97年度訴字第12號｜民事：損害賠償｜裁判日期：98 年 02 月 24 日

臺灣臺中地方法院民事判決　97年度訴字第12號原　　　告　乙○○ 原　　　告　甲○○ 前列二人共同訴訟代理人　賴淑惠律師被　　　告　林維建設股份有限公司法定代理人　丁○○ 被　　　告　丙○○ 被　　　告　戊○○ 前列三人共同訴訟代理人　曾耀聰律師上當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國98年1月20日言詞辯論終結，判決如下：主文被告林維建設股份有限公司與被告戊○○應連帶給付原告乙○○新臺幣貳拾萬元，及自民國九十七年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告林維建設股份有限公司與被告戊○○應連帶給付原告甲○○新臺幣壹拾萬元，及自民國九十七年一月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告林維建設股份有限公司與被告戊○○連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告乙○○以新臺幣陸萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告林維建設股份有限公司與被告戊○○如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告甲○○以新臺幣叁萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告林維建設股份有限公司與被告戊○○如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面：按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟，此觀民事訴訟法第170條之規定自明。查本件訴訟於原告起訴後，被告之法定代理人於民國97年4 月14日由丙○○變更為丁○○，並由被告以書狀聲明承受訴訟，依前開說明，自應許其承受並續行訴訟，合先敘明。乙、實體方面：壹、原告方面：㈠原告主張： ⒈查原告乙○○、甲○○等二人（二者為姐弟關係）於95年11月間前往被告林維建設股份有限公司（簡稱林維公司）所銷售之「興大臻綠」建案（基地坐落台中市○○○○段第117 之168至188地號）銷售中心時，被告林維公司向原告等二人佯稱：該建案反應熱烈，已銷售剩下A區編號「A5」、「A3 」戶兩透天店鋪別墅尚未賣出，而A區之透天店鋪別墅之建物、土地均為一獨立產權，權利範圍全部，且因無設置地下停車場，亦無須與社區後面之B、C區住戶共用地下室，與B 、C區住戶絕無任何瓜葛，性質極為單純云云，原告等二人未疑有他，遂於96年1月14日分別與被告林維公司簽立「A5 」、「A3」房屋預定買賣合約書，及與被告戊○○簽立土地預定買賣合約書，系爭房地買賣總價款分別為新臺幣（下同）1020萬元、1050萬元，合先敘明。 ⒉豈料，原告等二人於96年6月23日辦理交屋並取得土地及建物權狀（A3房屋、頂橋子頭段第9802建號、門牌號碼為台中市○○○街6號；A5房屋、頂橋子頭段第9803建號、門牌號碼為台中市○○○街8號）後發現「權狀註記事項：建築基地地段地號：頂橋子頭段117-168至117-188地號」等文字，已生懷疑。復於偶然間前往B、C區地下一層參觀，發現該地下一層之停車及公共設施空間之建物已侵入原告等二人所購置之A區編號「A3」、「A5」建物土地下方，嗣經原告等二人分別向地政及建管機關調閱地籍圖謄本、中山地政事務所建物成果圖、使用執照竣工圖比對，始知悉所購A區編號「 A3」、「A5」建物，並非獨立產權基地興建之透天店鋪別墅，而係基地合併之集合式住宅，且原告等二人所有之117-177、178地號土地後方部分，已遭地下一層之停車及公共設施空間之建物（頂橋子頭段第9820建號）占用，又原告等二人所購買之房屋一樓依使用執照記載部份係停車位而非全部店舖，而驚覺受騙。再查，96年11月間因台中市政府污水管理課發包污水處理作業，該發包人員至原告等二人住處進行污水管線處理，原告等二人才又赫然發現，整個社區之污水處理槽、污水管及化糞池之設置，竟然在原告等二人所專有之土地、房屋正下方，該「A3」、「A5」房屋實有規劃設計之重大瑕疵。原告等二人實憂心上開污水處理槽、污水管及化糞池等，倘不慎破裂，則整個社區之污水、糞便將自房屋內地下溢出，屆時之情狀實難令人忍受，被告所出售交付之上開房屋，實宛若不定期之危險炸彈，嗣原告等二人復發現系爭A3、A5房屋亦遭公共設施管線無權占用，實已致生原告等二人莫大損失。 ⒊本件被告戊○○所交付原告等二人之房地，除存設其他建號（即建物所有權狀中所記載之頂橋子頭段9820建號部分），已對原告等二人致生系爭土地所有權利瑕疵外，被告林維公司尚將其所興建出售之「興大臻綠」建案中其他住戶之公共設施（包括電錶、電信箱、消防設施、污水處理槽、污水管及化糞池等等），設置於前開系爭房屋、土地地下層無權占有部分，且該相關之污水處理設備所生之噪音亦均已嚴重影響原告等二人之生活，再者，被告林維公司亦未告知原告等二人就系爭房屋一樓於使用執照上竟部分記載有「法定停車位」之事，均已影響原告等二人就系爭房地之使用權利及交易價值。是按民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」，及按民法第354條第1項前段規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」；又按民法第359條前段規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」，被告交付之房地既存如上述之瑕疵，則原告二人自得依民法第353條、第359條等規定，而為減少價金（及請求損害賠償）之主張。再者，民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」，民法第185條第1項前段規定：「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。」；且依公司法第23條第2項規定：「公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。」，因被告等三人故意不告知上開瑕疵，致原告等二人受有損害，原告亦併依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段及公司法第23條第2項等規定，請求被告等三人負連帶賠償之責。 ⒋有關於原告等二人損害賠償及請求減少價金金額之計算： ①查原告等二人所有之A3、A5房地遭公共設施建物無權占有之內容，茲分別臚列如下： ⑴關於原告乙○○所有之A5房屋及土地地下存有： A、B、C區住戶共用電信室。 4個污水控制箱。 大化糞池。 房屋左側裝設2支小管、1支大污水管；右側裝設有1 支大污水管。 A5房屋頂樓蓄水缸旁之廢氣排氣孔1支。 A5房屋內之中華電信管線、有線電視管線及其他住戶所使用之電線等。 ⑵關於原告甲○○所有之A3房屋及土地地下存有： 消防設施。 電錶42個。 電信箱、電箱各1個。 化糞池。 污水管1支、廢水管2支。 A3房屋內之中華電信管線、有線電視管線及其他住戶所使用之電線等。 ②又查，系爭A3、A5房地實因上開嫌惡公共設施之侵入，而導致市場價值大為減損，蓋以： ⑴依臺灣臺北地方法院96年度訴字第8434號裁判：「…另有非自然身故情事之房屋即一般所稱之『凶宅』，雖無法律上之定義，…此一因素，雖或未對此類房屋造成直接『物理性』之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。…本院審酌系爭房地之瑕疵程度為有人跳樓自殺之非自然身故事件，在房地產交易市場實務中，確會影響一般人購買意願，亦造成其市場接受程度較低及交易價格減損等一切情狀，其特定價格較正常價格減損15%，尚稱適當，應為可採。」等語，可知舉凡依一般社會大眾之經驗常情所認定之住宅「嫌惡事件（如凶宅等）或設施」，均足以使大眾對居住品質心生疑慮，且會在心理層面上造成相當之負面影響，亦造成系爭房屋之市場交易價格減損，合先敘明。 ⑵查系爭A3、A5房地因遭化糞池侵入房地地下層之下，及污水廢氣排氣管由地下層之下隨房屋主體延伸至系爭A5房屋頂樓，而致原告等二人需終年承受該污水處理設備所生之噪音及散發之臭氣，又該污水處理設備馬達，每3至4小時即運轉一次，其聲響於A3、A5房屋四樓仍清晰可聞，該事實復於97年12月26日經系爭「興大臻綠」建案工地主任會勘，而認定確有此情事存在，是若該相關污水處理設施、化糞池無法自原告等二人之土地下移除，則此吵雜之聲響將永遠存在於原告等二人屋內，更何況，原告等二人尚需承擔日後該相關污水處理設備、化糞池等因不可抗力等因素破裂毀損，且尚有汙水管因深埋系爭A5房屋一樓樓板底下而至無從維修之情形，此不僅對原告等二人之居家生活品質造成重大影響，且亦造成原告等二人及其家人之精神上負擔，更提醒原告等二人該瑕疵永遠存在，且其係居住於有瑕疵之房地，而使原告等二人無法忘懷抹滅交易過程所受之痛苦。 ⑶又查，依一般社會經驗常情，上開之化糞池及污水處理設施等公共設施，實係屬於「嫌惡設施」（依鈞院97年度消簡上字第1號裁判可參），亦即一般普羅大眾皆不願居住於存設有此等化糞池、汙水處理等設施之房地當中，而避之唯恐不及，故原告等二人於買受系爭房地後，實已難期待日後脫手轉賣予他人之可能性，則此房地之瑕疵不利益，將永遠由原告等二人承受，自不待言。 ⑷綜上，依上開實務見解，系爭A3、A5房地，實已因該「嫌惡設施」之侵入，而導致其市場價值大為減損，且本件相關「嫌惡設施」之存設，將永久伴隨系爭A3、A5房屋而無法移除，是系爭A3、A5房地之市場價值減損價額，應較上開實務見解認定之減損比例為劇，故原告乙○○所購系爭A5房地之價格，應較原交易價格減損20%，方為適當，故請求減少價金200萬元，至於原告甲○○ 所購系爭A3房地部分，因衡酌其並未受噪音干擾之瑕疵，該屋存設嫌惡設施較少等緣故，故僅請求減少原交易價格約10%，計為100萬元。 ③再查，被告林維公司因上開公共設施之存設所獲之利益，實有補償原告等二人之必要：查被告林維公司因使用系爭A3、A5房地作為上開公共設施之存設，其除就系爭「興大臻綠」建案獲得更多公共設施空間之利益外，更因系爭「興大臻綠」建案實已因無多餘之公共設施空間，而使上開瑕疵無法自原告等二人之房地移除，而有無法回復原狀之情形，故被告林維公司因上開公共設施之存設於系爭A3、A5房地而獲之利益，實難以估算，然原告等二人卻需承受永遠無法抹滅之傷害，故被告林維公司因上開公共設施之存設瑕疵所獲之利益，實有補償原告等二人之必要。 ④綜上，蓋上開存設於系爭A3、A5之公共設施既已無法回復原狀，則原告等二人所請求之減少價金費用，自須與被告回復原狀所需之費用相當才是，從而本件原告乙○○請求減少系爭A5房地價額之20%，即200萬之價金；原告甲○○請求減少系爭A3房地價額之10%，即100萬之價金，應屬合理。 ⒌被告交付原告等二人之系爭房地，除存如前述之物之瑕疵外，亦同時構成不完全給付： ①按「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」最高法院94年台上字第1112號裁判要旨可資參照。又按「民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。」最高法院96年台上字第2084號裁判要旨可資參照。 ②查被告林維公司實際交付予原告等二人之房地，與當事人間系爭房地買賣契約之內容不符，實已構成瑕疵給付及加害給付，茲分述如下： ⑴關於瑕疵給付部分： 查如上所述，依原告等二人所有土地之土地所有權狀，及兩造間之「土地預定買賣合約書」第2條第3項內文，可知公共土地（包含中庭、地下室等）係由B、C區住戶持分共有，且該公共土地已排除A區住戶使用，故被告交付予原告等二人之土地，確係屬權利範圍1分之1之未含任何公共土地持分之獨立產權土地無訛，更何況，被告為更加取信原告，除於「房屋預訂買賣合約書」第2條房屋買賣標的印製「【興大臻綠】透天店鋪別墅」之不實字樣外，復於該「房屋預定買賣合約書」第36頁，第6點下第1項管理費部分再特別加註文字以明確區分A區住戶與B、C區住戶之權利義務範圍分屬不同，而更使原告等二人相信其所購之房屋為具獨立產權之透天厝，故系爭A3、A5房地遭地下公共設施建物侵入乙事，實不符一般人對「獨立透天厝」所應有之期待，而屬瑕疵給付。 又查，依兩造間之「房屋預訂買賣合約書」第2條房屋買賣標的印製之「【興大臻綠】透天店鋪別墅」字樣，及系爭「興大臻綠」建案廣告圖本第18頁之 A3傢俱平面配置參考圖下方所印之「至尊大店面：正對國光國小校門，臨路金鑽大店面，可做才藝安親班、美式速食店、書局文具店等，空間大店面寬，現買現賺」等文字敘述，實足使原告等二人認其所購置之A3、A5房屋一樓可作為店面使用，惟查，該A3、A5房屋一樓依使用執照記載部分竟係停車位而非全部店鋪，故該系爭A3、A5房屋一樓為法定停車位之事實，亦屬不完全給付中之瑕疵給付，自屬無疑。 ⑵關於加害給付部分：查原告乙○○因被告之瑕疵給付（即原告乙○○因其所居住之系爭A5房地遭化糞池侵入房地地下層，及污水廢氣排氣管由地下層之下隨房屋主體延伸至系爭A5房屋頂樓等情事），致其需承受污水處理設備所生之噪音及散發出臭氣，及承擔日後該相關污水處理設備、化糞池等因不可抗力等因素破裂毀損等情事，每每因此常感情緒低落、焦慮與頻頻失眠，以致罹患憂鬱症（即診斷書中之「環境適應之長期憂鬱反應」），此有診斷證明書可稽，故被告交付原告等二人遭地下公共設施侵入之房地乙事，除構成瑕疵給付外，亦已對原告乙○○造成身體上之損害，而屬加害給付，自無疑義。 ③又查，被告明知系爭A3、A5房地遭地下公共設施建物（包括電錶、電信箱、消防設施、污水處理槽、汙水管及化糞池等等）侵入，且該侵入之事實，係屬交易中之重要事項，故被告本應盡告知義務，惟查，被告非但隱匿未告知原告等二人該地下公共設施建物侵入之情形，反而於系爭「房屋預定買賣合約書」第36頁，第6點下第1項管理費部分再特別加註文字，而使原告等二人更陷於系爭A3、A5房地係具獨立產權之獨棟透天厝之錯誤，故被告實屬可歸責。再查，依上開陳述，原告等二人於簽訂系爭房地買賣契約書時，實無法知悉其所購買房地係有部分公共設施之透天房屋，且亦無重大過失而不知之可能，故原告等二人實無任何過失可言。 ④原告等二人因被告之不完全給付，除造成原告乙○○罹患憂鬱症之身體傷害外，原告等二人所有之系爭A3、A5房地，更因嫌惡之公共設施之侵入，而導致市場價值大為減損，且該嫌惡設施之存設，將永久伴隨系爭A3、A5房地而無法移除，故原告等二人之損害實難以估算。 ⒍被告使用詐術使原告等二人信其所購買之預售屋產權完全獨立，無所謂共同使用部分，致原告乙○○交付1020萬元、原告甲○○交付1050萬元，然因被告所交付之房地存有瑕庛，故原告等二人即受有如訴之聲明所示之損害，詳述如下： ①查依兩造之交易過程，可證被告使用詐術使原告等二人信其所購買之房地係完全獨立之透天產權： ⑴緣95年11月間，原告等二人前往銷售中心時，被告復向原告等二人佯稱：該建案反應熱烈，已銷售剩下A區編號「A3」、「A5」戶兩透天店鋪別墅尚未賣出，而A區之透天店鋪別墅之建物、土地均為一獨立產權，權利範圍全部，並無公共土地持分，且A區房屋無設置地下停車場，亦無須與社區後面之B、C區住戶共用地下室，與社區後面之B、C區住戶絕無任何瓜葛，性質極為單純云云之詐術，致原告乙○○、甲○○陷於A區編號「A3」、「A5」建物係獨立產權基地興建之透天店鋪別墅之錯誤而決意購買。 ⑵嗣雙方遂於96年1月14日洽訂簽立書面契約，被告林維公司為再取信原告等二人，除「房屋預定買賣合約書」第2條房屋買賣標的係印製「【興大臻綠】透天店鋪別墅」之不實字樣外，更於原告乙○○再次詢問該A區建物是否確係獨立產權基地興建之透天店鋪別墅而與後方B、C區住戶無任何干涉時，被告更在「房屋預定買賣契約書」第6章第6條（一）管理費中加註「屬於B、C區使用範圍內之費用，A區住戶不參與分擔」等語，向原告等二人一再保證絕無問題，原告等二人在陷於錯誤之狀況下完成簽約，並均依約交付價金予被告林維公司，其中原告甲○○交付之價金為1050萬元，原告乙○○則為1020萬元。 ②又查，被告因使用上開詐術，而使原告等二人信其所購買之預售屋產權係完全獨立，無所謂共同使用部分，故原告等二人實係認知其係針對「具獨立產權、完全無共用部分之透天厝」之房地價值而支付上開價金，惟查，被告卻交付原告等二人遭公共設施侵入之集合式住宅房地，而詐得原告等二人如訴之聲明所示之利益（而原告等二人即受有該損害），故被告實侵害原告等二人之財產權，而該當民法第184條第1項前段之侵權行為，又查，被告上開詐欺行徑前已由原告等二人向鈞院檢察署提起告訴，雖曾獲不起訴處分，惟現該詐欺案件已由臺灣高等法院臺中分院檢察署發回續行偵查，故被告實難推辭其詐騙行為。 ③再查，原告乙○○尚因上開詐術，而陷於錯誤購買系爭A5房地長住後，因其無法忘懷其交易過程所受之痛苦，及需承受侵入系爭A5房地之嫌惡設施所散發出之噪音及臭氣等心理壓力，而致罹患憂鬱症，故被告施行之詐術，實已侵害原告乙○○之身體，故被告亦應依民法第195條第1項，而負損害賠償責任。 ⒎關於被告抗辯之陳述： ①被告等抗辯意旨略以：系爭買賣標的土地及建物狀況銷售小姐己○○事前已告知，且簽約前即已存在，即認有瑕疵亦甚為輕微，無關重要，且原告等已交屋受領，不得主張不完全給付及瑕疵擔保之請求，而雙方為契約關係，無侵權行為問題，公司原法定代理人丙○○及被告間無連帶賠償責任適用云云。惟查，本件銷售人員己○○為被告林維公司關係企業國洲營造有限公司（下稱國洲營造公司）之負責人，國洲營造公司即為系爭建案之承造人。是被告等辯稱簽約前己○○明確告知云云，全係虛偽。按公共設施建物應係設置於公設土地內，此乃一般常規，以系爭「興大臻綠」建案，被告將台中市南區○○○○段117-174地號土地作為公設土地，且均由B、C住戶依比例持分，而A 區住戶完全未享有此公設土地持分，自使人相信B、C區為一社區，而A區乃獨立於B、C區以外之獨立產權透天建物，此亦係被告林維公司及銷售人員己○○一再向原告等二人標榜之點，此觀兩造「土地預定買賣合約書」第2條第3項載明：「公共土地持分面積係指零等零筆地號約零平方公尺，由本社區B區、C區各所有權人持分共有。B區、C區區分所有權人應無條件同意將其持分之公共土地無償提供本社區B區、C區共同使用，由本社區管理委員會管理，不得主張持分權利，據為己有或約定特定專有或拒絕他人使用，前述規範，買方同意有告知日後繼受第三人之義務，使繼受第三人承受遵循本規範。」等語，及被告等人與原告兩人所簽定之「房屋預定買賣合約書」第36頁，第6點下第1項管理費部分再特別加註：「屬於BC區使用範圍內費用，A區住戶不參與分攤」等語可知，故原告等二人於簽定系爭買賣契約時，實無從知悉其所有土地之地下層遭公共設施建物建號侵入占有之事實。更何況，倘被告等人有告知上開瑕疵，則何以A區需分攤公共設施建物，卻未獲得公設土地持分？又何以特別約明A區住戶不需分攤BC 區住戶使用範圍內費用，明確區別A區住戶與BC區住戶權利義務並不相同？被告等人前開所稱與前述合約內容明顯矛盾，其陳述並非實在。 ②簽約前被告僅提供系爭建案廣告本，依廣告內容無法查知系爭建物所存瑕疵情形。至於被告稱依系爭「興大臻綠」建案廣告圖本第17頁之B1區全區平面配置圖，原告等二人應知悉系爭A3、A5建物後方之地下層部分，係屬公共設施建物（及電信室）云云，惟查，依兩造間之「房屋預定買賣合約書」第18頁之「房屋平面示意圖」及「土地預定買賣合約書」第13頁之「土地位置配置圖」，可知系爭建案之A區建物並無地下室（即該房屋平面示意圖及土地位置配置圖皆未標示A區之地下層平面配置），亦無配置地下停車位，故依一般經驗常情，原告等二人實無預見系爭A3、A5建物後方之地下層存有公共設施建物之可能，故被告所稱，實不足採信。又關於管理基金費1萬元部分，當時被告公司負責銷售之己○○告知係預留日後房屋修繕基金使用，與B、C區公共設施管理無關，並於契約中特別再加註無須負擔B、C區使用範圍（即指公共設施）之費用，足見被告確與己○○有詐欺之積極行為，並有行為分擔。又本件系爭買賣標的土地及建物係房屋預售，買賣標的物為契約及廣告內容中欲興建之建物，非成屋買賣，被告未依買賣預定契約完全給付，自屬給付不能。 ③系爭買賣標的土地及建物所存在瑕疵係埋藏於地下（如污水槽、化糞池、糞管）或交屋後裝設（如電錶、電信室）或於交屋後經原告向相關建管、地政機關查閱資料後（如一樓係為停車空間非全部為店舖，私有土地另有地下一樓無權占用），或9月入住後始能發現（如污水、化糞池抽水馬達運轉聲響、震動約每3個小時運轉一次，每次運轉數分鐘之久）之瑕疵，發現後始口頭向被告要求處理說明，被告一再隱瞞推諉，並稱其合法興建，嗣原告才依序寄發存證信函、申請消保官調解仍無法獲得被告誠意處理，不得已才提出本件訴訟，並無承認所受領之物之情形。 ④被告等隱瞞設計、權利缺損之重大瑕疵，並以積極之詐騙手段致原告陷於錯誤購買系爭房地，是原告等二人購買系爭房地係受被告詐欺，所為意思表示不自由，自有侵權行為之適用。 ⑤又證人己○○雖證稱：「一樓停車位空間的部分是為了要配合申請建築使用執照做一個部分隔間的處理，我也有跟原告提過隔間在一半的部分作為停車部分的申請，一半作為住家的申請，當時原告在現場也有看到我作停車位隔間的部分，這部分我是在簽約的時候就有跟原告說。」云云。然倘偌證人己○○有此告知，被告公司即無於廣告、圖說或契約中隱瞞此事實之必要，更可將停車空間圖示明確標明於廣告、圖說或契約中，以供消費者選擇依原核准之一樓室內為停車空間使用，或決定變更設計（變更設計部分一般均由買方再向建商提出書面申請，並負擔變更設計費用）完全為店鋪使用。惟本件不僅依原告等二人於其「興大臻綠」廣告單第18頁內載：「至尊大店面：正對國光國小校門，臨路金鑽大店面，可做才藝安親班、美式速食店、書局文具店等，現買現賺！」等語，且所有廣告、圖說或契約中所附一樓室內平面圖不僅均無劃有停車位空間之圖示，反而係規劃辦公室或客廳配置，而己○○當時亦向原告等二人佯稱：A區無停車位，惟可使用騎樓停車等語，且亦無任何有關一樓室內變更設計之書面申請或額外費用分擔之情形，由此可知被告係刻意隱瞞A區一樓係申請作為停車空間使用之事實，並強調系爭建物一樓係完全供店舖使用之情形，證人己○○前開證述，明顯與客觀事實不符，純屬迴護被告臨訟編撰之詞，不足採信。 ⑥至於被告稱坐落於系爭A5房屋頂樓之排氣管係系爭A6建物所有，與系爭A5房屋無涉云云，惟查，系爭A5房屋頂樓之乙支排氣管，確係坐落於系爭A5房屋之頂樓，此參97年9 月3日原告所提之調查證據聲請狀原證物十四之照片，即可明瞭，故被告之辯稱，顯不足採。 ⑦被告林維公司所銷售之系爭建設方案，其公共設施占用原告等二人土地部分，並無使用權源，蓋以： ⑴查依原告等二人所有土地之土地所有權狀（即原告甲○○所有之南區○○○○段117-177地號土地之土地所有權狀，參起訴狀原證物五；原告乙○○所有之南區○○○○段117-178地號土地之土地所有權狀，參起訴狀原證物六）上所載之「權利範圍：全部…1分之1…」等文字，可證明原告等二人所購得之土地，係屬權利範圍1 分之1之未含任何公共土地持分之獨立產權土地，合先敘明。 ⑵又查，依兩造「土地預定買賣合約書」（參起訴狀原證三）第2條第3項載明：「公共土地持分面積係指零等零筆地號約零平方公尺，由本社區B區、C區各所有權人持分共有。B區、C區區分所有權人應無條件同意將其持分之公共土地無償提供本社區B區、C區共同使用，由本社區管理委員會管理，不得主張持分權利，據為己有或約定特定專有或拒絕他人使用，前述規範，買方同意有告知日後繼受第三人之義務，使繼受第三人承受遵循本規範。」等文字，可知系爭「興大臻綠」建案之公共土地係由B區、C區各所有權人持分共有，又該B區、C區持分共有之公共土地，亦僅供B區、C區之住戶使用，而排除A區（即原告等二人所購置之區）住戶之使用權限，是原告等二人於簽訂系爭土地買賣契約時，實已認知其所購之土地未含任何公共土地持分，且其亦無使用公共土地之權限，更何況，被告自始從未告知原告等二人其所購買之土地遭公共建物侵入，且原告等二人實無從知悉該事實，故原告等二人所購得之土地，更可證明係屬權利範圍1分之1之未含任何公共土地持分之獨立產權土地，自屬無訛。 ⑶綜上，原告等二人既對系爭土地擁有土地持分比例1分之1之所有權，則被告林維公司所銷售之系爭建設方案，其公共設施（即頂橋子頭段9820建號建物）占用原告等二人之土地，顯無使用權源，而屬無權占有，是原告等二人自得依民法第349條、第353條等規定，對被告為權利瑕疵之主張。 ⑧原告等二人對於因上開公共設施占用，致原告等二人所有權能受限之損害，自得對被告主張物之瑕疵擔保： ⑴查被告於訂定契約時，曾向原告等二人保證其所購買之房地，為完全獨立之透天厝，並無與其他住戶共同持有部分：蓋依兩造間之「土地預定買賣合約書」第2條第3項內文，實足使原告等二人相信其所購買之房地，為完全獨立之透天厝，此亦為被告一再向原告等二人標榜之點，又被告為更取信於原告等二人，復於系爭「房屋預定買賣合約書」第36頁，第6點下第1項管理費部分再特別加註：「屬於BC區使用範圍內費用，A區住戶不參與分攤」等文字，以明確區分A區住戶與BC區住戶之權利義務並不相同，惟若系爭A3、A5房地真為具獨立產權之透天厝，其權利義務範圍自與BC區不同，實無須另於契約中載明，故被告另加註上開條文，實係向原告等二人保證其所購買之房地，為完全獨立之透天厝。更何況，承前揭兩造「土地預定買賣合約書」第2條第3項內文，可知公共土地（包含中庭、地下室等）係由B、C區住戶持分共有，且該公共土地已排除A區住戶使用，則原告等二人既於B、C區無公共土地持分（事實上原告等二人購置之系爭土地根本無包含任何公共設施之土地持分），亦無使用B、C區公共設施之權利之下，實殊難想像其於專屬B 、C區使用之地下室空間竟存設有面積較公共土地大之地下公共建物，且該地下公共建物竟已侵入原告等二人1分之1持分之私有土地範圍，故原告等二人實無從知悉或判斷其所購房地竟於地下存設有與其他住戶共同持有部分。 ⑵又查，原告等二人於簽訂系爭房地買賣契約書時，實無法知悉其所購買房地係有部分公共設施之透天房屋，且亦無重大過失而不知之可能，其理由茲分述如下： 查系爭「興大臻綠」建案之廢水及污水處理等設施，於興建地基時早已一併興築完成而深埋於系爭房地之下，又系爭工程興建時，相關電錶管線皆隱藏於牆內而無法用肉眼辨識，故原告等二人於簽訂系爭房地買賣契約書時，實無從知悉其所購買房地係存設電錶管線、廢水及污水處理等公共設施，更難謂有任何重大過失可言。 又查，原告等二人於95年11月間前往系爭「興大臻綠」建案銷售中心看屋，及96年1月14日簽立預售房屋書面契約時，系爭建案之地下室皆因施工而遭包圍，而無法進入地下室查看，故原告等二人根本無從得知系爭建案之地下平面建物配置情形，更遑知悉其所購之系爭房地遭部份公共設施侵入之情事。 再查，原告等二人所購置之系爭A3、A5房地，並無包含地下室部分，且原告等二人亦無須與B、C區住戶共用地下室，故依一般經驗常情，原告等二人於簽訂系爭房地買賣契約書時，實無刻意進入非為其買賣標的之地下室查看之理，故原告等二人實無任何重大過失可言，更何況，迄今原告等二人仍無地下室之鑰匙，其若需查看地下室仍需透過社區管理委員會，否則即無法自行進入地下室，故原告等二人於喪失其土地所有權之完整性而供系爭「興大臻綠」建案興築地下建物之際，卻對於該地下建物無任何使用權利，此等「有義務而無權利」之情形，適足顯證該無權占用之事實。 ⑶被告林維公司將其所興建出售之「興大臻綠」建案中其他住戶之公共設施，設置於前開系爭土地地下層無權占有部分，該相關之污水處理設備所生之噪音及臭氣均已嚴重影響原告等二人之生活，自屬物之瑕疵：再按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為物之瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」最高法院73年台上字第1173號判例要旨可資參照，又依臺灣臺中地方法院97年度消簡上字第1號裁判謂：「依一般社會通常之觀念，住家乃為個人生活、休憩之主要處所，每個人皆期待在自已之住家能得到充份之休息及精神上之放鬆，享受家庭之寧靜及溫暖，…，當用餐或任何居家休憩時間，聽見樓上住戶排放之污水、或馬桶沖水之噪音，實在很難想像，個人情緒不會受此影響，甚至亦無法期待，個人必須忍受該污水管線日後可能因不可抗力之因素，破裂損毀時，其居家之客餐廳遭污、廢水浸濕等不確定因素所造成之精神上痛苦。系爭房屋之客廳廚房出口上方樓板，有一露明污水管線，為樓上7樓住戶排放浴廁內馬桶之糞便、地板落水管、洗手台污水管，為兩造不爭執之事實，該在客廳露明污水管線之設置，於通常之交易觀念，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達到其原有之一般使用效能，而屬物之瑕疵，要無可疑。…房屋如何設計，或施工方法如何，固為個人主觀喜好、自由選擇之問題。但系爭房屋之設計及施工涉及日後需依約交付予買受人即被上訴人居住使用，是其設計及施工，如合約有明定，應依約為之，如合約未約定，至少應符合社會上一般人之期待，尚不能憑上訴人之個人主觀喜好、自由選擇。查被上訴人主張：其係購買預售屋，上訴人所提供之廣告文宣、傢具備置參考圖及現場樣品屋均未顯示前揭瑕疵等情，此有被上訴人所提出之樓屋配置參考圖、廣告文宣等在卷可憑（見原審卷第113至116頁），並為上訴人所不爭執。兩造就系爭房屋所簽訂之房屋預定買賣合約書（見原審卷第118至162頁），就系爭房屋之前揭瑕疵亦未載明，足見就買賣契約之約定而言，被上訴人並不知系爭房屋之該瑕疵。而系爭房屋之前揭瑕疵就通常之交易觀念而言，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達到其原有之一般使用效能，已如前述，上訴人主張該設計施工並非瑕疵云云，自非可採。」等語，可知汙水管線等埋設於房屋四周，而使居住於該房屋之人，須承受其所發生之噪音，及該污水管線日後因不可抗力破裂毀損情形等不確定因素所造成之精神痛苦，故於通常之交易觀念下，該房屋即不具備一般人對居家所期待之居住品質，而無法達到住家應有之一般使用效能，而屬物之瑕疵，自屬無疑。故被告林維公司將其所興建出售之「興大臻綠」建案中其他住戶之公共設施（包括電錶、電信箱、消防設施、污水處理槽、污水管及化糞池等等），設置於前開系爭土地地下層無權占有部分，該相關之污水處理設備所生之噪音及臭氣均已嚴重影響原告等二人之生活，自屬物之瑕疵。 ⑷綜上，原告等二人對於因上開公共設施占用原告等二人之土地，致原告等二人所有權能受限之損害，自得依民法第354條、第359條規定，對被告主張物之瑕疵擔保而請求減少價金。 ⑨被告抗辯未撤銷詐欺行為之前，不得依侵權行為之法律關係請求損害賠償云云，並不足採，蓋查本件損害賠償事件，原告等二人所請求減少價金部分，係就被告不法詐害原告等二人，致原告等二人受有損害部份為主張，與被告該抗辯無涉，故被告所辯，自無可採。