臺灣臺中地方法院98年度消字第8號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺中地方法院
• 裁判日期: 99 年 02 月 25 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　　 98年度消字第8號原　　　告　丁○○
原　　　告　戊○○
上2人共同
訴訟代理人　曾信嘉律師
被　　　告　總瑩建設股份有限公司
法定代理人　丙○○○
被　　　告　己○○
蔡尚文即尚達裝潢行
上3人共同
訴訟代理人　乙○○○
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國99年2 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按請求之基礎事實同一者，得為訴之追加，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而統一解決紛爭。原告起訴後追加被告己○○、蔡尚文即尚達裝潢行為當事人，請求渠二人就已付價金與被告總瑩建設股份有限公司（下稱總瑩公司）連帶負返還責任。核其請求與原訴同基於購置系爭房地而有夾層糾紛之基礎事實，在社會生活上可認為同一或關連，原請求主張之事實及證據資料得以利用，徵諸前開說明，應許原告為訴之追加，合先敘明。貳、兩造爭執要旨：
一、原告主張略以：
㈠原告2 人於民國97年7 月1 日向被告總瑩公司訂購坐落於台中市○○區○○段789 、789-25、789-26地號土地上建案名稱「愛瑪市」、編號D8之八樓建物1 戶及其基地，於97年8
月12日簽訂買賣契約，房地總價款新臺幣（下同）488 萬元，訂金2 萬元於97年7 月1 日刷卡支付，同年月9 日匯款39萬元，同年8 月5 日支付8 萬元現金支票，合計49萬元。系爭土地預定買賣契約簽約人雖為己○○，然土地預定買賣合約書第13條及房屋預定買賣合約書第26條明定，房屋及土地買賣契約具有連帶不可分性應共同履行而為聯立契約。又系爭房地如欲達夾層之設計須為裝潢設計，否則無法達到其標榜之效用，且訂購單為被告總瑩公司所給與，而房屋預訂買賣合約書、土地預定買賣合約書及裝修工程合約書合計價款488 萬元，洽為訂購單上房地總價。又銷售人員李麗柔並向原告指明房屋預訂買賣合約書、土地預定買賣合約書、裝修工程合約均為正式買賣合約一定要簽名，裝修工程合約書之簽約金收款人上有「愛瑪市」現場收款章，可見系爭房地買賣契約與裝潢設計合約書，均具連帶不可分性應共同履行，為聯立契約，彼此效力依存、同其命運，苟違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。
㈡被告總瑩公司所售之屋標榜夾層設計，於廣告中以挑高空間、雙層大坪數、雙倍空間享受，以及單層空間雙層利用、一房變三房、單層變多層等語宣傳，且於原始之房屋平面圖亦可見樓梯之設計，訂購單上房地總價即包含裝修工程合約書工程款10萬元，並由銷售人員指明裝潢合約書亦為正式買賣契約亦應簽名，可見被告總瑩公司產品之設計自始即為夾層屋，然被告總瑩公司隱瞞未取得夾層興建申請之事。原告因誤認其為合法之夾層屋，因而決意購買，而被告所銷售之系爭房屋違反現行建築法規，已無法達契約預定之效用，且隨時有遭政府機關拆除之風險及可能，此風險無法免除而屬無法補正之重大瑕疵，原告自得依民法第359 條解除契約。依聯立契約之解釋應非僅指解除契約時應一併解除，尚包括解除後之法律效果，聯立契約之當事人亦應負連帶責任。被告總瑩公司為具有專業知識之建築商，明知其所提供系爭建物與現場樣品屋均係不合法夾層屋，卻隱瞞其事，欺瞞原告，顯有詐欺情事，原告亦得依民法第92條第1 項規定對於被告總瑩公司撤銷意思表示，並依消費者保護法第51條規定請求損害額1 倍之懲罰性賠償金。原告於97年12月25日寄發存證信函予被告總瑩公司，以上開事由要求退還價金，已有依民法第359 條解除契約及依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之意思，另於98年11月3 日寄發律師函予被告己○○及尚達裝潢行（即蔡尚文）解除契約，為此依民法第259 條及不當得利規定請求被告3 人連帶給付如聲明第1 項所示，並依消費者保護法第51條規定請求被告總瑩公司給付如聲明第2
項所示等語。
㈢並聲明：⒈被告3 人應連帶給付原告49萬元，及自被告總瑩公司受領價金時起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告總瑩公司應給付原告49萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠不同意原告所為訴之變更、追加。
