97年度訴字第757號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：97 年 12 月 31 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第757號原　　　告即反訴被告　臺灣省臺中農田水利會法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　蔣志明律師複代理人　　陳俊偉律師楊榮富律師被　　　告即反訴原告　日新山川股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　蕭立俊律師被　　　告　線讚實業有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　丙○○ 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國97年12月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告日新山川股份有限公司應將坐落臺中縣大肚鄉○○段三五之五二二三地號土地上如附圖所示編號Ｂ、面積二八二平方公尺之磚造鋼板頂廠房拆除，並將土地全部返還原告。被告日新山川股份有限公司應給付原告新臺幣柒仟壹佰零陸元，及自民國九十七年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國九十七年四月一日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣柒仟壹佰零陸元。被告線讚實業有限公司應將坐落臺中縣大肚鄉○○段三五之五二二三、五二四九地號土地上如附圖所示編號Ｃ面積六平方公尺之磚造鋼板頂廠房及編號Ｄ、面積二四一平方公尺之磚造鋼板頂廠房拆除，並將土地全部返還原告。被告線讚實業有限公司應給付原告新臺幣伍仟伍佰伍拾捌元，及自民國九十七年四月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國九十七年四月一日起至返還前項土地之日止，按年給付原告新臺幣肆仟肆佰肆拾陸元。原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告日新山川股份有限公司負擔十分之五、被告線讚實業有限公司負擔十分之四；餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣壹拾柒萬捌仟元或等值之彰化商業銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為被告日新山川股份有限公司、以新臺幣壹拾伍萬陸仟元或等值之彰化商業銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單為被告線讚實業有限公司供擔保後，得假執行。但被告日新山川股份有限公司如以新臺幣伍拾叁萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由壹、本訴部分：一、原告起訴主張：（一）坐落臺中縣大肚鄉○○段35之5223、35之5249地號土地（下稱系爭35之5223、35之5249地號土地）為原告所有，詎被告日新山川股份有限公司（下稱日新山川公司）、線讚實業有限公司（下稱線讚公司）未經原告同意，自多年前起，即分別占有前開土地，並各自於占用之土地上搭建建物、廠房等。被告無權占有前開土地之面積、位置，業經清水地政事務所實施鑑測，並製作清水地政事務所民國97年7月29日複丈成果圖（即本判決附圖，下稱附圖）。被告無權占有前揭土地，屢經原告請求拆除前揭建物、圍牆及廠房，返還土地，亦經被告日新山川公司及被告線讚公司之前手東毓油壓機械股份有限公司（下稱東毓公司）簽立切結書同意無條件拆除地上物，返還土地，然迄未履行。原告自得依民法第767條之規定，請求被告拆除上開地上物，並返還占用之土地。（二）原告所有前開土地遭被告占用，致原告受有無法利用之損害，是依被告2人實際占有之位置、面積，原告訴請被告2人給付相當於租金之損害金： ⒈被告日新山川公司部分：被告日新山川公司占用原告所有系爭35之5223地號土地如附圖所示編號B、面積282平方公尺，該地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）360元。