98年度訴字第139號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：98 年 05 月 20 日

臺灣臺中地方法院民事判決　98年度訴字第139號原　　　告　乙○○ 號6樓原　　　告　丁○○ 8號上2 人共同訴訟代理人　廖宜祥　律師複代理人　　戊○○ 被　　　告　國雄建設股份有限公司兼法定代理人　甲○○ 上2人共同訴訟代理人　丙○○ 當事人間返還買賣價金事件，本院於98年5月6日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255 條第1項第2、3款定有明文。原告起訴原聲明求為判決：被告應共同給付原告各新台幣（下同）410,000元及自民國（下同）96年4月24日起至清償日按年息5%計算之利息。於訴狀送達後，變更並減縮如後述之聲明，核符合上開規定，應予准許，先此敘明。貳、實體事項：一、原告方面：㈠原告於96年4月24日與被告國雄建設股份有限公司（以下簡稱國雄公司）、甲○○簽訂房屋預定買賣合約書及土地預定買賣合約書（以下簡稱系爭買賣契約），向被告國雄公司及甲○○購買被告共同推出之「國雄、經國豔」（基地坐落新竹市○○段第1123地號，地上11層、地下2層，建照號碼府工建字第418號）預售屋，原告乙○○訂購第6樓Ｃ2棟房屋1戶；原告丁○○訂購第7樓Ｃ2房屋1戶（以下均簡稱系爭房屋），買賣價金均為房屋部分1,590,000元、土地價金為2,940,000元，合計為4,530,000元，原告並均已支付房屋價款270,000元予被告國雄公司及支付土地價款140,000元予被告甲○○。㈡97年11月間系爭房屋大致建築完畢預備交屋時，原告發現系爭房屋與系爭買賣契約所載不同之違約情形：被告以「五米一超尺度時尚居家空間」等文字，輔以夾層屋圖片，製作印刷精美廣告，並於百屋網中以「5米1挑高您無限的夢想尺度」之廣告為招攬，經原告與現場人員洽談時，被告及其現場銷售人員均明確表示原告所購買房地可合法施作夾層屋，並由訴外人嘉茂企業社承作夾層，原告因信賴被告國雄公司為一專業建設公司，倘購買系爭房地，日後必得如其宣傳所言，合法施作夾層，始與訴外人嘉茂企業社訂立裝潢設計合約書。按欲興建合法夾層，依建築法需於申請建築執照時，即向主管機關提出申請，否則即應於法定容積內依法辦理變更登記，未依法申請建照執照即行二次施工興建夾層，依建築法第68條規定，將受罰、勒令停工或強制拆除之處分，然系爭房屋未經主管機關許可興建合法夾層，並無法合法施作夾層屋。㈢被告應返還原告已付價金： ⒈按消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」可知企業經營者利用廣告推銷商品或服務時，對消費者負有誠實告知或說明之義務，此項義務之違反往往造成消費者訂定契約時之意思表示受不當之干擾或影響。本件原告因信賴被告銷售房屋之際所為廣告而陷於錯誤，認所承購之系爭房屋可合法施作夾層屋，增加生活空間，始與被告簽訂系爭買賣契約，系爭房屋得否施作夾層，乃原告考慮購買系爭房屋與否最重要之點，然因被告自始即故意隱瞞「系爭房屋不得合法施作夾層屋」此一重要資訊，其所為實欲藉廣告欺瞞原告，誘引原告與之簽約，原告所為承購之意思表示顯因被告之欺瞞行為而受嚴重不當干擾，原告自得依民法第92第1項之規定，以意思表示受詐欺而撤銷其意思表示，被告即應依同法第179條有關不當得利之規定返還原告所繳付價金。 ⒉被告以印刷精美宣傳，明示原告所承購房地得合法施作夾層，然現因有關建築法令之限制，致無法二次施工興建夾層屋，此屬給付不合債務本旨，又不能補正，且被告就給付不完全情事之發生有故意或過失，具有可歸責事由，原告得依民法第227條、第256條之規定或類推適用上開規定，主張解除契約，是被告應依民法第259規定返還原告已繳付價金。 ⒊被告所製作之海報、宣傳單及在現場搭蓋之樣品屋等廣告內容，均使消費者認為購買系爭房屋即可獲得合法使用夾層屋之空間，被告自負有不得低於廣告內容之義務，樣品屋、廣告資料雖未明文列為兩造系爭買賣契約之一部分，惟被告既以之作為廣告之內容，該內容即應構成買賣契約之一部分。則系爭買賣契約依被告印發之廣告傳單、夾層隔間設計圖，自係以夾層屋買賣為意思表示合致之內容，此屬系爭房屋之特性，亦為原告購屋之重點，應屬民法第354條所指「通常效用」或「契約預定效用」，此項預定效用倘不復存在，原告即無可能購買系爭房屋，故原告得依民法第359條主張解除契約，原告並已於97年12月31日以存證信函送達被告為解除契約之意思表示，被告應依同法第259條規定返還原告已付價金。㈣爰依民法第179條、第259條之規定，請求被告返還原告已付價金及自其受領時起之利息。