97年度重訴字第108號｜民事：確認買賣關係不存在｜裁判日期：97 年 09 月 16 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第108號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　林開福律師被　　　告　丁○○ 訴訟代理人　張繼準律師複　代理人　黃琪雅律師莊惠祺律師訴訟代理人　楊銷樺律師複　代理人　甲○○ 訴訟代理人　林松虎律師複　代理人　王志中律師訴訟代理人　吳淑芬律師謝珮馨上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國97年9 月2日言詞辯論終結，判決如下：主文確認原告與被告間就坐落台中市○○區○○段58地號土地之應有部分100000分之1031，及其上同段976建號建物全部（建照號碼 93府都建字第1266號，門牌號碼台中市西屯區市○○○路63號15樓之2，包括該建物地下第三層編號第89、90號停車位）之買賣關係不存在。訴訟費用由被告負擔。事實及理由壹、原告方面：一、訴之聲明：㈠確認原告與被告間就坐落台中市○○區○○段58地號土地之應有部分100000分之1031，及其上建照號碼93府都建字第 1266號建物編號B2棟15樓房屋一戶與該建物地下第三層編號第89、90號停車位（即同段976建號建物，門牌號碼台中市西屯區市○○○路63號15樓之2）之買賣關係不存在。㈡訴訟費用由被告負擔。二、原告主張略以：被告前於民國96年8月1日向原告購買坐落台中市○○區○○段58地號土地應有部分100000分之1031 ，及其上建照號碼93府都建字第1266號建物編號B2棟15樓之房屋一戶（即同段976建號建物，門牌台中市西屯區市○○○ 路63號15樓之2，包括地下第三層編號第89、90號停車位，下稱系爭不動產），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。兩造於契約書第2條約定價金給付方式分為3期，即「⒈簽約款：96年8月1日新台幣（下同）1,060萬元。⒉ 備證款：96年（約權狀取得日）530萬元。⒋尾款：3,710萬元，應於貸款撥款當日給付。」並於第9條第1項、第8條第3項第2款約定：「甲方（即被告）應於交付第二期備證款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構；未指定者，得由受託地政士指定之。」「如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方（即原告）得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項。」。本件之簽約款及備證款已分別於96年8 月1日及同年12月13日支付完畢，並由兩造完成備件手續，是依照系爭買賣契約約定，被告自應於96年12月13日即提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構予受託地政士，以開始進行辦理貸款手續，然被告均未依約履行。為此，原告於96年12月27日委託律師發函，通知被告於文到7 日內依約提供辦理貸款必備之文件，及指定融資貸款之金融機構予受託地政士，且於文到50日內給付尾款3,710萬元，並函告逾期即解除契約，沒收被告已付之全部款項等語。惟被告仍未依照辦理，原告乃於97年2月20日再發函為解除買賣契約之意思表示，並依約沒收被告已付之全部款項，是兩造間就系爭不動產之買賣關係已不存在。茲因本件買賣有關產權移轉之相關稅賦業已向有關機關申報繳納，故買賣契約解除後，被告本應配合原告辦理撤銷申報手續，詎其拒不辦理，致原告就系爭不動產無法另行移轉予他人，權利受損至鉅，爰依法請求確認前開買賣關係不存在等語。