被告日新山川公司前曾繳納損害金予原告至96年3月止，是原告仍得向被告日新山川公司請求自96年4月1日起至97年3月31日止，計1年，無權占有系爭35之5223地號土地之損害金10,152元（計算式：282×360×0.1＝10,152），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自97年4月1日起至返還占用土地之日止，按年依其占用面積給付當期申報地價10%計算之損害金。 ⒉被告線讚公司之部分：被告線讚公司占用原告所有系爭35之5223地號土地如附圖所示編號C、面積6平方公尺及系爭35之5249地號土地如附圖所示D、面積241平方公尺，合計247平方公尺土地。上開二筆土地之申報地價均為每平方公尺360元。原告得向被告線讚公司請求自96年1月1日起至97年3月 31日止，計1年3月，無權占有該2筆土地之損害金11,115元｛計算式：（247×360×0.1）＋（247×360×0.1 ）÷12×3＝11,115｝，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。另自97年4月1日起至返還占用土地之日止，按年依其占用面積給付當期申報地價10%計算之損害金。（三）對被告抗辯之陳述： ⒈被告日新山川公司抗辯：原告同意將占用之土地出售予伊，被告日新山川公司已先行匯入2/3價金即691,200元，當作保證金云云，顯非事實。原告於本院90年度訴字第4081號係訴請訴外人世星企業有限公司拆屋還地並與該公司調處，被告日新山川公司既非上開調處當事人，自不得援引上開調處內容而為任何之主張。另原告嗣後雖同意改由實際占用人即被告日新山川公司提出承購之申請，並先行繳納保證金，而撤回對世星公司之訴訟，但原告迄未就買賣價款與被告日新山川公司達成任何合意，亦未承諾出售該部分土地予被告日新山川公司，故原告就被告日新山川公司占用之土地部分與該公司並無買賣契約存在。 ⒉被告線讚公司抗辯：原告主張占用之廠房係屬東毓公司所興建，並未售予被告線讚公司，被告線讚公司就該建物並無處分權，原告應另行向東毓公司起訴主張云云。顯非事實，理由在於： ⑴被告線讚公司就上開占用原告土地之建物，係已向東毓公司購買，並取得事實上處分權；況被告線讚公司自承該建物之所以封存而未使用，係因該公司無提供員工宿舍之必要，故該建物之事實上管理亦為線讚公司所行使。 ⑵又被告線讚公司自承上開占用原告土地之建物與被告線讚公司向東毓公司買受之廠房相連，且無獨立出入口，應屬於被告線讚公司向東毓公司買受之廠房所屬之附屬建物，並無獨立所有權，益徵被告線讚公司對上開建物並無其所稱無處分權之情事。 ⑶東毓公司向原告繳交之保證金亦與被告線讚公司對該建物之處分權，以及有無拆屋還地之義務無涉，而係東毓公司得否向原告主張返還之問題。（四）並聲明： ⒈請求判決如主文第1項所示，且被告日新山川公司應給付原告10,152元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自97年4月1日起至返還土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%計算之損害金。 ⒉請求判決如主文第3項所示，且被告線讚公司應給付原告11,115元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自97年4月1日起至返還土地之日止，按年依占用面積給付當期申報地價10%計算之損害金。 ⒊原告願以現金或等值彰化銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保，請准宣告假執行。二、被告部分（一）被告日新山川公司則以： ⒈被告日新山川公司於86年間，因公司作業之需要，向訴外人誌優實業公司買受土地及廠房供公司營運作業使用，被告日新山川公司買受之廠房有部分占用原告所有臺中縣大肚鄉○○段35之131地號之土地（該土地於93年 10月11日分割成為35之5239、35之5223、35之5249等多筆土地，被告日新山川公司所占有使用部分為35之5223地號），面積約288平方公尺，比例約百分之58.18之部分。嗣原告於90年間以對被告日新山川公司提起拆屋還地之前案訴訟（本院90年度訴字第4081號），原告於92年5月28日與被告日新山川公司等人召開調處會議，針對有關原告所有同35之131土地被占用事宜而提起之拆屋還地訴訟進行調解，並達成「應於92年6月18日前補送土地承購申請書送水利會憑辦並先繳納保證金（多退少補）後，水利會同意和解」之結論。