96年度訴字第85號｜民事：給付管理費｜裁判日期：96 年 03 月 26 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　96年度訴字第85號原　　　告　中港世貿天下大樓管理委員會法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　周仲鼎律師被　　　告　碧根開發建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　李郁芬律師潘正雄律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國96年3月12日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣伍萬陸仟捌佰叁拾陸元由原告負擔。事實及理由壹、兩造爭執要旨：一、原告起訴主張：緣訴外人中屋建設實業股份有限公司（下稱中屋建設公司）自民國90年間，即未繳納位於臺中市○○區○○路三段123號23樓至26樓建物之管理費，雖原告即該大樓管理委員會每月皆按時催繳，並於大樓公佈欄公布相關欠款，但中屋建設公司一再藉詞待景氣好轉立即返還，截至95年7月止，共積欠管理費新臺幣（下同）0000000元。而被告於95年3、4月間陸續買受上開建物，對於大樓共同事務及涉及權利義務之有關事項應有所遵循，且中屋建設公司亦向原告表明其積欠銀行眾多負債未清，已無力清償，且上開費用依照住戶規約及與被告之合約約定，應由被告繳納。故原告已求索無門，且被告顯有惡意拒繳管理費情事，本件已符合司法院大法官釋字第349號解釋所揭示應考量之⑴管理費債務是否具備公示性、⑵有無使善意之繼受人遭受不測損害之虞、⑶繼受人之客觀行為認定其有無承擔債務之意願、⑷責令繼受人承擔原區分所有權人積欠之管理費債務是否公平合理等要件，為此依公寓大廈管理條例第24條、該大樓住戶規約第10條第3款、司法院大法官釋字第349號解釋，起訴請求被告給付前手積欠之管理費，並依規約第10條第6款按年息 10%計算利息等語。並聲明：被告應給付原告0000000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10%計算之利息。二、被告則辯稱：公寓大廈管理條例第24條規定之立法目的，是為避免特定繼受人於繼受後主張其未參加規約之訂定而不受規約之拘束；至於已具體發生之管理費給付義務，則不在該條規範範圍內。亦即繼受人係繼受規約之地位，而非繼受已發生之債務。原告主張被告應繼受前手積欠之管理費，於法無據等語。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實：㈠被告為系爭建物所有人，為公寓大廈管理條例之區分所有權人，其前手為訴外人中屋建設公司，而原告為該大樓之管理委員會。㈡被告繼受系爭建物後始發生之管理費，被告皆已清償完畢，並無積欠。㈢原告提出之存證信函（原證二）、規約（原證三）為真正。四、得心證之理由：本件爭點在於：被告取得系爭建物所有權前，其前手中屋建設公司積欠之管理費，被告依公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，是否應繼受該已發生之債務？原告就此雖主張依據公寓大廈管理條例第24條及該大樓住戶規約第10條第3款規定，暨因本件已符合司法院大法官第349號解釋所揭示應考量之各項因素，故被告應繼受前手積欠之管理費。然查：㈠按所謂債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定給付之法律關係，具有相對性，即一方當事人僅得向他方當事人主張，不得向第三人主張。而此債之相對性，一方面係基於債之本質，他方面亦顧及交易安全（因債之關係缺乏公示性），而為民法之基本原則。現行法上為突破債之相對性，設有民法第425條、第425條之1（買賣不破租賃）等條文，即在法律特別規定之情形下，使債權具有物權化之效力。衡諸憲法第15條保障人民財產權規定及司法院大法官會議釋字第400號解釋（憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依其財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴）意旨，上開具有物權效力之債之關係，應以法律有明文規定者為限。此由我國民法於91年6月26日修正時，特將最高法院48年臺上字第1457 號判例要旨明文化為民法第425條之1規定，益見此情。換言之，債之相對性為原則，如欲使債之關係具有例外可拘束第三人之效力，必須有法律之明文規定始得為之。