㈡被告總瑩公司將系爭房地所屬「愛瑪市」建案委託訴外人威鴻廣告事業股份有限公司（下稱威鴻廣告公司）予以廣告銷售，原告彭孟庭為廣告事業之負責人，其訂購系爭房地即載明「博大策略廣告」名義，此有訂購單上「訂戶姓名」在卷可稽。原告係透過「豐禾形象」廣告公司介紹訂購系爭房屋，因原告與威鴻廣告公司非常熟，故雙方之簽約過程非常長且特殊，雙方於97年8 月12日簽約時，系爭房屋已完成建築並取得使用執照，被告並於同年9 月4 日完成保存登記，經依約通知原告辦理過戶及貸款手續，惟原告於同年12月2 日來函表示遭遇經濟困難無法履約，因被告不同意，原告始以系爭建物有違章建築要求無條件退款，然原告身為廣告業者，對於廣告訴求知之甚詳，自無陷於錯誤。
㈢系爭房屋預售買賣契約書第三條所載面積與登記面積相符，並未計入挑高增設空間，並無欺罔行為。再依原告與尚達裝潢行所簽立之設計合約書及附件所示，施作夾層乃原告自行申請設計及施工，與被告無關，且由該附件二「工程施工項目表」所示，所謂夾層並非RC建築夾層，而是輕質材料予以隔間，此隔間裝潢根本不牽涉建築法第9 條第4 項修建建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、房架或屋頂，主要結構部份其中任何一種有過半之修理或變更，要無申領變更使用執照之問題，簡言之，系爭夾層之施作並不違反建築法第73條、第90條規定，依行政法院77年判字第1975判決意旨應非違章建築，而無遭拆除之危險，一般消費者亦知道二次工程不在原來竣工圖施作，加工、裝潢不會另向建築主管機關申請核准，被告出售之房屋自無瑕疵。原告實係由於經濟困難或私人因素而不願購買，原告依據物之瑕疵擔保責任解除買賣契約即無理由。又所謂連帶債務與契約之聯立為不同之法律概念，況本件裝潢契約亦未經約定為聯立契約，原告主張被告應付連帶責任，顯然欠缺法律依據等語。
㈣並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
叁、得心證之理由：
一、原告主張於97年7 月1 日向被告總瑩公司訂購系爭房屋，於同年8 月12與被告3 人分別簽訂房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、裝潢設計合約書，並支付合計49萬元之價款，而系爭房屋未經主管機關許可興建合法夾層，又被告總瑩公司於房屋銷售廣告中標榜「單層空間、雙層利用」等情，為被告所不爭執，並有兩造提出之訂購單、匯款委託書、支票影本及支票簽收紀錄、房屋銷售廣告資料、房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、裝潢設計合約書在卷可憑，原告此部分主張，堪信屬實。
二、原告主張系爭房屋不能施作合於建築法規之夾層，不能達買賣契約預定之效用，且被告總瑩公司隱瞞其事，使原告陷於錯誤而簽訂買賣契約，原告得解除契約及撤銷受詐欺之意思表示，被告3 人應就聯立契約解除後之返還義務負連帶責任，被告總瑩公司尚應依消保法第51條規定賠償懲罰性賠償金等情，則均為被告所否認，並以前詞置辯。是本件應審究：系爭房屋是否有原告主張之瑕疵？原告是否受詐欺而簽訂契約？原告得否依消費者保護法第51條規定請求懲罰性賠償金？
三、系爭房屋是否有原告主張之瑕疵：
㈠按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359
條前段定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者而言。又按消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，逕依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談並簽訂契約，固足認企業經營者應負之契約責任，仍及於該廣告內容。然雙方簽訂契約時，倘已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，究難逕謂該廣告已當然成為契約之一部。
㈡查系爭房屋預定買賣合約書係原告與被告總瑩公司所簽立，土地預定買賣合約書係原告與被告己○○所簽立，裝潢設計合約書係原告與被告蔡尚文即尚達裝潢行所簽立，其權利義務主體即為約據上名義之當事人甚明。而原告訂購系爭房屋時，訂購單係就夾層面積「約3.62坪」另為記載，特約條款載明「買賣條件以雙方所訂房地買賣契約為準」。其簽訂之房屋預定買賣契約第1 條約定：「廣告效力：本預售屋之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，視同合約之一部份。」，第3 條約定：「房屋出售面積及認定標準：本房屋面積共計34.42 坪，包含主建物面積計21.07 坪，附建物面積計30.09 坪，共同部分面積計9.63坪」，核與訂購單所載房屋面積相符，對照附件（五）「面積計算分攤及保存說明」未包括夾層面積，附件（十）「房屋平面圖」亦不包括夾層部分，已難遽認本件夾層部分屬系爭房屋買賣契約之內容。