被告日新山川公司依此協調結果，於92年6月9日提出會有被占用土地承購書表示願意承購所占用之土地。雙方就被告日新山川公司占用附圖編號B部分土地達成買賣合意，並約定價金為1,036,800元，被告日新山川公司於「92年6月11日」（即買賣契約成立時點）先行匯入三分之二價金即691,200元當成保證金，原告收受該保證金後，於92年6月19日撤回前案訴訟。又原告提起前案訴訟時，誤寫被告為世星公司，然實際占用系附圖編號B部分土地者為被告日新山川公司，被告日新山川公司於提出申購書時亦以日新山川公司之名稱申購，故就相關資料所示之世星公司皆係誤載。 ⒉原告主張被告日新山川公司無權占有系爭35之5223地號土地云云。然， ⑴被告日新山川公司與原告間就附圖編號B部分土地成立買賣契約：依民法第153條規定及最高法院81年台上字第2339號判決要旨，被告日新山川公司依其與原告於調處會議之結論，提出會有被占用土地承購書辦理占用土地之申購，原告並提出被告日新山川公司占有部分經由地政測量之面積及原告擬處分之面積，其註解並記載「地政測量面積－擬處分面積＝擬拆除面積」，顯見雙方係基於買賣該土地之意思而進行調處，且依此標準計算承購該土地所需之價格。惟拆屋還地之訴訟尚在進行中，因此雙方同意申購土地之人先行繳交3分之2價金後，再由原告撤回前案訴訟，故從原告之行為及被告日新山川公司之申購、和解可證雙方對於買賣之標的物及價金意思表示合致，雙方之買賣契約已合法成立。 ⑵被告日新山川公司基於買賣之關係而合法占有：依民法第767條前段、中段規定及最高法院90年台上字第 2121號判決、最高法院85年台上字第389號判決要旨，無論是基於債權之關係、物權之關係、同時履行抗辯權或其他權源，皆屬於占有之正當權源，所有人均不得對之行使該條之請求權。被告日新山川公司與原告就占用之土地合法成立買賣契約，已如前述，被告日新山川公司於雙方達成申購合意，於原告撤回拆屋還地之訴訟後多次向原告詢問占用之土地買賣移轉之事宜，皆遭原告以尚在進行中為答覆，然從上述行為顯見縱仍未移轉登記予被告日新山川公司所有，被告日新山川公司仍係基於買賣之債權關係而具占有之正當權源，為有權占有，故原告不得對於被告日新山川公司行使民法第767條之權利。 ⑶被告日新山川公司不該當不當得利之構成要件：依民法第179條前段規定及最高法院61年台上字第1695號判例、94年台上字第1094號判決、最高法院61年台上字第1695號判例要旨，可知占有本身雖為利益，然欲請求相當於不當得利之租金利益，其必以該占有人「無權占有」為前提，倘占有人具有合法占有之正當權源，自無不當得利適用之可能。 ⑷至於原告所提農田水利會財產處理要點及該要點之處理措施，僅為其內部規則及處理財產之規定，原告並無提出該要點予被告日新山川公司參閱。況申購書乃雙方達成調處之合意後，由原告提供給被告日新山川公司申購之用，故實無法以此申購書便認為被告日新山川公司知悉原告間內部處理財產相關要點，並受拘束。且原告於92年7月16日以92中水財字第9200003227號函回復被告日新山川公司，顯見原告就已成立之契約有繼續履行之意思。至於作業程序如何，乃係其機關內部行政作業事項，殊與其對外之意思表示及法律行為無關。另就原告所提3次議價及2次標售而言，被告日新山川公司於雙方達成買賣合意後即等待土地之移轉登記，期間原告所提有3次議價之情事，實際上無通知被告日新山川公司，另2次公開標售，其標的雖標示為系爭35之5223地號，然其面積部分並非被告日新山川公司占有部分，因此被告日新山川公司本無投標之必要，不因此影響已成立之買賣契約等語，資為抗辯。（二）並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，請准予供擔保免為假執行。二、被告線讚公司則以：（一）被告線讚公司於95年間承購原屬於訴外人東毓公司坐落臺中縣大肚鄉○○段35之297、35之429、35之2881、35之5184、35之5185、35之5187等地號土地，及其上同段2031建號建物。本件原告主張坐落於其所有系爭35之5223、35之5249地號土地上之建物，係被告線讚公司前手東毓公司占有並自行興建，作為其員工宿舍，尚非被告線讚公司之行為，且前開建物並非被告線讚公司與東毓公司上揭買賣契約涵蓋之標的物，位於被告線讚公司與東毓公司購買之土地範圍之外，故被告線讚公司無權就該建物予以處分，原告應另行向東毓公司訴請拆屋還地。（二）被告線讚公司就上揭東毓公司之建物亦無使用、收益，其該占用之地方亦已封存，並無因占有所生之不當得利。東毓公司曾開具切結書並繳納保證金48萬元給原告，本件應係東毓公司與原告間租賃契約所生之問題，與被告線讚公司無涉等語，資為抗辯。