三、對被告所為抗辯之陳述：㈠系爭買賣契約第9條第1項約定，被告應於交付備證款之同時，提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構，是以被告於96年12月13日支付備證款之同時，應提供辦理貸款必備文件，並指定貸款之金融機構，以便地政士辦理貸款手續，進而完成尾款之交付。被告並未於該日履行上開義務，依約應負遲延責任。經原告一再催促，被告於97年12月13 日簽立如下內容之同意書：「買方同意96年12月14日下午6 點確認交屋及支付尾款日期。若買方承諾之日期，賣方無法同意時，則另於三日內進行協商確認」。詎料，被告又再毀諾，未於上開承諾日期確定貸款銀行及支付尾款日期，且嗣後亦不理不睬，原告不得已方於96年12月27日委託律師發函，催告被告於7日內提供辦理貸款必備文件及指定貸款金融機構予地政士，並定50日之相當期間請求被告交付尾款，以免交易一再拖延，然被告非但未於上開催告期間內為給付義務之履行，且亦未於上開期限為任何答覆，其已違約，甚為顯然。又被告雖於原告去函解約後，始來函稱其已提供辦理貸款相關文件云云，然該函內仍未表示其已指定貸款金融機構予承辦地政士，顯見被告未於上開原告所定之期限內，提供辦理貸款必備文件，益徵被告稱其早於96年10月間、12 月上旬，即已提供貸款文件及指定貸款金融機構予承辦地政士云云，確為不實。此外，被告早於96年8月1日簽訂系爭買賣契約時，即已知悉其欲以向銀行貸款之方式給付尾款，而有充裕時間準備貸款之相關事宜，且直至上開催告期限屆滿之97年2月間止，前後長達近7個月，仍遲未提供辦理貸款之必備文件，及指定貸款之金融機構，更足見被告無意履約。㈡承上所述，被告於96年12月13日給付備證款時，未依約於該日同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構予地政士，應負給付遲延之責。故原告乃發函向被告為解除契約之意思表示（被告亦於97年2月21收受該函），依法應已生解約之效力。準此，兩造間之系爭買賣契約業經合法解除，應屬無疑。被告雖謂其於原告完成產權移轉登記並將房地交付之同時，始有給付尾款之義務，並謂原告解約之通知不生效力云云。惟按最高法院50年台上字第1550號判例、95年度台上字第1454號判決之意旨，本件原告已定50日之相當期限請求給付尾款，然於期限屆至，不僅未見被告履行，亦未見其就此有所回覆，更遑論有所謂向原告為同時辦理產權移轉登記及將房地交付之主張。基此，於原告發函催告後，被告既未向原告為應同時履行之主張，仍應負遲延責任，是原告嗣後發函解除兩造間之系爭契約，當屬有效。又被告復主張依系爭買賣契約第8條約定，兩造對於他方遲延給付之情形，不能解除契約，僅能請求他方給付違約金。惟該條所示，並未見有何給付遲延「僅」能請求違約金，不能解除契約之明文。況給付遲延本屬違約之情形，則解釋上當然包含於該條第3項後段所謂「其他違約情事」內。從而，該條第3項前段約定「甲方若有遲延給付之情形，應賠償乙方每日按買賣總價萬分之3之違約金。」應僅係指被告有遲延給付之情形，原告除得解除契約外，亦得另行按遲延之日數請求被告賠償違約金，尚非謂原告僅得請求被告賠償違約金，而排除原告對被告遲延給付之契約解除權。再者，被告主張銀行通知核准貸款後，隨即於97年3月24日寄發存證信函通知原告與其聯繫辦理交付尾款及買賣標的物所有權移轉登記、交屋事宜，卻遭原告拒絕，依系爭買賣契約第8條第4項約定原告應負給付遲延責任。惟查，原告早於96年12月27日催告被告履行債務，亦於97年2月20日發函解除買賣契約，是系爭買賣契約既已合法解除，原告自無依被告所寄發函文辦理交屋之義務，更無應負給付遲延責任，而應賠償被告違約金之餘地。