㈡並聲明： ⒈被告林維建設股份有限公司、丙○○、戊○○等三人應連帶給付原告乙○○200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。 ⒉被告林維建設股份有限公司、丙○○、戊○○等三人應連帶給付原告甲○○100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息。 ⒊原告願供擔保請准宣告假執行。貳、被告方面：㈠被告則以下列情詞資為抗辯： ⒈原告等二人係95年10月、11月左右前來看屋，當時房屋主體結構均已完成。伊二人原本欲購買者，係編號C1及C2之建物，但後來改變主意，原告乙○○欲購買編號A3之建物，並已簽訂買賣契約書；原告甲○○欲購買編號A5之建物，尚未簽約。然其後，姐弟二人又改變主意，互換欲購買之標的，二人並且均於96年1月14日與被告公司簽約。故目前原告乙○ ○所購買者，係編號A5建物，原告甲○○所購買者，係編號A3建物。由此可知，原告等二人前往購買房屋時，並非如伊所稱只剩A3及A5房屋可供選擇；且伊購買系爭建物，期間曾經過多次看屋，對於系爭建物之情形，知之甚詳，合先陳明。 ⒉查，原告等二人所購買者，雖係透天房屋，然並非如原告等二人所稱係完全獨立之產權，而係有部分公共設施之透天厝，此點原告等二人於購買前均明白清楚。蓋建物買賣契約書中尚包含住戶規約，該規約中第5章第1條（即契約書第35頁）並記載原告需於交屋前繳交1萬元之管理基金，且原告等二人均已繳交。兩造簽約時，原告等二人並要求被告方面，在住戶規約第6章第6條加註管理費部分，若屬於B、C區使用範圍內所生之費用，A區住戶不參與分擔等語。而被告方面在銷售時，銷售人員己○○小姐亦曾告知原告等二人，所以會有公共設施，係因為諸如台電、中華電信、有線電視等之管線等，及廢水、污水處理槽之設置、清理、用電等，均會使用到公共區域所致。原告甲○○之房屋買賣合約書第3條中亦記載：「共用部分面積計捌點陸陸平方公尺（約貳點陸貳坪）」益明斯旨（原告乙○○部分則記載共用部分面積零，此純係筆誤）。即兩造訂立買賣契約後，原告等二人之建物明白登記有共用部分。此外，該建案成立住戶管理委員會時，原告等二人亦有出席。是原告等二人稱被告方面告知伊所購買者，係產權完全獨立之透天厝，及伊等不知有公共設施云云，絕非事實。 ⒊次查，原告等二人對於伊所購買之建物下方，有一部分係開挖成為地下室，作為公共區設施使用，於訂約前即已明白知悉。蓋系爭建物係在96年4月16日取得使用執照，原告等二人所稱伊95年11月前往看屋時，系爭建案已接近完工階段。當時，系爭建案主體結構如何，已可一目瞭然。且原告等二人係每逢星期例假日均會到現場觀看，前後數個月之久，一再看屋，一再考慮後，始決定購買系爭建物。準此，原告等二人自不能對於伊所購買之建物下方，有一部分係開挖成為地下室，作為公共區設施使用，及所購買者，實具有集合式住宅性質乙節，諉為不知，當時被告公司委外銷售房屋之售屋小姐己○○亦曾告知原告等二人，此點業經證人己○○於97年2月29日到庭證稱：「當初原告來看房子我有詳細告知，我們是社區型的建造，必須要有公共設施的分攤部分，我們是地下室開挖，所以地下室有中華電信、台電及第四台進來的管路，所以原告必須要分攤公設的部分。至於開挖地下室的部分當初也跟原告解釋，原告所要購買的系爭房屋下方會有部分的公設，並開挖為地下室。」等語，又原告等二人前來看屋之初，己○○曾分別交付系爭建案「說明書」與原告等二人，該說明書第16頁係全區平面配置圖，即一樓平面圖；第17頁則是B1F全區平面配置圖。由一樓平面圖可以明顯看出A3建物後半段綠色部分，與C1建物幾乎完全相連，然該綠色部分之位置，在B1F，即是電信室等公共設施所在，而電信室左右兩側，均呈現直線向下延伸，延伸處即是A5建物後半段。由此可知，A5建物後半段，在B1F亦係公共設施所在。準此，原告等二人對其建物後半段坐落位置，有部分在地下室係作為公共設施使用，知之甚詳。而原告等二人購買房屋時，銷售人員己○○既已告知建物下方有部分開挖為地下室，說明書圖示亦然，自不可能向原告等二人保證其所購買之房地，為完全獨立之透天厝，並無與其他住戶共同持有部分。 ⒋又查，原告等二人所購買者，既然係集合式住宅，則社區管線可能經過自己建物基地下方之土地，即屬正常，又何能謂有所損失。何況，無論供電、受信、機電、污水、廢水等公共設施，原告等二人亦均需使用。若無此公共設施，原告等二人之建物為能有上開功能，亦需有相關設施，若單以原告等二人自己所購買之土地施設之，必須犧牲更多土地，反而降低其經濟價值，且仍難免有管線經過自己建物基地下方土地。再者，關於公共設施，在原告乙○○建物基地下方者，只有其中一部分係電信室，及小部分污水池；在甲○○建物基地下方之公共設施，則是電錶箱及小部分廢水池。而無論受信室、污水處理槽、廢水池或相關管線，被告方面均係依法設置，必須經過主管機關檢查通過，安全、衛生無虞。且本件上開公共設施係設在地下室，污水處理槽及廢水處理槽更是設在地下室之地底下，並非直接毗連房屋，此與一般大樓之情形相同，然一般大樓從未有因此主張房地瑕疵者，自不影響通常效能，亦未違契約預定之效能，且難謂該設施之設置，會造成原告等二人建物價值減損。況且，原告等二人建物既已依法興建完成，原告等二人並不可能再對基地下方為任何使用，實際上不可能造成原告等二人經濟上之損害。退一步言，即使認為有減少其價值，其減少亦甚輕微，依民法第354條第1項但書規定，仍不得視為瑕疵。再者，由原告等二人於起訴狀中自稱：「復於偶然間前往B、C區地下一層參觀，發現該地下一層之停車及公共設施空間之建物已侵入原告等二人所購置之A區編號『A3』、『A5』建物土地下方」，明顯可知原告等二人所購買建物基地下方，有一部分開挖成為地下室，並有受信室等公共設施，此係由建物外觀，以肉眼觀看，輕易可知之事。如謂原告等二人於訂立買賣契約前，不知此事實，原告等二人即有重大過失，依民法第 355條第2項規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」，原告等二人不得要求被告負瑕疵擔保責任。再者，依民法第356條第1項規定：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」原告等二人於96年6月23 日交屋後，亦應依通常程序從速檢查所受領之建物。而原告等二人所購買者，既然包括地下室之公共設施，對於該部分亦應從速檢查。既應檢查公共設施，自應知悉有此上開「瑕疵」，原告等二人卻遲至96年10月18日始發函通知被告，依民法第356條第2項規定：「買受人怠於為前項通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」應視為原告等二人已承認所受領之土地及建物，不得再主張被告應負瑕疵擔保責任。 ⒌再查，原告等二人所稱停車位乙節，被告方面欲申請使用執照時，曾經將包括系爭二個建物在內之A區建物，作臨時設施，俾符合停車空間之要求，以供檢查。當時原告等二人曾分別到現場看系爭建物，並且對此詢問銷售人員己○○，經己○○解釋緣由綦詳，而原告等二人對此亦無何異議。是，至少在當時，原告等二人已知悉系爭建物一樓，有部分在使用執照上係登記停車位使用。而其後，原告等二人對此並無任何異議，仍願交屋，受領系爭建物，則依前開民法第356 條第1、2項之規定，應視為原告等二人已承認所受領之物，不得再主張物之瑕疵。 ⒍兩造訂立契約時，被告之銷售人員己○○業已告知原告等二人有部分土地開挖成地下室，及設置公共設施等情事，則雙方契約本已對此意思表示合致。況且，原告等二人買受房屋時，主體結構早已完成，此參買賣契約書第19頁付款明細表，除訂金及簽約金外，係自第8期「外飾磁磚貼作完成」開始繳納，並無繳納第1期至第7期期款（其中結構體完成係屬第6期款項）甚明。準此，縱認原告所主張之「瑕疵」存在，亦係在訂約前即已存在，原告亦不得主張不完全給付（最高法院七十七年度第七次民事庭會議決議參照）。又被告並無可歸責原因，若認被告有可歸責，則原告亦有過失，蓋訂約當時主體結構已經完成，原告非不可知悉有此「瑕疵」。況原告並未受有損害，蓋房屋興建完成後，原告本不可能再利用房屋所坐落之土地為任何經濟活動。原告雖有土地作為公共設施，但相對的，亦利用他人之土地作為公共設施，實質上並無損失。反而，倘非如此，原告單獨設置該設施，將需要使用自己更多土地，故如此設計，原告未蒙其害，反受其利，是被告並無不完全給付之情事。 ⒎原告購買之時，確實知悉其所購買之預售屋產權有共同使用部分，被告並未使用任何詐術，此參： ①建物買賣契約書中尚包含住戶規約。而規約第3章係規定「公共設施、環境觀瞻之維護」。訂立契約時，原告等二人均已在規約上簽名，如何能委為不知其房屋有共同使用部分。 ②住戶規約中第5章第1條（即契約書第35頁）並記載原告需於交屋前繳交1萬元之管理基金，且原告等二人均已繳交。 ③兩造簽約時，原告並要求被告方面，在住戶規約第6章第6條加註管理費部分，若屬於B、C區使用範圍內所生之費用，A區住戶不參與分擔等語。 ④而被告方面在銷售時，銷售人員己○○小姐亦曾告知原告等二人，所以會有公共設施，係因為諸如台電、中華電信、有線電視等之管線等，及廢水、污水處理槽之設置、清理、用電等，均會使用到公共區域所致。 ⑤原告甲○○之房屋買賣合約書第3條中亦記載：「共用部分面積計捌點陸陸平方公尺（約貳點陸貳坪）」益明斯旨（原告乙○○部分則記載共用部分面積零，此純係筆誤）。 ⑥兩造訂立買賣契約後，原告之建物明白登記有共用部分。⑦該建案成立住戶管理委員會時，原告等二人亦有出席。是被告並未使用任何詐術，並未侵害原告任何權利或利益，況本件所涉者乃雙方之契約關係，系爭房屋買賣契約在原告未依詐欺之規定撤銷意思表示前，契約仍為有效，並無侵權行為之問題，原告不得依侵權行為之法律關係請求損害賠償。是原告依侵權行為及公司法第23條之規定，主張被告等需負賠償責任、公司當時之法定代理人丙○○個人亦應負連帶賠償責任，及各被告間應負連帶賠償責任云云，均顯非可採。 ⒏關於原告主張地下室污水處理槽等公共設施，非只在其陽台下方，並且已侵入其建築物本身之地下…云云。經查，原告所主張之屋頂3支排氣孔，係屬其鄰編號A6建物所有，與原告無關。因A6建物三樓，在與原告之A5建物相鄰處，有施設1間浴廁，因此有排水孔（浴缸、洗臉台及地板之排水孔），相對的上方要有1支排氣管；另有排風機，因此相對的上方有1支排氣管；又有馬桶，因此相對的上方又有1支排氣管。