（三）並聲明：駁回原告之訴。貳、反訴部分：一、反訴原告日新山川公司起訴主張：（一）依民法第153條、第345條規定及最高法院81年台上字第2339號判決要旨，買賣契約之必要之點，即為「買賣標的物」及「價金」，若雙方已就此達成合意，則買賣契約便成立，出賣人必須就買賣契約之規定履行其交付及移轉登記之義務。本件依民法第348條第1項規定及最高法院28年上字第2223號判例要旨，雙方就反訴原告占用之土地買賣已達成合意，反訴被告遲未履行出賣人移轉登記之義務，反訴原告自得本於買賣交付及移轉登記請求權，請求反訴被告將系爭35之5223地號土地如附圖編號B部分移轉登記予反訴原告，其餘部分援用本訴就此部分之陳述等語。（二）並聲明：反訴被告應將系爭35之5223地號土地上如附圖所示編號B、面積282平方公尺土地，移轉登記予反訴原告所有。二、反訴被告則以：援用本訴就此部分之陳述。並聲明：反訴原告之訴駁回。叁、本件經原告與被告日新山川公司整理並協議簡化爭點如下：一、原告與被告日新山川公司不爭執之事項（本院逕採為判決之基礎，毋庸證明）：（一）系爭35之5223地號土地為原告所有。（二）被告日新山川公司所有磚造鋼板頂廠房占用原告所有系爭35之5223地號如附圖編號B、面積282平方公尺土地。二、原告與被告日新山川公司爭執之事項（本院判斷）：（一）原告依民法第767條前段及中段之法律關係，請求被告日新山川公司將附圖編號B、面積282平方公尺之磚造鋼板頂廠房拆除，將土地返還予原告，有無理由？被告日新山川公司抗辯於92年6月11日就前揭占用土地與原告已成立買賣契約，有無理由？（二）原告依不當得利之法律關係，請求被告日新山川公司給付無權占用土地相當於租金之不當得利，有無理由？ ⒈被告日新山川公司占用原告所有前揭土地有無合法正當之權源？ ⒉如被告日新山川公司占用原告所有前揭土地無合法正當之權源，原告得請求被告日新山川公司給付相當於租金之不當得利數額為何？（三）被告即反訴原告日新山川公司本於買賣契約之法律關係，請求原告即反訴被告將其所有系爭35之5223地號如附圖編號Ｂ、面積282平方公尺之土地移轉登記予被告即反訴原告日新山川公司，有無理由？肆、本院之判斷：一、拆還還地部分按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之 (最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照)。茲就原告訴請被告訴屋還地有無理由分述如下：（一）被告日新山川公司部分：查系爭35之5223地號土地為原告所有，被告日新山川公司所有磚造鋼板頂廠房占用原告所有系爭35之5223地號如附圖編號B、面積282平方公尺土地，為兩造不爭執之事實，揆諸前揭說明，被告日新山川公司應就其占用原告土地係有正當權源一事負舉證責任。被告日新山川公司抗辯：就前揭占用土地已於92年6月11日與原告成立買賣契約云云，固據其提出原告92年5月29日函文暨會議紀錄、會有被占用土地承購申請書、匯款回條及原告於本院90年度訴字第4801號部分撤回及更正狀等為證（見本院卷第46至59頁）。惟按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。依此規定，關於買賣不動產之債權契約，固為不要式行為，惟仍需買賣雙方就買賣之標的物及價金互相同意，始能謂其買賣之債權契約成立（最高法院20年上字第1207號判例參照）。經查： ⒈原告於90年間係以訴外人世星企業有限公司（下稱世星公司）無權占用其所有同段35之131地號面積約288平方公尺土地（該部分嗣後分割為系爭35之5223地號等土地），訴請世星公司拆屋還地，經本院90年度訴字第4081號審理在案。嗣於該案訴訟中，經立法委員劉銓忠於92年5月28日居間與原告、世星公司負責人甲○○調處，達成：「申購會有地者，應於92年6月18日前補送土地承購申請書送水利會憑辦並先繳納保證金（多退少補）後，水利會同意和解。」等語，原告於92年6月9日填載「會有被占用土地承購申請書」，申購同段35之131地號土地面積約288平方公尺，於92年6月11日匯款691,200元予原告，原告於92年6月19日具狀向本院90年度訴字第4081號案撤回對世星公司之拆屋還地訴訟等情，有被告日新山川公司提出之原告92年5月29日函文暨會議紀錄、會有被占用土地承購申請書、匯款回條及原告於本院90年度訴字第4801號部分撤回及更正狀為證（見本院卷第46至59頁），並經本院調閱本院90年度訴字第4801號卷查明屬實。