九十一年度簡上字第五二三號｜民事：給付租金｜裁判日期：92 年 03 月 28 日

臺灣臺中地方法院民事判決　九十一年度簡上字第五二三號上　訴　人　林振祥訴訟代理人　甲○○　律師被上訴人　乙○○ 右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十四日臺灣臺中地方法院豐原簡易庭九十一年度豐簡字第五０七號第一審簡易判決，提起上訴，本院判決如左：主文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣貳拾壹萬元，及自民國九十一年六月十一日起至清償日止按週年利率百之五計算之利息。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由壹、上訴聲明：一、上訴人方面：如主文所示。二、被上訴人方面：上訴駁回。貳、事實陳述摘要：一、上訴人方面：㈠上訴人於原審起訴主張：被上訴人於民國九十年八月十八日與上訴人訂立房屋租賃契約書，約定由上訴人將門牌號碼為臺中縣潭子鄉○○路二四七號一至三樓之房屋（下稱系爭建物）出租與被上訴人，租賃期間自九十年九月三日起至九十六年九月二日止，每月租金為新臺幣（下同）三萬元，豈料被告自九十年十月三日起至九十一年五月九日止已七個月未付租金，為此本於租金給付請求權，訴請被上訴人應給付上訴人二十一萬元，及自本件支付命令送達被上訴人翌日即九十一年六月十一日起至清償日止，按週年利率百之五計算之利息。㈡上訴部分之主張： ⒈原審判決以系爭租賃契約業由被上訴人於九十一年八月十九日依民法第八十八條及第九十二條第一項規定，而行使撤銷之意思表示而不復存在，被上訴人自無再給付上訴人租金之義務，故認上訴人本於租金給付請求權，求為判決如前述訴之聲明，即無理由，而予以駁回上訴人原審之訴。上訴人乃對原審判決全部聲明不服，除追加不當得利返還請求權為本件備位之請求權基礎，而主張縱令系爭租賃契約已因撤銷而不存在，但被上訴人仍受有使用系爭建物之相當於租金之不當利益，且使上訴人受有損害之外，並對被上訴人之抗辯為如下之補充及陳述。 ⒉被上訴人向上訴人承租系爭建物當時，其契約標的及價金皆無錯誤，自無適用意思表示之錯誤，至其是否因動機錯誤而為本件之意思表示，依最高法院五十一年台上字第三三一一號判例要旨所示，亦無適用民法第八十八條規定之餘地。 ⒊兩造成立系爭租賃契約時，上訴人並無任何施用詐術之行為，上訴人為系爭建物之所有權人，雖兩造成立系爭租賃契約時，系爭建物建物已遭查封，但上訴人就系爭建物所為之管理、使用之行為僅不得對抗執行債權人，但對執行債權人以外之人並非當然無效，故被上訴人亦不得據此即對上訴人主張系爭租賃契約為無效。準此，兩造就系爭建物所成立之系爭租賃契約乃為合法有效之法律行為，且屬有權處分，被上訴人主張被詐欺而撤銷系爭租賃契約，亦於法未合。 ⒋此外，上訴人原欲將系爭建物出租予他人，由租賃議價委託書可知，本件係被上訴人自行委託仲介公司前來向上訴人洽商租賃事宜，且租期六年亦為被上訴人所要求，而上訴人反認為期限過長，且依該附帶商議條件第五點所示：「屋主要提前解約，需付承租人三十萬元搬遷費。」，嗣後經協商後方以：「任一方要提前解約，應付十五萬元予他方。」而定案，綜觀上述訂約過程，上訴人實無施用詐術之故意及必要，且雙方即有事前終止租約之預見。況依被上訴人所辯，其於承租不久後，即知系爭建物已遭查封，然其不但不依約終止系爭租賃契約，仍強加占有使用長達一年之久，如今竟謂遭詐欺而欲撤銷意思表示，顯然有違誠信原則，不應准許。 ⒌倘鈞院認為系爭租賃契約已因撤銷而不復存在，則被上訴人占有使用系爭建物即屬無法律上原因而受有利益，仍須返還相當於租金之不當得利予上訴人。系爭租賃契約關於租金部分之計算基準為兩造之前就租金數額所為之合意，且每月三萬元之租金亦符合當地租賃之行情。查系爭建物附近之門牌號碼為台中縣潭子鄉○○路二七六號之房屋，於九十年十一月出租時之租金為每月二萬四千元，且承租人需再補貼租金百分之十即二千四百元之稅金給出租人，又承租人需自行負擔每月約三千元之管理費，另附近其他房屋出租他人之實際行情亦達二萬九千四百元之譜，故上訴人請求被上訴人每月三萬元之不當得利，實符合當地租賃行情。