96年度訴字第2364號｜民事：損害賠償｜裁判日期：96 年 11 月 28 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　96年度訴字第2364號原　　　告　丙○○ 訴訟代理人　陳鴻謀律師複代理人　　盧志科律師被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　柳正村律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國96年11月14日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給原告新臺幣柒拾貳萬元，及自民國九十六年九月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之四十七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾肆萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張略以：（一）坐落臺中縣大雅鄉○○段1676地號、地目田、面積0.0367公頃土地（下稱系爭土地）為被告所有，兩造於民國（下同）96年1月30日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定被告應將系爭土地所有權移轉登記與原告，並於系爭買賣契約第4條約定被告同意原告先行建築使用，無條件配合原告申請建築執照及使用執照。原告依約給付定金新臺幣（下同）360,000元，及於96年4月30日給付價金360,000元。嗣經原告向臺中縣大雅鄉公所函詢，竟發現系爭土地早已和同段第1493號及1427號土地共同申請興建農舍使用，依法已不能重覆申請興建農舍，至此原告始知受騙，而委由律師發函解除系爭買賣契約。（二）本件被告依系爭買賣契約第4條約定，須無條件配合原告申請建築執照及使用執照，然被告竟早已將系爭土地和同段第1493號及1427號土地共同申請興建農舍使用，並領有使用執照，顯因可歸責於被告之事由致系爭土地已減少系爭買賣契約預定效用之瑕疵而給付不能，依民法第226、 256、354 、359條規定，原告自得解除系爭買賣契約。本件被告於契約成立時已向原告收取定金360,000元，並於 96年4月30日收取價金360,000元，又原告於系爭買賣契約成立後，曾委請訴外人世貿金屬建材有限公司（下稱世貿公司）興建農舍，損失100,000元，系爭買賣契約解除後，依民法第259、260條規定，原告自得請求被告返還上開720,000元及賠償損失100,000元。另被告既已無法依約配合原告申請建築執照及使用執照，系爭買賣契約顯已不能成就，依系爭買賣契約第11條第2項約定，被告自應賠償原告違約金720,000元。（三）綜上，爰依契約等法律關係，請求被告給付1,540,000元。並聲明：求為判決被告應給付原告1,540,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯略以：（一）系爭土地係被告於79年9月12日向訴外人甲○○購買，因系爭土地為農地，被告購買土地後一直耕種迄今，亦從未申請建築農舍，15年來持續耕種、相安無事，被告並不知系爭土地已領有農舍使用執照。如被告知悉上情，自不可能作如系爭買賣契約第4條之約定。（二）系爭土地係原告自行要求被告出售，並非被告刊登廣告或找介紹人媒介出售，被告對於系爭土地可否建築因係一介農民，不熟悉法令，原告一再要求購買土地並配合辦理申請建築，始同意出售，故不能辦理建築農舍，為不可歸責被告之事由，原告請求返還價金加計違約金720,000元及損害金100,000元，顯無理由。並聲明：求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請，並陳明如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、兩造經本院整理不爭執事項，並簡化爭點如下，本院並以不爭執之事實為本判決之基礎：（一）兩造不爭執之事實：兩造於96年1月30日訂立系爭買賣契約，約定被告將系爭土地出賣給原告，總價金3,663,577 元。96年1月30日給付定金100,000元、96年1月31日給付價金260,000元、96年4月30日給付價金360,000元，合計 720,000元。（二）本件之爭點：系爭土地與同段1493、1427地號土地領有74雅鄉建營使照字第41號自用農舍使用執照，被告是否知情？四、法院之判斷：（一）經查： 1.證人即被告買受系爭土地之前所有人甲○○到庭證稱，其係自親人處購得土地，原係欲充耕作使用，而未經詳查有無經他人持以申辦農舍建造執照或使用執照，其轉賣與被告亦未曾告知被告有該等情事（參本院96年11月14日言詞辯論筆錄）。 2.