㈢民法第254條並非強制規定，系爭買賣契約第8條第1項已經另有關於解除契約的約定。退步言，縱使依照民法第254條，關於指定銀行部分被告並未於96年12月13日指定銀行，當天原告已經催告被告應該要指定，所以被告才在同一天簽立原證七的同意書，承諾要在96年12月14日指定銀行及確定交付尾款的日期，但是被告仍然沒有在該日履行承諾，當然早已負遲延責任，原告又等了二個星期之後才委託律師去函催告，而被告仍然未在原告催告的時間內指定銀行及交付尾款，故原告之解約當然合法。貳、被告部分：一、答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。二、被告答辯略以：㈠依系爭買賣契約書第9條約定，被告雖於96年12月13日交付備證款與原告同時，始有提供貸款文件及指定貸款金融機構予地政士，但被告早於96年10月間、12月上旬即分別提供貸款文件及指定貸款金融機構予地政士丙○○，另由金融機構直接向被告拿取其他文件，諸如：合作金庫銀行五權分行、新光商業銀行西屯分行、中國信託銀行等多家，原告主張被告遲未提供辦理貸款必備文件及指定金融機構予地政士云云，與事實不符。㈡兩造就系爭買賣契約價金已約定給付之方式，被告亦依約就第一、二期款項給付完竣，至於第四期尾款3,710萬元部分，縱依原告所稱「應於貸款撥款當日給付」，惟被告所申貸之銀行於原告來函請求給付尾款時，既尚未核准申貸並未撥款，則被告未將尾款給付予原告，尚難謂為違約。再者，原告片面主張被告應於律師函函文到後50日內給付尾款，並不生變更契約之效力。按契約乃當事人合意之意思表示，尚無因一方片面表示即生變更契約之效力。雙方既於系爭買賣契約約定尾款之給付日期為「貸款撥款當日」，自非因原告單方片面以系爭律師函變更給付日期，即生尾款給付日期提前之效力，故原告以函文到後50日內，為被告應給付尾款之日期，自無理由。況原告亦明知被告須向銀行辦理貸款，始足支付尾款，此並可參諸系爭買賣契約第2條「有無須辦理融資貸款：有」，則於原告將系爭土地及建物過戶予被告之前，被告絕無可能得先為貸款，乃至取得「貸款撥款」，是以原告自有於被告將第一、二期款項及相關稅捐繳清後，先行將系爭不動產過戶予被告之義務，俾利被告得以辦理貸款事項。在原告將系爭不動產移轉登記與被告之前，被告絕無可能取得貸款之款項，自難認被告有給付尾款之義務。惟原告僅以律師函文通知被告應於前開期間給付尾款，卻遲未將系爭房地之所有權移轉登記予被告，且經被告於97年3月24 日以存證信函通知原告辦理過戶，原告亦藉故不為履行，實屬原告違反契約，而非被告違反契約。㈢依證人丙○○之證詞可知，被告完全配合地政士及受申貸銀行之程序，並無任何之拖延與過失，而受申貸之中國信託銀行文心分行與合作金庫銀行五權分行當時所以拒絕貸款，係因系爭不動產當時尚未蓋好，銀行無法進行確實之評估。再者，參照內政部建築研究所及政治大學台灣房地產研究中心出具之「台灣房地產景氣動向季報96年第4季」所引之新聞報導，96年下半年各銀行確實有緊縮房貸業務，並因此導致各銀行雖受理被告之房屋貸款申貸案，但卻長期不通知是否核貸經濟環境險惡，此等客觀交易客體及經濟面之因素，尚非因被告個人債信問題或有任何遲延所致，既非被告所得預測並加以控制，自無可歸責於被告。另原告稱系爭買賣契約第9條第1項所謂「『指定』融資貸款之金融機構」，係屬『確定』，顯屬曲解文字涵義及誤解向銀行申貸之流程。㈣依系爭買賣契約第8條第3項約定，於被告遲延給付時，原告不能解除契約，僅能請求被告給付違約金而已，故原告寄發律師函主張被告遲延給付尾款，依約解除系爭買賣契約云云，並不合法。