因施設位置緊鄰A5建物，因此在屋頂，排氣管亦係緊鄰A5建物，但事實上與A5建物無關，更非如原告所臆測係屬地下污水處理槽之排氣孔。 ⒐原告所有土地下方開挖為地下室及污、廢水處理槽等之面積為每人各7.025平方公尺。上開面積計算，係參照使用執照圖，系爭建物面積各為5公尺，原告土地開挖深度各為1.405公尺，故面積為5×1.405＝7.025（平方公尺）。 ⒑至於原告所主張地下室各項設施乙節，經查實情如下： ①A5原告乙○○部分： ⑴共用電信機房。 ⑵2個污水控制箱、2個電信接線箱。 ⑶公用污水處理池（於電信室下方）。 ⑷只有1支公用污水管，另2支為A5使用之雨水管及冷氣滴水管。 ⑸是A5使用之透氣管。 ⑹該A5戶內若有管線，均是供該戶自己使用者，並無公用管線在其屋內。 ②A3原告甲○○部分： ⑴地下室牆設消防設施。 ⑵電錶42個。 ⑶地下室牆設台電受電箱及檢修口，無所謂「電信箱、電箱」。 ⑷地下室下方係設置廢水池（又稱生活水池，即馬桶以外，如廚房用水及洗澡水等）非化糞池。 ⑸只有1支廢水管，另2支為A3使用之雨水及冷氣水管。 ⑹該A3戶內若有管線，均是供該戶自己使用者，並無公用管線在其屋內。㈡並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執之事項：一、原告乙○○、甲○○等2人（為姐弟關係）於95年11月間前往被告林維公司所銷售之「興大臻綠」建案（基地坐落台中市○○○○段第117之168至188地號）銷售中心。於96年1 月14日分別與被告林維公司簽立「A5」、「A3」房屋預定買賣合約書，及與被告戊○○簽立坐落基地之土地預定買賣合約書，系爭房地買賣總價款分別為1020萬元、1050萬元。二、原告2人於96年6月23日辦理交屋並取得土地及建物權狀。其中A3房屋（原告甲○○購買）登記為：台中市南區○○○○段第9802建號、門牌號碼為台中市○○○街6號、坐落基地為南區○○○○段177-177地號；A5房屋（原告乙○○購買）登記為：台中市南區○○○○段第9803建號、門牌號碼為台中市○○○街8號、坐落基地為南區○○○○段177-1 78 地號。三、原告2人所購買建物坐落基地下，均設置有部分公共設施。肆、得心證之理由：一、原告主張之事實，業據其提出「A5」、「A3」房屋預定買賣合約書影本各乙份（原證物一、二）、土地預定買賣合約影本各乙份（原證物三、四）、頂橋子頭段第9802建號土地及建物權狀影本（原證物五）、頂橋子頭段第9803建號土地及建物權狀影本（原證物六）、照片4幀（原證物七）、地籍圖謄本影本（原證物八）、中山地政事務所建物成果圖影本（原證物九）、使用執照竣工圖節錄影本（原證物十）、照片4幀（原證物十一）、興大臻綠建案廣告節本及臺中市政府96年府都建使字第0045 7號使用執照影本各一紙（原證物十二）、「興大臻綠」廣告單第18頁影本（原證物十三）、照片一幀（原證物十四）、診斷證明書影本（原證物十五）及臺灣高等法院臺中分院檢察署通知函影本（附件）附卷為憑，被告則以前揭情詞置辯，復據其提出交屋繳款明細表影本各乙份（被證一號）、簽到簿影本乙份（被證二號）、使用執照影本乙份（被證三號）、說明書影本節本乙份（被證四號）、存證信函影本二份（被證五號）、地下室平面圖影本、系爭建物之建造執照及使用執照均影本各乙份（被證六號）、屋頂照片二幀（被證七號）、A6建物平面圖影本乙份（被證八號）、附圖影本二張及不起訴處分書影本乙份（98年1月20日庭呈）存卷可稽。是兩造之爭點厥為：㈠被告林維公司所銷售之系爭建設方案，其公共設施占用原告2人土地部分，是否有使用權源？㈡原告2人對於因上開公共設施占用，致原告2人所有權能受限之損害，是否得對被告主張物之瑕疵擔保？ ⒈被告於訂定契約時，是否曾向原告2人保證其所購買之房地，為完全獨立之透天厝，並無與其他住戶共同持有部分？ ⒉原告2人於簽訂系爭房地買賣契約書時，是否已明知其所購買房地係有部分公共設施之透天房屋？或因重大過失而不知？ ⒊依原告2人所主張之瑕疵，是否已影響所購買房地之通常效能，或有違契約預定之效能？㈢被告是否有不完全給付之情事？ ⒈被告林維公司實際交付予原告2人之房地，是否與當事人間系爭房地買賣契約之內容不符？ ⒉被告是否可歸責？原告2人是否亦有過失？ ⒊原告2人是否受有損害？㈣被告是否使用詐術使原告2人信其所購買之預售屋產權完全獨立，無所謂共同使用部分？如有，被告行為侵害原告2 人何權利？或造成原告2人何利益受損？原告2人未撤銷該詐欺行為之前，是否得依侵權行為之法律關係請求損害賠償？二、首就爭點㈠即被告林維公司所銷售之系爭建設方案，其公共設施占用原告2人土地部分，是否有使用權源？以論：㈠、原告就此係主張：被告林維公司所銷售之系爭建設方案，其公共設施占用原告2人土地部分，並無使用權源，蓋以， ①查依卷附原告2人所有土地之土地所有權狀（即原告甲○ ○所有之南區○○○○段117-177地號土地之土地所有權狀，參起訴狀原證物五；原告乙○○所有之南區○○○○段117-178地號土地之土地所有權狀，參起訴狀原證物六）上所載之「權利範圍：全部…1分之1…」等文字，可證明原告2人所購得之土地，係屬權利範圍1分之1之未含任何公共土地持分之獨立產權土地，合先敘明。 ②又查，依兩造「土地預定買賣合約書」（參起訴狀原證三）第2條第3項載明：「公共土地持分面積係指零等零筆地號約零平方公尺，由本社區B區、C區各所有權人持分共有。B區、C區區分所有權人應無條件同意將其持分之公共土地無償提供本社區B區、C區共同使用，由本社區管理委員會管理，不得主張持分權利，據為己有或約定特定專有或拒絕他人使用，前述規範，買方同意有告知日後繼受第三人之義務，使繼受第三人承受遵循本規範。」等文字，可知系爭「興大臻綠」建案之公共土地係由B區、C區各所有權人持分共有，又該B區、C區持分共有之公共土地，亦僅供B區、C區之住戶使用，而排除A區（即原告2人所購置之區）住戶之使用權限，是原告2人於簽訂系爭土地買賣契約時，實已認知其所購之土地未含任何公共土地持分，且其亦無使用公共土地之權限，更何況，被告自始從未告知原告2人其所購買之土地遭公共建物侵入，且原告2人實無從知悉該事實，故原告等二人所購得之土地，更可證明係屬權利範圍1分之1之未含任何公共土地持分之獨立產權土地，自屬無訛。 ③綜上，原告2人既對系爭土地擁有土地持分比例1分之1之所有權，則被告林維公司所銷售之系爭建設方案，其公共設施（即頂橋子頭段9820建號建物）占用原告2人之土地，顯無使用權源，而屬無權占有，是原告2人自得依民法第349條、第353條等規定，對被告為權利瑕疵之主張等語。㈡、被告就此則抗辯稱：被告有使用權源，原告2人土地有部分係作為公共設施，此乃買賣時雙方所明知，原告2人仍同意購買。蓋以， ①系爭建物係在96年4月16日取得使用執照（被證三號），原告2人所稱伊95年11月前往看屋時，系爭建案已接近完工階段。當時，系爭建案主體結構如何，已可一目瞭然。且原告2人係每逢星期例假日均會到現場觀看，前後數個月之久，一再看屋，一再考慮後，始決定購買系爭建物。準此，原告2人自不能對於伊所購買之建物下方，有一部分係開挖成為地下室，作為公共區設施使用，及所購買者，實具有集合式住宅性質乙節，諉為不知。 ②事實上，此部分，當時被告林維公司委外銷售房屋之售屋小姐己○○亦曾告知原告2人。此點業經證人己○○於97 年2 月29日到庭證稱：「當初原告來看房子我有詳細告知，我們是社區型的建造，必須要有公共設施的分攤部分，我們是地下室開挖，所以地下室有中華電信、台電及第四台進來的管路，所以原告必須要分攤公設的部分。至於開挖地下室的部分當初也跟原告解釋，原告所要購買的系爭房屋下方會有部分的公設，並開挖為地下室。」 ③原告2人前來看屋之初，己○○曾分別交付系爭建案「說明書」與原告2人。該說明書第16頁係全區平面配置圖，即一樓平面圖；第17頁則是B1F全區平面配置圖（被證四號說明書影本節本）。由一樓平面圖可以明顯看出A3 建物後半段綠色部分，與C1建物幾乎完全相連，然該綠色部分之位置，在B1F，即是電信室等公共設施所在！而電信室左右兩側，均呈現直線向下延伸，延伸處即是A5建物後半段。由此又輕易可知，A5建物後半段，在B1F亦係公共設施所在等語！㈢、經查原告之上開主張，業據提出前揭卷附相關土地所有權狀、土地預定買賣合約書可稽，參諸其中原告甲○○所有之南區○○○○段117-177地號土地之土地所有權狀，及原告乙 ○○所有之南區○○○○段117-178地號土地之土地所有權狀，其上業已記載「權利範圍：全部…1分之1…」等文字明確，而觀諸上開兩造「土地預定買賣合約書」第2條第2項已均載明：「土地面積及其認定標準：……包含私有土地面積柒陸平方公尺（約貳貳點玖玖坪），公共土地持分零平方公尺……」、第3項亦均載明：「公共土地持分面積係指零等零筆地號約零平方公尺，由本社區B區、C區各所有權人持分共有。B區、C區區分所有權人應無條件同意將其持分之公共土地無償提供本社區B區、C區共同使用，由本社區管理委員會管理，不得主張持分權利，據為己有或約定特定專有或拒絕他人使用，前述規範，買方同意有告知日後繼受第三人之義務，使繼受第三人承受遵循本規範。」等語明確，足見原告主張其等2人對系爭117-177地號及117-178地號土地擁有土地持分比例1分之1所有權，並不含公共土地持分之事實，應堪認定。是以，就被告林維公司所銷售之系爭建設方案，其占有原告等2人土地部分設立之公共設施，有無使用權源，即為本件首要之爭點。就此，被告雖辯稱原告2人於購屋時，系爭建案已接近完工階段，且原告2人前後至工地現場觀看數月之久，故原告2人自當明知其所購房地下方有一部分開挖為地下室，且具有集合式住宅之性質，復以證人己○○97年2月29日之證言，稱當初證人己○○曾對原告2人詳加說明，並給與系爭建案「說明書」，以實其說。惟查，原告對系爭117-177地號及117-178地號土地擁有土地持分比例1 分之1所有權，並不含公共土地持分之事實，業如前述，而觀諸本件房地買賣契約中，並未敘明原告2人所購買系爭土地部分亦含地下室之公用部分，縱使原告2人與被告締約當時，該地下室業經竣工，然而原告2人所購買之系爭A3、A5 房地既無通路直達該地下室，原告2人是否可能察知所購房地下方已有部分開挖為地下室，即不無疑問。況原告2人僅係一般購屋買賣之消費者，如何要求一般人能具體測量、查覺隔鄰之地下室有逾越土地界線。