96年度簡上字第259號｜民事：給付租金｜裁判日期：97 年 04 月 08 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　96年度簡上字第259號上　訴　人　普藝開發股份有限公司法定代理人　甲○○ 上　訴　人　乙○○ 被上訴人　　仁林文化出版企業股份有限公司法定代理人　丙○○ 地) 訴訟代理人　黃秀蘭律師上當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國96年8月9日本院台中簡易庭96年中簡字第2262號第一審判決提起上訴，本院於民國97年3月21日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人連帶給付超過新臺幣壹拾柒萬元，及自民國九十五年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴及其假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用由上訴人連帶負擔百分之二十二，餘由被上訴人負擔。事實及理由壹、被上訴人部分：一、被上訴人於原審起訴主張：其於民國（下同）93年10月12日將坐落台中市○○區○○路428號6樓建物出租與上訴人普藝開發股份有限公司（下簡稱普藝公司），租期自93年11月15日起至95年11月14日止，每月租金新臺幣（下同）10萬元，並由上訴人乙○○擔任租賃契約之連帶保證人。詎普藝公司自95年7月15日起就其交付用以給付租金之支票即因存款不足而退票，截至95年10月15日止，累計積欠4個月租金計40 萬元。而普藝公司上開行為，該當於租賃契約書第7條第3款違約情事，被上訴人得向其請求3個月租金即30萬元之損害賠償。又普藝公司另積欠4個月管理費計6萬元。屢經催討，均置之不理，為此，提起本件訴訟，並聲明：①上訴人應連帶給付被上訴人76萬元及自95年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，②願供擔保請准宣告假執行。二、又上訴人於96年10月30日民事補充理由狀雖主張「因政府預算法規定，中小企業處僅只先撥付94年1月至12月止一年預算給上訴人，惟中小企業處於95年起即未再撥付年度預算予上訴人，上訴人法定代理人甲○○教授即以普藝公司名義代墊95年1月份至6月份之租金及管理費，95年4月期間上訴人曾陸續以電話通知被上訴人可否提前終止租約」等語，然查普藝公司於93年10月12月與被上訴人簽訂系爭契約，雙方即應受系爭契約法律效力之拘束，關於普藝公司之公司經營狀況如何，實為普藝公司內部之經營問題，非外人所得置喙，既然被上訴人於接獲上訴人普藝公司在95年8月8日寄發之存證信函通知被上訴人於95年9月30日終止租約，而被上訴人未同意上訴人普藝公司提前終止本件租約，則兩造仍應受系爭租約之法律效力之約束，上訴人普藝公司既有違反系爭租約之約定，原審法院判決上訴人等應連帶給付被上訴人違約金15萬元，並無違誤。三、上訴人雖另主張「殆至95年9月30日被上訴人指派財務周敏惠與上訴人之會計王春懿進行房屋遷讓之點交，上訴人並言明遺失遙控器，願意賠償及願繳清尚未收到單據之水電費，因上訴人乃以終止租約之意思而將承租之不動產返還予被上訴人，而被上訴人代理人出面點交時自始未為反對之意思表示，並非如被上訴人前所言〝僅係沈默〞，另上訴人通知終止租約已數日，期間被上訴人雖未為認否之意思表示，但嗣後被上訴人由代理人出面收回房屋之鑰匙、遙控器等物品，衡諸一般租賃習慣，租賃契約終止或到期後，出租人應會將租賃物之鑰匙收回」等語，惟查被上訴人之財務周敏惠小姐於原審已證稱「我那天有到現場去看看，目的是為了基於安全考量，因該大樓是出租給不同公司，而且有門禁管制，我們公司自始至終都沒有同意提前終止契約」等語，故被上訴人確實沒有同意提前終止系爭租約，縱使96年9月30日，上訴人普藝公司之會計王春懿小姐將系爭房屋之鑰匙、遙控器等物交給周敏惠小姐，然此乃普藝公司執意要搬走而周敏惠小姐不得不接受王春懿小姐所交付之鑰匙、遙控器等物，然卻不得以普藝公司執意要搬走之舉動，而強迫被上訴人接受普藝公司單方面要提前終止系爭租約之意思表示，而謂被上訴人已同意上訴人普藝公司提前終止系爭租約。又上訴人繼主張「依社會之常理終止租約多以口說約定為之，鮮有為了終止契約而另定書面協議」等語，然此係上訴人普藝公司單方面看法，被上訴人對同棟大樓其餘承租戶之提前終止租約的情形，確實另外簽立書面之終止協議書，以求完善，被上訴人正因為不同意與上訴人普藝公司提前終止系爭契約，故沒有與上訴人普藝公司簽立書面之終止協議書，是以被上訴人既未與上訴人普藝公司提前終止租約，被上訴人向上訴人普藝公司請求95年9月30日之後之租金和管理費，核有理由，上訴人等之上訴應予駁回。