另查，前述二七六號房屋實際使用面積為一三四‧八二平方公尺，所占土地面積約為二０‧八０平方公尺，而被上訴人所占用之系爭建物使用面積為一四五‧六０平方公尺，所占土地面積約為二一‧二九平方公尺，使用面積尚較前述二七六號房屋為大，故上訴人依法備位請求被上訴人返還相當於每月三萬元租金之不當得利，亦無不合。 ⒍另被上訴人承租系爭建物後，旋於九十年九月二十八日起將系爭建物交由第三人卓汶賢開設「鑫元商行」，並辦理營利事業登記，而系爭建物於九十一年年底係由卓汶賢之胞姐卓秀麗拍定取得，故被上訴人應難謂有任何損失。 ⒎綜上所述，系爭租賃契約仍為合法有效，上訴人自得依據系爭租賃契約之約定，訴請被上訴人應給付二十一萬元之租金，倘鈞院認為系爭租賃契約已因撤銷而不復存在，則上訴人備位主張爰依相當於租金之不當得利返還請求權，訴請被上訴人亦應給付二十一萬元之不當得利。㈢證據：除援用原審所提之證據方法外，並提出租賃訂金收據乙紙、租賃議價委託書乙份、房屋租賃契約書二份、不動產租賃契約書乙份、土地登記謄本二件、營業登記資料公示查詢單乙紙、拍賣程序筆錄乙份、戶籍謄本乙份等為證。二、被上訴人方面：㈠兩造雖前曾簽訂系爭租賃契約，並約定租賃期間自九十年九月三日起至九十六年九月二日止，每月租金為三萬元，被上訴人並於九十年九月三日起，即開始進入系爭建物裝潢，於同年九月二十八日以被上訴人之妻卓汶賢之名義申請營利事業登記，而於九十年十月十二日實際進入系爭建物並開始營業使用迄今。惟上訴人將系爭建物於出租與被上訴人前，系爭建物已於八十八年三月二十二日遭泛亞商業銀行聲請法院實施查封在案，上訴人隱瞞此交易上之重要事實，使被上訴人受詐欺而與上訴人訂立系爭租賃契約，被上訴人爰主張撤銷系爭建物之租約。又被上訴人承租系爭建物係作營業使用，此觀之系爭租約第六條第二款加註部分載明：「... 乙方因經營不善，可要求甲方... 」等文字即明，且系爭租約長達六年，可見被上訴人係認為至少可在系爭建物經營六年始予以承租，然系爭建物卻係將遭法院拍賣並執行點交之建物，與被上訴人訂立系爭租約時之認識有所不同，衡情被上訴人如知系爭建物已遭查封且即將拍賣，斷無加以承租且訂立長達六年租約之理，被上訴人係因上訴人之詐欺陷於錯誤始為訂立系爭租賃契約之意思表示，自得撤銷其受詐欺而陷於錯誤之意思表示。又自系爭租約訂立之九十年八月十八日起算，至九十一年八月十七日屆滿一年，惟九十一年八月十七日、十八日為星期六、日之休息日，被上訴人於九十一年八月十九日行使撤銷權，尚未罹於除斥期間。㈡系爭建物坐落於台中縣潭子鄉○○路上，附近有住家、商家，交通流量普通，不是非常繁忙的路口，目前被上訴人每個月營收約為三萬元。㈢上訴人隱瞞被上訴人系爭建物即將被拍賣之事實，導致被上訴人信賴該租約的有效期限，而支出裝潢及購置設備的費用，系爭建物且業於九十一年十一月底由訴外人卓秀麗（即被上訴人之妻卓汶賢之胞姐）拍定，被上訴人請求拍定人讓被上訴人營業至九十二年二月底，現拍定人已向被上訴人催討系爭建物，故被上訴人已無法使用系爭建物。㈣證據：除援用原審所提之證據方法之外，並提出存證信函乙份、臺灣臺中地方法院檢察署檢察官起訴書乙份、收據二紙、現金支出傳票二十紙、統一發票乙紙、保險費收據乙紙、管理費收費單二紙、工程估價單三紙、調解不成立證明書乙份、承諾書乙份等為證。叁、程序部分：上訴人於原審係依「租金給付請求權」為本件之請求權基礎，嗣於本院審理時，改以「租金給付請求權」為先位請求，並追加「相當於租金之不當得利返還請求權」為備位請求，其先備位之請求均基於被上訴人自九十年十月三日至九十一年五月九日止實際占有使用系爭建物之同一基礎事實，核與民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款相符，應予准許，合先敘明。