又證人己○○雖證稱其曾對原告2人詳加說明，當時也曾交付系爭建案「說明書」與原告2人，惟在不動產交易中，如此重要之事項，契約書中竟全未記載，已不符常情；徵諸原告所提出之各項書面證據，與證人之所言似有扞格，則被告猶憑以抗辯稱原告明知並同意該地下室建物占用其契約當中所約定購買之土地云云，顯與事實未符，洵無足採，依本院調查證據之結果，此部分仍以原告之主張較為可採。次查證人己○○雖復證稱系爭A3、A5建物對於該地下室建物有2.63坪之公設持分，但其於原告乙○○之房屋買賣契約書上因筆誤致有共用部分為0平方公尺之誤載（參本院97年2月29日言詞辯論筆錄第6頁）云云，惟查建物之共用部分是否及於系爭A3、A5坐落之土地，其所及於之範圍如何，於卷附兩造契約中均無約定，即原告亦主張未有相關約定，並以卷附兩造契約等文書為憑，而被告復無法提出原告就該建物明示同意占用之證明，僅言住戶規約等約定，惟該住戶規約等約定僅記載原告需繳交該社區之住戶管理基金，並不能當然認為原告就此等文句即當然知道有關共用部分占用系爭土地之情事。因此，縱使原告2人如證人所述亦有2.63坪之公設持分，亦非當然代表該建物即得占用系爭A3、A5坐落之系爭117-177地號及117-178地號土地。是以，被告林維公司所銷售之系爭建設方案，其公共設施占有原告等2人所有之系爭117-177地號及117-178地號土地部分，並無使用權源，應屬無權占有，即確然無疑。三、次就爭點㈡即原告2人對於因上開公共設施占用，致原告2人所有權能受限之損害，是否得對被告主張物之瑕疵擔保？以論：㈠、經查被告就其中被告於訂定契約時，是否曾向原告2人保證其所購買之房地，為完全獨立之透天厝，並無與其他住戶共同持有部分？乙節，固抗辯稱：原告購買系爭房地時，銷售人員己○○已經告知建物下方有部分開挖為地下室，說明書圖示亦然，自不可能為此保證等語。然此為原告所否認，並主張：被告於訂定契約時，曾向原告2人保證其所購買之房地，為完全獨立之透天厝，並無與其他住戶共同持有部分。蓋以，依兩造間之「土地預定買賣合約書」第2條第3項內文，實足使原告2人相信其所購買之房地，為完全獨立之透天厝，此亦為被告一再向原告2人標榜之點，又被告為更取信於原告2人，復於系爭「房屋預定買賣合約書」（參起訴狀原證三）第36頁，第6點下第1項管理費部分再特別加註：「屬於BC區使用範圍內費用，A區住戶不參與分攤」等文字，以明確區分A區住戶與BC住戶之權利義務並不相同，惟若系爭A3、A5房地真為具獨立產權之透天厝，其權利義務範圍自與BC區不同，實無須另於契約中載明，故被告另加註上開條文，實係向原告2人保證其所購買之房地，為完全獨立之透天厝。更何況，承前揭兩造「土地預定買賣合約書」第2條第3項內文，可知公共土地（包含中庭、地下室等）係由B、C區住戶持分共有，且該公共土地已排除A區住戶使用，則原告2人既於B、C區無公共土地持分（事實上原告2人購置之系爭土地根本無包含任何公共設施之土地持分），亦無使用B 、C區公共設施之權利之下，實殊難想像其於專屬B、C區使用之地下室空間竟存設有面積較公共土地大之地下公共建物，且該地下公共建物竟已侵入原告2人1分之1持分之私有土地範圍，故原告2人實無從知悉或判斷其所購系爭房地竟於地下存設有與其他住戶共同持有部分等語。㈡、次查被告就原告2人於簽訂系爭房地買賣契約書時，是否已明知其所購買房地係有部分公共設施之透天房屋？或因重大過失而不知？乙節，固抗辯稱：原告購買當時已明知其所購買系爭房地，係有部分公共設施之透天房屋。退一步言，即使不採信己○○所證，然卷附說明書上已明白顯示該建物後方有部分開挖成地下室；原告於起訴狀中亦自承：「復於偶然間前往B、C區地下一層參觀，發現該地下一層之停車及公共設施空間之建物已侵入原告2人所購置之A區編號『A3 』、『A5』建物土地下方（參原證七號）」等語明確，明顯可知原告2人所購買建物基地下方，有一部分開挖成為地下室，並有受信室等公共設施等情，係由建物外觀，以肉眼觀看，輕易可知之事。原告2人之建物，有許多公共設施在地下室，原告2人於受領房地時，應從速檢查所受領之物，原告 2人不得諉為無必要到地下室。是，如謂原告2人於訂立買賣契約前，不知此事實（其實原告2人始終明知此事），原告 2人即有重大過失等語。然此為原告所否認，並主張：原告 2人於簽訂系爭房地買賣契約書時，實無法知悉其所購買房地係有部分公共設施之透天房屋，且亦無重大過失而不知之可能。蓋以，查系爭「興大臻綠」建案之廢水及污水處理等設施，於興建地基時早已一併興築完成而深埋於系爭房地之下，又系爭工程興建時，相關電錶管線皆隱藏於牆內而無法用肉眼辨識，故原告等二人於簽訂系爭房地買賣契約書時，實無從知悉其所購買房地係存設電錶管線、廢水及污水處理等公共設施，更難謂有任何重大過失可言。又原告2人於95 年11月間前往系爭「興大臻綠」建案銷售中心看屋，及96年1月14日簽立預售房屋書面契約時，系爭建案之地下室皆因施工而遭包圍，而無法進入地下室查看，故原告2人根本無從得知系爭建案之地下平面建物配置情形，更遑知悉其所購之系爭房地遭部份公共設施侵入之情事。又原告2人所購置之系爭A3、A5房地，並無包含地下室部分，且原告2人亦無須與B、C區住戶共用地下室，故依一般經驗常情，原告2 人於簽訂系爭房地買賣契約書時，實無刻意進入非為其買賣標的之地下室查看之理，故原告2人實無任何重大過失可言，更何況，迄今原告2人仍無地下室之鑰匙，其若需查看地下室仍需透過社區管理委員會，否則即無法自行進入地下室，故原告2人於喪失其土地所有權之完整性而供系爭「興大臻綠」建案興築地下建物之際，卻對於該地下建物無任何使用權利，此等「有義務而無權利」之情形，適足顯證該無權占用之事實等語。㈢、又查被告就依原告2人所主張之瑕疵，是否已影響所購買房地之通常效能，或有違契約預定之效能？乙節，固抗辯稱：依原告2人所主張之瑕疵，並不影響通常效能，亦未違契約預定之效能。蓋，不論污水處理槽或者廢水處理槽、受信室等，均是依法設置，安全、衛生無虞。且，本件上開公共設施係設在地下室，污水處理槽及廢水處理槽更是設在地下室之地底下，並非直接毗連房屋，此與一般大樓之情形相同，然一般大樓從未有因此主張房地瑕疵等語。然此為原告所否認，並主張：依原告2人所主張之瑕疵，已嚴重影響所購買房地之通常效能。蓋以，按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質不具備者，即為物之瑕疵，且不以物質上應具備者為限。」最高法院73年台上字第1173 號判例要旨可資參照，又依臺灣臺中地方法院97年度消簡上字第1號裁判謂：「依一般社會通常之觀念，住家乃為個人生活、休憩之主要處所，每個人皆期待在自已之住家能得到充份之休息及精神上之放鬆，享受家庭之寧靜及溫暖，…，當用餐或任何居家休憩時間，聽見樓上住戶排放之污水、或馬桶沖水之噪音，實在很難想像，個人情緒不會受此影響，甚至亦無法期待，個人必須忍受該污水管線日後可能因不可抗力之因素，破裂損毀時，其居家之客餐廳遭污、廢水浸濕等不確定因素所造成之精神上痛苦。系爭房屋之客廳廚房出口上方樓板，有一露明污水管線，為樓上7樓住戶排放浴廁內馬桶之糞便、地板落水管、洗手台污水管，為兩造不爭執之事實，該在客廳露明污水管線之設置，於通常之交易觀念，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達到其原有之一般使用效能，而屬物之瑕疵，要無可疑。…房屋如何設計，或施工方法如何，固為個人主觀喜好、自由選擇之問題。但系爭房屋之設計及施工涉及日後需依約交付予買受人即被上訴人居住使用，是其設計及施工，如合約有明定，應依約為之，如合約未約定，至少應符合社會上一般人之期待，尚不能憑上訴人之個人主觀喜好、自由選擇。查被上訴人主張：其係購買預售屋，上訴人所提供之廣告文宣、傢具備置參考圖及現場樣品屋均未顯示前揭瑕疵等情，此有被上訴人所提出之樓屋配置參考圖、廣告文宣等在卷可憑（見原審卷第113至116頁），並為上訴人所不爭執。兩造就系爭房屋所簽訂之房屋預定買賣合約書（見原審卷第118至162頁），就系爭房屋之前揭瑕疵亦未載明，足見就買賣契約之約定而言，被上訴人並不知系爭房屋之該瑕疵。而系爭房屋之前揭瑕疵就通常之交易觀念而言，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達到其原有之一般使用效能，已如前述，上訴人主張該設計施工並非瑕疵云云，自非可採。」等語，可知汙水管線等埋設於房屋四周，而使居住於該房屋之人，須承受其所發生之噪音，及該污水管線日後因不可抗力破裂毀損情形等不確定因素所造成之精神痛苦，故於通常之交易觀念下，該房屋即不具備一般人對居家所期待之居住品質，而無法達到住家應有之一般使用效能，而屬物之瑕疵，自屬無疑。故被告林維公司將其所興建出售之「興大臻綠」建案中其他住戶之公共設施（包括電錶、電信箱、消防設施、污水處理槽、污水管及化糞池等等），設置於前開系爭土地地下層無權占有部分，該相關之污水處理設備所生之噪音及臭氣均已嚴重影響原告2人之生活，自屬物之瑕疵等語。㈣、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，民法第354 條，定有明文。次按「物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」（最高法院94年度台上字第1112號判決要旨參照）。㈤、經查原告主張被告於訂約時曾保證所購買之房地為完全獨立之透天厝，並無與其他住戶共同持有部分等情，業據其提出前揭卷附之土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書管理費項下之加註部分等為據，當屬非虛，況縱使被告於訂約時並未明示保證所購買之房地為完全獨立之透天厝，然就卷附系爭房地買賣契約內容所示，並參諸本院前揭說明，亦不難認為原告2人所購買之房地為獨立之建築與土地；因而就此買賣之標的是否具備契約約定之要素，契約法上本已有瑕疵擔保等相關規定足資適用，被告無論是否另有保證，亦應依照兩造契約之約定負物之瑕疵擔保責任。次查原告2人與被告間之房地買賣標的存在上列公共設施無權占用之情形，已如上述，而衡諸經驗法則，被告林維公司與被告戊○○既均為共同推出該建案之人，則渠等對於系爭建案之土地、建物坐落與占用之情形自無不知之理，是渠等於買賣交易時，如未告知交易之相對人（即如本件原告2人），尚難謂無故意或重大過失之情。