八十九年度簡上字第六七號｜民事：確認租賃關係存在｜裁判日期：90 年 03 月 23 日

臺灣臺中地方法院民事判決　八十九年度簡上字第六七號上　訴　人　　丙○○ 訴訟代理人　　曾慶崇律師複　代理人　　劉君毅律師徐盛國律師被上訴人　　　甲○○ 乙○○ 共　　　同訴訟代理人　　劉佳田律師右當事人間確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十五日本院台中簡易庭八十八年度中簡字第一八三八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實甲、上訴人方面：一、聲明：求為判決：（一）原判決廢棄。（二）確認上訴人對被上訴人共有門牌台中市○○路二一七、二一九號即台中市○區○○段二小段四一建號房屋租賃關係存在。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）上訴人於家父江文和遺留之資料，查得台中市○○路二一五號磚木造為瓦屋頂房屋於八十三年七月二日繳納火災險一六一九元，同路二一七、二一九號八十三年七月二日繳納保險費一三二六０元，其各年度之保險費繳納如未每期均載入該記事簿，實尚難以該記事簿之記載為本件租賃關係是否存在認定之依據。（二）上開二一七、二一九號房屋八十三年七月二日至八十四年七月二日保單所載之標的物為房屋，營業生財，貨物：食品、什貨、菸酒及其他貨物，而上訴人經營之保文栢有限公司（下稱保文栢公司）之營業所在即為系爭房屋，營業貨品即為食品什貨等，據此，該保險除就房屋保險外，亦就上訴人之貨品保險，上訴人有使用系爭房屋之事實應可確認。另証人楊輝南、林彰明及賴榮杰於原審審理時証稱上訴人向江文和承租系爭房屋等語均與事實相符；且系爭房屋二樓部分，於八十七年十月二十日前部分作為乾貨之倉庫使用，部分作為上訴人家人及江文和作為客廳、房間等住家使用，而非全部住家使用，嗣於八十七年十月二十日之後始將該倉庫改作房間使用，至八十八年五月二十四日起訴時二樓部分已完全作住家使用，未再作倉庫使用，故起訴狀始敘明「二樓作住家使用」，此與証人林彰明於原審時陳稱「有一部分乾貨放在樓上」，以及証人賴榮杰於原審時陳稱「二樓有作為倉庫使用」等語，並無扞格之處。（三）又江文和與上訴人係父子關係，且江文和住樓上，關於二一七、二一九號之水電、房屋保險費均由上訴人繳納，因而租金五千元較出租予外人即二一九號之原德青果行便宜，係屬人情之常，原審以租金之多寡認江文和於綜合所得稅申報不實云云，實有誤會。再依江文和於八十一年綜合所得稅之申報料內尚將中山路二五九號出租予江柏虎，持分四十分之二二，每年尚租金三萬三千元之記載，每月租金僅二千七百五十元仍申報，江文和既每筆均據實申報，於上訴人承租部分亦不例外，足認上訴人就系爭房地有租賃關係存在。（四）上訴人所交付之每月支票款一萬五千元乃中山路二一七號及凍庫合併支付，並非單就凍庫給付租金，係以代為支付所有中山路二一五、二一七、二一九號之水電費、保費及修繕費。又凍庫所在地中山路五九號之紅利由父親江文和收取，始酌收五千元之房租，此與申報綜合所得稅之金額並無不合。若此一萬五千元係單純凍租，何以八十六年起所有中山路二五九號承租戶，包括五子江柏虎在內均大幅降租，唯獨上訴人分文未降？又江文和因此筆一萬五千元之收入按理須入中山路二五九號公帳，但事實上因包含二一七號租金在內而不願自行貼補差額，故此筆收入完全未入損益收入帳，而江文和死後由被上訴人之母處理中山路二五九號帳，亦因此未向上訴人收取凍租，是原審認此一萬五千元非房租，確有誤會。