依被告所提出之系爭土地土地登記簿謄本影本顯示，證人甲○○係於79年7月23日向訴外人吳嘉評買受系爭土地，並於79年8月10日辦畢所有權移轉登記，而被告係於79年8月29日向證人甲○○買受系爭土地，而於79年9月12日辦畢所有權移轉登記。另依原告提出之臺中縣大雅鄉96年6 月25日雅鄉工字第0960013721號函所示，系爭土地係於74年間與同段1493、1427地號土地領有74年雅鄉建營使照字第41號自用農舍使用執照。據上足見，系爭農舍使用執照之申辦，距被告買受系爭土地至少一年有餘，且被告並非自74年間系爭土地之原所有人吳嘉評處買受系爭土地，自難推認被告已知系爭土地已與同段1493、1427地號土地共同領有自用農舍使用執照之情事。 3.據上足見，被告抗辯稱，其購地時並不知有他人持系爭土地申辦農舍建造執照或使用執照等情，堪信為真實。（二）按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠參照）。從而，買賣標的物存有出賣人應負擔保責任之瑕疵者，不論其瑕疵係於契約成立時已存在，或係契約成立後始發生，如其瑕疵於依民法第373條規定危險移轉於買受人時仍存在者，則出賣人即應負瑕疵擔保責任；惟如其瑕疵係於契約成立後始發生，且可歸責於債務人之事由所致者，買受人始得主張出賣人應另負不完全給付之債務不履行責任。如於買賣契約成立時即已存在之瑕疵（下稱「固有瑕疵」），則無債務不履行之問題，至於買受人如不知其買賣標的物存在固有瑕疵而訂立契約，得否依其情形主張受詐欺或對於標的物性質認識有錯誤而主張撤銷買受之意思表示，則屬另事。查本件原告主張兩造間系爭買賣契約訂定時約定被告除移轉系爭土地外，並需配合原告於土地興建農舍，惟嗣後發現系爭土地早於74年間即經他人持與和同段第1493號及1427號土地共同申請興建農舍使用，依法已不能重覆申請興建農舍，有如前揭，則顯然系爭買賣契約之標的物確有減少預定效用之瑕疵，惟其瑕疵既係兩造於96年10月30日訂立系爭買賣契約時即已存在，則依後㈢所述，原告主張被告應負瑕疵擔保責任，固無不當，惟其主張被告同時構成不完全給付之債務不履行責任，則與上述最高法院確定之見解不符，尚非可採。至於原告主張其受被告詐騙乙節，除證人甲○○業已證述被告並不知有系爭土地已不能再興建農舍情事外，原告並未舉證證明被告有何詐騙行為，其此部分之主張，亦不足採。從而，原告主張被告有詐騙等可歸責之事由致契約給付不能，應負違約之損害賠償責任，而請求被告給付違約金72萬元及損害賠償金10萬元部分，於法尚有未洽，自不應准許。（三）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條（即民法第354條至第358條）之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段、第359條前段分別定有明文。經查：原告購買系爭土地之目的即在以之興建農舍，已於系爭買賣契約載明，而系爭土地因法令限制已不能興建農舍，有如前述，因而原告購買系爭土地興建農舍之目的即有顯著之困難，有違兩造間系爭買賣契約預定之效用，足認系爭土地確具有減少價值及通常效用之瑕疵，而無法達到契約之預定效用；從而，依民法第354條及第359條之規定，原告自得據以解除系爭買賣契約。次查，原告業經委請律師發函解除前開買賣契約，而被告已收受該份信函，有該律師信函附卷可稽，且被告對此亦不爭執，是堪認系爭買賣契約業經原告合法解除。而查，兩造於前開買賣契約中，並未就該份契約解除時當事人雙方回復原狀之義務履行事宜乙節加以特別約定，是原告在解除契約之後，本於民法第259條之規定，請求上訴人返還其所給付予被告之部分買賣價金720,000元，於法尚無不合，應予准許。（四）綜上，本件原告主張被告無法交付可供興建農舍之土地，乃屬可歸責於被告之事由，致給付不能，依民法第226條、第256條、第259條、第260條規定，併依兩造契約約定，解除兩造間之系爭買賣契約，請求加倍賠償金72萬元、損害金10萬元及遲延利息部分，為無理由，應予駁回；至原告另主張系爭土地因具有減少契約預定效用之瑕疵，而解除其契約，請求被告應返還已付之價金72萬元，暨自起訴狀送達翌日即96年9月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。六、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行及免為假執行，本件原告勝訴部分，本院經審酌尚無不合，爰分別定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　28　　日民事第二庭法官　王鏗普正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　96　　年　　11　　月　　28　　日書記官

臺灣臺中地方法院96年度訴字第2364號

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