97年度重訴字第66號｜民事：確認買賣關係存在｜裁判日期：97 年 08 月 21 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　97年度重訴字第66號原　　　告　　帝宇不動產開發有限公司法定代理人　　戊○○○ 訴訟代理人　　王有民律師被　　　告　　寶輝建設股份有限公司法定代理人　　丙○○○ 訴訟代理人　　凃榆政律師被　　　告　　庚○○ 己○○ 右三人共同訴訟代理人　　常照倫律師複代理人　　　張瓊文律師當事人間請求確認買賣關係存在事件，本院於97年8月7日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、程序方面：一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又此所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，此有最高法院42年台上字第1031號判例可資參照。本件原告主張其就本件買賣契約並無任何違約之情事，被告不得片面解除契約，兩造間買賣法律關係仍然存在；被告則主張本件買賣契約因原告違約而解除，兩造間之買賣法律關係已不存在，則兩造間是否存有本件買賣法律關係即有不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去，故原告提起本件確認之訴，即有確認利益，合先敘明。二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件訴訟於原告之起訴狀誤載被告寶輝建設股份有限公司之法定代理人為丙○○○、庚○○及己○○，爰以更正刪除。又原告起訴時原聲明為「兩造間關於坐落台中市○○區○○段58、61、62等三筆地號土地持分（以地政機關登記面積為準）及其上編號特A棟19樓之買賣關係存在。」，嗣於本案審理中聲明更正為「兩造間關於坐落台中市○○區○○段58、61、62等三筆地號土地持分（以地政機關登記面積為準）及其上編號特A棟19樓建物乙棟所簽訂之民國（下同）96年9月28日土地及房屋預定買賣契約書之買賣關係存在。」，依前開說明，均應准許。乙、實體方面：一、原告主張：㈠緣原告公司於成立前，即已先於93年11月間以原告法定代理人之配偶蕭金聰之名義，與被告庚○○、己○○、寶輝建設股份有限公司（下稱寶輝建設）等三人，分別針對被告庚○○、己○○所有坐落台中市○○區○○段58、61、62地號土地（下稱系爭土地）以及上開土地上被告寶輝建設所有興建中之預售建物特A棟19樓（下稱系爭房屋），簽訂土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書（下分別稱系爭土地契約書、房屋契約書），並按期繳納買賣價金達3年之久，嗣因原告公司成立，兩造遂於96年9月28日，將買方當事人變更為原告公司，而與被告等三人簽訂土地及房屋預定買賣契約書，約定土地買賣價金為新台幣（下同）3407萬元、房屋價金為3843萬元，總價為7250萬元，此有土地及房屋預定買賣契約書兩份足稽。而原告自簽訂上開系爭契約後，按期繳納買賣價金已逾3年之久，總計原告迄今業已繳納被告之價金為2810萬元，此觀諸上揭兩份契約書上之付款明細表可證。㈡原告並於96年10月間，曾先後兩次與被告所指定之兆豐銀行辦理對保程序，其中一次甚至係在被告公司人員、代書等人在場時，與兆豐銀行人員辦理對保手續，且完全依照兆豐銀行人員之指示，在各類對保文件上用印，此有兆豐銀行授信約定書、中長期授信合約書、授權書、本票等資料可資為憑，益足徵原告確已完成對保程序無訛。詎料，被告事後竟因意圖巧立名目對原告追加買賣價金然未獲原告同意，遂故意以96年11月9日台中大隆路1893號存證信函片面誣指原告公司未履行對保程序，嗣後，更以此作為藉口，於96年11月21日以台中法院郵局第58號存證信函片面解除兩造間之買賣契約。㈢查原告事實上已與兆豐銀行履行對保之手續，業如前述，其他亦查無原告有何違約之情事，自不容被告等片解除契約，自應認被告解除契約之表示並不合法，則兩造間之買賣關係仍然合法存在。為此，原告遂以96年11月27日台中36支郵局1304號存證信函向被告聲明渠所為之解除契約意思表示並不合法，希望被告公司能夠繼續履約，詎被告公司竟以97年1 月17日台中法院郵局第159號存證信函，改稱原告未履行事項計有⑴開立貸款帳戶⑵簽蓋取款憑條⑶借款支用書作簽認⑷公司代收款金額合計106萬5千元，故認兩造間之買賣關係業因被告所為解除契約之意思表示而不復存在，並欲沒收買賣價金之15%作為之違約賠償…云云。