（五）另八十七年九月十日收取租金支票之日，係由被上訴人乙○○偕同其妻及甲 ○○之妻共同至中山路二一九號收取房租，當日既非假日亦非祭祀日，也沒有其他兄弟回來祭拜，乙○○夫妻及甲○○妻上班地亦非同一地點，且相距甚遠，顯見純為相約特為收取租金之目的前來並順便上樓祭拜；且交付時被上訴人乙○○亦在場，親眼目睹其妻在載明「中山路二一九號房租明細」單上簽名；若兩造未就租賃系爭不動產之細節達成協議，上訴人之妻如何知道應開立之票款金額為何？被上訴人之妻為何會於上揭房租明細上簽名？又上訴人之妻電告被上訴人甲○○軋票時，何以不當場否認並退回該支票？（六）另依上訴人之妻與甲○○八十七年九月二十八日之錄音譯文，甲○○對上訴人之妻稱以：我跟你說，因為大家都共有，在之前在樓上，你們說要租人時，栢煌也跟你們說，如果要租，我們優先跟你租，我們他不會跟你們虧欠房租，錢已經給你們…」時，甲○○係答：「嗯！嗯。」而不否認，顯然兩造間確已就系爭不動產之租賃事宜達成協議，被上訴人等方會於八十七年九月十日前往上訴人之住處收取租金。（七）縱認兩造先前並未就租賃契約達成協議，被上訴人等對其等太太之行為，亦應負表見代理之責任。乙○○於八十七年九月十日駕車載送其妻及甲○○之妻至上訴人處，並陪同進入屋內，其親眼目睹其妻收取租金，復未為任何反對之意思表示，顯有默認其妻收取租金之意思，是其自應負表見代理之責。甲○○本人雖於八十七年九月十日未偕同其妻前往上訴人家，惟其等既係夫妻，對其妻前往上訴人家中收取租金乙事，應無不知之理。況上訴人之妻於事後八十七年九月二十八日打電話與甲○○詢問其為何還未兌領上訴人為支付房租所交付之支票時，甲○○即表示知情，惟對於支票是否業已兌領則不知情，此由其當時所稱：「我是說…我意思是說，我知道他們有去跟你拿那（支票），只是他有領沒領我不知。」即可知悉。於此情形下，甲○○既知悉其妻代前往上訴人住處收取租金，若其有反對之意，自應向上訴人為反對之通知，甲○○事後既未表示反對，且迄今均未返還所受領之支票，自應對其妻之行為負授權人之責任。三、証據：除援用第一審所提証據外，補提火災保險單影本一紙、改裝工程款收據証明十一紙、八十一年度綜合所得稅結算申報書影本一份、錄音譯文一份、中山路二五九號分隔租戶姓名表一份為証，並聲請傳訊証人林彰明、姚芳敏為証。乙、被上訴人方面：一、聲明：求為判決駁回上訴。二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：（一）上訴人之父江文和之保險真偽為何，與本件無關，上訴人以保險費作為上訴理由，自無可取。（二）上訴人丙○○係証人林彰明、姚芳敏以前之老板，且其二人之証詞多所矛盾，不足採信；而証人楊耀南証稱：「江文和居住在二一七、二一九號樓上」，既然房屋所有權人江文和自住於樓上，如何又與上訴人成立租賃關係？証人之証詞與江文和記事簿顯然不符，故証人之証詞實不足採。（三）八十一年江文和記事簿，台中市○○路二一九號原德青果行中租一樓，租金全年達三十六萬元，每月三萬元，上訴人主張保文栢有限公司租用中山路二一七號全棟，租金竟只有每月五千元，顯不符事實。八十二年記事簿，中山路二一七號保文栢租金，仍與中山路二一五號黃栢森，及二一九號原德青果行，租金各差六倍，八十四年亦同，也相差六倍，可見上訴人主張不實。（四）本件中山路二一七號有保文栢有限公司牌照懸掛其上，因係供營業使用，依所得稅法無法免稅，因此江文和依此申報，並非真有租賃關係存在。