肆、得心證之理由：一、兩造所不爭執之部分：經查，左列各項事實為兩造所不爭執，且有系爭租賃契約書乙份、本院執行事件通知書及拍賣程序筆錄各乙件、系爭建物登記簿謄本乙份、營業登記資料公示查詢單乙紙、戶籍謄本乙份（以上均為影本）等附卷可稽，應堪信為真實：㈠被上訴人於九十年八月十八日與上訴人訂立房屋租賃契約書，約定由上訴人將門牌號碼為臺中縣潭子鄉○○路二四七號一至三樓之房屋（下稱系爭建物）出租與被上訴人，租賃期間自九十年九月三日起至九十六年九月二日止，每月租金為三萬元，被上訴人並於九十年九月三日起，即開始進入系爭建物裝潢，於同年九月二十八日以被上訴人之妻卓汶賢之名義申請營利事業登記，開設「鑫元商行」（加盟連鎖式便利商店），而於同年十月十二日實際進入系爭建物開始使用營業迄今，惟自九十年十月三日之後之租金，被上訴人迄今均未繳付。㈡上訴人將系爭建物於出租與被上訴人前，系爭建物業於八十八年三月二日經本院八十八年度民執全子字第九七一號執行事件辦理查封，嗣經本院併案入九十年度執字第三二七三九號後而進行拍賣，並於九十一年十一月二十六日由被上訴人之妻卓汶賢之胞姐卓秀麗拍定，並於其後取得系爭建物之所有權。二、被上訴人不得依民法第九十二條第一項前段撤銷系爭租賃契約之意思表示：㈠按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項前段定有明文，亦即須符合⑴有詐欺行為、⑵詐欺行為與表意人陷於錯誤及為意思表示具有因果關係、⑶有詐欺之故意、以及⑷施行詐欺之人為相對人或第三人等要件之下，表意人方得依該條規定撤銷前所為之意思表示，蓋基於私法自治及當事人自主原則，表意人於其意思形成與意思決定之過程中若受有不當之干涉時，法律應有保護之必要。惟按，積極的對不真實的事實表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤，固屬詐欺無疑，但消極的隱藏事實（亦即不告知之不作為），原則上並不成立詐欺，蓋單純之緘默，除在法律上、契約上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其消極的隱藏事實尚難謂有何違法性，即與該條規定之「詐欺」不合（最高法院三十三年上字第八八四號判例要旨亦同此認定，可供參酌），另主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院四十四年台上字第七五號判例要旨亦揭示此原則）。㈡經查，被上訴人並未提出任何證據方法證明系爭租賃契約成立時，上訴人是否曾有積極的表示系爭建物並無遭受查封之情形，且未提出任何證據方法證明在法律上、契約上或交易之習慣上，被上訴人就系爭建物是否處於查封狀態乙事應負有告知之義務，而系爭建物嗣後若因而被第三人拍定取得所有權，上訴人雖應負權利瑕疵擔保或債務不履行之責任，但上訴人消極的隱藏事實所為單純之緘默，是否具有違法性並非無疑，尚難率爾遽認該當民法第九十二條第一項前段所規定之「詐欺」行為。㈢承前所述，被上訴人所主張之情節，尚與民法第九十二條第一項前段有間，被上訴人據以主張撤銷系爭租賃契約之意思表示，尚屬無據。三、被上訴人得依民法第八十八條第一項前段撤銷系爭租賃契約之意思表示：㈠按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第八十八條第一項、第二項定有明文，故按該條文所規定之「得撤銷之意思表示錯誤」，其種類有⑴意思表示之內容有錯誤（即內容錯誤）、⑵表易人若知其事情即不為意思表示（即不知、表示行為錯誤）、以及⑶關於當事人之資格或物之性質的錯誤。而所謂「動機錯誤」，係指表意人在其意思形成之過程中，對其決定為某特定內容意思表示具有重要性的事實，認識不正確之謂也，然動機既存在於內心，並非他人所可得窺知，原則上自不許表意人主張撤銷，否則將害及交易安全，故基於動機錯誤而生之風險，原則上應由表意人自己承擔自我負責，而不應一昧將表意人料事錯誤或投機失敗之危險轉嫁於相對人，但法律為兼顧表意人之利益，特例於上開條文將表意人對「當事人之資格」或「物之性質」之動機錯誤，且其交易上認為重要者，擬制為意思表示之錯誤，而亦得撤銷。而前述所謂對「物之性質」之錯誤，係指足以影響物的使用及價值之事實或法律關係而言，此等事實或法律關係須以物的本身為基礎，如建地之可建築性，藝術品的來源及真實，汽車買賣之製造年份、公里數以及是否發生事故等。