96年度訴字第2680號｜民事：調整租金｜裁判日期：97 年 08 月 26 日

臺灣臺中地方法院民事判決　96年度訴字第2680號原　　　告　第一商業銀行股份有限公司法定代理人　丙○○ 訴訟代理人　陳芝荃律師被　　　告　甲○○○ 丑○○ 上二人共同訴訟代理人　李茂松律師被　　　告　壬○○○ 辰○○ 戌○○ 亥○○ 子○○ 午○○○ 酉○○ 兼上一人訴訟代理人　未○○ 被　　　告　巳○○ 己○○ 戊○○ 丁○○ 庚○○ 乙○○ 申○○ 辛○○ 兼上十六人訴訟代理人　卯○○ 被　　　告　寅○○ 上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國97年8月12日言詞辯論終結，判決如下：主文被告甲○○○向原告承租坐落台中市○區○○段5小段3-21、 3-23地號土地，面積共165平方公尺之租金，自民國97年1月9日起，調整為每月新台幣（下同）壹萬零玖佰伍拾陸元。被告丑○○、壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、申○○、辛○○向原告承租坐落台中市○區○○段5小段3-18地號土地，面積150平方公尺之租金，自民國97年1月9日起，調整為每月壹萬零參佰肆拾參元。訴訟費用由被告甲○○○負擔百分之三十六；被告丑○○、壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、辛○○、申○○連帶負擔百分之三十四；餘由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：一、被告寅○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款定有明文。次按當事人死亡者，應由繼承人全體承受訴訟；他造當事人亦得聲明承受訴訟，此觀民事訴訟法第170條、第175條第2項規定甚明。查本件原告於起訴時，原列甲○○○、丑 ○○為被告，嗣於訴訟繫屬中，追加其他繼承人被告壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○，並聲明被告乙○○、申○○、辛○○承受訴訟，前揭事實有賴阿番及癸○○之繼承系統表暨戶籍謄本在卷可稽，揆諸前揭規定，原告之追加被告自屬適法。三、次按法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條規定甚明。本件原告之法定代理人原為張兆順，嗣於本院審理中已變更為丙○○，業據原告提出變更登記表1份附卷為證，並據丙○○具狀聲明承受訴訟，合先敘明。乙、實體方面：壹、原告方面：一、訴之聲明：㈠被告甲○○○向原告承租坐落台中市○區○○段5小段3- 21、3-23地號土地，面積共165平方公尺之租金，自民國97年1月9日起，調整為每月新台幣（下同）1萬5,721元。㈡被告丑○○、壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、申○○、辛○○向原告承租坐落台中市○區○○段5小段3-18地號土地，面積150平方公尺之租金，自97年1月9日起，調整為每月1萬4,776元。㈢訴訟費用由被告等負擔。二、原告主張略以：緣坐落台中市○區○○段5小段3-18地號（地目：建，面積：150平方公尺，分割自為同段3地號）、3 -21地號（地目：建，面積：104平方公尺，分割自同段3 地號）及3-23地號（地目：建，面積：61平方公尺，分割自同段3地號）土地3筆係原告所有。訴外人何樹木於40餘年間向原告承租系爭3-21、3-23地號土地，約定租金為土地每坪每月0.9275元，其上並經其建有門牌號碼台中市○○路409 號之1、407號建物；另訴外人賴阿番於40餘年間亦向原告承租系爭3-18地號土地，約定租金為土地每坪每月0.2005元，並建有門牌號碼台中市○○路108之7號建物。訴外人何樹林死亡後其承租權由被告甲○○○繼承；訴外人賴阿番死亡後，其承租權由被告丑○○、壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、申○○、辛○○等繼承。然上開三筆土地於40餘年間出租時，該處人煙稀少，惟近年來台中市東區發展甚速，上開三筆土地位於大智路與忠孝路交叉口，面臨大智路，前有忠孝夜市、後有德安商圈，街道繁榮，商業發達，且位於台中市區往來太平市○○里市○○○道，交通便利，地價高漲，系爭3 -18地號土地於53年8月規定地價為每平方公尺僅70.8元，迄96年1月申報地價為每平方公尺11,821元（公告現值為每平方公尺32,720元），調高近167倍；系爭3-21地號土地於53 年8月規定地價為每平方公尺67.7元，迄96年1月申報地價為每平方公尺11,206.4元（公告現值為每平方公尺30,231 元），調高近166倍；系爭3-23地號土地於53年8月規定地價為每平方公尺83.2元，迄96年1月申報地價為每平方公尺 12,000元（公告現值為每平方公尺32,000元），調高近144 倍。是以，上開三筆土地之價值顯有增加甚明，且兩造間之租賃契約均為不定期租賃，依契約當時顯失公平。