（五）又江文和生前記事簿，八十三年二月十日係記載「丙○○空地租用每月一萬五千元」，八十四年一月七日記載「丙○○冷凍庫租金十八萬元」，八十五年一月四日也記載「丙○○收冷凍庫租金十八萬元」，八十六年十二月三十日記載「丙○○入冷凍租金十八萬元」，是上訴人之主張之中山路二一七、二一九號租金實係冷凍庫之租金。（六）否認上訴人主張被上訴人乙○○偕同其妻及甲○○之妻在場收租金，且上訴人起訴時起訴狀係記載：「並於八十七年九月十五日由被告等之妻二人向原告收取租金」，並未提到被上訴人乙○○在場，如被上訴人在場，何以不交由被上訴人，反而交由被上訴人之配偶？何況被上訴人發現支票與事實不符時，並未提示支票，因此不能作為租賃之証明。又上訴人所提之中山路二一九號房租明細一紙，其上所載「中山路二一九房租登記明細」等字樣，係上訴人事後所填，被上訴人之妻江何永雪及張美玲二人簽名時，並無上述字樣。（七）又租賃契約之成立，必有租金及租賃期限，也有訂約之當事人，本件收受支票者既非當事人，且被上訴人又未提示支票，表示不同意其妻收受支票；本件又無租賃期限之約定，實難認租賃契約已成立。又上訴人主張被上訴人應負表見代理之責，惟亦不符表見代理之要件。三、証據：援用第一審所提証據。理由一、民事訴訟法第二百四十七條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，本件上訴人主張對被上訴人共有之系爭房屋有租賃關係存在，但為被上訴人所否認，則上訴人私法之地位既有受侵害之危險存在，即有受確認判決之法律上利益存在，合先敘明。二、本件上訴人起訴主張門牌號碼臺中市○○路二一七及二一九號房屋（下稱系爭房屋）原係訴外人即兩造之父江文和所有，上訴人則於中山路二一七號樓下開設「保文栢有限公司」（下稱保文栢公司），樓上則充當住家，於民國（下同）八十一年間，江文和認為房屋僅原告一人使用，且開設公司營生，其他兄弟並無使用，為公平起見，乃向上訴人收取每月新台幣（下同）一萬五千元之租金，至八十三年則改以一次開立十二張支票給付一年份租金。斯時，中山路二一九號樓下店面則另出租他人，直至八十六年六月間原承租人退租後，江文和乃以每月五千元再出租予原告。嗣後江文和將系爭房屋贈與予被上訴人二人及上訴人之子江丞偉以及江建樺，計四人分別共有，江文和與上訴人所訂之租賃契約對於系爭房屋之受讓人仍繼續存在；於江文和過世後，被上訴人乃向上訴人表示其等之租金應調整為每人一萬元整，經上訴人同意後，由被上訴人之妻二人向上訴人收取租金，被上訴人自與上訴人就系爭房屋有租賃關係存在。惟被上訴人現否認上訴人就系爭房屋與被上訴人有租賃關係存在，並起訴請求分割共有之系爭房屋，致上訴人私法上之地位有受侵害之危險，爰訴請確認上訴人對被上訴人共有之系爭房屋有租賃關係存在之訴。被上訴人則否認江文和贈與系爭房屋之前，就系爭房屋與上訴人間有租賃關係存在，並否認渠等就系爭房屋與上訴人有租賃關係存在，並以上訴人所稱八十三年起支付租金之支票係原告另外租用空地或冷凍庫之租金，並非系爭房屋之租金；上訴人所稱被上訴人之妻向上訴人收取租金並非實在等語置辯。三、本件上訴人主張系爭門牌號碼二一七號房屋於八十一年間，由江文和租予上訴人，並向上訴人收取每月一萬五千元之租金，至八十三年則改以一次開立十二張支票給付一年份。八十六年六月間中山路二一九號樓下店面原承租人退租，江文和乃以每月五千元再出租予上訴人。