㈤系爭買賣契約第2條約定交屋日期為「依建設公司交屋日為準」，係因簽約當時係屬完全不確定之狀況，被告即承擔如期已完成申貸手續且已經銀行撥款與原告，惟原告仍無法交屋之風險，是以由賣方承擔「銀行辦理貸款手續撥款遲延」之風險與買方承擔「建商遲延交屋」之風險，係屬完全對等且公平之風險分擔。而且，此等風險皆非兩造所得控制，係屬歸因於契約當事人以外之因素，亦屬買賣當時即可預見之風險，原告自不得以銀行拒絕貸款而影響尾款給付時日，係屬被告違反契約。㈥倘係約定以向銀行貸得之款項以支付買賣價款者，亦即約定以買受人為借款人暨抵押義務人而向銀行貸款之情形，衡諸銀行之抵押貸款程序，亦均係於不動產出賣人將不動產移轉登記予買受人，並辦理抵押權設定登記予銀行之後或同時，始由銀行將款項撥至買受人即貸款人之帳戶內，再轉入出賣人之帳戶內。是系爭買賣既已約定須嗣出賣人即原告將系爭不動產移轉登記予被告後，被告始有給付尾款之義務，復約定以向銀行貸得之款項支付系爭買賣之尾款，則系爭不動產於原告移轉登記予被告，被告據以辦妥貸款之前，被告就系爭買賣契約自尚無給付尾款之義務，允無疑義。㈦詎原告於系爭不動產尚須備齊相關資料據以申請貸款之期間，即於96年12月27日委託原告訴訟代理人發函予被告，片面表示被告應於函到50日內給付尾款云云。惟承前所述，系爭買賣契約就被告應如何給付尾款乙節，既業已明白約定，而原告自始至終均未向原告表示將移轉登記系爭不動產予被告，是被告所申請貸款之銀行，於原告來函表示應給付尾款之日期內，既尚未核准申貸並予以撥款，則被告尚無給付尾款之義務，應屬至明，要不因原告片面以律師函表示被告應於何時給付尾款云云，即遽生變更兩造原有買賣契約約定之效力；再者，承前所述，系爭買賣契約既約定係以向銀行貸得之款項據以支付尾款，則於原告將系爭不動產移轉登記予被告之前，被告顯絕無可能取得貸款之款項，是系爭不動產於原告移轉登記予被告，被告據以辦妥貸款之前，自難認被告有給付尾款之義務，準此，原告片面以律師函主張系爭不動產之尾款應於該函函到之日起50日支付云云，並執而主張被告未於原告指定之期限內依原告意旨履行，因而解除系爭買賣契約云云，均屬無據。㈧被告在96年12月13日交付備備證款後，原告一方面於同日委由其代理人林見達以便條紙通知辦理系爭買賣相關作業之代書丙○○地政士，表示須『待雙方確認日期後，地政士始得申報稅金手續』，藉此阻止被告申報稅金以致無法就系爭不動產向地政事務所申請辦理所有權移轉登記；另方面，原告卻於被告繳交備證款二個星期後，隨即委請律師發函予被告，要求被告於短短之50日內即覓得銀行貸款以繳交尾款，顯見原告於被告繳交備證款時，即不願見原告順利辦理銀行貸款，換言之，原告於斯時即不願將系爭不動產依約移轉登記予被告，准此，足徵原告於上開律師函中所定50日之繳款期限，業已不符法律所稱「相當期限」之規定。是被告於97年2月13日繳納稅捐完畢後，隨即向銀行辦理貸款等程序，經中國信託銀行於97年3月7日准予核貸，並於同年月11日完成對保程序後，被告於97年3月20日聯絡仲介公司通知原告收取尾款，另再於97年3月24日發函予原告請原告與被告聯繫辦理收取尾款及辦理所有權移轉登記等事宜，足證被告就系爭不動產之買賣價金尾款，業已合法提出給付。再系爭買賣價金之尾款，係約定以銀行之貸款支付，並須於原告將系爭不動產移轉登記予被告之同時，被告始有給付義務，惟並無約定其給付之確定期限，自屬不確定期限之債務。本件原告固曾於96年12月27日發函限期50日催告被告繳納系爭尾款，惟縱認原告律師函所定期限相當，惟此亦僅使被告自受該催告時起，負遲延責任而已，倘原告未再定相當期限催告被告履行，依最高法院84年台上字第1809號、86年台上字第690 號、86年台上字第3231號裁判要旨，自非得以被告遲延給付為由逕行解除契約。茲被告就系爭尾款業已合法提出給付，已如前述，惟原告於96年12月27日發函，未再定相當期限催告被告履行，即逕於97年2月20日發函予被告表示解除買賣契約云云，自非合法，由是可知，兩造之買賣契約關係確仍有效存在。