㈣嗣原告於97年1月22日以台中法院郵局第209號存證信函回覆，並於97年1月24日至兆豐銀行台中分行辦理被告上揭所述 ⑴⑵⑶⑷事項，卻經兆豐銀行承辦人員告知，被告早已於96年11月26日以寶管發字第961126號函通知兆豐銀行拒絕原告辦理而未果，由此顯見，關於被告所稱上揭四項未辦事項，實係被告受領遲延，絕非原告違約，自無由原告對此負違約之責，其理甚明。㈤對被告抗辯之陳述： ⑴原告並無違反系爭合約之情事： ①綜觀本件系爭土地及房屋契約書，與本案有所關聯而得課予原告作為義務者，不外乎系爭土地契約書第4條第3項、第7條、附件㈣代辦貸款委託書，以及房屋預定買賣契約書第7條第3項、第17條、附件㈣代辦貸款委託書等約定。由上揭約定可知，其主要目的在於約明雙方同意付款明細表中之第13期款項即「預定金融機構貸款」部分，視為買賣契約價金之一部分。故依上揭約定，原告需履行之事項計有： a.原告應與被告簽立附件㈣代辦貸款委託書，由原告全權委託被告辦妥貸款事宜。 b.原告需開立與預定貸款同額之商業本票交付被告，以完成關於「第13期－預定金融機構貸款」之付款。 c.原告需於被告通知對保後20日內辦妥對保手續。 ②原告均已依契約約定，將上揭契約所定之義務履行完畢：a.關於附件㈣代辦貸款委託書，原告早在簽訂買賣契約時，即已簽妥此份代辦貸款委託書予被告。又關於與預定貸款同額之商業本票，原告亦於96年10月11日對保完成時簽發三張本票並交付被告。 b.關於對保部分，原告則已於96年10月11日，與兆豐銀行承辦人員甲○○完成對保手續，此由證人甲○○在　鈞院97年6月26日庭訊時明白證述：「對保手續是在『授信約定書』、『中長期合約書』、『本票』的部分」；另原告早在96年10月11日，即已簽妥『授信約定書』、『中長期合約書』、『本票』等屬於對保手續部分之文件，此有原告起訴狀所附之原證二足資參照，足徵原告確實已於96年10月11日完成對保手續無訛，詎被告卻一再發函誣指原告未完成對保手續，甚至以原告違反對保義務為由，作為其解除契約之依據，顯屬無據。 ③綜上，被告據以主張解除契約之理由，並非事實，且其他亦查無原告尚有違反契約約定之事由，被告即無解除系爭契約之正當理由，依法應認被告於日前96年11月21日台中法院郵局第558號存證信函所為解除契約之意思表示並不合法，自不生解除之效力，系爭土地及房屋買賣契約現仍屬有效存在於兩造之間無訛。 ⑵本買賣事件後階段之履約未完成，全係可歸責於被告： ①針對被告現有爭執之有關「借款支用書、取款條、開戶資料之約定印鑑、撥款委託書」等節，事實上，被告根本未曾在其解除契約之「前」告知過原告尚應完成何部分之事項，此部分除有證人甲○○於鈞院同日庭訊時清楚證述「寶輝公司人員沒有告訴戊○○○上開文件要當天完成用印」外，更可由被告在97年1月17日前所寄發之通知函或存證信函中，未針對此節提過隻字片語，而每每以「對保手續」一語帶過，即可證知。 ②在被告未明確告知對保以外尚有何手續未完成之情形下，如何能課予原告有遵期履行此部分未經被告通知事項之義務、並且再以並非對保手續且未經被告通知事項，作為原告違約之依據，而引為解約之理由。故應認此履約後階段之未完成，完全係因被告未依合約約定，先踐行其通知義務所致，則原告在未知尚須履行何義務之情形下，未辦妥部分手續，自非屬可歸責於原告之情事，原告即無違約可言。 ③另關於上揭被告所爭執之未完成事項，業經證人甲○○在同次庭訊時明白證稱，原告尚未完成者係屬「撥款手續」、而非「對保手續」，是知，被告於96年10月11日以後所為之歷次「對保通知」，根本係屬錯誤之無效通知，亦即原告根本無被告所指之違約情事，何來遵期履行之餘地？則被告因可歸責於己之事由所為之錯誤「對保通知」，對原告而言應屬無效之通知，根本不得據此認定原告有何未依對保通知遵期履行而違約之情事，其理甚顯。 ④再查本件原告於96年9月28日與被告簽訂之土地及房屋預定買賣書上，明白約定原告所購買之A棟19樓房屋之各項主建物、附屬建物、共同使用部分之面積，並於該房屋預定合約書第23條第9項中約明，公共設施（即共同使用部分）係無償增建供社區使用，無庸住戶另行負擔此部分之坪數及費用。詎料，被告於96年10月11日完成對保程序之後，竟改口稱頂樓之星光會館，並不含在當初購買之共同使用坪數之內，故意且堅持要違反原契約約定、增加本件買賣價金，致影響貸款金額，期間，雙方遂一再針對此部分爭點密切聯繫，而無談及任何關於對保之事宜，此有證人乙○○足資為證。故原告在未獲通知下，未主動履行撥款手續程序，實非可歸責於原告。而被告竟即於一個月後，以原告未履行貸款手續為由，逕對原告為解約，核被告之此舉，顯已違反「權利濫用禁止原則」。 ⑤又原告固於96年8月間登記為不動產開發公司，然由原告公司之設立登記資料可知，原告僅為一初設立之公司，對於不動產開發事項，剛處於摸索及學習之階段，根本不可能熟知土地賣賣及貸款等事宜，且查，本件買賣實為原告公司成立後之第一宗土地買賣案件，原告公司豈有可能較被告公司熟稔整個貸款之業務？是知，被告以原告擁有豐富經驗、應不待通知即熟稔貸款作業流程引為答辯，實屬誤會。 ⑶本件並無任何法律或契約約定，課予原告必須在對保同時，雙方尚未確定買賣價金、被告尚未辦理產權登記之前，一定要完成撥款手續之義務： ①查兩造當事人於對保完成後，即一直在登記坪數及買賣價金等問題上有所爭執而未有定論，此部分亦經證人甲○○於鈞院證述時證實無誤，而致無從確定本件之買賣價金，試問，在此種情形下，如何能確認後續貸款撥付之金額，並據以辦理撥款程序？ ②且查，依系爭房屋合約書第18條約定，應可認所謂撥款程序，應係待被告完成產權登記及金融機關完成設定抵押權程序後，始生履行撥款程序之問題，然查，本買賣事件中，僅見被告一直對原告施壓要求增加買賣價金，而從未見到被告有依合約之上開約定，著手辦理產權登記或由金融機關設定抵押權之程序，準此，如何能僅單方面要求原告應先踐行撥款之手續、而未見被告有相對地履約動作？ ③核被告之此舉，顯與上揭契約約定不合，亦有違履行契約所應秉持之誠信及公平原則。 ⑷退步言，倘原告確有故意不履行契約之違約意圖，原告何需按期繳納高達2810萬元之買賣價金？原告豈需在96年9月28 日簽訂買賣契約後，即趕著在96年10月8日及10月11日完成對保程序？又原告豈有可能會全然按照被告所指示之金額，不假思索地直接開立高達4450萬元之等同於現金之三張本票予原告？原告何須於被告通知解除契約之際，趕忙發函請求被告具體指明究尚有何事項未完成？原告何需於被告具體指出應辦事項後，便立刻前往兆豐銀行依被告所指示之事項辦理手續？核上揭關於原告針對本買賣事件所為之種種行為，均在在顯示原告確實是重視本件買賣契約、不願遭被告無故解除契約，最後，完全係因可歸責於被告之事由，致使原告根本不明白被告所稱之「對保程序」，所指者竟為與對保程序截然不同之「撥款文件」，而致原告無所適從、漏未完成此部分事項，然此事項根本非可歸責於原告，已如前述，自不容被告逕以此為解約之依據，其理甚顯。 ⑸至於證人丁○○於開庭時所稱對保未完成之陳述，亦僅係憑其個人或代表公司立場之臆測之詞，而非當場兩造當事人實際所談及或經歷之事實，更與負責此部分業務之銀行專門人士甲○○所證稱已完成對保乙節互為不合，實不足採。 ⑹就兆豐銀行對保資料審核表，此部分經證人甲○○於開庭時證稱，此表係由另一負責個人授信業務之「劉東沿」所製作，而非由負責本案授信業務之證人甲○○所製作，自無拘束本案並引為證據之餘地。且證人甲○○尚補充證述，在劉東沿詢問本案件時，其係回覆稱本案係「後續撥款手續未完成」，而非「對保程序未完成」，益徵本件確無對保未完成之事項無訛。㈥聲明：兩造間關於坐落台中市○○區○○段58、61、62等三筆地號土地持分（以地政機關登記面積為準）及其上編號特A棟19樓建物乙棟所簽訂之96年9月28日土地及房屋預定買賣契約書之買賣關係存在。二、被告庚○○、己○○抗辯如下：㈠本件土地及房屋預定買賣，原告公司當初係先借用其負責人戊○○○之配偶蕭金聰之名義，於93年11月間，與被告3 人簽訂系爭土地及建物契約書；其後因原告公司業已成立，雙方乃於96年9月28日重新簽立內容相同、而以原告公司為買方之土地及房屋預定買賣契約書。是本件因原告於公司成立之前係先借用原告法定代理人之配偶蕭金聰之名義與被告訂約，待原告公司成立之後方於96年9月28日變更買方名義為原告，則系爭買賣之前後買受名義人即蕭金聰與原告帝宇公司，應具有實質上之一體性，合先敘明。㈡原告並未完成合約約定之內容，完成銀行之對保手續： ⑴本件原告明知雙方於系爭買賣契約中有依系爭土地預定買賣契約書第4條第3項、第7條、附件㈣代辦貸款委託書第2條，及系爭房屋預定買賣契約書第7條第3項、第17條、附件㈣代辦貸款委託書第2條等之約定，然原買方名義人蕭金聰及原告公司，迭經被告催告多次，拒不將貸款對保手續辦理完成，其經過歷程如下： ①被告於96年6月27日時，即已發函當時之買方名義人蕭金聰，通知應於96年7月24日辦理銀行對保貸款手續及繳交代收款，然未獲置理。 ②嗣被告於96年8月21日，再次發函予買方名義人蕭金聰，通知應速配合辦理銀行對保貸款手續及繳交代收款，然買方仍未辦理。 ③其後於96年9月28日，買方變更買受名義人並由原告與被告重新簽訂契約時，兩造約定原告應擇日辦理銀行對保貸款手續及繳交代收款。 ④嗣於96年10月間（原告主張係96年10月8日），原告遽然自行片面邀約辦理貸款之兆豐銀行人員至原告公司，表示要辦理相關對保手續，然當時被告並未接獲通知，致未會同辦理。被告係至銀行承辦人通知後，始知原告曾於96年10月8日辦理部分對保貸款手續，然銀行人員同時告知被告：原告之對保貸款手續未完成，即尚未辦理存摺開戶、尚未簽立取款憑條及簽立貸款支付切結書。 ⑤其後，被告只得邀約於96年10月11日會同銀行人員及代書至原告公司，請原告完成有關貸款對保之一切手續；然原告拒絕於銀行之印鑑卡上簽章，及不簽具取款憑條、不簽具貸款支付切結書，亦未提供原告公司之變更登記事項卡抄錄本正本（此正本係供代書辦理房地移轉登記用途）等文件，原告亦未繳交代收款。 ⑥被告於96年10月26日再次發函予原告，通知原告應於96 年11月5日完成前開對保、貸款手續；此函業經原告於96 年10月30日收受，然原告拒不配合辦理。 ⑦被告於96年11月9日以台中大隆路郵局第1893號存證存證信函，正式催告被告應於96年11月17日前會同至兆豐銀行完成有關貸款之一切手續，包括辦理對保、貸款手續；該函原告已於96年11月10日收受，然原告仍未辦理。 ⑧嗣原告委請聯晟法律事務所李清輝律師，於96年11月16日以96聯律字第42號函，表示原告於96年10月11日之所以未完成對保手續，係因承辦人員疏失所致，不可歸責於原告公司云云。 ⑨因原告並未於96年11月17日前至銀行辦理對保手續，亦未依期繳付代收款，被告乃委由律師於96年11月21日以台中法院郵局第558號存證信函（原告將存證信函編號558號誤載為58號），向原告表示因原告已違約，故依系爭土地合約第11條及房屋合約第22條解除合約；此函業經原告於96年11月23日收受。 ⑩其後，被告委由律師於97年1月17日以台中法院郵局第159號存證信函（已由原告提出附於其起訴狀證物六．可證原告已收受此函無誤），向原告表示其已繳價金2800萬元，經依合約第11條約定沒收15%即10,875,000元後，將退還 17,125,000元，並請原告於7日內領回等語。 ⑵由上述過程可知，本件被告業已多次通知、催告原告應依兩造所訂合約之約定內容，將銀行之對保手續辦理完成，然原告迄至被告於96年11月21日發函解約時，仍未完成：⑴開立貸款帳戶、⑵簽蓋取款憑條、⑶製作及簽認借款支用書等事項，另亦未依期繳交代收款0000000元、⑷原告公司變更登記事項卡抄錄正本。故被告依系爭土地預定買賣契約書第11條及房屋預定買賣契約書第22條約定解除契約，自屬於法有據。 ⑶再者，據證人甲○○、丁○○於鈞院97年6月26日到庭證稱內容，關於本件原告應辦理之系爭對保手續，銀行內部文件亦認為對保未完成，銀行人員及被告公司人員業已告知原告之法定代理人戊○○○尚有多項手續未完成，並多次催告戊○○○應速辦理，然原告拒不辦理；是本件原告辯稱其已辦妥對保相關手續云云，實不足為採。㈢原告稱被告只通知要辦對保，沒有通知要辦貸款相關手續云云，顯非事實： ⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。 ⑵查本件原告始終執著之文義為「對保」僅係簽署「授信約定書」、「中長期授信合約書」、「本票」文件而已；然則，「對保」一詞並非嚴格之法律名詞，而應係業界在不同交易領域中慣用之簡略詞語；從而「探求當事人真意」，就「對保」一詞必須由全交易行為之目的做通盤觀察，以確認當事人間之「對保」用語，所指之真意為何。而於本件不動產預售契約中，「對保」之真意，概括言之，應係指「核對」貸款資料，並「確保」賣方能取得全部貸款之一切相關手續。蓋倘非如此，若如原告片面所稱僅係簽立約定書云云，對即將過戶產權予買方之被告而言，乃陷入交易欠缺保障之重大風險中，顯非當事人真意。 ⑶系爭土地預定買賣契約書第4條第3項、第7條、附件㈣代辦貸款委託書第2條，及房屋預定買賣契約書第7條第3項、第 17條、附件㈣代辦貸款委託書第2條等約定，買方應配合辦理之銀行對保手續，包括買方應親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等等。契約文義中「對保」或「應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等」，二者有互相代替補充之語意，係屬於相當位階之法律概念，充分表彰二者之法律意義相當，應無疑義；可見，依兩造預定買賣契約書所約定之內容，所謂「對保」，係指「應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等」，即「核對」貸款人資料，並「確保」賣方取得貸款金額之一切相關程序，是並非買方僅於授信約定書、中長期授信合約書上簽章即可，尚需交付存摺（當然需先辦理開戶）、已簽蓋完成之取款憑條、貸款支付切結書（即借款支用書）等，兩造合約所約定之對保手續方屬完成。本件原告強謂「對保」『或』「應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等」，係屬二事云云，顯係刻意曲解契約文義，自不足為採。 ⑷本件被告於寄發予蕭金聰之96年6月27日函文，標題已明載係「產權過戶、銀行貸款對保通知單」，其內容亦明示：「台端委託本公司代辦貸款乙節，本公司已洽定申辦貸款... 」等語，並非原告所辯「只有通知辦對保，沒有通知辦貸款手續」云云之情形；其後，被告寄發予蕭金聰之96年8月21 日「對保通知函」中，亦再次檢附上開「產權過戶、銀行貸款對保通知單」；故原告對於被告所為之「對保通知」，其內容應包括貸款、撥款之一切相關手續，應知之甚明。 ⑸況買方名義人於變更為原告公司後，被告於96年10月26日之「對保再次通知函」中，明載原告應依房屋預定買賣合約書第17條第1項及土地預定買賣合約書第7條第1項之約定辦理，更已明指原告應配合辦理者，為系爭合約所約定之「買方應親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書」等事項，絕非原告所辯之「僅於授信約定書、中長期授信合約書上簽章即係完成對保」云云。 ⑹嗣被告於96年11月9日所發之台中大隆路郵局第1893號催告存證信函中，亦再次表明原告應依房屋預定買賣合約書第7 條、第17條，及土地預定買賣合約書第4條、第7條約定內容辦理對保。當時原告於接獲此存證信函之後，並未主張其已於授信約定書、中長期授信合約書上簽章而已完成對保，反係於委由李清輝律師於96年11月16日寄發96聯律字第42號函中，明載原告96年10月11日未完成對保手續（詳被證五函文說明一第5行）；此乃專業律師所撰擬之正式律師函文，當無原告之訴訟代理人於開庭時所辯之「事務所用詞錯誤」之情形；故原告對於其並未完成兩造合約約定對保所需之手續，知之甚明。 ⑺尤其，本件原告公司並非一般民眾消費者，原告公司乃不動產開發公司，故原告對於預售房屋之銀行對保及貸款相關手續及作業流程，應知之甚詳；而證人即原告之法定代理人戊○○○之胞弟乙○○，於鈞院97年6月26日到庭時，亦坦認：「（問：公司的相關人員戊○○○與你個人有無買賣過不動產？）有」等語，可見戊○○○及乙○○對於不動產買賣之貸款手續及流程，應知之甚詳，何有可能發生誤解？從而，本件原告辯稱其已於授信書及授信合約上簽章，雖未完成⑴開立貸款帳戶、⑵簽蓋取款憑條、⑶製作及簽認借款支用書等事項，然仍屬已完成對保、貸款手續云云，此等主張顯背離對保實務及兩造合約約定甚遠，自不足信。㈣關於原告主張對於「頂樓星光會館公共設施面積款項」產生爭議未決，因而雙方無法確認總買賣價金，及貸款金額等部分： ⑴本件於鈞院97年5月15日進行爭點整理時，並未將原告所主張之上開「因頂樓星光會館面積爭議致無法確認貸款金額」列入爭點，故原告應不得於爭點整理後再為主張。 ⑵又依系爭房屋預定買賣契約書第5條第2款之約定，可知兩造關於因建物面積增減所須找補之追加減價款，係約定應於「交屋時一次結清」，而於交屋前辦理貸款手續時，則係以契約原約定之總價款、及附件㈠付款明細表中之「13預定金融機構貸款」核算貸款金額（即建物部分之貸款金額為2464萬元，土地部分之貸款金額為1886萬元，合計總貸款金額共為4350萬元），於辦理貸款時本無庸考慮於交屋時始一併結算之「面積變動之追加減款」。故原告辯稱：兩造間因對於「頂樓星光會館公共設施面積款項」產生爭議未決，故無法確認總價款及貸款金額，亦無法辦理相關貸款、開戶、撥款手續云云，顯係無稽推拖之詞。 ⑶實則，由原告上開主張，亦可見原告係明知其貸款對保手續未完成，而其所以拒辦貸款對保相關手續，係因其主觀上片面認為有房屋坪數互相找補之爭議，從而拒辦貸款對保手續；故本件被告係蓄意拒絕將貸款對保手續完成，並非被告代理人所稱之因對於「對保」之文義認知不同而已。㈤聲明：原告之訴駁回。三、被告寶輝公司部分：被告寶輝公司答辯理由除與上述被告2人相同外，另補稱如下。㈠原告確未完成契約約定之對保程序，已屬違約： ⑴由系爭房屋預定買賣合約第17條第1項後段有關買方自行選定金融機關辦理貸款時，雙方之約定係為「但買方（即原告）應於賣方（即被告）通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方」。故可知，原告所負之契約給付義務，係需使承貸金融機關撥付貸款金額給被告始告完成，故原告之責任非僅限於當被告通知辦理貸款日起20日內（或通知之日起7日內）辦妥對保手續，亦同時兼負使承貸金融機關（本件為兆豐銀行台中分公司）同意將約定貸款金額撥付賣方之義務。 ⑵同此意旨，如承貸金融機關係委託被告代覓者，原告除應簽立契約之附件㈣之文件外，並應履行附件各條款之義務。是原告所負之義務仍係完成承貸銀行所要求之一切手續，以使被告順利取得價金。故無論貸款銀行是否由被告推薦或由原告自行選定與否，故對保手續完成與否，仍應以是否足以承貸金融機關是否同意撥款為判斷基準，始符契約真意。 ⑶查原告對於96年10月11日辦理相關程序時雖已於「授信約定書」、「中長期契約書」及「本票」上蓋用原告之大小章，但並未蓋用開戶之印鑑章，此亦為兩造所不爭執。另據證人甲○○及丁○○之證言均可得知，原告未於上揭文件用印之原因係「僅是因為公司大小章沒有確定」或「對保過程中，戊○○○認為印章不好用，要另外約定公司的印鑑章，所以開戶的印鑑沒有蓋，所以取款相關資料也沒有蓋」，是由上揭二位證人之證述可知，原告未於開戶文件用印應均係可歸責於原告自己之事由所致。 ⑷再據證人甲○○在原告代理人詢問「本件撥款是否需要先徵得原告同意」時回答「我們會事先徵得貸款人之同意，請貸款人先行開戶將貸款金額撥入貸款人之戶頭內，並由貸款人事先在取款條上用印，授權銀行提領該筆貸款以給付建設公司買賣價金」，故原告要履行系爭預定房屋（土地）買賣契約書第17條（第7條）第1項後段之義務時，必需先在承貸金融機關完成開戶手續，承貸金融機關始有可能同意將約定貸款金額撥付賣方，今原告亦已自承伊未完成開戶手續，則自不可能履行上揭義務，從而原告並未履行預定房屋（土地）買賣契約書第17條（第7條）第1項之義務，即構成違約行為，殆無疑義。 ⑸再者，由被告97年6月26日庭呈由兆豐商銀台中分行製作並蓋用銀行印文後交付被告之「兆豐台中對保資料審核表（下稱審核表）」正本所示，兆豐商銀於審核表上有關原告之「對保完成」、「銀行資料」、「是否可放款」及「銀行放款確認」等四個欄位中均未蓋用承辦人員印文，足見兆豐商銀亦肯認原告並未完成對保程序，上揭文件業經證人甲○○肯認為兆豐商銀之文件，故應屬真正。 ⑹承前，審核表既由兆豐商銀審核後出具交付被告，足以作為判斷原告是否完成對保之書面證據，倘如原告所辯伊已完成對保手續云云為真，則兆豐商銀或證人甲○○焉會未於審核表上之「對保完成」欄位上用印，即將審核表交付被告？且卷附審核表係於96年11月23日始由兆豐商銀製作，益證迄是日止，兆豐商銀仍不認為原告已完成對保，而證人甲○○亦坦言兆豐商銀行員劉東沿先生（承辦個人戶購屋者）有提示審核表並向伊查詢，足見兆豐商銀係經過與承辦人員詳細查證後始會出具審核表交付被告，故原告未完成對保之事實已至為明顯。至證人甲○○雖於回答原告訴訟代理人詢問「對保手續是在哪一個流程」時稱「是在授信約定書、中長期合約書、本票的部份」云云，由於證人甲○○僅為基層之承辦人員，上揭陳述亦與書證顯示之結果或有差距，故被告認該等陳述應僅屬伊事後之個人主觀意見，尚不足以代表兆豐商銀之意見與事實。 ⑺末查，前揭兩造不爭執之事實中明確記載「被告分別於96年10月26日、96年11月9日發函通知原告辦理對保手續，原告分別於96年10月30日、96年11月10日收受」，故原告對於被告已履行定7日以上期限催告義務乙節並不爭執，則被告於原告未於期限內配合履行契約義務而主張解除契約之行為自屬適法有效，從而原告請求確認買賣關係存在，並無理由。⑵原告稱被告之催告僅提及對保而未要求伊配合辦理貸款手續云云，與事實不符： ⑴查原告之抗辯無非係認伊於96年10月11日於「授信約定書」、「中長期契約書」及「本票」上蓋用原告之大小章，即已完成系爭土地預定買賣契約書第7條及房屋預定買賣契約書第17條「辦妥對保手續」之義務，惟兩造買賣契約書中所述之「對保」係指「請銀行承辦人員核借款人的資料還有印鑑，確保公司可以取得貸款」之義，此由證人丁○○之證言可稽，亦與房屋買賣之一般交易習慣相符。故證人丁○○基於原告未完成對保貸款之確信，始會於96年10月26日發函要求原告應於96年11月5日前辦理對保手續，而上揭證人丁○○ 所述對保之定義亦與兆豐商銀出具之審核表所呈現之事實相符。況且，對保程序之目的乃在使承貸銀行得以撥付貸款，否則對保有何實益？故今原告臨訟將對保手續與貸款手續刻意切割，圖用以脫免伊違約之事實，要不足採。 ⑵實則，原告於接獲被告二度催告後，旋於96年11月16日委託李清輝律師覆函，並於函文主旨「請依約儘速將『寶輝花園廣場』之房屋建築完成及依約對保」等語；另於函文說明一中敘及「怎奈因該公司對保承辦人員之疏失致未完成對保手續，並非可歸責於本公司」等語，核其文義顯已自承對保手續並未完成，僅係爭執未完成之事由係可歸屬被告而已；姑不論兩造對於對保未完成究屬何人之疏失迭有爭議，則兩造對於96年10月11日並未完成對保手續此一事實已無爭執，甚且原告仍要求被告應依約儘速辦理對保，則原告焉能臨訟始改口稱伊已完成對保手續，並否認李清輝律師函文所述事實之真正，原告之行為顯已違反「禁反言」原則，而不足採。⑶按「行使權利，履行義務，應依誠實信用方法」，民法第 148條第2項訂有明文。兩造契約既已明確約定原告負有對保並使承貸銀行同意撥款予被告之義務，今原告因可歸責於己之事由，致遲未完成開戶等手續，自無法使銀行同意將貸款金額撥付被告，即非屬已履行買賣契約所示之對保貸款義務。且在經銀行承辦人員多次通知辦理開戶程序及被告多次發函催告後伊配合辦理相關手續時，先委請律師覆函自承未完成對保程序，後臨訟之際再以兩造間就買賣標的之部份建物坪數尚有找補之爭議為由，拒不配合辦理完成貸款手續，致被告無法獲得銀行撥付之貸款金額，自難謂符合誠信原則。㈢聲明：原告之訴駁回。四、兩造經法院整理並簡化爭點，其結果如下：㈠兩造不爭之事項： ⑴兩造於96年9月28日就系爭房屋及基地簽訂買賣契約。 ⑵被告分別於96年6月27日、96年8月21日發函通知原告之前手蕭金聰，應辦理銀行對保貸款手續及繳交代收款，惟均未辦理。 ⑶被告於系爭房地買受人名義變更為原告後，分別於96年10月26日、96年11月9日發函通知原告辦理對保手續，原告分別於96年10月30日、96年11月10日收受。 ⑷被告於96年11月21日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並經原告於96年11月23日收受。㈡兩造爭執之事項： ⑴被告主張原告未履行系爭房屋契約第17條第1項、土地契約第7條第1項之義務而解除系爭買賣契約，是否有理由？五、本院得心證之理由：㈠原告主張：兩造於96年9月28日就系爭房屋及基地簽訂買賣契約等情，業為被告所不爭，故應堪採信。㈡被告主張原告未依系爭土地契約第7條及房屋契約第17條約定辦理對保手續，經被告催告後原告仍拒未辦理等情，原告則否認未辦理對保手續。經查： ⑴按兩造訂定之系爭土地契約書第7條第1項及系爭房屋契約書第17條第1項均約定：「買方如需委託賣方統一代向金融機構辦理貸款時，應與賣方簽立附件㈣『代辦貸款委託書』，並開立與預定貸款同額之商業本票交付賣方，於交屋時退還。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機關，但買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關將約訂貸款金額撥付賣方」等語，又兩造所訂定之「代辦貸款委託書」中載明：「一、本項貸款金額係為房地價金之一部分，依據民法第三百六十七條規定，買方有交付價金予賣方之義務。買方同意委託代辦所構房地產權提供設定抵押權貸款等一切手續，並授權賣方或指定人領取全部貸款金額----。二、買方同意按照賣方指定之時間、地點備齊所需之證件，協助賣方辦理有關貸款一切手續，如需買方親自會同辦理對保或應交付有關證件及貸款金額之存摺、取款憑條、貸款支付切結書等，買方應配合賣方通知之七日內辦妥。三、買方同意銀行貸款乃是房地價金之一部分，買方不得以任何理由向銀行及有關單位提出異議之請求或撤銷或中止委託貸款，片面中止金融機構核撥予賣方，並願放棄本委託書之解任權。」等語，此有前揭契約書及代辦貸款委託書影本各2份在卷足憑。 ⑵本院審酌兩造前揭約定，認前揭貸款乃屬原告給付被告系爭買賣價金之ㄧ部分，為保障被告後續依契約開始辦理所有權移轉登記事宜，故前揭約定意旨乃在原告必須依前揭契約內容完成辦理前揭貸款手續及同意授權貸款銀行撥款予被告之撥款手續，確保被告於辦理所有權移轉登記後，得以經由貸款金融機關直接取得買賣價金，避免所有權移轉與買賣價金交付之時間落差所造成之交易風險。 ⑶證人即承辦本件貸款案件之兆豐銀行人員甲○○於本院到庭證稱：其於96年10月8日經原告法定代理人戊○○○通知，帶授信約定書、中長期授信合約書、額度本票到原告公司去，請原告法定代理人戊○○○小姐簽名，當天戊○○○有簽名，但是因沒有帶公司大小章，所以公司部分沒有用印，當天其並未通知被告寶輝公司。嗣於96年10月11日前後其第二次去原告公司，當天還有被告寶輝公司人員二名、代書一名一起去，我是去請原告公司加蓋公司大小印章及開戶撥款相關資料之用印，當天公司印章是原告法定代理人交給其負責用印，其在授信約定書、中長期契約書、本票上、活期儲蓄開戶資料中申請人部分用印，但開戶的印鑑章並沒有用印。因為當天原告法定代理人表示開戶印鑑章還要考慮另外一組公司大小張，所以沒有蓋用開戶印鑑，因為開戶印鑑未蓋用，所以後續那些文件也無法用印。之後約一週內其通知戊○○○後續有撥款資料及開戶印鑑都需要用印，戊○○○表示還有一些事項要跟建設公司談，所以先暫緩用印等情，本院審酌證人甲○○前揭證詞，認前揭撥款手續未完成乃肇因於原告未決定公司印鑑且未配合用印所致，嗣經證人甲○○通知原告用印，原告法定代理人表明仍有一些事項與建設公司商談而暫緩用印，顯見前揭撥款手續未完成亦為原告所明知，故被告主張原告並未完成系爭貸款之撥款手續應堪認定。⑷本件被告於系爭房地買受人名義人由蕭金聰變更為原告後，分別於96年10月26日、96年11月9日發函通知原告辦理對保手續，原告分別於96年10月30日、96年11月10日收受等情，業為兩造所不爭，故應堪採信。原告雖主張被告前揭催告通知僅載明「對保手續」，並未包括撥款手續，故前揭催告不合法，被告不得主張解除契約云云。惟查：①被告前揭通知函內容為：「本案進度已屆完工階段，依雙方房屋預定買賣合約書第十七條第一項及土地預定買賣合約第七條第一項：買方應依照賣方通知日起七日內辦妥相關對保手續，台端已於96年10月11日辦理銀行對保手續，茲因台灣對保手續尚未完成，恐台端事忙遺忘，特再以此專函通知，敬請台灣96年11 月5日前撥冗配合辦理」等語，本院審酌被告前揭催告函已明確記載催告原告履行兩造系爭土地契約第7條第1項及房屋契約第17條第1項之約定，且上開契約內容主要是要求買方辦理貸款手續及撥款手續，讓賣方得以直接由貸款銀行取得貸款充作買賣價金，賣方即可著手辦理買賣房地之所有權移轉登記事宜，故原告強辭主張「對保手續」內容並不包含撥款手續內容云云，顯與前揭契約約定內容相悖之奪理辯詞，本院自不足採信。