臺灣臺中地方法院95年度訴字第3454號

• 裁判案由: 返還房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 96 年 11 月 20 日

臺灣臺中地方法院民事判決　95年度訴字第3454號
原　　　告
即反訴被告　丁○○
訴訟代理人　何崇民律師
複代理人　　黃綉鈴律師
被　　　告
即反訴原告　乙○○○
訴訟代理人　陳坤榮律師
複代理人　　丙○○
當事人間遷讓房屋等事件，本院於96年11月6日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
被告應於陸個月內將坐落台中市○區○○段429之l地號土地上門牌號碼台中市○○○○街24號第一、二層房屋遷讓交還原告，並自民國九十六年六月一日起至交還房屋之日止，按月給付原告新台幣貳仟陸佰壹拾伍元。
被告應給付原告新台幣叁萬叁仟玖佰玖拾元及自民國九十六年六月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴及其假執行之聲請均駁回。
被告之反訴及其假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
反訴訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣肆拾叁萬捌仟元供擔保後，得為假執行。但被告如為原告預供擔保新台幣壹佰叁拾壹萬叁仟元，免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
壹、本訴實體部份：
一、就請求權基礎部分：
㈠按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」為強制執行法第98條第l項及民法第767條所明文。
㈡查系爭房屋經鈞院以94年度執字第16460號強制執行事
件依法查封並拍賣，由原告於94年9月29日得標買受取
得，並於94年10月21日辦理移轉登記，此有系爭房屋所有權狀及建物登記謄本影本（證二）附卷可稽。故原告為系爭房屋所有權人而得行使民法第767條物上請求權
排除侵害應無疑義。
㈢原執行法院雖以「拍賣建物查封為土地所有權人乙○○○居住使用，拍定後不點交」（證五）等語，然被告乙○○○僅係系爭建物所坐落之土地所有權人，其對系爭建物既未經原告同意、亦無正當權源，而佔用系爭房屋，原告自得請求被告如聲明所請，將其所無權占用之系爭房屋騰空並返還予原告。
二、就請求返還相當於租金之不當得利部分：
㈠另查，被告所占用僅系爭房屋（土地所有權人仍為被告乙○○○所有），以建築物申報總價額年息百分之十為計算標準，系爭房屋於95年5月時申報金額為新台幣（
下同）470,800元（參見原證四），因此被告每月應給
付原告相當於租金之不當得利金額為3923元（計算式：470,80010％12＝3923.3，四捨五入為3923元）。
㈡又原告雖於94年9月29日得標買受系爭不動產，惟其辦
理不動產移轉登記時間為94年10月21日，其距今原告起訴之時（95年ll月）業有13個月之久，為此，被告就其無權占有系爭土地期間，應給付原告50,999（計算式：392313＝50,999）元。
三、請求遲延利息部份：
按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第二百二十九條第二項、第二百五十九條第二款所明文，而所謂「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。」「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」另見於同法第二百三十三條第一項、民法第二百零三條規定。為此，原告爰就聲明第三項請求50,999元部分，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起開始計算，至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
貳、反訴部分：
一、程序部分：
按「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。（第一項）反訴，非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得提起。（第二項）當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。（第三項）」為民事訴訟法第260條所明定。被告
雖主張原告所有系爭房屋為無權占有，而反訴請求原告應將系爭房屋拆除並返還土地云云，然縱使原告有無權占用系爭土地（實際沒有），但系爭房屋為原告所有，是兩造所不爭執，故原告請求被告遷離房屋並請求相當租金之不當得利為其權利之正當行使，此不因為被告請求拆屋還地而受影響，是被告反訴請求與本訴請求標的兩者間之防禦方法並不相連；且本訴請求被告遷離房屋及租金與反訴請求拆屋還地之標的兩者又非同種訴訟程序，故被告反訴之提起，與前開法條規定有異，實不應准許被告反訴之請求。
二、實體部份：