㈨縱然系爭買賣契約有約定買方有違約或遲延給付之情形，賣方得解除契約，但被告認為仍應以買方遲延給付之內容是否重要及遲延情形是否可看出沒有履約的意願為標準，賣方不得無限制取得解除契約之權限，本件原告以被告在交付備證款之同時沒有提出貸款文件及指定金融機構與地政士為由，主張解除契約，除了與證人丙○○證述不符，另外也不符合比例原則，解除不合法。參、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項所明定。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52 年臺上字第1922號判例意旨參照）。原告主張兩造間就系爭不動產之買賣關係不存在，為被告所否認，是兩造就原告主張之上情顯有爭執，若不予釐清，原告勢將因被告否認其主張，致其在私法上之地位因而有受侵害之危險，揆之首開說明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，應認有即受確認判決之法律上利益，核與上開法條規定並無不符，合先敘明。肆、本院協同兩造整理爭點，結果如下：一、兩造不爭執之事項：㈠兩造於96年8月1日簽訂系爭買賣契約，由被告以總價5,300 萬元向原告購買系爭不動產。㈡被告已於96年8月1日、96年12月13日分別交付原告簽約款 1,060 萬元、備證款530萬元。㈢依系爭買賣契約第9條及第13條約定：被告預定辦理貸款 3,710 萬元支付尾款，並應於交付第二期備證款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構；未指定者，得由受託地政士指定之。於銀行核撥時，先代償原告原有之貸款，代償後原告配合辦理塗銷，如被告貸款不足尾款時，應以現金補足。㈣約定交屋日依建造之寶輝建設股份有限公司（下稱寶輝公司）交屋日為準，而寶輝公司已於96年12月5日交屋予原告。㈤原告於96年12月27日委由律師發函，催告被告於文到7日內提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構予受託地政士；暨於文到50日內給付尾款3,710萬元，逾期將解除契約，並沒收被告已付之全部款項。二、兩造爭執之事項(要點)在於：㈠被告於96年12月13日交付備證款時，是否同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構？㈡原告主張其於97年2月20日委由律師發函，以被告未於96年 12 月27日律師函文到7日內提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構予受託地政士，亦未於文到50日內給付尾款3,710萬元為由，為解除契約之意思表示，是否有理由？伍、法院之判斷：一、被告於96年12月13日交付備證款時，雖提供辦理貸款必備之文件，惟未能指定願承作融資貸款之特定金融機構，致無法確定交付尾款及交屋之日期。㈠查系爭買賣契約書第2條約定價金給付方式分為3期，即「簽約款：96年8月1日新台幣壹仟零陸拾萬元整。備證款：96年（約權狀取得日）伍佰參拾萬元整。尾款：參仟柒佰壹拾萬元整，應於貸款撥款當日給付。交屋日依建設公司之交屋日為準。」；第3條第4項約定：「乙方（即原告）於完成產權移轉登記並將房地交付之同時，甲方（即被告）應將尾款付清。」；第9條約定：「甲方預定貸款新台幣參仟柒佰壹拾萬元作為支付尾款之價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜：一、甲方應於交付第二期備證款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構；未指定者，得由受託地政士指定之。