江文和過世後，被上訴人乃向上訴人表示租金應調整為每人一萬元整，經上訴人同意後，由被上訴人之妻向上訴人收取租金等情，固據上訴人提出與其所述相符之支付租金支票明細、房租登記明細各一份及個人綜合所得稅結算申報書為證，惟均為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者在於江文和生前是否有將系爭房屋出租與上訴人？如未租與上訴人，則江文和去世後，被上訴人有無與上訴人就系爭房屋另立租賃契約？經查：（一）就江文和生前於上訴人間就系爭房屋間有無租賃關係存在部分：１、依被上訴人所提出並為上訴人所不爭執之江文和生前記事簿之記載內容觀察，自七十九年起以至八十六年二月止，均有甲○○、乙○○、江栢忠及其他人之租金收入之記載，足見即使是親人所交付之租金，江文和均有將租金收入情形登載於記事簿內查考之習慣。然綜觀江文和之記事簿，除八十三年二月十日、八十四年一月七日分別記載上訴人租用空地及冷凍租金外，均不見江文和有收受上訴人支付租用系爭房屋租金之記載，從而，上訴人所稱交付系爭房屋租金予江文和等情已非無疑，自難輕信。２、又江文和上開記事簿中，八十三年二月十日有「丙○○、空地、租用、二月十日每月一萬五千元，收三月十日、四月十日、五月十日、六月十日、七月十日、八月十日、九月十日、十月十日、十一月十日、十二月十日一年份租金一萬五千元」之記載，核與上訴人所提租金明細表之所載之發票日期與金額相同，足見被上訴人所辯八十三年起支付租金之支票係上訴人另外租用空地或冷凍庫之租金，並非系爭房屋之租金應屬實在，堪以採信。從而，上訴人所提出支付租金支票明細，即難作為江文和出租系爭房屋予上訴人之證明。３、上訴人雖又主張於江文和遺留之資料，查得台中市○○路二一五號磚木造為瓦屋頂房屋於八十三年七月二日繳納火災險一六一九元，同路二一七、二一九號八十三年七月二日繳納保險費一三二六０元，其各年度之保險費繳納如未每期均載入該記事簿，實尚難以該記事簿之記載為本件租賃關係是否存在認定之依據云云。惟查閱上開記事簿，自七十九年、八十二年、八十四年及八十五年均有就上述火災險保費之支出予以記載，是縱或江文和未就各期保險費支出記載，惟亦有可能並非每期之保險費均由江文和支出，然無論江文和漏未記載之原因為何，江文和至少就火災保險費之支出於七十九年、八十二年及八十四年、八十五年仍有記載，但依上訴人所主張就系爭房屋之租賃則均未見記載，依上訴人主張自八十一年起即開始繳付租金之情以觀，江文和就租金之記載，縱未每期均載入，仍不至於一期均未列載，是上訴人主張與江文和有租賃關係存在云云，實難據採。４、另江文和八十一至八十五年度綜合所得結算申報書，江文和雖有申報系爭房屋之租金收入，然如前所述，此部分之租金除原德青果部分有記載於江文和之記事簿中，其餘未見記載於江文和之上開記事簿中，是否確有此租賃契約及租金之收付尚有疑義；再者，上訴人自八十三年起確有支付江文和租用空地及冷凍庫租金，而八十四、八十五年度綜合所得結算申報書卻未申報此等租金收入；再觀上述所得稅申報書之記載：八十一年部分：中山路二一七號保文栢、六萬元；中山路二一九號原德青果、三十六萬元；八十二年部分：中山路二一七號保文栢、六萬元；中山路二一九號原德青果、三十六萬元；八十三年部分：中山路二一七號六萬元；中山路二一九號、三十六萬元；八十四年部分：中山路二一七號、九萬元；中山路二一九號、三十六萬元；八十五年部分：中山路二一七號、九萬元；中山路二一九號、三十六萬元，系爭二一七號所記載者非上訴人而係保文栢公司，而按所得稅法