②原告於96年11月16日曾委託律師發函被告，律師函中載明：「----甚至該公司洽請本公司於96年10 月11日辦理銀行對保手續，本公司亦無條件配合，怎奈因該公司對保承辦人員之疏失致未完成對保手續，並非可歸責於本公司」等語，此有前揭律師函影本1份在卷足憑，足徵原告明知未完成所謂「對保手續」，亦即未完成前揭貸款之撥款手續，故被告主張原告經二次催告後，仍未履行前揭契約約定之辦理貸款及撥款義務等情，應堪採信。㈢又按「買方違反本契約規定者，賣方得不經催告逕行解除本約，並沒收依土地總價款百分之十五之金額為違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，同時買方前所預定之土地由賣方收回自由處分」系爭土地契約第11條第2款定有明文。另按「付款明細表中之預定金融機構貸款，視為本買賣契約價金之一部分，買方應依第17條『貸款約定』給付賣方。如買方未依第17條『貸款約定』履行義務，再經賣方定七日以上之期限催告，買方仍未繳款或配合辦理，雙方同意依第22條『違約之處罰』規定處理」；「買方違反第7條第2、3項、第14條第4項約定時，賣方得不經催告逕行解除本約，並沒收房屋總價款百分之十五計算之金額為違約金，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，同時買方前所預定之房屋由賣方收回自由處分。」系爭房屋契約第7條第3項、第22條第2項分別定有明文。本件原告未履行系爭土地契約第7條第1項、系爭房屋契約第17條第1 項之義務，經被告前揭催告後仍未履行，依兩造前揭契約內容，被告即得解除系爭買賣契約。又被告於96年11月21日以存證信函通知原告解除系爭買賣契約，並經原告於96年11月23日收受等情，業為原告所不爭，故被告主張兩造間系爭土地及房屋買賣法律關係，已因契約解除而不存在等情，應堪採信。㈣原告雖主張：⑴系爭買賣後階段之履約未完成，全係可歸責於被告；⑵原告未獲通知而未履行撥款手續，實非可歸責於原告，故被告解除買賣契約顯已違反「權利濫用禁止原則」；⑶本件並無任何法律或契約約定，課予原告必須在對保同時，雙方尚未確定買賣價金、被告尚未辦理產權登記之前，一定要完成撥款手續之義務等情，惟查： ⑴本院審酌證人甲○○前揭證詞，足認證人甲○○曾通知原告辦理後續未完成之撥款手續，且前揭完成撥款手續之契約義務已於兩造前揭契約所明定，故原告主張被告未告知原告履行撥款手續應可歸責云云，顯不足採信。至於原告於97年1 月24日至兆豐銀行台中分行欲辦理前揭撥款手續，經兆豐銀行承辦人員告知，被告早已於96年11月26日以寶管發字第961126號函通知兆豐銀行而拒絕原告辦理，本院審酌原告於被告已依法解除系爭買賣法律關係後，始前往辦理撥款手續而遭拒，自難認係可歸責於被告受領遲延之事由而未能履約，原告據此主張毋庸負違約責任云云，顯不足採信。 ⑵原告未履行前揭契約所明定之完成撥款手續義務，乃屬可歸責於原告之事由，被告依前揭契約內容解除契約，乃屬正當權利之行使，自無任何權利濫用之情事。 ⑶原告雖主張因「頂樓星光會館公共設施面積款項」產生爭議未決，因而雙方無法確認總買賣價金云云，然依系爭房屋契約書第5條第2項，就系爭房屋面積增減超過1%以上部分所須找補之追加減價金，係約定應於「交屋時一次結清」，故於交屋前辦理貸款手續時，即應以系爭買賣契約所約定之價金做為分期繳納之房屋款及貸款之計算標準，原告前揭抗辯顯不足採認。㈤綜上所述，本件原告未依系爭土地契約第7條第1項及系爭房屋契約第17條第1項完成撥款手續，經被告催告後仍未履行，依前揭契約之約定，被告主張解除系爭土地及房屋買賣法律關係，即有理由；原告請求確認系爭土地、房屋買賣法律關係仍存在等情，即無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，均已無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，併此敘明。丙、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　21　　日民事第一庭法官陳毓秀正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　97　　年　　8 　　月　　21　　日書記官楊賀傑

臺灣臺中地方法院97年度重訴字第66號

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