㈢再者，夾層之興建或隔層之裝修是否屬違章建築，應依相關建築法令而為認定，依任何人不得因不知法律而免除責任之法理，原告本應自行瞭解相關法令規定，而購買夾層屋所生相關糾紛，早經媒體多方報導，違章建築不能辦理所有權移轉登記，更有隨時拆除之危險，均應為一般有意購屋民眾所得以認知。又房屋面積屬房屋買賣之重要事項，經常據以為價金計算標準，系爭房屋訂購單就夾層面積既另為記載，買賣契約則未列入夾層部分，均如前述。原告復簽訂裝潢設計合約書明定：「茲因甲方（原告）擬在房屋編號8 樓D8棟施作裝修工程，特定委託乙方（被告蔡尚文即尚達裝潢行）擔任設計及施工事宜…」、「第一條：乙方受甲方委託後，完成下列圖說…室內隔間變更圖」，並明列工程項目為「Deck工程施作（標準客挑）」，合約附件之「尚達裝潢簽約圖」則明確標示夾層位置，此並與證人即威宏廣告公司人員甲○○具結證述：當初是原告2 人一起來看房子，該建案有實品屋，也有空屋，結構蓋完，還在做室內裝修。我們依照實品屋及空屋的現況，讓客戶瞭解另外有裝潢公司去完成實品屋的夾層空間等情相符。另依原告提出之銷售人員李麗芳出具字條（即原證十）載有「房子合約…土地合約…裝修合約…寄前確認每個有簽到」、「記得3 本都要用騎縫章，附回郵信封，連之前訂單紅聯請寄回」等語，足見系爭房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、裝潢設計合約書確經原告攜回審閱，原告自足了解其內容。綜據上情，應認原告於簽訂系爭房屋買賣契約、土地買賣契約、裝潢設計合約時，已知悉裝潢設計合約書即針對夾層部分而訂立，原告應足認知該夾層不屬於買賣契約範圍，亦非原建築執照所准許得施工之範圍，而屬二次施工之違法建物無訛。則系爭房屋銷售過程中，縱曾由銷售人員使用廣告宣傳品等，記載有關夾層使用可能性之文字，然僅得認為係供買賣雙方裝潢之參考，不能認為構成系爭房屋預定買賣合約書之內容。此外，本件亦無由被告總瑩公司另行保證系爭房屋得供合法興建夾層使用，原告以系爭房屋無法興建合法夾層為由，主張系爭房屋有出賣人應負擔保責任之瑕疵，誠屬無據。
㈣原告以存證信函、律師函表明解除契約，因系爭房屋難認有出賣人應負擔保責任之瑕疵，即不生效力。況原告已付價款49 萬 元，其中9 萬元、39萬元係土地預定買賣合約書之訂金款、簽約款，餘1 萬元為裝潢設計合約書之簽約金，房屋預定買賣合約書則尚未給付分文，此為原告已審閱之前揭合約書所詳載。又房屋預定買賣合約書第26條「本合約…與本契約所座落基地之買賣雙方所定土地預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行…」、土地預定買賣合約書第13條「本合約…與本合約所座落基地之買方所訂房屋預定買賣合約書具連帶不可分性應共同履行，並自簽約日起同時生效，任何一部分不履約時視同全部違約，解除契約時視為全部解除」之約定，係指上開契約存續與否有相互依存關係，茍有無效、得撤銷、解除等情形，應同其命運而已，與民法第272 條所謂連帶債務無關，原告主張被告3 人應負連帶債務，亦屬無憑。
㈤綜上，原告依物之瑕疵擔保責任之規定解除契約，並請求被告連帶返還已付之價金及利息，即非可採。
四、原告是否受詐欺而簽訂契約：
原告主張其因受詐欺而為意思表示，無非以本件廣告文宣中有上開文字之記載，暨被告總瑩公司刻意隱瞞其事為由，然就該宣傳之廣告內容觀之，尚難遽認係屬詐術之行使。而所謂系爭房屋得否施作夾層或隔層，係屬法令規章範疇，要非原告所得施詐或隱飾，原告復未舉證證明被告總瑩公司有施用詐術使原告為簽訂買賣契約情形。故原告據此撤銷買賣契約之意思表示，亦無可採。
五、懲罰性賠償金：
按消保法第51條懲罰性賠償金制度，其性質乃侵權行為之特別形態，與民法規範出賣人對買受人所負之契約責任，二者旨趣要屬不同。查被告總瑩公司固於廣告內容提供夾層之資訊以供買方為裝潢之參考，然訂約時係由買受人自行決定是否施作夾層及簽訂裝潢設計合約書，被告抗辯原告實係因經濟因素或私人原因不願購買，與夾層無關，亦據提出原告丁○○之信函為憑，原告主張其因被告總瑩公司有違反消保法第22條情形，其誤信廣告內容簽訂契約並受損害，即無可採，原告依同法第51條規定請求懲罰性賠償金，即屬無憑。
六、從而，原告請求被告連帶返還其已付價款49萬元及利息，暨請求被告總瑩公司給付懲罰性賠償金49萬元及利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法及其餘未經援用之證據，經本院審酌，認與判決結果不生影響，爰不予一一論列，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 99 年 2 月 25 日民事第三庭 法 官 林慧貞
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 2 月 25 日書記官