㈠原告於程序上不同意被告反訴之提起，已如前述，縱鈞院同意被告反訴之要求，然「按本院四十八年台上字第一四五七號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地和用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，即值深究。」、「本件系爭房屋與土地原均登記為上訴人所有，若非因民法夫妻財產歸屬之特別規定，而將登記於上訴人名下之系爭房屋認定為上訴人之夫鍾伯仁所有，本即屬於上訴人一人所有，並經上訴人同意將系爭土地及系爭建物一併設定抵押權為其夫鍾伯仁所負債務之擔保，而認知於鍾伯仁未能清償債務時，系爭建物即可能被拍賣由第三人（被上訴人）取得所有權，則上訴人於被上訴人經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權後，自應推斷其默許被上訴人繼續使用系爭土地，而得類推適用上開判例與法條之規定，始典悖於誠信原則及社會正義之要求。上訴人猶任指被上訴人係無權占有使用系爭土地，基於系爭土地所有人之排除侵害請求權，訴請被上訴人拆除系爭房屋，返還系爭土地，即非有理。」為最高法院91年台上字第l9l9號、最高法院95年台上字第551號
判決（證六、七）所肯認。是被告（即反訴原告）雖主張系爭土地係乙○○○以無償方式，使用借貸予甲○○，今因拍賣致原告取得系爭房屋，乙○○○不願繼續供原告使用系爭土地，是原告所有系爭房屋係屬無權占用云云。然依前開判決意旨內容，被告甲○○原取得被告乙○○○同意，於系爭土地上合法建造系爭房屋，以乙○○○與甲○○為母子，份屬至親，乙○○○既同意甲○○建造系爭房屋使用，即有同意其永久使用或使用至系爭房屋不堪居住為止之意思，基於權利社會化之觀點以及債權物權化之趨勢，原告既經由法院拍賣程序取得系爭房屋所有權，當然繼受被告乙○○○之子甲○○之地位，依前開最高法院見解應得類推適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例之意旨而得繼續永久使用系爭土地，因此原告所有系爭房屋使用系爭土地應非無權占有。
㈡另原告所有系爭房屋依被告所附證一內容所示，其地面層僅57.07平方公尺，故縱原告應給付被告使用土地相
當於租金之不當得利，其佔用系爭土地亦應僅有57.07
平方公尺，而非被告所主張系爭土地之全部94.54平方
公尺。且由前次鈞院到現場勘查得知，系爭房屋一、二樓皆為被告乙○○○所使用，而該建物基地前方之一樓平面車庫及庭院亦應由乙○○○使用，此由證被告乙○○○以系爭土地94.54平方公尺作為租金之請求應屬無
理由。
㈢再者，被告乙○○○所佔用系爭房屋既為一、二樓，致該建物處分利用上有所困難，是其佔用結果幾近等同於佔用全部房屋，故其計算租金之依據應以佔用該房屋之全部計算，亦即如原告所請求，應給付租金50,999元及自搬遷為止按月給付3,923元。縱退步言之，認系爭房
屋三樓現有他人居住，然依該建物建築型式，其應屬三樓住家建築，四樓僅作為陽台使用，是被告乙○○○所占用部份至少有三分之二之多，且應其所使用為一、二樓，出入方便，依一般民間出租習慣，其租金應比使用三樓甚多，故其應付之租金應為全棟建物之四分之三，換言之，被告乙○○○應給付相當於租金不當得利為三萬八千二百四十九元（計算式：50,9993/4＝38,349
），每月應付租金為二千九百四十二元（計算式：
3,9233/4＝2,942）。
並聲明：求為判決：
本訴聲明：
一、被告二人應將坐落台中市○區○○段429之l地號上之建物門牌號碼台中市北區○○○○街24號房屋騰空交還原告。二、被告等應自起訴狀繕本送達翌日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣參仟玖佰貳拾參元。
三、被告等應給付原告新台幣伍萬零玖佰玖拾玖元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、原告願供擔保請准宣告假執行。
反訴聲明：
一、反訴原告之反訴及其假執行聲請均駁回。
二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
二、被告則辯以：
壹、反訴聲明部份：
一、程序部份：
本件原告請求被告返還之房屋坐落於被告之所有系爭土地上，被告有權請求原告將系爭房屋拆除並將基地返還被告。即本件反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法顯有牽連關係，被告自得本於基地所有權人主張權利提起反訴，是原告稱被告提起本件反訴於法有違，顯有誤會。
二、實體部份：
㈠按「使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言。且使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第四百二十五條規定。故土地所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，土地使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利」。最高法院九十二年台上九五七號判決明揭斯旨。查反訴原告所有之四二九之一地號土地（參證一；下稱系爭土地）上之房屋（下稱系爭房屋）原為反訴原告之子甲○○所有，反訴原告所有之土地供甲○○無償使用。而反訴被告因拍賣取得系爭房屋，依上揭最高法院判決意旨，反訴被告並無使用四二九之一地號土地之權利。反訴被告所屬系爭房屋占用反訴原告系爭土地，屬無權占有甚明。反訴原告自得本於民法第七百六十七條所有權人物上請求權之明文規定訴請反訴被告拆屋還地。原告準備書狀二所援引最高法院四十八年台上字第一四五七、九十一年台上字第一九一九號、九十五年台上字第五五一號判決之裁判，揆其規範意旨皆係就房屋與基地同屬於一人之情形而為闡釋，與本件房屋與基地非屬同一人所有之情形，並非相類事實，無類推適用之餘地，原告援引上開判決意旨主張伊有權使用被告之系爭土地，並無足採。