並聲明求為判決：被告國雄公司應給付原告乙○○、丁○○各270,000元、被告甲○○應給付原告乙○○、丁○○各140,0 00元及均自96年8月22日起至清償日止按年息5%計算之利息；原告願供擔保聲請宣告執行。二、被告聲明求為判決：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決願供擔保免為假執行。其陳述略以：㈠原告所購買系爭房屋，依兩造所訂房屋預定買賣契約書第2 條第1款約定其房屋平面圖如契約附件「房屋平面圖」所示，即依契約原告所施作之建築結構及平面規劃均依主管機關所核准之建造執照之圖說為準。被告雖於廣告DM上載明：正市中心五米一豔建築，並於廣告中為上層、下層之室內裝潢建議圖示，然兩造於買賣契約中並無以夾層屋為買賣標的之約定，買賣契約附件之平面圖均有原告蓋章，以示審閱知悉，足認原告可明確知悉室內裝潢之多層利用，並非買賣之標的，廣告內容純屬建議，非買賣契約內容，系爭買賣契約第1條第2款亦約定廣告宣傳品之內容不作為買賣契約之內容。㈢被告及被告之銷售人員從未告知原告夾層是合法建物，只建議客戶可以自行找裝潢公司施作夾層，該夾層工程合約係原告與訴外人嘉茂企業社所簽訂，夾層之施作費用並非由被告收取。倘原告不願施作夾層裝潢，亦無礙兩造間系爭買賣契約之履行，系爭買賣契約並未約定以夾層屋效用為契約之內容，縱系爭房屋未施作夾層，仍無喪失或減損系爭房屋之效用，自無瑕疵可言，又被告已依約交付房屋，亦無不完全給付之情事，原告主張撤銷意思表示及解除契約均屬無據。三、原告主張於96年4月24日與被告簽訂系爭買賣契約，向被告購買系爭房屋，原告並已分別支付房屋及土地價款270,000 元、140,000元予被告國雄公司及被告甲○○，系爭房屋未經主管機關許可興建合法夾層及原告就夾層施工部分另與訴外人嘉茂企業社簽訂裝潢設計合約書等情，有原告提出之房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、裝潢設計合約書、繳款明細表為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。四、原告主張被告及其銷售人員均告知系爭房屋可合法施作夾層，使原告陷於錯誤而為簽訂系爭買賣契約之意思表示及施作合法夾層為系爭買賣契約內容之一部分，系爭房屋無法施作合法之夾層，不能達系爭買賣契約通常效用或契約預定之效用，且屬不完全給付，原告得撤銷受詐欺之意思表示及解除契約等情，則均為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造主要之爭點在於：原告是否受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約？系爭房屋是否有原告主張之瑕疵存在？被告國雄公司是否有原告所主張不完全給付之情形？經查：㈠原告是否受被告詐欺而為簽訂系爭買賣契約之意思表示？ ⒈原告主張被告銷售之預售屋，以「五米一超尺度時尚居家空間」、「5米1挑高您無限的夢想尺度」等廣告文宣，輔以夾層屋圖片、現場樣品屋及銷售人員之說明，使原告誤認系爭房屋得合法施作夾層等情，固據其提出廣告影本及網路資料為證，被告亦不爭執有該廣告內容及樣品屋之設置。惟觀諸原告提出之廣告內容，被告於上開廣告文宣中係以「我們實在高人一等」、「5米1豔建築，多一層的生活空間」、「5 米1超尺度時尚居家空間」、「5米1挑高您無限的夢想尺度」等文字及圖片，該廣告內容並無論及「夾層屋」係屬合法建物之內容，文宣圖片亦記載「本頁之裝潢示意圖謹供參考」等文字，即廣告圖片或樣品屋以夾層屋之建築樣予以展現，係空間利用方法之參考展示，僅供購買者作其房屋裝潢設計之參考，應無從以該空間設計展示可遽認係施用詐術。又原告主張被告之現場銷售人員向原告表示夾層屋係合法云云，已為被告所否認，原告乙○○於言詞辯論時亦陳稱：「我當時有問被告的銷售人員，我買到的房子是否就像他們的樣品屋一樣，被告的銷售人員告訴我是這樣，他並沒有告訴我該部分夾層是不合法，但也沒有說是合法的」等語（見本院98年5月6日言詞辯論筆錄），自難認被告之銷售人員於訂約前有向原告表示夾層為合法建築，原告就此主張復未能於審理中提出任何證據以實其說，是原告主張被告故意欺瞞使原告誤認系爭房屋得合法施作夾層乙節，即難採信。 ⒉夾層之興建或隔層之裝修是否屬違章建築，應依相關建築法令而為認定，依任何人不得因不知法律而免除責任之法理，原告本應自行瞭解相關法令之規定（最高法院49年台上字第2544號判例參照），又購買夾層屋所生之相關糾紛，早經媒體多方報導，應為一般有意購屋民眾所得以認知。另參酌系爭房屋之夾層部分係由原告另行與訴外人嘉茂企業社簽訂裝潢設計合約書，依該裝潢設計合約書第2條施工時間約定：「於『國雄．