二、如因甲方之事由致貸款無法獲准，或核貸金額不足時其不足之部分，甲方仍應於交屋時一次以現金補足，絕無異議。」；第13條第1項約定：「本買賣之尾款由甲方向銀行申請貸款，於銀行核撥時先代償乙方原有之貸款，代償後乙方配合辦理塗銷。如甲方貸款不足尾款時，應以現金補足」等情，業據原告提出系爭買賣契約書影本1份附卷可稽。衡諸一般不動產買賣交易流程，並綜合系爭買賣契約上開條文約定之意旨，其中第9條第1項所謂「指定融資貸款之金融機構」，解釋上應係指「指定願承作融資貸款之特定金融機構」而言。蓋依系爭買賣契約第4條第2項約定，被告交付備證款時，原告即應將系爭不動產移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，交付受託地政士辦理移轉登記之一切手續。故第9條第1項約定之目的，無非係要求被告應指定願承作貸款之特定金融機構，俾地政士得配合向該特定之金融機構辦理相關貸款手續，以利尾款之交付。且依該條第2 項之約定，如因被告之事由致貸款無法獲准，或核貸金額不足時其不足之部分，被告應於交屋時一次以現金補足，絕無異議。若謂只要被告已向金融機構申辦貸款，不問是否經核准承貸，即符合第9條第1項所謂「指定融資貸款之金融機構」，將造成交付尾款及交屋日期遙遙無期之不確定狀態，且亦將使系爭買賣契約有關「交屋日依建設公司之交屋日為準。」、「如因甲方之事由致貸款無法獲准，或核貸金額不足時其不足之部分，甲方仍應於交屋時一次以現金補足，絕無異議。」等約定，形同虛設，顯然違反該等契約條款之精神及公平原則。㈡被告雖曾於96年8月15日委託地政士丙○○向中國信託銀行文心分行送件申辦貸款，惟經該行拒絕貸款，嗣於同年10 月間，另向合作金庫銀行五權分行送件申辦貸款，仍未獲准許，迄同年12月初因原告要求交付備證款，被告又向另四家銀行洽詢申辦貸款，至96年12月13日交付備證款當日，原告要求被告確認貸款銀行及交屋的時間，然因銀行仍無法確定同意承作貸款，故被告仍未能指定願承作融資貸款之特定金融機構，致無法確定交付尾款及交屋之日期等情，業據證人丙○○於本院97年5月20日言詞辯論時證述綦詳。足見被告於96年12月13日交付備證款時，雖已提供辦理貸款必備之文件，向金融機構申請貸款，惟因未獲金融機構核准貸款，故未能指定願承作融資貸款之特定金融機構，致無法確定交付尾款及交屋之日期，應堪認定。二、被告未依約定於96年12月14日下午6點確認交屋及支付尾款日期，復未於三日內與原告協商確認，應負給付遲延責任。㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條第2、3項定有明文。㈡查系爭買賣契約約定交屋日依建設公司之交屋日為準，原告於完成產權移轉登記並將房地交付之同時，被告應將尾款付清，已如前述。是兩造針對給付尾款及交屋之日期，既未於契約內約定確定之期限，性質上應屬無確定期限之債務。次查系爭不動產係於96年11月27日登記在原告名下，有建物登記謄本1份存卷可佐；另訴外人寶輝公司係於96年12月5日交屋予原告，為兩造所不爭執。是97年12月13日被告交付備證款時，原告顯已處於可辦理產權移轉、交屋及請求給付尾款之狀態，且當日原告曾要求被告確認貸款銀行及交屋的日期，然因被告申貸之銀行仍無法確定同意承作貸款，被告乃與原告之代理人林見達於當日簽立如下內容之同意書：「買方同意96年12月14日下午6點確認交屋及支付尾款日期。若買方承諾之日期，賣方無法同意時，則另於三日內進行協商確認。於雙方確認日期後，地政士始得申報稅金手續」，已據原告提出該同意書影本為證（原證7），被告對此亦不爭執。