㈡又無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，並致他人受有不能利用該土地之損害，此為社會通常之觀念（最高法院六十一年臺上字第一六九五號判例意旨參照）。反訴被告所有系爭建物既無權占用反訴原告所有系爭土地，反訴原告自得請求反訴被告無權佔用時起返還相當於租金之不當得利，合先陳明。查系爭土地之全部面積為九四、五四平方公尺，九十六年一月每平方公尺之申報地價現值為四千四百元（證二），依土地法第一零五條準用第九十七條之規定意旨，以土地申報現值總額年息百分之十計算租金，則每年之租金額即為94.54
4,40010％＝41,598元，每月租金則為41,59812
＝3,467元。而反訴被告辦理系爭房屋移轉登記日期為
九十四年十月廿一日，則反訴被告自上開日期起自應按月支付反訴原告相當於租金三、四六七元之不當得利，為特狀請　鈞長判決如反訴第二項聲明。
㈢又反訴被告辦理系爭房屋移轉登記日期為九十四年十月廿一日，其距反訴原告起訴之日（九十六年七月十二日）業有二十個之久，為此反訴被告就其無權占有系爭土地之期間應給付反訴原告六萬九千三百四十元（即
3,467元20個月＝69,340元）。請　鈞長判決如反訴
第三項聲明。
貳、本訴答辯理由：
一、原告所有系爭房屋既無權占用被告所有之系爭土地，原告應將系爭房屋拆除將坐落基地返還被告，業如前述。則原告請求被告將系爭房屋騰空交還予伊，已無實益。即原告之訴不具備訴之利益，請　鈞長予以駁回。
二、另被告乙○○○在原告拍賣取得系爭房屋後僅使用一樓及二樓前半部，即整楝建物不到二分之一。是縱如原告所主張被告應給付伊相當於租金之不當得利（即給付原告五萬零九百九十九元暨自起訴書送達翌日起至清償日止按月給付三千九百二十三元）為可採？則被告應給付予原告之金額應分別酌減為給付原告二萬五千五百元（即50,999元2＝25,499.5元）及按月給付一千九百六
十二元（即3,923元2＝1,961.5元）。但原告依被告
所提起本件反訴聲明暨應給付被告六萬九千三百四十元暨按月給付被告三、四六七元；兩相抵銷照告尚應給付被告四三、八四O元（即69,340－25,500＝43,840元）
及按月給付被告一、五O五元（即3,467－1,962＝1,505元）。則原告本訴向被告請求返還相當於租金之不當得利部分，亦無理由。
並聲明：求為判決：
反訴聲明：
一、反訴被告應將坐落台中市○區○○段四二九之一地號如附表之門牌號碼為台中市北區○○○○街廿四號之鋼筋混凝土造四層樓建物（面積合計一八九．五二平方公尺）暨陽台（面積一八．七五平方公尺）拆除，並將該四二九之一地號土地交還予反訴原告。
二、反訴被告應自起訴狀繕本送達翌日起至交還上開土地之日止，按月給付反訴原告新台幣三千四百六十七元。
三、反訴被告應給付反訴原告六萬九千三百四十元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
四、反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
五、訴訟費用由反訴被告負擔。
本訴聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
三、法院判斷之理由：
㈠查坐落台中市○區○○段429之l地號為被告乙○○○所有，其子甲○○於86年12月20日於上開土地上搭蓋建號2551，門牌號碼台中市北區○○○○街24號鋼筋混凝土造四層樓房一棟，面積189.52平方公尺（一層57.07平方公尺，二、三層
均為56.26平方公尺，四層19.93平方公尺）陽台18.75平方
公尺，嗣因甲○○積欠第三人債務無法清償，上開建物經債權人彭桂珠向本院聲請強制執行拍賣，於94年9月29日由原
告丁○○以1,969,999元得標拍定，本院於94年10月4日發給不動產權利移轉證書，原告於94年10月21日完成上開建物所有權移轉登記，此有土地、建物登記謄本附卷可稽，並經本院調94年度執字第16460號民事執行案卷，核閱無訛，復為
兩造所不爭執。
㈡原告主張其為系爭房屋所有權人，被告未經其同意無權占用系爭建物，本於所有權請求被告遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利。被告則辯以：系爭房屋坐落之基地為其所有，原告系爭房屋無權占有其所有系爭土地，本於所有權提起反訴，請求反訴被告（即原告）拆屋還地，並給付所使用土地相當於租金之不當得利。系爭房屋既被拆除，原告之本訴訴請遷讓房屋已無實益，應予駁回。
㈢茲應先予審究者，為被告之反訴是否符合反訴要件，應被准許。
民事訴訟法第260條第1、2項規定，「反訴之標的，如與本