原告於本院90年度訴字第401號事件係訴請世星公司拆屋還地，世星公司於該案訴訟中從未表示占用原告土地者係被告日新山川公司，該案訴訟中與原告進行調處，嗣經原告撤回訴訟者亦為世星公司，並非被告日新山川公司，自難認有所謂誤載世星公司為被告之情事。被告日新公司抗辯：原告於前揭案件訴訟中進行調解，達成「應於92年6月18日前補送土地承購申請書送水利會憑辦並先繳納保證金（多退少補）後，水利會同意和解」之結論云云，並非可採。 ⒉世星公司與被告日新山川公司之負責人均為甲○○，此有原告提出之公司登記資料在卷足憑（見本院卷第112 、113頁）。原告主張：其與世星公司負責人甲○○進行調處後，甲○○向原告表示實際占用土地之人為日新山川公司，而非該事件之被告世星公司，故原告同意改由實際占用人日新山川公司提出承購之申請，並先行繳納保證金，而撤回對世星公司之訴訟等語，參照前揭原告函文暨會議紀錄、會有被占用土地承購申請書、匯款回條及撤回及更正狀等資料，自堪信為真實。又原告主張其處理名下財產需依農田水利會財產處理要點之規定，水利會非事業用不動產合於一定條件者，得予處理，處理方式分為議價與公開標售兩種方式，均須報農委員核准等情，業據其提出該規定為證（見本院卷第114至116頁）。參諸原告屬於農水利會，性質上為公法人，目的在秉承政府推行農田灌溉事業（水利法第12條參照），原告上開主張自屬有據。其次，依前揭被告日新山川公司92年6月9日填具之「會有被占用土地承購申請書」之記載，該申請書之名稱已載明「承購申請」，其第1 、2、3條及第4條第1、2、3款亦均載明：「申購」等語，第3條記載：「申購土地依貴會規定如需補收使用費時，同意照章繳納；即如未符合議價規定應以標售處分時，願參加標售絕無異議。」，足見被告日新山川公司所填具之「會有被占用土地承購申請書」，性質上僅為要約，其提出要約之申請書後，尚需原告依前揭要點為承諾，買賣契約始能認為成立。且依前揭內容之記載，被告日新山川公司於申請承購占用土地當時，已知悉申購土地之程序，係依上開處理要點辦理，若申購之土地未符合議價之規定，則同意原告以公開標售之方式處理，並承諾參與投標。被告日新山川公司無法證明其提出前揭承申請書後，原告有承諾之意思。且原告主張：被告日新山川公司於92年6月9日申購占用之土地後，於93年3月3日書立切結書，表明如標售或議價未能成立時，願無條件拆除地上物，騰空回復原狀交還占用土地予原告，有原告所提出之切結書為證（見本院卷第14頁）。被告日新山川公司未能舉證證明原告就其就占用之系爭35之5223地號如附圖編號B部分土地有標售予其或與其議價成立買賣之情事，足見原告並未同意出售被告日新山川公司占用之土地予被告日新山川公司，要無可疑。⒊至於被告日新山川公司於申購時，固先行繳納保證金，惟該保證金係在被告日新山川公司依議價或公開標售程序購得占有之土地『前』，保證未來會向原告申購的保證金，此觀前揭調處之會議紀錄記載：「申購會有地者，應於92年6月18日前補送土地承購申請書送水利會憑辦並先繳納保證金（多退少補）後，水利會同意和解。」自明。況被告日新山川公司提出申購時，原告尚未報請農委會核准採以議價或公開標售方式處理遭占用之土地，自無可能決定議價或公開標售土地之底價，遑論就價款之金額與被告日新山川公司達成任何之合意。被告日新山川公司抗辯：調處時雙方同意申購人先繳納3分之2之價金後，再由原告撤回訴訟云云，並非可採。 ⒋綜上所述，被告日新山川公司與原告間就其占用系爭35之5223地號如附圖編號B部分土地並無買賣關係。此外被告日新山川公司又無法證明其有何其他正當權源占用原告所有之前揭土地，從而原告本於物上請求權，請求被告日新山川公司拆除附圖編號B之廠房，並將該廠房坐落之土地返還與原告，自有理由，應予准許。（二）被告線讚公司部分： ⒈查原告主張系爭35之5223、35之5249地號土地為其所有，業據提出土地登記謄本為證，並為被告線讚公司所不爭執，堪信屬實。其次，訴外人東毓公司無權占用原告所有系爭35之5223、35之5249地號土地，於其上搭建建物，經本院會同地政人員到場勘驗測量結果，其占用位置面積分別如附圖編號C、面積6平方公尺及編號D、面積241平方公尺，合計247平方公尺，有勘驗筆錄、現場照片及附圖所示之複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第92至96頁）。