另所謂「交易上是否重要」，應就各該法律行為的典型交易目的加以認定。（王澤鑑著‧民法總則‧二０００年九月版第四０三頁至四０五頁，可資參考）。㈡經查，被上訴人據以主張撤銷系爭租賃契約意思表示之錯誤係指「不知系爭建物已於八十八年三月二十二日遭法院實施查封在案」之「動機錯誤」之情形，而系爭建物於本件租賃契約成立時，上訴人雖確為所有權人，其對系爭建物仍享有處分權能，而於強制執行法第五十一條第二項規定之情形下，上訴人於系爭建物實施查封後所為之出租行為，僅對於執行債權人不生效力爾，然系爭建物斯時為已遭查封之狀態，於執行程序進行中，系爭租賃關係尚有因強制執行法第九十八條之規定，若對抵押權之實行有所影響者，執行法院有除去租賃關係後再行拍賣之不確定因素，雖系爭建物處於查封之狀態，尚無礙上訴人仍為所有權人及處分權人之身分，但被上訴人承租系爭建物之目的既係供商用，且租期達六年，依被上訴人於訂立系爭租賃契約之認識，其應係預期得租用系爭建物六年，故系爭建物處於查封狀態乙事，當足以影響被上訴人對於系爭建物本身之可使用範圍及預計可使用收益之狀態是否合於其租賃目的所為之評估，且與被上訴人對於上訴人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態等租賃關係典型交易目的之認識有違，其交易上自有其重要性可言，且系爭建物於系爭租賃關係成立當時業已處於查封之狀態等情，應為出租人即上訴人所明知，尚難苛責承租人即被上訴人應有知悉之義務，該不知之錯誤無得歸責於被上訴人，故被上訴人主張因對於系爭建物性質之錯誤，且其交易上具有重要性，而誤為系爭租賃契約之意思表示，尚屬可採。㈢次按，前二條之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅，民法第九十條定有明文。復按，於一定期日或期間內，應為意思表示或給付者，其期日或其期間之末日，為星期日、紀念日或其他休息日時，以其休息日之次日代之，民法第一百二十二條亦有規定。經查，自系爭租賃契約成立之九十年八月十八日起算，原至九十一年八月十七日即已屆滿一年，惟九十一年八月十七日、十八日為星期六、日之休息日，被上訴人於九十一年八月十九日於原審言詞辯論庭當庭行使撤銷權撤銷因錯誤所為之意思表示，尚於法相符，自無不合。承前所述，系爭租賃契約業因被上訴人行使撤銷權而已自始失其效力。四、被上訴人仍應返還九十年十月三日起至九十一年五月九日止因占有使用系爭建物所受有之利益：㈠系爭租賃契約既由被上訴人行使撤銷之意思表示而不存在，業如前述，則被上訴人自無依系爭租賃契約再給付上訴人租金之義務，故上訴人先位請求依租金給付請求權訴請被上訴人給付二十一萬元之租金及其法定遲延利息，即無理由，應予駁回。㈡惟按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。經查，被上訴人確實於九十年十月三日起迄上訴人所主張之九十一年五月九日止，均有實際占有使用系爭建物供作商用之事實，則被上訴人因系爭租賃契約已溯及失其效力，而屬無法律上之原因占有使用系爭建物，卻仍受有使用系爭建物及其所坐落土地之利益，而致上訴人受有相當於租金之損害，且其受益與受損間具有相當因果關係甚明，從而，上訴人備位請求依不當得利返還請求權訴請被上訴人應返還其所受有之不當利益，即於法有據。經查，系爭租賃契約關於租金部分之計算基準為兩造之前就租金數額所為之每月三萬元之合意，而系爭建物附近之門牌號碼為台中縣潭子鄉○○路二七六號之房屋，於九十年十一月出租時之租金為每月二萬四千元，且承租人需再補貼租金百分之十即二千四百元之稅金給出租人，又承租人需自行負擔每月約三千元之管理費，另附近其他房屋出租他人之實際行情亦達二萬九千四百元之譜，而系爭建物實際使用面積尚比前開二七六號房屋多達十平方公尺之餘等情，業有租賃訂金收據乙紙、租賃議價委託書乙份、房屋租賃契約書二份、不動產租賃契約書乙份、土地登記謄本二件等在卷可按，又被上訴人亦自承：「系爭建物坐落於台中縣潭子鄉○○ 路上，附近有住家、商家，交通流量普通，不是非常繁忙的路口，目前被上訴人每個月營收約為三萬元。」