九十四年度重訴字第五五號｜民事：返還不當得利｜裁判日期：94 年 10 月 27 日

臺灣臺中地方法院民事判決　九十四年度重訴字第五五號原　　　告　　甲○○ 訴訟代理人　　張繼準　律師複　代理人　　張瓊文　律師被　　　告　　九上實業有限公司法定代理人　　丁○○ 訴訟代理人　　廖繼鋒　律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，於中華民國９４年１０月１３日言詞辯論終結，本院判決如左：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：兩造於民國９３年６月１日簽定「不動產買賣契約書」（下稱系爭契約），約定原告以新臺幣（下同）８２９９萬元之價格，向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○路１段３７９號房屋（下稱系爭房屋）及其坐落臺中市○○區○○段第１１８號地號土地（下稱系爭土地），原告已依約分期交付價金合計１５４９萬元與被告。被告法定代理人丁○○明知系爭房地係以４９３９萬元向訴外人第一銀行買受，竟向原告誆稱：系爭房地係以７８００萬元向訴外人曾先生（起訴狀誤載為詹先生）購得，原告除繳交自備款外，餘款６６００萬元均可向臺中商業銀行股份有限公司（下稱臺中商銀）申請貸款。故兩造於系爭契約約定：「第三次付款：甲方（即原告）辦妥銀行貸款新台幣陸仟陸佰萬元正手續完備之日，由甲方支付乙方（即被告）新台幣陸仟陸佰萬元」。詎簽約完成後，原告向臺中商銀申請貸款時，始經臺中商銀告知，系爭土地前次於臺中商銀貸款５０００萬元，已達系爭土地可貸款之最高金額，且系爭土地今年來偽稱轉手交易（實則無任何交易轉手行為），以致貸款數額日益攀高，早已逾系爭土地之實際價值，臺中商銀根本不可能再讓原告貸款６６００萬元。原告向其他銀行查詢，亦獲相同答案。原告無法貨款，自屬不可歸責為原告事由，原告免給付義務。且被告係以詐欺手段使原告陷於錯誤所簽定系爭契約，爰以９４年４月２６日民事準備書狀送達被告為撤銷之意思表示，依民法２５９條規定，請求被告返還原告已支付之價金１５４９萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。又系爭契約第１０條雖約定：「甲（即原告）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲之事由、致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方（即被告）解除契約、所交定金及價金、悉被乙方沒收作為違約金、甲方不得異議」，惟被告全部沒收原告所繳交之價金１５４９萬元，與被告實際之損害顯不相當，亦請鈞院依民法第２５２條規定酌減，酌減部分，被告應屬不當得利，依民法第１７９條規定，請求被告返還已支付之價金。二、被告則以：㈠系爭房地最初係因法院拍賣無人應買而作價由債權人第一銀行承受，於９３年８月間再由第一銀行拍賣，而由被告前身統營行銷有限公司以４９３９萬元價購取得，以通常法拍屋僅係市價６成計算，被告以將近５０００萬元之價金購得，系爭房地市價當值８３３３萬元左右；而原告於本案起訴前，以保全債權９００萬元為由，聲請鈞院假扣押系爭房地獲准；嗣原告再聲請鈞院假扣押被告就訴外人首席國際企業有限公司之租金債權，經被告聲明異議，鈞院為查明系爭房地不動產價值，囑託韋伯不動產估價師事務所進行鑑價，鑑價結果為８５８９萬８０００元。原告以８２９９萬元向被告購買系爭房地，其價金係屬合理實在，且較市價便宜，被告從未告知原告系爭房地係以７８００萬元向訴外人曾先生取得，亦無義務告知原告系爭房地係以４９３９萬元向第一銀行取得。㈡原告係遭臺中商銀查出其與訴外人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）間有債務糾紛，目前有三筆不動產遭國泰世華銀行假扣押，致臺中商銀僅願貸與原告５０００萬元，故原告無法向銀行取得６６００元貸款，完全係可歸責於原告個人債信事由，原告因未依約給付第３期價金６６００元，經被告委請律師於９３年７月２３日發函催告原告，須於同年８月１３日前給付，否則解除系爭契約並沒收原告所繳交之價金１５４９萬元，嗣於９３年８月５日發函原告，將催告期限延至同年８月２０日，惟原告均置之不理，被告乃依系爭契約第１０條約定，解除系爭契約並沒收原告所繳交之價金１５４９萬元充作違約金。㈢原告如未違約而能履行契約完畢，原告可預期之利益，依財政部國稅局公告之９２年度各行業利潤標準，其中不動產買賣業（含建設公司）之毛利率為２７／１００。