為此，爰依民法第227條之2、第442條、土地法第97條第1項及第105 條規定，主張對被告等以土地申報總價年息百分之十計算調整前揭租金為如下：①被告甲○○○所承租之系爭3-21、3 -23地號土地，面積分別為104平方公尺、61平方公尺，申報地價分別為每平方公尺11,206.4元、11,821元，依此計算，每月租金應為1萬5,721元【計算式：（11206.4×104＋ 11821 ×61）×10%/ 12＝15721】。②被告丑○○等人所承租之系爭3-18地號土地，面積分為150平方公尺，申報地價分別為每平方公尺11,821元，依此計算，每月租金應為 1萬4,776元【計算式：11821×150×10%/12＝15721】。三、對被告抗辯之陳述：㈠被告丑○○以無關系爭3-18地號土地之其他讓渡書上所載文字，作為推論事實，充其量僅為被繼承人賴阿番之其餘繼承人被動忍受由被告丑○○一人占有、使用系爭土地之事實而已，尚非即可認為系爭3-18地號土地之承租契約由被告丑○○一人繼承，是被告丑○○辯稱訴外人賴阿番之繼承人均已明示或默示同意系爭承租權由丑○○一人繼承云云，並非事實。再者，被告丁○○等人既為原承租人賴阿番之繼承人，自應負擔給付原告租金之義務，渠等所辯，容有誤會。㈡上開三筆土地面臨忠孝路大智路，鄰近德安商圈，交通便利、商業經濟活動發達，且被告在該三筆土地上之建物，現做為店面使用，是本件原告所請求租金之調整，洵屬合理。貳、被告部分：一、被告甲○○○、丑○○答辯略以：㈠系爭3-21、3-23地號其上房屋係為被告甲○○○於訴外人何樹木死亡後所建，且其他被繼承人亦就系爭3-21、3-23地號土地承租權聲明由被告甲○○○一人單獨繼承，是系爭3-21、3-23地號土地之承租人應僅為被告甲○○○一人；另系爭3-18地號土地上於原承租人賴阿番死後遺有二棟建物，訴外人賴阿番之長男賴清波、次男賴慶盛處分其中一棟即台中市○○路411號，並同意被告丑○○占有、使用另一棟即台中市○○路108之7號房屋，當時其他繼承人並無異議，是依其情事，應可認賴阿蕃之繼承人均已明示或默示同意該房屋之基地租賃權由被告丑○○一人繼承。綜上所陳，本件被告應僅為甲○○○及丑○○二人，先予敘明。㈡再者，原告主張依基地租金最高限額即申報價額年息百分之十計算，並無依據且顯然過高，理由如下： ⒈被告甲○○○部分：經查，被告甲○○○在另案二審所提原告開給何樹木租金收據共有六紙，其中最後一紙即52年1月至6月份租金收據，每坪每月為0.1875元【計算式：半年租金45元/6個月/40坪＝0.1875元】。是原告所稱訴外人何樹木於40餘年間向原告承租系爭3-21、3-23地號土地，約定租金為土地每坪每月0.9275元云云，顯與事實不符。另原告主張系爭3-21地號土地，於96年1月申報地價較 53年8月申報地價調高近166倍、系爭3-23地號土地則調高近144倍云云，被告並不爭執，惟計算租金應以53年間約定租金每坪每月0.1875元為基礎調高，即3-21地號土地調高166倍、3-23地號土地調高144倍計算，二筆合併月租金為1,447元（換算年租為17,724元），方公平合理。倘認以原告計算即96年申報地價百分比計算為方便，則依其申報地價百分之一調高，則月租金為1,572元（換算年租為 18,864元）或以接近上開幅度之租金金額酌定之，實不宜過高。末查，系爭3-23地號土地上房屋為磚造鐵架石綿瓦蓋二樓建築、系爭3-21地號土地則為磚木造鐵皮一樓建築與磚造鐵架波浪板二樓建築，其利用價值與高樓建築不同，況系爭二筆土地，僅3-23地號土地臨街，惟面積較小，3-21地號土地則為狹小之巷道及裹地，面積稍大，前揭環境對利用價值不無影響。且原告對於土地現況之描述，亦誇大失實，事實上所稱忠孝夜市，遠在一千多公尺外之台中路以西，所稱之德安商圈亦在相隔四條街之復興路上，對該處地點幾無影響。故原告主張以申報地價百分之十調升，絕不合理。 ⒉被告丑○○使用部分：按96年度申報地價較之前53年度之地價，調高近167倍，其調高之幅度本身即已反映出其繁榮程度之幅度，因此其租金調高之倍數應以53年間約定租金每坪每月0.2005元調高167倍計算，每月租金為1,519元（換算年租為18,232元），方為合理。倘認以原告計算式即96年申報地價百分比計算為方便，則應以申報地價百分之一調高，即月租金為1,478元（換算年租為17,732元），金額相似亦可。且被告於系爭3-18地號土地上房屋僅為磚造鐵架石綿瓦造二樓建築，其利用價值亦與高樓建築者不同。是原告所主張之租金計算標準，與現況不符，洵屬無據。㈢答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。二、被告壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、辛○○、申○○答辯略以：系爭3-18 地號土地及其上門牌號碼台中市○區○○路108之7號建物，為被告丑○○所居住使用，基地承租是被告丑○○與原告間之關係，與渠等無關等語，並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。