另依通常交易觀念，不動產交易為權利範圍1分之1之獨立產權土地與否，係屬物應具備之價值之約定，如兩造就此有所約定，而未能具備，依上開見解，縱屬契約成立前已發生之瑕疵，若出賣人因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為之給付內容仍屬不合債務本旨之給付，仍應負不完全給付之債務不履行責任。是以原告因所有權能受限所生之損害，自得向被告林維公司與被告戊○○依上開規定主張連帶負物之瑕疵擔保責任。至被告雖抗辯該瑕疵並不影響通常效能，亦無礙於契約約定之效能云云，惟查原告等2人所有之系爭 117-177地號及117-178地號土地既有遭無權占用之情事，即有影響原告2人對系爭117-177地號及117-178地號土地之所有權能，此為理所當然，原告憑以主張瑕疵之存在，業已影響系爭房地之通常效能，並有礙於契約約定之效能等情，即非無由，則被告猶執前詞抗辯，應不可採。四、再就爭點㈢即被告是否有不完全給付之情事？以論：㈠、經查被告就其中被告林維公司實際交付予原告2人之房地，是否與當事人間系爭房地買賣契約之內容不符？乙節，固抗辯稱：被告林維公司實際交付予原告2人之房地，與當事人間系爭房地買賣契約之內容並無不符。蓋以，兩造訂立契約時，被告之銷售人員己○○業已告知原告有部分土地開挖成地下室，及設置公共設施等情事，則雙方契約本已對此意思表示合致。況且，原告2人買受房屋時，主體結構早已完成，此參買賣契約書第19頁付款明細表，除訂金及簽約金外，係自第8期「外飾磁磚貼作完成」開始繳納，並無繳納第1期至第7期期款（其中結構體完成係屬第6期款項），甚明。準此，縱認原告2人所主張之「瑕疵」存在，亦係在訂約前即已存在，原告2人亦不得主張不完全給付（最高法院77年度第7次民事庭會議決議參照）等語。然此為原告所否認，並主張：被告交付原告2人之系爭房地，除存如前述之物之瑕疵外，亦同時構成不完全給付。蓋以，按「買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。」，最高法院94年台上字第1112號裁判要旨可資參照。次按「民法第227條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。」，最高法院96年台上字第2084號裁判要旨可資參照。查被告林維公司實際交付予原告2人之房地，與當事人間系爭房地買賣契約之內容不符，實已構成瑕疵給付及加害給付，茲分述如下：關於瑕疵給付部分：依原告2人所有土地之土地所有權狀，及兩造間之「土地預定買賣合約書」第2條第3項內文，可知公共土地（包含中庭、地下室等）係由B、C區住戶持分共有，且該公共土地已排除A區住戶使用，故被告交付予原告2人之土地，確係屬權利範圍1分之1之未含任何公共土地持分之獨立產權土地無訛，更何況，被告為更加取信原告，除於「房屋預訂買賣合約書」第2條房屋買賣標的印製「【興大臻綠】透天店鋪別墅」之不實字樣外，復於該「房屋預定買賣合約書」第36頁，第6點下第1項管理費部分再特別加註文字以明確區分A區住戶與B、C區住戶之權利義務範圍分屬不同，而更使原告2人相信其所購之房屋為具獨立產權之透天厝，故系爭A3 、A5房地遭地下公共設施建物侵入乙事，實不符一般人對「獨立透天厝」所應有之期待，而屬瑕疵給付。又查，依兩造間之「房屋預訂買賣合約書」第2條房屋買賣標的印製之「【興大臻綠】透天店鋪別墅」字樣，及系爭「興大臻綠」建案廣告圖本第18頁之A3傢俱平面配置參考圖下方所印之「至尊大店面：正對國光國小校門，臨路金鑽大店面，可做才藝安親班、美式速食店、書局文具店等，空間大店面寬，現買現賺」等文字敘述，實足使原告2人認其所購置之A3、A5 房屋一樓可作為店面使用，惟查，該A3、A5房屋一樓依使用執照記載部分竟係停車位而非全部店鋪，故該系爭A3、A5房屋一樓為法定停車位之事實，亦屬不完全給付中之瑕疵給付，自屬無疑。關於加害給付部分：查原告乙○○因被告之瑕疵給付（即原告乙○○因其所居住之系爭A5房地遭化糞池侵入房地地下層，及污水廢氣排氣管由地下層之下隨房屋主體延伸至系爭A5房屋頂樓等情事），致其需承受污水處理設備所生之噪音及散發出臭氣，及承擔日後該相關污水處理設備、化糞池等因不可抗力等因素破裂毀損等情事，每每因此常感情緒低落、焦慮與頻頻失眠，以致罹患憂鬱症（即診斷書中之「環境適應之長期憂鬱反應」），此有診斷證明書可稽（見原證物十五），故被告交付原告2人遭地下公共設施侵入之房地乙事，除構成瑕疵給付外，亦已對原告乙○○造成身體上之損害，而屬加害給付，自無疑義等語。㈡、次查被告就被告是否可歸責？原告2人是否亦有過失？乙節，固抗辯稱：被告並無可歸責原因。若認被告有可歸責，則原告亦有過失，蓋訂約當時主體結構已經完成，原告非不可知悉有此「瑕疵」等語。然此為原告所否認，並主張：被告係屬可歸責。原告2人無任何過失。蓋以，被告明知系爭A3 、A5房地遭地下公共設施建物（包括電錶、電信箱、消防設施、污水處理槽、汙水管及化糞池等等）侵入，且該侵入之事實，係屬交易中之重要事項，故被告本應盡告知義務，惟查，被告非但隱匿未告知原告2人該地下公共設施建物侵入之情形，反而於系爭「房屋預定買賣合約書」第36頁，第6 點下第1項管理費部分再特別加註文字，而使原告2人更陷於系爭A3、A5房地係具獨立產權之獨棟透天厝之錯誤，故被告實屬可歸責。次查，依上開陳述，原告2人於簽訂系爭房地買賣契約書時，實無法知悉其所購買房地係有部分公共設施之透天房屋，且亦無重大過失而不知之可能，故原告2人實無任何過失可言。至於被告稱依系爭「興大臻綠」建案廣告圖本第17頁之B1區全區平面配置圖，原告2人應知悉系爭A3 、A5建物後方之地下層部分，係屬公共設施建物（及電信室）云云，惟查，依卷附兩造間之「房屋預定買賣合約書」第18頁之「房屋平面示意圖」及「土地預定買賣合約書」第13頁之「土地位置配置圖」，可知系爭建案之A區建物並無地下室（即該房屋平面示意圖及土地位置配置圖皆未標示A區之地下層平面配置），亦無配置地下停車位，故依一般經驗常情，原告2人實無預見系爭A3、A5建物後方之地下層存有公共設施建物之可能，故被告所辯，實不足採信等語。㈢、又查被告就原告2人是否受有損害？乙節，固抗辯稱：原告並未受有損害。蓋以，系爭房屋興建完成後，原告本不可能再利用房屋所坐落之土地為任何經濟活動。原告雖有土地作為公共設施，但相對的，亦利用他人之土地作為公共設施，實質上並無損失。反而，倘非如此，原告單獨設置該設施，將需要使用自己更多土地。故，如此設計，原告未蒙其害，反受其利等語。然此為原告所否認，並主張：原告2人因被告之不完全給付，除造成原告乙○○罹患憂鬱症之身體傷害外，原告2人所有之系爭A3、A5房地，更因嫌惡之公共設施之侵入，而導致市場價值大為減損，且該嫌惡設施之存設，將永久伴隨系爭A3、A5房地而無法移除，故原告2人之損害實難以估算等語。㈣、按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，又「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。」，民法第227條第1項、第226條第1項，分別定有明文。承上本院就爭點㈡之論述，可知被告林維公司與被告戊○○分別與原告2 人間締結系爭房屋、土地買賣契約均有不完全給付之情事，且係可歸責於債務人即被告林維公司與戊○○。是以，依前揭規定，原告自得依關於給付不能之規定請求被告林維公司及戊○○連帶賠償其損害。至於原告所主張本件買賣對原告乙○○之加害給付部分，原告雖主張其因係需承受污水處理設備所生之噪音及散發出臭氣，及承擔日後該相關污水處理設備、化糞池等因不可抗力等因素破裂毀損等情事，每每因此常感情緒低落、焦慮與頻頻失眠，以致罹患憂鬱症，並提出診斷書附卷為據，然觀諸卷附上開診斷書，僅載為「環境適應之長期憂鬱反應」，此僅能說明原告乙○○有憂鬱症之情事，惟尚難僅憑此逕認與本件被告之給付有關。是就此部分原告之主張，本院自無從憑採。㈤、次按「當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」，民事訴訟法第222條第2項，法有明文。被告既應對原告2人負物之瑕疵擔保及不完全給付之責任，原告並分別主張被告林維公司與被告戊○○應連帶給付原告乙○○200萬元、連帶給付原告甲○○100萬元，惟依所提出之證明，尚難證明其數額。本院依原告聲請向台中市政府都市發展局函調系爭「興大臻綠」建案之送審施工配置圖及竣工圖，並審閱台中市政府函覆本院之上開資料，以之對照兩造之主張、全案稽證，暨審酌系爭建案所占用原告2人所有系爭117-177地號及117-178地號土地之公共設施建物之範圍、用途、設置之設備，及其所造成之影響，認原告2人雖然受有損害，惟原告2人所有之系爭117-177地號及117-178地號土地遭無權占用之位置，乃在系爭A3、A5房屋之地下，系爭房屋既無地下室，其興建完成後，原告除居住系爭房屋外，實際上已不可能再利用房屋所坐落之土地地下為任何經濟活動，足見該無權占用之行為對原告2人對系爭117-177地號及117-178地號土地之所有權能，實際上之影響，應屬有限。再衡酌原告2人目前均居住於系爭A3、A5房屋，然該房屋自身並無獨立之電錶、電信箱、消防設施、污水處理槽、廢水處理槽、污水管及化糞池等設施，在現實裡，原告實與「興大臻綠」之其他住戶（包括A、B、C區住戶）共有一套公共設施（包括上開電錶、電信箱、消防設施、污水處理槽、廢水處理槽、污水管及化糞池等設施），故而，原告2人雖有部分土地（且為地下部分）供為設置公共設施使用，但相對的，原告2 人亦利用「興大臻綠」之其他住戶（包括A、B、C區住戶）之土地設置公共設施使用，實質上之損害，應屬輕微（蓋以，倘非如此，原告2人仍須於系爭A3、A5房屋單獨設置上開設施《包括上開電錶、電信箱、消防設施、污水處理槽、廢水處理槽、污水管及化糞池等設施》，仍將需要使用自己之土地。），是本院審酌一切情況，依所得心證定其數額為，被告應分別連帶給付原告乙○○20萬元、原告甲○○10萬元為適當，則原告2人於此分別主張200萬元、100萬元，其在上開金額範圍內，應為可採，其逾此範圍之主張，即屬無據。又本件買賣係被告林維公司與被告戊○○就「興大臻綠」建案由被告林維公司銷售與原告2人，因而上開損害賠償應由被告林維公司與被告戊○○連帶給付原告2人，至被告林維公司原法定代理人丙○○是否對於該公司業務之執行，有違反法令致他人受有損害之情事，而應與公司負連帶賠償之責等情，原告就是項主張並未提出具體證明，且被告亦否認之，尚難遽認被告丙○○亦應與被告林維公司、被告戊○○等連帶負責，是原告2人就被告丙○○部分之請求，即屬無據。