97年度訴字第174號｜民事：解除契約等｜裁判日期：97 年 05 月 22 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第174號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　許哲嘉　　律師複代理人　　林基豐　　律師被　　　告　乙○○ 訴訟代理人　張繼準　　律師複代理人　　張瓊文　　律師上列當事人間請求解除契約等事件，於民國97年5月1日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國九十七年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。事實及理由一、兩造之主張：㈠原告起訴主張： ⒈被告於民國96年12月4日與原告就坐落台中市○○區○○ 段128、129、130地號及其上建物同段222-1、222-2、222-3建號之土地及建物簽訂買賣契約，價金以每坪為新台幣（下同）94,200元計算，原告已於同日交付被告以訴外人大將作家具有限公司為發票人、付款人為台灣銀行股份有限公司台中工業區分行、發票日：96年12月10日、面額5,000,000元、票號AA0000000號支票1紙由被告收受完畢，以充購買上揭不動產之定金，兩造並約定應於96年12月15日前，於安成不動產仲介中心訂立不動產買賣契約書。契約成立之同時，已支付定金轉為買賣之部分價金。 ⒉嗣被告並未於約定之96年12月15日與原告訂立不動產買賣契約。為此，原告曾於96年12月19日以龍井新庄郵局第274號存證信函催告被告應於同年月24日前與原告訂立不動產買賣契約；再於同年月27日以龍井新庄郵局第284號存證信函通知被告已逾簽約期限，要求被告應於97年1月2日前返還原告交付之定金5,000,000元及賠償5,000,000元之違約金。足認被告有於收受原告定後後，反悔不賣之情事，且被告之遲延既已經原告催告而不履行，今原告以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依兩造系爭訂金收據第4條約定，請求被告給付5,000,000元之懲罰性違約金。且系爭買賣標的之不動產面積多達一千多坪，原告如重新購買同面積之土地須多支付1、2千萬元之費用，是違約金為5,000,000元之約定並未過高。 ⒊被告雖抗辯系爭訂金收據僅為其與訴外人黃于綾間所成立代為保管支票之收據而已，且縱對被告發生效力，亦屬預約，而其後之不履行，係因買賣標的上有承租人，而因承租人不願搬遷，致不能履行，非可歸責於被告等語。原告否認被告所指支票收據之抗辯，且被告亦未曾以要系爭買賣不動產上之承租人同意終止租約並搬遷為買賣契約之成立要件，被告所辯非屬事實。且本件系爭訂金收據之契約內容，已就不動產之買賣標的、價金等必要之點為意思表示合致，應已成立本約，而非預約，雖雙方約定應於96年12 月15日前，於安成不動產仲介中心訂立不動產買賣契約書，應僅是就不動產買賣之各項交易細節為更詳實之書面約定等語。並聲明：被告應給付原告5,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即97年1月19日至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡被告則以： ⒈被告雖有簽訂金收據及系爭5,000,000元之支票；惟本件原係因訴外人黃于綾之媳於96年11月間主動向被告表示有人要購買系爭房地，被告則向其表示因該房地出租予另二家公司，如要出售須得承租人同意終止租約，才有出售之可能。嗣訴外人黃于綾再向被告表示有人要購買，被告仍以上情回應。之後，訴外人黃于綾持系爭支票向被告稱可持該支票向承租人表示確有人欲購買被告之房地，並已收受定金，以證所言非虛，有利說服承租人搬遷，被告乃先暫時保管系爭支票，並向訴外人黃于綾表示如承租人不願搬遷，且支票未經提示，是否買賣之協議即不算數，訴外人黃于綾亦表示同意。其後因有一承租人不願搬遷，被告即於96年12月6日通知訴外人黃于綾取回支票，但未獲回應，被告即於同年月31日將支票以存證信函方式退還訴外人黃于綾。 ⒉系爭訂金收據雖有被告之簽名，然並無原告之簽名，且支票僅為訴外人黃于綾交付用以取信承租人之用，難認兩造已就收據內所載條款已達成合意，原告自不能依該收據之約定，請求被告給付違約金。又由訂金收據將買賣雙方之地位顛倒，且系爭不動產包括土地及建物，然收據竟僅記載買賣價金每坪為94,200元，不知係以土地或建物之面積計算，可認該訂金收據應僅為被告暫時保管支票之收據而已。再縱認系爭訂金收據有拘束雙方之效力，依據記載就買賣標的之不動產及價金固有為初步之約定，然就付款方法、所有權移轉登記時期、不動產之交付等事項，均未為約定，顯然單憑訂金收據之內容，不足以據以履行達成契約之目的；且該收據第5條明定「雙方議定於96年12月15 日前，於安成不動產仲介中心訂立不動產買賣契約」，是該訂金收據應僅為預約之性質。 ⒊依系爭訂金收據有關被告反悔不賣，訂金加倍為違約金賠償原告之約定，係指因可歸責於被告之事由而不賣之情形，而本件係因系爭不動產上之承租人不願搬遷，為屬不可歸責於雙方當事人之事由，原告自不得據以請求被告給付違約金。 ⒋再如認被告應給付違約金，然本件被告於96年12月4日收受系爭支票後，並未提示，且於同年月6日即以電話通知訴外人黃于綾取回，其後並於同年月31日將支票寄回，原告實際上應未受有損害；且自被告取得支票至返還支票之期間亦甚短；並請參酌被告為商專進修部結業，名下除系爭不動產外，僅於雲林縣另有土地一筆等情，請依民法第252條規定予以酌減等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。二、下列事實為兩造所不爭執，並有訂金收據、支票影本、存證信函、土地及建物登記簿謄本等為證，自堪信為真實，本院採為判決之基礎。㈠兩造於96年12月4日就被告所有坐落台中市○○區○○段128、129、130地號土地及其地上同段222-1、222-2、222- 3建號建物，簽訂訂金收據，約定原告向被告承買之範圍為土地及建物全部，並以每坪94,200元計算，原告則於同日交付發票人為大將作家具有限公司、付款人台灣銀行台中工業區分行、帳號：041488、面額5,000,000元、票據號碼AA0000000號支票一紙充定金予被告收受。並約定應於96年12月15日前於安成不動產仲介中心訂立不動產買賣契約。契約成立之同時，已支付定金轉為買賣之部分價金。㈡兩造訂金收據第4條約定，若被告反悔不賣，定金加倍為違約金賠償原告，若原告反悔不買，定金由被告沒收。㈢兩造嗣並未於約定之96年12月15日訂立不動產買賣契約。㈣原告曾於96年12月19日以龍井新庄郵局第274號存證信函催告被告應於同年月24日前與原告訂立不動產買賣契約；再於同年月27日以龍井新庄郵局第284號存證信函通知被告已逾簽約期限，要求被告返還原告交付之定金及賠償5,000,000 元之違約金。上二存證信函均已送達被告。㈤原告於本件起訴時，以被告給付遲延為由，主張以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，起訴狀已經本院於97年1月 18日送達被告，已生契約解除之效力。三、本件訴訟之爭點：㈠被告抗辯系爭訂金收據並非預約或本約，而僅是其與仲介所簽立代為保管支票之意思表示，是否有理由？㈡原告主張其於解除契約後，依兩造所簽訂金收據之約定，請求被告給付5,000,000元之違約金，是否有理由？㈢如原告前項主張為有理由，則被告抗辯約定之違約金過高，應予酌減，是否有理由？四、得心證之理由：㈠按當事人意思表示相合致者，契約即屬成立，雙方均應受其拘束，此觀民法第153條第1項規定之意旨自明。而當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示一致，其契約即已成立。且所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立。本件被告雖抗辯系爭訂金收據僅為其為訴外人黃于綾暫時保管支票之收據，並未與原告就收據內所載條款已達成合意等語。然查被告抗辯係訴外人黃于綾持系爭支票向被告稱可持該支票向系爭不動產之承租人表示確有人欲購買被告之房地，並已收受定金，以說服承租人搬遷，被告始同意先暫時保管系爭支票，並向訴外人黃于綾表示如承租人不願搬遷，且支票未經提示，是否買賣之協議即不算數等事實，為原告所否認，且被告復未舉證以實其說，是其此部分抗辯，即非可採。又依系爭訂金收據所載，雖將立據人及甲（原告）、乙（被告）雙方之地位為相反之記載，惟其約定之內容已就兩造買賣之標的物、價金計算之方式、定金之給付、違約金之約定及履行期間等契約必要之點，約定明確，有訂金收據在卷可證，且兩造並不爭執系爭訂金收據之真正，足認其意思表示已經一致，自有拘束兩造當事人之效力。雖該訂金收據是由訴外人黃于綾持予被告簽收者，然該收據之末已載明仲介人為安成不動產仲介中心，顯係由訴外人黃于綾代為傳達原告之意思表示，而媒介與被告之意思表示一致，其契約自已成立，是被告前揭抗辯，自非可採。㈡又契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」。且契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。最高法院70年台上字第1474號、61年台上字第964號判例可資參照。本件系爭訂金收據原告固主張為本約，然查兩造該訂金收據固已就買賣之標的物及價金計算之方式已意思表示一致，惟依該訂金收據第5條約定「雙方議定於96年12月15日前於安成不動產仲介中心訂立不動產買賣契約，契約成立之同時，本據支付訂金轉為買賣之部分價金。」等語，可知該訂金收據僅為兩造就系爭不動產買賣所成立之預約，而非本約，蓋如兩造係成立本約，自無須再為另定不動產買賣契約，且所支付之定金轉為買賣之部分價金之約定，是原告主張該訂金收據為本約，自非可採。