三、被告寅○○未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀作何聲明或陳述。參、本院協同兩造試行並整理爭點，結果如下：一、兩造不爭執事項：㈠訴外人何樹木於民國40餘年間向原告承租坐落台中市○區○○段5小段3-21、3-23地號土地，另訴外人賴阿番亦於40 餘年間向原告承租坐落台中市○區○○段5小段3-18地號土地。上開租約均為不定期租賃契約。㈡訴外人何樹木於56年3月21日死亡，其就3-21、3-23地號土地對原告之承租權，經全體繼承人協議歸被告甲○○○取得。㈢訴外人賴阿番於69年4月7日死亡，其繼承人及再轉繼承人為被告丑○○、壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、申○○、辛○○繼承。㈣3-21地號土地上有忠孝路409-1號建物，由被告甲○○○之家屬居住使用。㈤3-23地號土地面向忠孝路，其上有忠孝路407號建物，現出租與訴外人許坤輝經營「阿輝師豬腳大王」，租期自97年2 月20日起至98年2月19日止，每月租金1萬5,000元。㈥3-18地號土地面向大智路，其上有大智路108-7號建物，現由被告丑○○居住使用。二、本件爭執事項(要點)在於：㈠原告依民法第227條之2、第442條請求調整租金，主張被告甲○○○所承租之3-21、3-23地號土地租金調整為每月1萬 5,721元，是否有理由？被告則主張依53年的租金並按照地價上漲倍數調整租金有無理由？㈡原告依民法第227條之2、第442條請求調整租金，主張被告丑○○等人所承租之3-18地號土地租金調整為每月1萬4,776元，是否有理由？被告則主張依53年的租金並按照地價上漲倍數調整租金有無理由？肆、法院之判斷：一、查原告主張坐落台中市○區○○段5小段3-18、3-21、3-23 地號土地等三筆係原告所有，訴外人何樹木於40餘年間向原告承租系爭3-21、3-23地號土地，訴外人何樹木死亡後其承租權由被告甲○○○繼承；另訴外人賴阿番於40餘年間亦向原告承租系爭3-18地號土地，訴外人賴阿番死亡後，其承租權由被告丑○○、壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、申○○、辛○○等人繼承及再轉繼承等情，業據原告提出土地登記謄本3份、繼承系統表2份及租金收據影本5份附卷為證，經核相符，堪信為真實。二、被告丑○○雖辯稱：系爭3-18地號土地上於原承租人賴阿番死後遺有二棟建物，訴外人賴阿番之長男賴清波、次男賴慶盛處分其中一棟即台中市○○路411號，並同意被告丑○○ 占有、使用另一棟即台中市○○路108之7號房屋，當時其他繼承人並無異議，是依其情事，應可認賴阿蕃之繼承人均已明示或默示同意該房屋之基地租賃權由被告丑○○一人繼承云云。然查，賴阿番之繼承人除賴清波、賴慶盛及被告丑○○之外，尚有癸○○、寅○○、童賴秀錦，此有賴阿番之繼承系統表附卷可稽。賴阿番於69年4月7日過世後，其對原告所有系爭3-18地號土地之承租權，依法由全體繼承人繼承，是除非被告丑○○以外之繼承人均拋棄繼承，或經協議分割遺產將該承租權分配與被告丑○○一人單獨取得，否則該承租權仍應由賴阿番之全體繼承人共同繼承。而被告丑○○並未能提出確切證明以實其說，故其辯稱已單獨取得承租權云云，顯非可採。又賴清波於77年9月10日過世，其繼承人為壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○；賴慶盛於78年10月27日過世，其繼承人為午○○○、酉○○、未○○、巳○○；癸○○於93年5月10日過世，其繼承人為乙○○、辛○○、申○○；童賴秀錦於76年8月26日過世，其繼承人為己○○、戊○○、丁○○、庚○○；亦有繼承系統表存卷可佐。故賴阿番對原告所有系爭3-18地號土地之承租權，依法應由被告丑○○、壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、辛○○、申○○共同繼承。至被告壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、辛○○、申○○辯稱：系爭3-18地號土地及其上門牌號碼台中市○區○○路108之7號建物，為被告丑○○所居住使用，基地承租乃被告丑○○與原告間之關係，與渠等無關云云，亦非可採。三、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442 條，定有明文。又民法第442條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4號判例要旨參照）。本件系爭3-18地號土地於53年8月規定地價為每平方公尺僅70.8元，迄96年1月申報地價為每平方公尺11,821元（公告現值為每平方公尺32,720元），調高近167倍；系爭3-21地號土地於53 年8月規定地價為每平方公尺67.7元，迄96年1月申報地價為每平方公尺 11,206.4元（公告現值為每平方公尺30,231元），調高近 166倍；系爭3-23地號土地於53年8月規定地價為每平方公尺83.2元，迄96年1月申報地價為每平方公尺12,000元（公告現值為每平方公尺32,000元），調高近144倍，此有卷附之土地登記謄本3份可稽。