之後，被告並未依該同意書履行確認交屋及支付尾款日期之義務。是則，被告經原告催告，未依上開同意書約定於96年12月14日下午6點確認交屋及支付尾款日期，復未於三日內與原告協商確認，自應負給付遲延責任。㈢被告雖辯稱：雙方既於系爭買賣契約約定尾款之給付日期為「貸款撥款當日」，則原告自負有先行將系爭不動產過戶予被告之義務，俾利被告得以辦理貸款，故在原告將系爭不動產移轉登記與被告之前，被告絕無可能取得貸款之款項，自難認被告有給付尾款之義務云云。惟查，為確保買賣雙方之權益，一般不動產交易流程均係由買方先覓妥承作貸款銀行並辦理相關貸款手續，再由地政士送件向地政機關辦理產權登記，俟產權登記完畢當日，即由承作貸款銀行撥款作為支付尾款之用，貸款不足尾款部分則由買方以現金補足，並於同日辦理交屋手續。本件爭買賣契約第3條第4項亦明文約定：「乙方（即原告）於完成產權移轉登記並將房地交付之『同時』，甲方（即被告）應將尾款付清。」故被告此部分辯解，顯非可採。㈣被告又辯稱：被告申貸之中國信託銀行文心分行與合作金庫銀行五權分行當時所以拒絕貸款，係因系爭不動產當時尚未興建完成，銀行無法進行確實之評估，再者經濟環境險惡，銀行銀根縮緊而導致同意貸款之金額大幅下降，此等客觀交易客體及經濟面之因素，並非因被告個人債信問題或有任何遲延所致，自無可歸責於被告云云。然查，依原告所提出之建物謄本顯示，原告於96年11月27日登記取得系爭不動產所權當日，系爭不動產亦同時設定抵押權與訴外人兆豐國際商業銀行股份有限公司，可見原告係於系爭不動產興建完成前，即洽請銀行辦妥貸款手續，並於辦理所有權移轉登記時，一併辦理抵押權設定，再由銀行撥款作為原告應支付寶輝公司之尾款。足證被告所稱因系爭不動產當時尚未興建完成，銀行無法進行確實之評估云云，顯與事實不符。再者，經濟景氣不佳及銀根緊縮雖可能增加申請貸款之困難度，惟銀行評估是否同意貸款，除考量總體經濟環境及不動產行業景氣之外，最重要之關鍵因素不外乎貸款人之債信等級、擔保品之價值及貸款額度，以系爭不動產為例，係坐落在全國聞名之台中市七期重劃區之豪宅聚落，且隔鄰即為臺中大都會歌劇院預定地，可謂絕佳之擔保品，一般銀行鮮有不樂於承作此種擔保貸款者，而被告向多家銀行申貸卻未獲准許，其主要原因應係被告擬貸款額度高達3,710萬元，銀行認為風險太高，以致無法同意承貸。此可由原告原僅設定2,438萬元之抵押權，亦可證之。若被告願接受銀行認可之較低額度申貸，貸款不足尾款部分再以現金補足，即不致於告貸無門。故貸款不及所致之遲延責任，當然可歸責於被告。三、原告主張其於97年2月20日委由律師發函，以被告未於96年 12 月27日律師函文到7日內提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構予受託地政士，亦未於文到50日內給付尾款3,710萬元為由，為解除契約之意思表示，為有理由。㈠按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條規定甚明。又「甲乙雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告後，無正當理由仍不履行或改正時，他方得逕行解除本契約及要求因解除本契約所發生之損害賠償。‧‧‧如甲方毀約不買或其他違約情事時，乙方得於解除本契約後沒收甲方已付之全部款項。」系爭買賣契約第8 條第1項、第3項第2款亦有明文。㈡被告經原告催告後，未依約定於96年12月14日下午6點確認交屋及支付尾款日期，復未於三日內與原告協商確認，應負給付遲延責任，已如前述。