四、至上訴人普藝公司雖主張，被上訴人於上訴人普藝公司於95年9月30日遷讓房屋後未給付租金和管理費，此期間被上訴人並未催繳，而謂被上訴人不得請求違約金及95年9月30日以後之租金和管理費等語，然查被上訴人未以存證信函向上訴人普藝公司催繳95年9月30日以後之租金及管理費，不代表被上訴人已同意上訴人提前終止租約，故上訴人之主張核無理由，上訴人之上訴應予駁回。貳、上訴人部分：一、緣上訴人於94年1月1日至94年間開始接受中小企業處委託辦理創新育成中心執行計畫，為辦理委託業務需要，向被上訴人承租台中市○○路428號6樓建物，當初中小企業之業務預估至少須為期2年才能完成，受限於政府預算法規定，中小企業處僅先撥94年1月至12月止1年預算給上訴人。惟該處於95年起即未再撥付年度預算於上訴人，上訴人法定代理人甲○○教授即以公司名義代墊95年1月至6月份之租金及管理費，95年4月期間，上訴人曾陸續以電話通知被上訴人可否提前終止租約，被上訴人始終未回應，95年4月份後，上訴人因資金困難所開立之支票陸續跳票，基於誠信，上訴人仍努力補足跳票金額，足見上訴人雖無力支付租金仍勉力為之，另上訴人為減免被上訴人租金收入之損失，雖仍繳付租金亦通知被上訴人該屋已騰空可另租他人。雖被上訴人於此期間未將該房屋再出租於第三人，但所受損害並不嚴重，且上訴人並無故意過失，故請求免除違約金。二、上訴人雖於95年4月間陸續以電話或留言請被上訴人之財務周敏惠小姐轉達，甚或請丙○○住處警衛轉達，或見蔡先生之妻轉達，甚或誠意面商，被上訴人自始至終概不理會，上訴人方以存證信函通知被上訴人終止租約。於95年9月30日被上訴人指派財務周敏惠與上訴人之會計王春懿進行房屋遷讓點交，上訴人願賠償遺失之遙控器及願繳清尚未收到單據之水電費，因上訴人乃以終止租約之意思而將承租之不動產返還於被上訴人，而被上訴人代理人出面點交時自始未違反對之意思表示，非如被上訴人所述僅係沉默；另上訴人通知終止租約已數月，期間被上訴人雖未為否認之意思表示，惟衡諸一般習慣，由於被上訴人之代理人已出面收回房屋之鑰匙與遙控器，足見被上訴人已默示同意終止租約，且依社會之常理終止租約多以口頭為之，鮮有為終止契約而另訂書面協定，況被上訴人與他第三人終止租約所訂定之協議，是否因雙方有其他約定而驟認被上訴人與上訴人間無終止租約之書面協議，進而影響租約終止之效力，故被上訴人向上訴人請求95年9月30日後之租金及管理費實屬無據。三、上訴人於承租被上訴人房屋期間，若上訴人之支票跳票後，被上訴人即以存證信函通知上訴人，而跳票與存證信函之期間大多約1週之期間，惟上訴人於95年9月30日遷讓房屋後未給付租金及管理費，此期間被上訴人並未催繳，至95年11月7日方請求律師發函，此有違上訴人於租賃期間催繳之習慣。四、綜上所述，駁回被上訴人違約金之請求，並且駁回被上訴人95年9月30日後之租金及管理費之請求。參、被上訴人起訴請求上訴人應連帶給付被上訴人76萬元及自95年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，原審判決上訴人應連帶給付被上訴人31萬元及自95年11月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，而駁回被上訴人其餘之請求，上訴人就其敗訴部分上訴，並聲明稱：請求原判決不利於上訴人部分及該部分假執行之聲請並訴訟費用之裁判均廢棄，駁回被上訴人第一審之訴，第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則聲明稱：請求駁回上訴人之上訴，第二審訴訟費用由上訴人負擔。其餘被上訴人敗訴部分未據聲明不服，業已確定。肆、法院之判斷：一、被上訴人主張兩造就其所有坐落台中市○○區○○路428號6樓建物訂立租賃契約，租期自93年11月15日起至95年11月14日止，每月租金10萬元，並由上訴人乙○○擔任租賃契約之連帶保證人證人等情，已據其提出租賃契約書為證，自屬真實。上訴人雖抗辯稱兩造合意提前於95年9月30日終止系爭租賃契約云云，然此為被上訴人所否認，經查：被上訴人於接獲上訴人普藝公司表示提前於95年9月30日終止租約之台中中清路郵局340號存證信函後，縱未為反對之意思表示，但亦無明示同意，核其性質僅為單純之沉默，上訴人將其解為被上訴人亦同意提前終止租約，顯屬速斷。