是以，上開三筆土地之價值顯有增加甚明，且兩造間之租賃契約均為不定期租賃，此為兩造所不爭執。而依被告甲○○○、丑○○所提出之52年間租金收據顯示，每坪每月租金僅約0.1875元及0.2005元，顯然過低而失公平。故原告主張調整租金，已合於上開民法第442 條之要件，先予敘明。四、次按城巿地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；第97條、第99條及101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之；土地法第97條第1項、第105 條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額。而所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額，依法定地價；建築物價額，依該管縣市地政機關估定之價額。而法定地價，依土地法第148條規定，係為土地所有人依該法規定所申報之地價，倘土地所有權人聲請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價。所謂標準地價，即由該管縣市地政機關依土地法第152條或第160條公告之地價，而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條亦有明文。是土地法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。上開規定於當事人依民法第442條規定，聲請法院增減其租金時，亦適用之。本院審酌系爭三筆土地位於台中市○區○○路與大智路交岔路口附近，距忠孝夜市及德安百貨商圈僅數百公尺，屬台中市東區之繁榮地區，交通頗為便利，生活機能亦佳；其中3-21地號土地為裏地，其上有忠孝路409- 1號建物，由被告甲○○○之家屬居住使用，該地雖有巷道接臨忠孝路，但僅能作為住家使用，土地利用價值較低；3-23地號土地面向忠孝路，適合營業使用，其上有忠孝路407號建物，現出租與訴外人許坤輝經營「阿輝師豬腳大王」，租期自97年2月20日起至98年2月19日止，每月租金1 萬5,000元；3-18地號面向大智路，適合營業使用，惟地形較為狹長，其上有大智路108-7號建物，現由被告丑○○ 居住使用等一切情狀，認為系爭3-21、3-23、3-18地號土地分別以申報總價年息5%、10%、7%為計算調漲後租金之數額，是為適當。參酌原告所提出卷附之土地之登記簿謄本，於96 年1月時系爭3-21、3-23、3-18地號土地之申報地價分別為每平方公尺11,206.4元、12,000元、11,821元。則3-21、3-23、3-18地號土地之租金應分別調整為每月4,856元（計算式：11,206.4元×104㎡×0.05÷12＝4,856元）、6,100 元（計算式：12,000元×61㎡×0.1÷12＝6,100元）、 10,343元（計算式為：11,821元×150㎡×0.07÷12＝ 10,343元）。。五、被告甲○○○、丑○○雖辯稱：計算租金應以53年間約定租金每坪每月0.1875元為基礎調高，即3-21地號土地調高166 倍、3-23地號土地調高144倍計算，二筆合併月租金為1,447元（換算年租為17,724元），另3-18地號土地應以53年間約定租金每坪每月0.2005元調高167倍計算，每月租金為1,519元（換算年租為18,232元），方為合理云云。然查，兩造租約並未約定租金應隨地價上漲之倍數而調整，故其二人此部分主張，洵屬無據，自不足採。六、綜上所述，原告依據民法第442條之規定，請求被告甲○○ ○向原告承租坐落台中市○區○○段5小段3-21、3-23 地號土地，面積共165平方公尺之租金，自97年1月9日起，調整為每月1萬956元；被告丑○○、壬○○○、辰○○、卯○○、戌○○、亥○○、子○○、午○○○、酉○○、未○○、巳○○、寅○○、己○○、戊○○、丁○○、庚○○、乙○○、申○○、辛○○向原告承租坐落台中市○區○○段5小段3-18地號土地，面積150平方公尺之租金，自97年1月9日起，調整為每月1萬343元之範圍內，於法有據，應予准許；逾此範圍外之請求，於法即有未合，應予駁回。七、本件上訴人依民法第442條規定為本件之主張，既經獲准，則本件有無民法第227條之2，即無論述之必要。伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　26　　日民事第四庭法官陳文燦正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　26　　日書記官鄭淑英

臺灣臺中地方法院96年度訴字第2680號

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