申言之，系爭契約總價為８２９９元，乘以毛利率２７／１００，被告可預期之利益達２２４０萬元，此尚未包括被告其他實質損害，稅金、仲介費等，已超過被告所沒收之價金１５４９萬元；又被告係以４９３９萬元向第一銀行價購取得系爭房地，原告如能忠實履行系爭契約，被告可期待之利益為３３６０萬元，亦超過被告所沒收之價金１５４９萬元，是依民法第２５０條第２項、第２１６條規定，本件並無酌減違約金之問題等語置辯，請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、原告主張兩造約定原告以８２９９萬元之價格，向被告購買系爭房地，原告已先交付價金合計１５４９元與被告，嗣原告無法向銀行取得貸款６６００萬元，被告沒收原告所繳交之價金１５４９萬元充作違約金之事實，業據原告提出系爭土地登記謄本及所有權狀、系爭建物登記謄本及所有權狀、不動產買賣契約書等件為證，復為被告所不爭執，此部分事實，堪信為真實。又原告主張被告法定代理人丁○○向其誆稱，系爭房地係以７８００萬元向訴外人曾先生購得，原告除繳納自備款外，餘款６６００萬元均可向臺中商銀申請貸款，實則系爭土地價值未達原告所購買之總價８２９９萬元元，被告係以詐欺手段使原告陷於錯誤所簽定系爭契約，原告無法向銀行貸款６６００萬元支付第三次價款，係屬不可歸責於原告事由，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查，㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第２７７條前段定有明文。又當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任，有最高法院２１年上字第２０１２號判例可參。而民法上所謂「詐欺」，係故意示以不實之事，或在法律上、契約上或交易之習慣上負有告知之義務而未告知，使他人陷於錯誤而為意思表示（最高法院３３年上字第８８４號判例、８７年度臺上字第５４８號判決參照）。本件原告主張被告法定代理人丁○○向其誆稱：系爭土地係以７８００萬元向訴外人曾先生購得，原告除繳交自備款外，餘款６６００萬元均可向臺中商銀申請貸款之事實，業據被告所否認，則依前揭法條及最高法院判例意旨，應由原告對此事實負舉證責任。對此，原告固聲明證人乙○○、丙○○二人為證。惟查，證人乙○○於９４年５月３１日本院審理時業已到結證稱：「原告訴訟代理人問：（被告是否有對證人的銀行說，他是以七千八百萬元買到系爭不動產，應該可以貸到六千萬元以上？）答：我沒有聽到」；證人即原告女婿丙○○於同日本院審理時亦到庭證稱：「我並沒有聽到被告說他是以七千八百萬元買到系爭不動產」，均無法證明被告法定代理人丁○○有向原告誆稱：系爭土地係以７８００萬元向訴外人曾先生購得，原告除繳交自備款外，餘款６６００萬元均可向臺中商銀申請貸款之事實。又原告所提出之錄音帶譯文，業據被告否認其真實，且縱認被告法定代理人丁○○於簽定系爭契約前有向原告陳稱：系爭土地係以７８００萬元向訴外人曾先生購得，衡諸常情，原告當以接近７８００萬元之價格向被告購買系爭房地，豈有以高於７８００萬元達４９９萬元之價格向被告購買之理；且證人即原告女婿丙○○於９４年５月３１日本院審理時業已結證稱：「（法官提示：卷附契約書有何意見？）我沒有看過，先前兩造就系爭不動產，曾經透過我仲介簽訂不動產買賣契約書，買賣價金為新台幣捌仟貳佰玖拾玖萬元整，後來兩造合意解除契約」；「（法官問：買賣價金新台幣捌仟貳佰玖拾玖萬元整是如何來的？）是原告與被告合意出來的」，是原告曾經透過其女婿丙○○仲介，合意以８２９９萬元向被告購買系爭房地，於契約解除後，復以同一價格向被告購買系爭房地，顯見系爭房地買賣價金係取決於原告主觀上自由之意思與判斷，而自願與被告簽定系爭契約。又原告主張被告以４９３９萬元向第一銀行買受系爭房地，為被告所自承，惟該事項，被告在法律上、契約上或交易之習慣上，並不負有告知原告之義務，被告單純之緘默，並無違法性，依上開說明，亦非民法上之詐欺。是原告主張被告係以詐欺手段使原告陷於錯誤所簽定系爭契約，不足採信。㈡又依系爭契約第參條約定：「第三次付款：甲方（即原告）辦妥銀行貸款新台幣陸仟陸佰萬元正手續完備之日，由甲方支付乙方（即被告）新台幣陸仟陸佰萬元」，足認系爭契約第三次付款，兩造並未約定有確定期限，而係約定原告辦妥銀行貸款６６００萬元，即原告負有向銀行貸款６６００萬元之義務，而將貸款所得給付與被告。如貸款不成，因金錢債務不容有給付不能之觀念，即有不可抗力等危險，原告亦應自行負擔，有最高法院２０年上字第２３３號判例可參。是原告主張無法貸款６６００萬元支付第三次價款，屬不可歸責於原告之事由，不足採信。原告仍應依被告原應取得貸款之期，一次交清價款。