次查被上訴人雖依上開存證信函意旨於95年9月30日指派財務周敏惠會同上訴人普藝公司會計王春懿進行建物之清查工作，但該行為純粹是基於安全考量，與同意契約提前終止無關，此據證人周敏惠於原審到庭證述：「我那天有到現場去看看，目的是為了基於安全考量，因該棟大樓是出租給不同公司，而且有門禁管制，我們公司自始至終都沒有同意提前終止契約」（見原審卷96年6月14日筆錄），證人王春懿於原審亦到庭證稱：其並不清楚被上訴人有無同意提前終止租約等語（見原審卷96年6月14日筆錄）。則上訴人以上開勘查建物行為遽認被上訴人亦同意提前終止租約，尚無可採。況觀諸系爭租賃契約約定每月租金高達10萬元，兩造尤預設各種情況後簽立書面契約，足見雙方之慎重。而被上訴人對同棟大樓其餘承租戶之提前終止租約情形，確實另外簽立書面之終止協議書，以求完善，此有被上訴人所提其與第三人雲義科技股份有限公司之租賃契約終止協議書附於原審卷可稽。準此事實，被上訴人如確有上訴人所稱同意提前終止租約情事，理應另簽立書面協議，方符常理。此益證被上訴人主張其並無同意提前終止系爭租賃契約，為真實可採。依上，被上訴人基於租賃契約法律關係請求上訴人連帶給付積欠4個月之租金 40 萬元暨管理費6萬元，為有理由。二、按上訴人未按期繳付租金時，視為違約，被上訴人並得請求3個月租金之損害賠償，此為兩造租賃契約書第7條第3、4項所明定。查系爭租賃契約並無上訴人所稱提前於95年9月30 日終止情事，已如前述。則上訴人縱以30萬元保證金抵充租金後，仍積欠95年10月份之租金10萬元，是被上訴人主張上訴人未按期給付租金，構成違約，即屬可採。被上訴人雖主張上訴人依約即應連帶給付約定之30萬元違約金，惟按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」，民法第250條第2項前段定有明文，是本件前開違約金之約定係為損害賠償總額預定性之性質，應堪予認定。次按「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，及依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，以為衡量之標準，本院著有49年臺上字第807號、51年臺上字第19號判例可資參照。又所謂債權人可得享受之一切利益，自係指依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益者而言。」，最高法院89年台上字第2053號裁判、2025號裁判均著有見解。復按「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特情事，可得預期之利益，視為所失利益。」民法第216條定有明文。本院茲審酌：被上訴人基於租賃契約法律關係請求上訴人連帶給付積欠4個月之租金40萬元暨管理費6萬元部分，業經本院判准有如前述，其此部分之損害，業已填補，且被上訴人業已於95年9 月30日指派財務周敏惠會同上訴人普藝公司會計王春懿進行建物之清查工作，嗣後上訴人實際上即無再使用該建物，而於扣除保證金後，上訴人積欠之租金實僅有10萬元，所約定之30萬元違約金與被上訴人所受實際損失間，實有相當差距。又違約金既係當事人為確保債務之履行，所約定不履行債務時之給付，衡理自以債務人違約程度愈嚴重，違約時期較長或違約時間較早者，始須受較高額之違約罰款。本件被告直至租賃契約末期始生違約情事，違約時期短暫等情，認違約金應酌減為1萬元，始為適當，則上訴人請求被上訴人給付違約金30萬元，即有過高之情事，此部分違約金額之請求，爰予酌減為1萬元，其逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。三、綜上所述，被上訴人基於租賃契約法律關係本得請求租金40萬元、管理費6萬元、違約金1萬元，於扣除上訴人交付之保證金30萬元後，其請求上訴人連帶給付17萬元及自上訴人收受中昭明理95字第0000000號律師函後之95年11月15日起至清償日止之法定遲延利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則應駁回。又，上開應准許部分，係命清償據上債務之判決，應依職權宣告假執行。至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法無逐一論述之必要，附此敘明。伍、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　　月　　8　　日民事第四庭審判長法官王銘法官王鏗普法官呂明坤上正本證明與原本無異。不得上訴。中　　華　　民　　國　　97　　年　　4　　月　　8　　日書記官　吳慕先

臺灣臺中地方法院96年度簡上字第259號

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