㈢關於兩造系爭訂金收據第5條約定：「本據訂立，若甲方反悔不賣，定金加倍為違約金賠償予乙方，若乙方反悔不買，訂金由甲方沒收。」之性質，原告固主張係懲罰性違約金之約定，然為被告所否認，並抗辯該項約定係賠償總額之預定等語。惟按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項定有明文。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金。而依兩造契約前揭約定，僅約定被告如反悔不賣，定金加倍為違約金賠償原告，並未特別表明所約定之違約金係懲罰性違約金，則依前揭規定，此部分違約金約定之性質即為債務不履行所生損害賠償總額預定性之違約金約定，並以原告給付被告定金之數額為約定違約金之金額，原告主張係懲罰性違約金，洵不足採。而查被告並未依約於96年12月15日前與原告就系爭不動產訂立買賣之本約，且經原告分於96年12月19日以龍井新庄郵局第274號及同年月27日以龍井新庄郵局第284號存證信函催告被告履行，經送達被告後，被告迄未履行，為兩造不爭執之事實，被告自已遲延。雖被告抗辯系爭預約之不履行，係因系爭不動產上之承租人不願搬遷，致被告無法履行本約之訂立，為不可歸責於被告之事由等語，惟查被告所辯須以不動產上之承租人同意提前終止租約為兩造買賣契約之條件等語，並不足採，已如前述；被告迄未履行，自可歸責，而有反悔不賣之情事；則依兩造系爭訂金收據第5條約定，原告主張其得向被告請求給付約定之違約金，即為可採。㈣依兩造系爭訂金收據第5條約定，原告得請求被告給付按原交付定金之數額充約定違約金之金額，而原告已支付之定金數額為5,000,000元，為兩造所不爭執，是本件兩造約定之違約金應為5,000,000元，堪予認定。茲尚應審究者即為被告抗辯系爭契約違約金約定過高，應予酌減，是否有理由。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。查本件依兩造系爭訂金收據約定違約金之計算係以原告支付定金之總額計算，而原告則交付以訴外人大將作家具有限公司為發票人、付款人為台灣銀行股份有限公司台中工業區分行、發票日：96年12月10日、面額5,000,000元、票號AA0000000號支票1紙，以充定金之給付，惟其後被告並未將該支票提示，並已於96年12月31日以存證信函返還訴外人黃于綾，且原告亦不爭執該支票未經提示即已返還之事實，可認原告實際上所受之損害應屬有限；又查一般不動產之買受人之所以願以給付高額定金予出賣人（即所謂「下重定」），並約定以定金數額為違約金之給付內容，其目的本即在確保出賣人能如期履約，避免因房地產價格之短期波動上漲，致出賣人任意違約而不履行，是於審酌違約金約定是否過高時，本不以違約金之絕對數額為單一之判斷標準，仍應依其他情況，以為適當之酌定，而其違約金約定如確屬過高，自仍得以酌減。查本件兩造約定之違約金額5,000,000 元，其金額甚鉅，而兩造本件不動產買賣標的面積達3,678.92平方公尺（計算式：1,226.31＋1,226.37＋1,226.24＝3,678.92），換算為1,112.8733坪（計算式：3,678.92×0.30 25＝1,112.8733），依兩造原約定價格每坪94,200元計算，本件交易價值為104,832,665元，元以下四捨五入），約定違約金5,000,000元約佔交易金額之4.77%；而本件契約之不履行，純因被告拒絕履行；經斟酌兩造締約後，台中地區之不動產交易價格有上升之趨勢之社會經濟狀況，及原告實際所受之損害尚微，及被告如能如期履約，原告可能獲得之利益，本院仍認兩造約定之違約金為屬過高，應予酌減為2,500,000元，始為適當。是被告抗辯系爭契約關於違約金約定過高等情，尚屬可採。因之原告主張依系爭兩造訂金收據第4條約定，請求被告給付違約金5,000,000元，應僅於2,500,000元之範圍內為有理由，逾此部分之金額即屬無據，為無理由。㈤給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之違約金債權，核屬無確定期限之給付，既經原告起訴而於97年1月18日送達訴狀，有送達證書可憑，被告迄未給付，當應負遲延責任。是原告請求自起訴狀繕本送達被告翌日即97年1月19日起，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合。㈥綜上所述，原告依系爭訂金收據之法律關係，請求被告給付2,500,000元，及自97年1月19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　月　　22　　日民事第三庭法　官　林源森以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　97　　年　　5 　月　　22　　日書記官　黃士益

臺灣臺中地方法院97年度訴字第174號

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