被告線讚公司就上情及其於95年間向東毓公司購買同段35之297、35之429、35之2881、35之5184、35之5185、35之5187等地號土地，暨其上同段2031建號建物等情並不爭執，惟以：上開占用原告所有系爭35之5223、35之5249地號土地如附圖編號C、D建物係東毓公司占有並自行興建，作為其員工宿舍，被告線讚公司並未向東毓公司買受C、D建物，亦未使用該部分建物，不應由其拆屋等語置辯。 ⒉按房屋之拆除為一種事實上之處分行為，固須有事實上之處分權者，始有拆除之權限（最高法院86年台上字2272號判決參照）。惟按非主物之成分，常助主物之效用，而同屬一人者，為從物；主物之處分，及於從物，民法第68條第1項、第2項分別定有明文。故在查封時已成為不動產之從物者，該從物亦在拍賣範圍內，由拍定人取得該從物所有權，執行法院應予一併點交。又動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811條亦有明文規定，故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，可併就該增建物為執行，而由拍定人取得該增建物之所有權，執行法院亦應予一併點交（最高法院92年度台抗字第338號判決要旨參照）。再按查違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。查被告線讚公司自認附圖所示C、D建物前由東毓公司作為員工宿舍，係違章建築，與其買受之廠房連在一起，該違章建築無獨立出入口，要進入該違章建築，必須經由廠房進出等語（見本院卷第167 頁正反面）。則該違章建物已屬於被告線讚公司向東毓公司購買之廠房之附屬建物，被告線讚公司向東毓公司購買前開廠房等房地，自亦取得C、D部分違章建物之事實上處分權。被告線讚公司亦自認該違章建築之宿舍目前由其封存，雖未實際上使用，仍由其管領。是被告線讚公司既取得附圖編號C、D部分違章建物事實上處分權，原告本於物上請求權，請求被告線讚公司拆除附圖編號C、D部分違章建物之建物，並將該建物坐落之土地返還與原告，自有理由，應予准許。二、不當得利部分（一）按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。依此規定，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，此經最高法院61年台上字第1695號著有判例。本件被告日新山川公司無權占用原告所有系爭35之5223土地如附圖編號B 、面積282平方公尺之土地；被告線讚公司無權占用原告所有系爭35之5223地號如附圖編號C、面積6平方公尺，系爭35之5249地號如附圖編號D、面積241平方公尺之土地，致原告無法使用收益，則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並因此致原告受有無法使用收益該土地之損害，原告自得本於不當得利之法律請求被告返還相當於租金之不當得利。（二）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，且依同法第105條之規定，於租用基地建築房屋準用之。土地法第97條關於基地計收租金之規定，於請求返還相當於租金利益之事件，當亦可據為計算利益之標準（最高法院49年台上字第1230號判例參照）。又土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價。另土地法第148條規定，土地所有權人依該法所申報之地價，為法定地價。則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明。本件被告無權占用系爭35之5223、35之5249地號土地，該二筆土地為山坡地保育區之水利用地，此有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第8、9頁），雖屬於交通水利用地類之土地（土地法第2條第1項第3款參照），惟現況係遭占用搭建廠房、宿舍使用，且該二筆土地周邊為廠房及住宅區，亦有前揭勘驗筆錄及現場照片在卷可憑，因此應依前揭規定為基準計算相當於租金之不當得利。再者，前揭土地法第97條所謂以百分之10為限，乃基地租金之最高限額，非謂必照申報價額百分之10計算，計算相當於租金之損害，除應以不動產之價值為基礎外、尚須斟酌不動產所處位置、工商繁榮情形，利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號、3331號判決意旨參照）。