訴之標的及（應為或字之誤）其防禦方法不相牽連者，不得提起」。「當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。」按法律之所以認反訴之制者，無非以本訴與反訴之言詞辯論及其他調查證據等程序，可以互相利用，以免發生雙重訴訟程序之勞費，及裁判之相抵觸。倘反訴之標的，與本訴毫無關係，則不特不能達到利用之目的，卻反使訴訟程序發生錯雜之弊。所謂牽連，係指反訴標的與本訴標的之間或本訴標的與被告提出防禦方法之間，有相當之牽連關係而言。經查本件原告係本於就台中市北區○○○○街24號建物之所有權，請求被告遷讓房屋及給付相當於租金之不當得利。而反訴原告係本於就台中市○區○○段429之l地號之所有權請求反訴被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利。前者，係以系爭建物之所有權為訴訟標的，後者，係以系爭土地之所有權為訴訟標的，則反訴之標的與本訴之標的，並非同一法律關係，自談不上有何牽連。至於被告對於原告請求其遷讓房屋之本訴，並未能提出其就系爭建物之使用有何正當權源作為防禦方法，並以之為反訴標的，是反訴之標的，與被告之防禦方法，並無何牽連關係。是被告之反訴不具備反訴要件，反訴不合法，碍難准許。又原告早於95年12月14日提起本訴，事隔七個月，被告遲至96年7月16日始提起反訴
，本訴之訴訟程序已進行至相當程度，被告始提起反訴，顯有延滯訴訟之嫌，不應准許。是被告之反訴不合法，應連同其假執行之聲請併予駁回。
㈣按使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人間之特定關係，非如租賃之有民法第425條之規定，故房屋所有權移轉於
他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，房屋使用人縱經原所有人無償提供使用，亦不能拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該房屋之權利。（參照最高法院59年台上字第2490號判例意旨）。本件被告乙○○○雖之前經其子甲○○同意使用系爭房屋，但系爭房屋因拍賣，由原告取得所有權，原告並未同意被告繼續使用系爭建物，被告之使用系爭建物，自屬無權占有，原告本於所有權，依民法第767條物上請求權規定，訴請被告遷讓系爭房屋
，洵屬正當，應予准許。惟查，系爭坐落台中市北區○○○○街24號四層樓房建物，被告只使用一、二層建物，第三層樓房於原告拍定後，由東暉資產開發有限公司之員工蕭文龍夫婦二人居住使用，此經本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄足憑，復為兩造所不爭，則原告訴請被告將系爭門牌號碼台中市北區○○○○街24號四層樓房之第一、二層遷為有理由，逾此部分，尚乏依據，應予駁回。
㈤按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條後段分別定有明文。又無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。至計算相當於租金之不當得利，依土地法第97條第1項規
定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。又按土地法第97條第1項所謂年息百
分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額百分之十計算之，且尚須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。（參照最高法院68年台上字第371
號判例意旨）。
查系爭房屋位於台中市北區○○○○街，參照本院94年度執字第16460號卷內系爭房屋現值之鑑估報告書，系爭房屋鄰
近有中華國小、三信公園與忠明高中、忠明國小、立人國中相去不遠，太原路上復有綠園道、黃昏市場，並接近華美西街，學區完整，生活機能完善，係屬生活環境不錯之地區。因房屋基地為被告所有，原告主張以系爭房屋95年度房屋稅課稅現值470,800元為系爭房屋申報總價，按其年息百分之
十為計算被告使用系爭房屋相當於租金之不當得利標準，本院認依其工商繁榮程度，尚屬相當，惟被告只使用系爭房屋第一、二層，原告得向被告請求相當於租金之不當得利如下：
⑴原告於94年9月29日得標買受系爭房屋，於94年10月21日
辦畢所有權移轉登記，迄95年11月29日，已歷時13個月，此段期間被告應給付原告之不當得利金額為33,999元【計算式：470,800元10％1213＝33,999元（元以下四
捨五入）】及其法定遲延利息。
⑵被告每月應給付原告之不當得利金額為2,615元（計算式
：470,800元10％122/3＝2,615元）。
⑶原告向被告請求不當得利金額逾越前兩項金額部分，尚非允當，碍難准許。
㈥本判決命被告遷讓房屋部分，其性質非長期間不能履行，本院斟酌被告情況，兼顧原告之利益，定其履行期間為六個月。
㈦本判決本訴原告勝訴部分，兩造均陳明願無擔保，請准宣告假執行及免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於敗訴部分，原告假執行之聲請，失所附麗，應予駁回。
㈧本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一加以審究。
四、據上結論：原告之訴為有理由，一部無理由，被告之反訴不合法，依民事訴訟法第78條、79條、第390條第2項、第392
條第2項、第396條第1項判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　20　　日民事第二庭 法 官 周靜秀
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　26　　日書記官