否授權執行委員會決定管理費收取標準？經查，上訴人大樓規約第十條「公共基金、管理費之繳納」第一項規定：為充裕共有部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交公共基金及管理費；第二項則規定：管理費（含公共基金）由各區所有權人會議之決議分擔之。但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。是依照上開規約規定，有權決議管理費分擔者僅限於區分所有權人會議而已。上訴人雖主張依規約同條第三項規定，於訂定規約之初，即蘊含有已授權管理委員會議決之意思，並聲請訊問證人劉甫欽到庭為證，然查，而該條第三項規定：「各項費用之收繳、支付之方法和金額之核算等項，授權管理會訂定處理。」就其一般社會觀念之解釋，此處所稱之核算者乃按實際支出，核算其管理費金額，並非指不經計算實際之支出，直接估算其金額，故此處仍須由管理委員就系爭公寓大廈之實際支出，統計其金額後，再按各區分所有權人所應負擔之部分，計算出其個別應繳納之管理費，再向其追繳，證人劉甫欽到庭亦證稱：於規約內增加「和金額之核算等項」之意思，係指區分所有權人授權管理委員會來執行大樓管理費之分配，涵義即係授權，因為當時由三個單位在營業，管理委員會之支出很難掌握，「核算」之意思就是按實際上之支出核算管理費，再請區分所有權人來分擔支付，因為收入沒有固定，實際支付向區分所有權人收取費用，所以每月金額不一定，而須由管理委員會作決定等語，惟如證人所言，「核算」之意思既係應按實際上之支出核算管理費，焉有因收入不固定，即可單方面由管理委員會作決定之理？是見證人所為之陳述意見，無非係因其所屬管理委員會收入不固定，欲核算實際支出後，再向區分所有權人收區管理費，將造成執行上之困難，遂率由管理委員會為求方便，所為之便宜措施，惟此向便宜措施卻已超越當初訂定規約之文義可能範圍，且與一般社會觀念解釋核算之文義不符，故認證人所為之證詞，不足採信。則依上開之規定觀之，既未授權管理委員會決定管理費之收費標準，上訴人再依依規約第十條第三項規定，請求被上訴人給付管理費，則屬無據。因此，上訴人如欲向被上訴人徵收管理費，仍須以實際支出之金額，再按被上訴人所應負擔之部分，計算其管理費之金額，上訴人就其主張實際支出金額，雖提出公告影本、管理費統計表、管理費分擔分析表各一份為證，然實際上是否果有支出所列之數額？所列之數額是否屬必要？既經被上訴人否認之，則上訴人就其是否實際上已支出所列金額乙節，及對所支出之金額有何必要性，復未能提出確切之單據為證及為必要之說明，自難證明確有支出上開之金額，上訴人雖提出本院八十八年度簡上字第五二三號民事判決引用證人劉甫欽為證之事實為證，惟查，證人劉甫欽本身即與上訴人之法定代理人甲○○，共同參與系爭大樓八十六年十月十九日所召開之第一次區分所有權人會議，並擔任主席，同時與甲○○分別獲選為執行委員，並於同日下午公推甲○○為執行委員主席，此有上開會議記錄二份附卷足參，另本件上訴人法定代理人甲○○原係中港商業大樓第八層樓之所有權人俊聯建設公司所指派之代表人，已如前述，而證人劉甫欽亦係俊聯建設公司之人，此業據上訴人所自認，彼等間之關係自非單純，則就本件上訴人本身即為系爭大樓之管理委員會，負責有關管理費之事宜，證人既為該管理委員會之成員，對於被上訴人未繳納之管理費乙節，自與被上訴人立場明顯對立，反而與上訴人有利害一致之立場情形，其所為之證言自難免有攀附上訴人之嫌，則上訴人僅憑自行製作之公告、管理費統計表、管理費分擔分析表各一份等資料及證人劉甫欽之證詞，欲上訴人確實有支付管理費，自難謂已盡舉證之責，更何況其對於被上訴人所爭執之支出費用之必要，亦未為必要之說明，是其據此向被上訴人請求管理費，洵非有理。㈢備位部分： ⒈末就上訴人備位主張部分，姑且不論其所依據之規約是否因為成立而無效，然就規約第十條第二項但書：「未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，各區分所有權人雖應按其共有之應有部分比分擔其管理費，然究應分擔多少，解釋上仍應以實際上支出之必要費用為限，始得請求被上訴人就其實際支出之必要費用，按其應有部分負擔之，則如前所述，上訴人雖提出公告影本、管理費統計表、管理費分擔分析表各一份為證，然實際上是否果有支出所列之數額？所列之數額是否屬必要？既經被上訴人否認之，則被告就其是否實際上已支出所列金額乙節，復未能提出確切之證據，並為必要之說明，自難認其確有支出上開之金額，其據此向被上訴人請求管理費，難謂有據。更何況該次決議對於規約所為之決議，如前所述，已難認為成立，對被上訴人亦不發生任何拘束力。 ⒉復依公寓大廈管理條例第十條第二項之規定觀之，雖亦規定各區分所有權人雖應按其共有之應有部分比分擔其管理費，然究應分擔多少，解釋上亦應以實際上支出之必要費用為限，始得請求被上訴人就其實際支出之必要費用，按各區分所有權人應有部分負擔之，同上所述之情形，上訴人就是否確有支出所列金額、及所列金額是否屬必要費用？既未能舉證證明或為必要之說明，自難謂其此部份之主張為可採。四、綜上所述，本件上訴人先位部分及後位部分之主張均不足採，被上訴人所辯尚屬可信，從而上訴人依據系爭公寓大廈規約第十條第三項及第二項但書之約定，請求被上訴人給付先位部分四十八萬二千六百五十二元，及八十八年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，及備位部分五十七萬五千七百五十二元，及八十八年三月十六日起至清償日止，按週年利率百分之十計算之利息，均無理由，不應准許。原審就先位部分為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴人意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判如先位聲明及後位聲明所示，均為無理由，應予駁回。五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　　　八　　　日臺灣臺中地方法院民事第三庭 ~B審判長法官　林清鈞 ~B法　　　官　張瑞蘭 ~B法　　　官　許石慶右為正本係照原本作成不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　八十九　　年　　十二　　月　　　十一　　日 ~B法院書記官

臺灣臺中地方法院八十九年度簡上字第一六六號

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