審酌系爭35之5223、35之5249地號土地均位於台中縣大肚鄉山坡地，為交通水利用地，附近則為廠房及住宅區，已如前述，惟被告日新山川公司占用附圖編號B部分土地係興建廠房，與其他廠房從事生產活動，並因而獲有利益等情；被告線讚公司主張附圖編號C、D之建物前手係作為員工宿舍使用，惟其予以封存未使用，此為原告所不爭執，認被告日新山川公司無權占用部分應以申報地價年息百分之7、被告線讚公司無權占用部分應以申報地價年息百分之5計算相當租金之不當得利為適當。而系爭35之5223、35之5249地號土地96年1月期之申報地價為每平方公尺360元，此有土地登記謄本在卷可查（見本院卷第8、9、143、144頁），97年度部分未申報地價，依前揭規定，應以公告地價80%為其申報地價。該二筆土地97年1月之公告地價為每平方公尺1,900元，亦有地價謄本在卷可稽，其80%即為每平方公尺1,520元。原告主張一律以每平方公尺360元計算，自應准許。準此基準計算原告得請求被告返還相當於租金之不當得利數額如下： ⒈被告日新山川公司部分原告請求被告日新山川公司給付自96年4月1日起至97年3月31日止，計1年無權占用附圖編號B部分土地相當於租金之不當得利數額為7,106元（計算方式為：本件土地申報地價為每平方公尺360元，又被告日新山川公司占用土地面積共為282平方公尺，故360元／平方公尺282平方公尺7%1年＝7,106.4元，四捨五入為7,106元），逾此數額之請求無法准許。又原告請求被告日新山川公司自97年4月1日起至返還前揭占用土地之日止，按年依其占用之282平方公尺給付當期申報地價10%計算之損害金，惟原告每年有無申報地價及申報數額均不確定，是原告此部分如此聲明，將致使其請求不確定，故本院認原告得請求被告日新山川公司自97年4月1日起至返還前揭占用土地之日止，按年依其占用之282平方公尺給付相當於租金之不當得利數額，亦應為7,106元，逾此數額之請求無法准許。 ⒉被告線讚公司部分原告請求被告線讚公司給付自96年1月1日至97年3月31 日止，計1年3個月無權占用附圖編號C、D部分土地相當於租金之不當得利數額為5,558元（計算方式為：本件土地申報地價均為每平方公尺360元，又被告線讚公司占用土地面積共為247平方公尺，故360元／平方公尺247平方公尺5%1年3月＝5,557.5元，四捨五入為5,558元），逾此數額之請求無法准許。又原告請求被告線讚公司自97年4月1日起至返還前揭占用土地之日止，按年依其占用之247平方公尺給付當期申報地價10%計算之損害金，惟原告每年有無申報地價及申報數額均不確定，是原告此部分如此聲明，將致使其請求不確定，故本院認原告得請求被告線讚公司自97年4月1日起至返還前揭占用土地之日止，按年依其占用之247平方公尺給付相當於租金之不當得利數額，亦應為4,446元，逾此數額之請求無法准許。三、反訴部分反訴原告與反訴被告並未就系爭35之5223地號如附圖編號B 部分土地之買賣契約內容達成合意，買賣契約尚未成立，已如前述，則反訴原告基於買賣契約之法律關係，請求反訴被告將其所有系爭35之5223地號如附圖編號B、面積282平方公尺之土地移轉登記予反訴原告，難認有據，無法准許。四、綜上所述，原告本於所有權之地位，行使物上請求權，請求被告日新山川公司及線讚公司分別將如主文第1、3項所示之建物拆除，並返還占用之土地，為有理由，應予准許。又原告本於不當得利之法律關係請求被告日新山川公司、被告線讚公司分別給付相當於租金利益之不當得利，各於主文第2 、4項所示之範圍內為有理由，應予准許，逾此部分之請求即無理由，應予駁回。反訴原告本於買賣契約之法律關係，請求反訴被告將系爭35之5223地號土地上如附圖所示編號B 、面積288平方公尺之土地移轉登記予反訴原告，為無理由，應予駁回。五、假執行之宣告：原告及被告日新山川公司均陳明願供擔保請求宣告假執行，或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。伍、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392條第2 項。中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　31 　日民事第三庭法　官黃渙文以上正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　97　　年　　12　　月　　31　日書記官

臺灣臺中地方法院97年度訴字第757號

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