等語，則衡酌上述各開情狀，上訴人主張被上訴人占有使用系爭建物所而受有相當於租金之利益，每月約為三萬元等情，應認尚符合當地之租賃行情。㈢從而，上訴人備位以不當得利返還請求權，訴請被上訴人應返還自九十年十月三日起至九十一年五月九日止所受有相當於每月租金三萬元，共計七個月之使用利益，合計為二十一萬元，及自支付命令送達翌日起算之不當得利之利息，於法有據，應予准許。五、關於被上訴人所為之抵銷抗辯：按未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：法院應依職權調查之事項。該事項不甚延滯訴訟者。 因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者。依其他情形顯失公平者。前項第三款事由應釋明之，民事訴訟法第二百七十六條定有明文。經查，被上訴人於本院九十一年十二月三日及同年十二月十日之準備程序時，均未提出抵銷之抗辯，且未提出任何得證明受有二百萬元裝潢及購置設備之損害以及代墊管理費約五萬元之證據方法，而本院於十二月十日準備程序終結前，尚諭知兩造是否尚有其他主張或證據方法要提出時，經兩造當庭答稱：「無。」，本院並告以兩造民事訴訟法第二百七十六條之要旨後，方為準備程序之終結。然被上訴人後於本院九十二年三月十四日言詞辯論期日時，當庭表示欲向上訴人請求賠償因信賴租賃契約而支出裝潢及購置設備所受有之二百萬元損害，以及請求返還代墊管理費約五萬元等語，並當庭提出收據二紙、現金支出傳票二十紙、統一發票乙紙、保險費收據乙紙、管理費收費單二紙、工程估價單三紙等為證，惟被上訴人並未釋明有何因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出之原因，且觀諸該等收據均為九十年八月間至十一月間所開立，應無不能於準備程序提出之慮，而該等抵銷抗辯尚非法院應依職權調查之事項，且因被上訴人亦當庭陳稱：「... 我要主張的損害賠償，是指合約訂六年，現在無法營業六年，因為需要搬遷所以我的裝潢設備都必須拆除，我的裝潢設備約二百萬元，現在尚未為任何搬遷或拆除。」等語（詳本院九十二年三月十四日言詞辯論筆錄第二頁），則客觀上觀之，其抵銷之抗辯仍或有延滯訴訟之虞，故被上訴人遲至言詞辯論期日方為抵銷之抗辯並提出證據方法，依首揭規定，尚不應准許。惟被上訴人既已自承迄本件言詞辯論終結時，其所主張之損害尚未實際發生，則若被上訴人事後果真因拆遷所受有其所主張之損害時，其尚得另向上訴人為請求，本件縱未審酌被上訴人之抵銷抗辯，衡情應無礙於被上訴人事後其他權利之主張，併此敘明。六、綜上所述，上訴人先位主張系爭租賃契約尚屬有效，被上訴人自應依系爭租賃契約之約定，給付上訴人自九十年十月三日起至九十一年五月九日止之每月三萬元之租金共計為二十一萬元等情，雖於法無據，尚不足採，惟上訴人備位主張依不當得利返還請求權，訴請被上訴人返還受有相當於租金之使用系爭建物之不當得利，則於法有據，應屬可採。從而，上訴人本於不當得利返還請求權訴請被上訴人應返還相當於租金之二十一萬元之不當得利，及自本件支付命令送達翌日即九十一年六月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之不當得利之孳息，於法有據，為有理由，應予以准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。伍、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第四百六十三條，判決如主文。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　三　　月　　二十八　日臺灣臺中地方法院民事第三庭 ~B審判長法官　張瑞蘭 ~B法　　　官　王金洲 ~B法　　　官　廖慧如右為正本，係照原本作成。本判決不得上訴。中　　　華　　　民　　　國　　九十二　　年　　三　　月　　二十八　日 ~B法院書記官

臺灣臺中地方法院九十一年度簡上字第五二三號

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