而依系爭契約第陸條約定：「雙方約定於第三次付款之日應將買賣標的物踏明界址依約點交於甲（即原告）管業、使用收益，其納稅亦自９３年７月期份起由甲方負擔納‧‧‧」；第拾肆條「房租收入 (租賃契約書詳如附件）双方約定第三次付款若於９３、７、１０前，則７月份開始房租收入開始歸甲方收取，若逾９３、７、１０，則７月份房租歸由乙收取」等文義觀之，系爭契約第三次付款，兩造雖未定有確定期限，但既約定９３年７月份起由原告負擔系爭房屋、土地稅捐，並約定９３年７月１０日為系爭房屋租金之歸屬，顯見兩造真意係以９３年７月上旬為原告第三次付款之相當期間，亦即被告得請求原告給付第三次付款時。㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自催告時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第２２９條第２項前段及第２５４條分別定有明文。系爭契約第三次付款，兩造雖未定有確定期限，但以９３年７月上旬為原告第三次付款之相當期間，亦即被告得請求原告給付第三次付款時，已如前述。查原告未依約辦理貸款給付被告第三次付款６６００萬元，被告已於９３年７月２３日催告於９３年８月１３日前給付；並於９３年８月５日再度發函催告於９３年８月２０日前給付，逾期即視同違約，將依系爭契約第１０條規定解除契約，不另函通知，此項意思表示即為附有法定條件之解約意思表示，原告既未依約給付第三次付款６６００萬元，被告依據系爭契約第１０條約定，解除系爭契約，自屬合法。㈣按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第２５２條固有明文，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，有最高法院９２年度臺上字第２７４７號、９３年度臺上字第９０９判決可參。系爭契約價金高達８２９９萬元，揆諸常情，兩造係經過縝密思考始予簽約，雙方主觀上相互期待他方依約履行之可能性亦較一般情形為高，故兩造於系爭契約第拾條約定：「甲方（即原告）如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲之事由、致不能如期交付殘餘價金時聽由乙方（即被告）解除契約、所交定金及價金、悉被乙方沒收作為違約金、甲方不得異議」、第拾壹條約定：「乙方（即被告）如不履行本契約時聽由甲方（即原告）解除契約乙方應即加倍返還其所受領立定金及價金作為違約賠償金不得異議。」，顯見兩造為督促他方債務之履行，於簽定系爭契約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定違約金之計算標準，本於私法自治及契約自由原則，兩造上開違約金約定條文，法院應給與尊重及保障。又系爭契約不能履行，係因原告未依約辦理貸款給付被告６６００萬元所致，已如前述，原告既已違約在先，就本件約定違約金過高之利己事實，亦未提出證據以實其事，其任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，難認其有理由。況約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，有最高法院５１年度臺上字第１９號判例可參。被告係以４９３９萬元向第一銀行價購取得系爭房地，為原告所不爭執，原告如能履行系爭契約，被告可期待之利益為３３６０萬元，亦超過被告所沒收之價金１５４９萬元，亦無原告所主張之約定違約金過高之情形。五、綜上所述，本件原告無法證明被告係以詐欺手段使原告陷於錯誤而簽定系爭契約。從而，原告主張撤銷受詐欺簽約之意思表示，依民法２５９條規定，請求被告返還原告已支付之價金１５４９萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告就約定違約金過高之利己事實，亦未提出證據以實其事，且原告如能履行系爭契約，被告可期待之利益為３３６０萬元，超過被告所沒收之價金１５４９萬元，並無約定違約金過高之情形。從而，原告依民法第２５２條規定，請求本院酌減違約金，並就酌減部分，依民法第１７９條規定，請求被告返還已支付之價金，亦無理由，應予駁回。而原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第７８條。中　　華　　民　　國　　94　　年　　10　　月　　27　　日民事第二庭法官　劉正中上開正本係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　94　　年　　10　　月　　27　　日書記官

臺灣臺中地方法院九十四年度重訴字第五五號

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