嗣後，原告於96年12月27日委託律師發函，通知被告於文到7日內依約提供辦理貸款必備之文件，及指定融資貸款之金融機構予受託地政士，暨於文到50 日內給付尾款3,710萬元，逾期原告將解除契約，並沒收被告已付之全部款項等語，該律師函已於96年12月28日送達被告，有原告提出之律師函及中華郵政掛號郵件收件回執影本各1份存卷可佐，且為被告所不爭執。其後，因被告屆期仍未依前開律師催告函辦理，原告乃於97年2月20日再委託律師發函為解除買賣契約之意思表示，並沒收被告已付之全部款項，該律師函已於97年2月21日送達被告，亦有原告提出之律師函及中華郵政掛號郵件收件回執影本各1份存卷可佐。從而，被告遲延給付後，經原告定相當期限催告其履行，被告於該期限內仍不履行，原告依前述民法第254條之規定及系爭買賣契約第8條之約定，逕行解除系爭買賣契約，洵屬有據。被告辯稱：原告於96年12月27日催告後，應再行催告一次，始得解除契約云云，容有誤會。況原告自96年12月13日收受備證款後，至其於97年2月20日函知被告解除契約之間，仍多次以電話向地政士丙○○查詢及催促，惟被告申請貸款仍無法確定等情，亦經證人丙○○結證屬實，並有原告提出之通話明細附卷為證。㈢被告雖辯稱：原告於被告繳交備證款二個星期後，隨即委請律師發函要求被告於短短之50日內覓得銀行貸款以繳交尾款，其所定50日之繳款期限不符法律所稱「相當期限」之規定云云。惟查，徵諸證人丙○○之證言及被告自承，被告係於97 年2月下旬接到中國信託銀行通知有意承作貸款及補件，並於97年3月7日准予核貸，再於同年月11日完成對保程序，於97年3月20日聯絡仲介公司通知原告收取尾款等情，前後時間約僅一個月餘，而原告催告履行期間為50日，已超過辦理貸款所需時間，若加計原告催告前已給予二個星期，則原告給予被告履行期間實際上超過二個月，已符合法律所規定之「相當期限」。㈣被告另辯稱：依系爭買賣契約第8條第3項約定，於被告遲延給付時，原告不能解除契約，僅能請求被告給付違約金而已，且原告解除契約，也不符合比例原則云云。然查，被告遲延給付之尾款占全部交易總額之比例高達70%，若任由被告拖延給付尾款，則原告亦將陷於困境，且須繼續負擔自己之貸款利息，故原告以被告遲延給付為由，行使契約解除權，尚難謂不符比例原則。至於被告遲延給付後，原告究竟解除契約或請求違約金，其選擇權則屬原告之自由，不論法律或系爭買賣契約均未限制原告僅能請求違約金，而不得解除契約。四、綜上所述，本件被告未於96年12月13日交付備證款時，指定願承作融資貸款之特定金融機構，又未依兩造於當日所簽訂同意書之約定，遵期於96年12月14日下午6點確認交屋及支付尾款日期，復未於三日內與原告協商確認，應負給付遲延責任。經原告於96年12月27日委由律師發函，催告被告於文到7日內提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構予受託地政士；暨於文到50日內給付尾款3,710萬元，逾期將解除契約，並沒收被告已付之全部款項。經原告定相當期限催告後，屆期被告仍未履行，原告乃於97年2月20日再委由律師發函，為解除契約之意思表示，並於同月21送達被告，是系爭買賣契約業經原告合法解除。從而，原告訴請確認兩造間就系爭不動產之買賣關係不存在，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述。陸、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　9　　月　　16　　日民事第四庭法官　陳文燦正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　97　　年　　9　　月　　16　　日書記官　鄭淑英

臺灣臺中地方法院97年度重訴字第108號

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