本件原告與系爭房屋原所有人中屋建設公司間有關給付管理費之權利義務，乃屬債之關係，參諸前開說明，自具有相對性，在法律未有明文規定之情形下，原告應不得向前開債之關係當事人以外之第三人請求。㈡按區分所有權之繼受人應遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務，固據公寓大廈管理條例第24條定有明文。惟該條之立法目的旨在避免區分所有權之繼受人於繼受後，主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力，故按區分所有權之繼受人依該條文繼受者乃「契約地位」之繼受，亦即後手對其繼受「後」所生權利義務悉依相關條例或規約定之，而非繼受前手已具體發生之債務。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，亦無從令後手受規約該項規定之約束。而由上開條文於92年12月31日修正之立法說明略謂：「將『繼受』修正為『遵守』，並於『一切權利義務』下增列『事項』文字，以資明確」，益見該條規範目的在於約束繼受人應遵守同條例或規約之規定，且修正條文並未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已發生債務之旨（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會、93年法律座談會研討結果參照）。是以，原告依據公寓大廈管理條例第24條，主張被告應繼受前手積欠之管理費，揆諸前開說明，即屬無據。㈣系爭房屋之大樓住戶規約第10條第3款雖規定：「若本大樓區分所有權人所屬之房屋因債務或其他原因遭致法院查封拍賣，其承購者須負擔其積欠之管理費」，然上開規約乃該大樓住戶基於居住、使用關係，為達成共同利益所為之平行意思表示，性質上類似團體協約或自治規章，與國家制訂之法律層次有別，該項規約逕自將管理委員會向住戶收取管理費之債權賦予物權化之效力，有違債之相對性之基本原則。且該項規約將原屬前手之債務，移轉由後手承擔，究其實質應為債務承擔，依民法第300條、301條規定，須第三人與債權人訂立契約承擔債務或第三人與債務人訂立契約承擔債務並經債權人承認，始生移轉效力。本件被告既未與原告或其前手訂立契約承擔前手積欠之管理費債務，原告根據規約主張被告應承擔前手積欠之管理費債務，亦有未合。㈤至於原告主張因本件已符合司法院大法官釋字第349號解釋所揭示應考量之⑴管理費債務是否具備公示性、⑵有無使善意之繼受人遭受不測損害之虞、⑶繼受人之客觀行為認定其有無承擔債務之意願、⑷責令繼受人承擔原區分所有權人積欠之管理費債務是否公平合理等要件，而得令被告繼受上開債務云云。然司法院大法官釋字第349號解釋，係就共有人訂立之共有物分管契約，對於應有部分受讓人有無拘束力，認「最高法院48年度臺上字第1065號判例（已廢止）所揭示『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」，再者，本件大法官解釋聲請人據以聲請之最高法院81年度臺上字第505號確定判決，其案例事實為：聲請人所購之房屋，因原建商前與地主訂立合建契約，將依建築法規規定建物應強制附設之法定停車空間附設於預留之法定空地，約定按合建雙方抽分比例使用，且合建之房地亦由建商及原地主與原始購屋戶分別訂定「預定房屋契約」及「土地買賣契約書」出售其房地，嗣聲請人訴請建商不得單獨占有該法定停車位及為管理、使用、收益等處分，經法院認聲請人受其前手所訂立合建契約內關於法定停車位約定之約束，因而駁回聲請人之請求。依此以觀，司法院大法官釋字第349號解釋僅就共有物分管契約，肯定於合乎一定要件下，上開契約之內容，對於受讓人亦有拘束力，揆其性質，亦屬「契約地位」應否繼受之問題，亦即受讓人於繼受「後」所生權利義務，應否受其前手所定契約規範，非謂得依上開解釋意旨，導出受讓人應繼受前手「已發生債務」之結論。是以，原告援引前開大法官解釋，主張被告應承擔前手積欠之管理費債務，亦屬無據。㈥綜上所述，被告並無繼受前手所積欠管理費之義務，從而原告起訴請求被告給付如聲明所示之管理費及其遲延利息，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果均無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　96　　年　　3　　月　　 26　　日民事第二庭法官林慧貞正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　96　　年　　3　　月　　 26　　日書記官

臺灣臺中地方法院96年度訴字第85號

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