第十四條第一項第五類第四款之規定：「將財產借與他人使用，除經查明確係無償，且非供營業、或執行業者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入」，是依上述江文和未將租用空地及冷凍庫租金列入申報，以及二一七號及二一九號申報租金數額之差異，以及就二一七號江文和所列報之租金每月五千元與上訴人所稱一萬五千元之租金有巨大差異等情觀之，被上訴人辯稱綜合所得稅申報上之記載係為配合稅法規定而記載，尚可採信。是本件自難以所得稅結算申報書有申報該二一七號房屋之租金申報，即據以認定江文和曾將系爭房屋出租予上訴人。５、上訴人雖又稱所交付之每月支票款一萬五千元乃中山路二一七號及凍庫合併支付，並非單就凍庫給付租金，係以代為支付所有中山路二一五、二一七、二一九號之水電費、保費及修繕費。又凍庫所在地中山路五九號之紅利由父親江文和收取，始酌收五千元之房租，此與申報綜合得稅之金額並無不合云云。惟觀系爭兩造不爭執之記事本記載，就冷庫租金之收入，江文和係記載「丙○○入冷庫租金」，並未記載代支付水電費、保費及修繕費，況保費之支出，江文和於記事本上就八十五年之保費亦單獨記載有「丙○○入火災保險費」；自七十九年、八十二年、八十四年及八十五年均有就上述火災險保費之支出予以記載，顯見上訴人指稱每月一萬五千元之款項尚包含保費之支出部分，實不足採；另上訴人亦始終未就其所主張收取紅利部分舉証以明，是上訴人此部分之主張更難採信。６、雖證人楊輝南於原審審理時到庭證稱與上訴人間生意往來有十年至十一年之久，當時江文和住在該二一七號及二一九號樓上，我認識他時就是如此，他（指丙○○）從日據時代江文和父親時起直到江文和死都住在那裡，江文和六子二女、房屋使用是一視同仁，都要收房租，這是他（指江文和）與我泡茶聊天時提起，收取若干我不清楚等語（詳原審卷第九十一頁）；證人林彰明於原審到庭證稱：江文和請我們中秋節對之前整理好該二一九號房屋，中秋節有看見丙○○拿五千元給江文和，江文和告訴我，這是該二一九號樓下的房租，這是江文和親口告訴我的，有一部分乾貨罐頭放在樓上等語（詳原審卷第九十二頁）；證人賴榮杰到庭證稱：二樓是倉庫，曾聽老板說店面是向江文和租的，曾問他（指江文和）是否收租，他告訴我有收租金，一視同仁等語（詳原審卷第九十三頁）。然上開證人之證言與上訴人於起訴狀所陳「即原告於起訴狀中自承樓下開設保文栢公司，樓上則充當住家」等情互有矛盾；上訴人固又主張系爭房屋二樓部分，於八十七年十月二十日前部分作為乾貨之倉庫使用，部分作為上訴人家人及江文和作為客廳、房間等住家使用，而非全部住家使用，嗣於八十七年十月二十日之後始將該倉庫改作房間使用，至八十八年五月二十四日起訴時二樓部分已完全作住家使用，未再作倉庫使用，故起訴狀始敘明「二樓作住家使用」，此與証人林彰明於原審時陳稱「有一部分乾貨放在樓上」，以及証人賴榮杰於原審時陳稱「二樓有作為倉庫使用」等語，並無扞格之處云云，然縱証人就系爭房屋二樓是否為倉庫使用所稱並無矛盾之處，惟再依楊輝南於原審時陳稱：江文和係與其泡茶聊天時提及租金之事…，江栢祥的太太常來看江文和，江栢祥的太太不知道江文和將房屋出租丙○○的情形，因為房租都是江文和在收取的，可能不會告訴媳婦等語觀之，江文和於泡茶聊天時即將此租賃之事告訴其子生意上往來之人，卻未告知常來探視之媳婦，而依上訴人主張此系爭二一七號房屋又自八十一年起即已向江文和承租，期間非短，上訴人均未告知子女媳婦，此實非人情之常，是証人所言，尚難遽信。