經國豔』取得使用執照，並完成交屋後…」等語以觀，應認原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭房屋如欲施作夾層，須由原告另行與訴外人訂立承攬契約，且須於系爭房屋取得使用執照、完成交屋後始得施工，則原告應足認知該夾層係屬二次施工之違法建物。 ⒊綜上所述，被告所使用之銷售廣告內容並無「合法夾層屋」之表示，有關廣告內容及樣品屋等創意空間隔層之裝潢，係供買賣雙方於銷售時之參考，不能認為係被告施用詐術之行為。原告復未能證明被告或其銷售人員向原告陳述或保證夾層為合法建物，且依原告與訴外人所訂之裝潢設計合約，亦足認原告知悉夾層屋之性質，原告既本此認識而與被告締約，自難認有何受詐欺而為意思表示之情事。則被告出售系爭房屋，並無施用詐術之行為，原告亦非受詐欺陷於錯誤而為買受系爭房屋之意思表示，是原告主張撤銷系爭買賣契約之意思表示，並請求返還其已付價金及利息，即屬無據。㈡系爭房屋是否有原告主張之瑕疵存在？被告國雄公司是否有不完全給付之情形？ ⒈按消費者保護法第22條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年度台上字第2694號判決要旨參照）。 ⒉查：系爭房屋預定買賣契約第1條：契約範圍及其廣告效力定：「本契約書於簽訂前已經專業人員詳加解說無誤，買賣雙方均完全瞭解有關本契約各項條款及其權利與義務之規範並未違背平等互惠與公平原則。關於買賣雙方對於房屋買賣以本契約書記載為限，雙方並同意除本契並無其他任何口頭約定之事項。」、「本預售屋所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖及位置示意圖，視同契約之一部份。惟廣告宣傳品之外觀立面透視圖及中庭景觀圖係以寫意手法表現、繪製，為買方所認知、瞭解，買方不得主張不實廣告情事。」等語，已針對兩造所訂系爭買賣契約之內容明文約定悉以契約為準，而排除其他契約文字外之口頭約定，復以列舉方式將建材設備表、房屋及停車位平面圖及位置示意圖，明示為契約之一部份，並排除其他廣告宣傳品之內容。即兩造締約時，已針對廣告內容更為斟酌、約定，且依其約定之文字可知，係以明文排除將廣告宣傳品之內容視為契約之一部分。再依系爭房屋預定買賣契約書第2條：買賣標的物標示約定原告購買之房屋平面如附件之「房屋平面圖」，而經原告蓋章之契約附件「房屋平面示意圖」，並無標示夾層部分；另契約第3條約明之房屋面積為主建物面積為50.17平方公尺、附屬建物面積5.11平方公尺、共用部分為24.25平方公尺，合計79.53平方公尺（約24.06坪），亦不包含夾層之面積。則系爭契約內有關房屋面積之標示及其附件之房屋平面示意圖均不包括夾層之設計，而被告使用之廣告宣傳品、圖片、樣品屋等就夾層之空間配置僅係供買賣雙方裝潢之參考，不僅未明列為系爭預定房屋買賣契約之附件，更經兩造以契約文字明白約定排除廣告宣傳品之內容，則該廣告內容自不能構成契約內容之一部分，況有關夾層部分之施作，係由原告另與訴外人簽訂裝潢設計合約，益證夾層非系爭預定房屋買賣契約之買賣標的內容。 ⒊綜上所述，被告所使用有關夾層空間設計之廣告內容並不構成兩造契約內容之一部分，且被告使用之廣告宣傳品內容及系爭契約均無「夾層為合法建物」之標示或說明，則被告國雄公司依系爭預定房屋買賣契約應負之給付義務，自不包括應交付「得施作合法夾層」之房屋，原告以系爭房屋未經主管機關許可興建合法夾層，係欠缺契約通常或預定之效用，主張被告應負物之瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，誠屬無據。此外，原告復未能再舉證證明系爭房屋有何其他欠缺契約通常或預定效用之瑕疵或不完全給付之情事，則原告以存證信向向被告表示解除契約，不生解除契約之效力，其據以請求被告返還已付之價金及利息，仍非可採。五、本件原告不能證明被告有施行詐術使原告為簽訂系爭買賣契約之意思表示，且未能證明系爭房屋有何物之瑕疵及被告國雄公司有不全完給付之情事。從而，原告主張撤銷為系爭買賣契約之意思表示，暨主張解除契約，請求被告返還其已付價金及利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失其依據，應併予駁回。六、本件判決之基礎已臻明確，原告其餘主張及陳述，經核均與判決之結果無涉，爰不一一論述，併予敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　98　　年　　5　　月　　 20　　日民事第一庭法官陳文爵正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　98　　年　　5　　月　　 21　　日書記官劉易柔

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