至原告雖主張，依兩造間之「房屋預訂買賣合約書」第2條房屋買賣標的印製之「【興大臻綠】透天店鋪別墅」字樣，及系爭「興大臻綠」建案廣告圖本第18頁之A3傢俱平面配置參考圖下方所印之「至尊大店面：正對國光國小校門，臨路金鑽大店面，可做才藝安親班、美式速食店、書局文具店等，空間大店面寬，現買現賺」等文字敘述，實足使原告等二人認其所購置之A3、A5房屋一樓可作為店面使用，惟查，該A3、A5房屋一樓依使用執照記載部分竟係停車位而非全部店鋪，故該系爭A3、A5房屋一樓為法定停車位之事實，亦屬不完全給付中之瑕疵給付云云，然此為被告所否認。按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。」、「買受人怠於為前項通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。」，民法第356條第1、2項定有明文。經查，原告2人買受系爭房屋時，主體結構早已完成，此參卷附買賣契約書第19頁付款明細表，除訂金及簽約金外，係自第8期「外飾磁磚貼作完成」開始繳納，並無繳納第1期至第7期期款（其中結構體完成係屬第6期款項），甚明。再參諸證人即負責銷售系爭房屋與原告2人之己○○於97年2月29日本院言詞辯論期日亦到庭證稱：「（被告訴訟代理人：當初銷售時，有無與原告提過系爭建物的一樓有部分是以停車場的名義申請的？）證人答：……至於一樓停車位空間的部分是為了要配合申請建築使用執照做一個部分隔間的處理，我也有跟原告提過隔間在一半的部分作為停車部分的申請，一半作為住家的申請，當時原告在現場也有看到我作停車位隔間的部分，這部分我是在簽約的時候就有跟原告說。原告跟我接洽的當時，系爭建物已經結構完成，內裝也已經在施作中，所以原告有看到隔間，我也有跟原告解釋。」等語明確，足見，被告欲申請使用執照時，曾經將包括系爭二個建物在內之A區建物，作臨時設施，俾符合停車空間之要求，以供檢查，而當時原告2人曾分別到現場看系爭建物，並且對此詢問銷售人員己○○，經己○○解釋緣由綦詳，而原告2 人對此亦無何異議。是，至少在當時，原告2人已知悉系爭建物一樓，有部分在使用執照上係登記停車位使用。而其後，原告等二人對此並無任何異議，仍願交屋，受領系爭建物，則依民法第356條第1、2項之規定，應視為原告2人已承認所受領之物，不得再主張物之瑕疵，則原告此部分之主張，亦無足採。五、末就爭點㈣即被告是否使用詐術使原告2人信其所購買之預售屋產權完全獨立，無所謂共同使用部分？如有，被告行為侵害原告2人何權利？或造成原告2人何利益受損？原告未撤銷該詐欺行為之前，是否得依侵權行為之法律關係請求損害賠償？以論：㈠、原告就此固主張： ①被告使用詐術使原告2人信其所購買之預售屋產權完全獨立，無所謂共同使用部分，致原告乙○○交付1020萬元、原告甲○○交付1050萬元，然因被告所交付之房地存有瑕庛，故原告2人即受有如訴之聲明所示之損害。蓋以，緣95年11月間，原告2人前往銷售中心時，被告復向原告 2人佯稱：該建案反應熱烈，已銷售剩下A區編號「A3 」、「A5」戶兩透天店鋪別墅尚未賣出，而A區之透天店鋪別墅之建物、土地均為一獨立產權，權利範圍全部，並無公共土地持分，且A區房屋無設置地下停車場，亦無須與社區後面之B、C區住戶共用地下室，與社區後面之B、C 區住戶絕無任何瓜葛，性質極為單純云云之詐術，致原告乙○○、甲○○陷於A區編號「A3」、「A5」建物係獨立產權基地興建之透天店鋪別墅之錯誤而決意購買。嗣雙方遂於96年1月14日洽訂簽立書面契約，被告林維公司為再取信原告2人，除「房屋預定買賣合約書」第2條房屋買賣標的係印製「【興大臻綠】透天店鋪別墅」之不實字樣外，更於原告乙○○再次詢問該A區建物是否確係獨立產權基地興建之透天店鋪別墅而與後方B、C區住戶無任何干涉時，被告更在「房屋預定買賣契約書」第6章第6條（一）管理費中加註「屬於B、C區使用範圍內之費用，A區住戶不參與分擔」等語，向原告2人一再保證絕無問題，原告 2人在陷於錯誤之狀況下完成簽約，並均依約交付價金予被告林維公司，其中原告甲○○交付之價金為1050萬元，原告乙○○則為1020萬元。是依上開兩造之交易過程，可證被告使用詐術使原告2人信其所購買之房地係完全獨立之透天產權。 ②又查，被告因使用上開詐術，而使原告2人信其所購買之預售屋產權係完全獨立，無所謂共同使用部分，故原告2 人實係認知其係針對「具獨立產權、完全無共用部分之透天厝」之房地價值而支付上開價金，惟查，被告卻交付原告2人遭公共設施侵入之集合式住宅房地，而詐得原告2人如訴之聲明所示之利益（而原告2人即受有該損害），故被告實侵害原告2人之財產權，而該當民法第184條第1項前段之侵權行為，又查，本件詐欺案件前已由原告2人前因本件而向鈞院檢察署提起告訴，雖曾獲不起訴處分，惟現該詐欺案件已由臺灣高等法院臺中分院檢察署發回續行偵查，此有如附件所示之通知書影本可稽，故被告實難推辭其詐騙行為。 ③再查，原告乙○○尚因上開詐術，而陷於錯誤購買系爭A5房地長住後，因其無法忘懷其交易過程所受之痛苦，及需承受侵入系爭A5房地之嫌惡設施所散發出之噪音及臭氣等心理壓力，而致罹患憂鬱症，故被告施行之詐術，實已侵害原告乙○○之身體，故被告亦應依民法第195條第1項，而負損害賠償責任。 ④至於被告主張未撤銷詐欺行為之前，不得依侵權行為之法律關係請求損害賠償云云，並不足採，蓋查本件損害賠償事件，原告等二人所請求減少價金部分，係就被告不法詐害原告等二人，致原告等二人受有損害部份為主張，與被告該抗辯無涉，故被告所辯，自無可採。㈡、被告就此則抗辯稱：被告並未使用任何詐術，並未侵害原告2人任何權利或利益，且原告2人未依詐欺之規定撤銷意思表示前，契約仍為有效，不得依侵權行為之法律關係請求損害賠償。原告2人購買之時，確實知悉其所購買之預售屋產權有共同使用部分，被告並未使用任何詐術，此參： ①原證一、二號建物買賣契約書中尚包含住戶規約。而規約第3章係規定「公共設施、環境觀瞻之維護」。訂立契約時，原告2人均已在規約上簽名，如何能委為不知其房屋有共同使用部分。 ②該規約中第5章第1條（即契約書第35頁）並記載原告2 人需於交屋前繳交1萬元之管理基金，且原告2人均已繳交（被證一號）。 ③兩造簽約時，原告2人並要求被告方面，在住戶規約第6章第6條加註管理費部分，若屬於B、C區使用範圍內所生之費用，A區住戶不參與分擔等語。 ④而被告方面在銷售時，銷售人員己○○小姐亦曾告知原告2人，所以會有公共設施，係因為諸如台電、中華電信、有線電視等之管線等，及廢水、污水處理槽之設置、清理、用電等，均會使用到公共區域所致。 ⑤原證二號甲○○之房屋買賣合約書第3條中亦記載：「共用部分面積計捌點陸陸平方公尺（約貳點陸貳坪）」益明斯旨（原告乙○○部分則記載共用部分面積零，此純係筆誤）。 ⑥即兩造訂立買賣契約後，原告2人之建物明白登記有共用部分（請卓參原證五號、六號建物權狀影本）。 ⑦該建案成立住戶管理委員會時，原告2人亦有出席（如被證二號簽到簿）。系爭買賣契約在原告2人依法撤銷以前，仍屬有效，並無侵權行為可言，原告2人主張侵權行為，尚有未合。㈢、經查原告雖主張被告施用詐術使其誤信其2人所購買之房地係屬獨立產權而無共用部分，原告2人在陷於錯誤之狀況下完成簽約，並均依約交付價金予被告林維公司。惟依本院上開認定，原告之土地為同一「興大臻綠」建案公共設施占用部分可知，如原告主張所購得之房地為獨立產權，方有上開無權占用之問題，此時即非被告施以詐術致使原告購買並非獨立產權之房地；如若原告因被告詐術而購得非獨立產權之房地，則該公共設施即非無權占有，倘係若此，原告主張被告應負擔物之瑕疵擔保責任或契約之不完全給付，即均屬無據。依上，原告2人此部分之主張，顯與前開契約上之主張相互矛盾，亦核與本院前開之認定未符。從而，原告2人所購買之預售屋產權既屬獨立，自無被告是否施加詐術之情事，亦未因此侵害原告之權利或利益，因而就此部分，亦無侵權行為損害賠償之問題，原告2人此部分之請求，自屬無據。六、綜上所述，原告2人主張依其分別與被告之間簽訂之系爭土地房屋買賣契約向被告主張物之瑕疵擔保及不完全給付部分，請求被告被告林維公司與被告戊○○應減少價金並損害賠償，均屬有據。其中就原告乙○○部分請求被告林維公司與被告戊○○應連帶給付20萬元、原告甲○○部分請求被告林維公司與被告戊○○應連帶給付10萬元，及分別自起訴狀繕本送達翌日即97年1月11日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分之請求則無理由，應予駁回。伍、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論列，併予敘明。陸、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告如主文第1、2項所示勝訴部分暨命訴訟費用負擔部分，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，不予准許。柒、至於原告於言詞辯論終結後補提之陳報狀，內容略以：原告2人所購之系爭A3、A5房地因遭公共設施之侵入而減損其市場價值，被告亦自承該瑕疵已無法回復，而請本院就審酌價金數額之減少時，考量上開對原告造成之損害，及系爭「興大臻綠」建案因此所受之利益，對原告加以補償等語。惟此係言詞辯論終結後始提出之資料，本院依法無須審究（最高法院94年度台再字第60號判決、95年度台抗字第380號判決、96年度台簡抗字第23號判決參照），附此敘明。捌、據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由。應依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第390條第2項、第392條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　98　　年　　2 　月　　24 　日民事第四庭法官呂明坤正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　98　　年　　2 　月　　24 　日書記官

臺灣臺中地方法院97年度訴字第12號

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