況上開證人或曾任職於保文栢公司，或與保文栢公司間有業務往來，渠等所為證言顯係附合上訴人事後所稱租用全棟之迴護之詞，難信為真實。７、綜上所陳，上訴人與江文和間就系爭房屋，實難遽認有租賃關係存在。（二）就江文和去世後，上訴人與被上訴人間就系爭房屋間有無另立租賃關係存在部分：１、按當事人互相意思表示一致者，契約始成立；而不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃，民法第一百五十三條、第四百二十二條均定有明文。本件上訴人主張其與被上訴人間就系爭房屋已另立租賃契約云云，固據其提出由被上訴人妻所簽收之房租明細單為証，並主張被上訴人之妻於八十七年九月十日向上訴人妻收取租金支票時，係由被上訴人乙○○偕同其妻及甲○○之妻共同至中山路二一九號收取房租，且交付時被上訴人乙○○亦在場，親眼目睹其妻在載明「中山路二一九號房租明細」單上簽名，被上訴人乙○○應負表見代理之責；而被上訴人甲○○事後並未表示反對，亦未將系爭支票返還，自應對其妻負授權人之責。２、惟查系爭房租明細並非被上訴人所簽收，為兩造所不爭執。雖上訴人聲請傳訊証人林彰明及姚芳敏到庭証稱，被上訴人妻至上訴人處拿支票時，被上訴人乙○○亦在場（詳本院八十九年八月三日言詞辯論筆錄），惟觀証人林彰明所言：「當時乙○○也在埸聽他們說，他都沒有表示意見」；以及証人姚芳敏所言：「他們等開票時有聊些租金的情，乙○○也有加入」，依証人所言，就乙○○是否有就租金之事加入談論一事，已不一致；且証人所言亦未能証明簽收時乙○○親眼目睹；況衡諸常情，如被上訴人在場，上訴人妻何以不將系爭支票交付被上訴人？是依被上訴人妻於本院審理時陳稱，票是上訴人的太太在三樓時給我們的，乙○○並未上去三樓。（詳本院八十九年九月二十一日言詞辯論筆錄）較為可採。又依被上訴人妻張美玲証稱：我簽時上面並未記載二一九房屋登記明細，江河永雪（上訴人之妻）拿票給我們，他說契約再另訂，而我表示要問我先生，我們表示要租房子還是要打契約等語觀之，（詳本院八十九年九月二十一日言詞辯論筆錄），顯見兩造就系爭房屋之租賃關係意思表示並未一致；何況系爭支票之發票日為八十七年九月十五日，被上訴人發現支票與事實不符時，迄今均未提示支票，更難認兩造間就系爭房屋已成立租賃關係。是上訴人與被上訴人於江文和去世後，就系爭房屋間並無另立租賃關係應可確認。四、綜上所述，本件上訴人主張就系爭房屋與被上訴人間有租賃關係存在，為不足採，被上訴人抗辯並無租賃關係存在，尚屬可信。從而，上訴人請求確認對系爭房屋對被上訴人有租賃關係存在，於法不合，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。五、兩造其餘攻繫防禦方法及證據資料，與判決基礎不生影響，毋庸再予審酌，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　三　　　月　　二十三　　日臺灣臺中地方法院民事第三庭 ~B審判長法官　張瑞蘭 ~B法　　　官　楊國精 ~B法　　　官　涂秀玲右為正本係照原本作成本件不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十　　　年　　　三　　　月　　二十三日 ~B法院書記官

臺灣臺中地方法院八十九年度簡上字第六七號

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