98年度重訴字第408號｜民事：確認買賣無效等｜裁判日期：98 年 12 月 25 日

臺灣臺中地方法院民事判決　98年度重訴字第408號原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　戊○○律師被　　　告　甲○○ 訴訟代理人　王有民律師複代理人　　陳瑾瑜律師洪主雯律師丙○○ 上當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國98年12月1 日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於原告給付其新台幣捌佰肆拾萬元之同時，將其所有如附表所示之房屋及土地辦理所有權移轉登記予原告，並於被告原有銀行貸款由原告所申貸之銀行代為轉帳清償之同時，應將上開房屋及土地交付原告。被告應給付原告自98年9月2日地至交屋之日止，按日依買賣總價款新台幣貳仟捌佰萬元之千分之零點二(即每日新台幣伍仟陸佰元)計算之違約金。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：壹、程序部分：㈠一部撤回並減縮訴之聲明部分：按系爭土地及房屋，業經原告聲請假處分強制執行查封在案(案號：台灣台中地方法院98年度司執全字第1366號)，已足以排除被告甲○○與丁○○間就系爭土地及房屋所成立之假買賣辦理所有權移轉登記，因此，原先位聲明第一、二項部分及備位之聲明全部，已無繼續訴訟之必要，爰就此部分聲請撤回起訴，並減縮原聲明，僅保留原告請求被告甲○○就系爭土地及房屋辦理所有權移轉登記及交付占有部分。㈡追加及擴張訴之聲明部分：按被告甲○○有如後述之給付遲延之情事，應依兩造間所簽訂之「不動產買賣契約書」第12條約定負遲延賠償責任，故原告乃追加及擴張如本狀撤回減縮暨追加擴張後訴之聲明欄第二項所示之請求，此部分雖為訴之追加，然係基於同一基礎事實，且不甚妨礙被告之防禦，及訴訟之終結，於法並無不合。貳、實體部分：㈠緣原告乙○○與被告甲○○間透過永慶不動產市政加盟店聯想不動產仲介經紀有限公司之仲介，雙方於民國(下同 )98年7月14日訂立「不動產買賣契約書」，約定出賣人甲○○願將其所有坐落台中市○○區○○段第0000-0000地號、地目：建、面積36平方公尺、權利範圍100000分之 8729；同段第0000-0000地號、地目：建、面積111.13平方公尺權利範圍全部、同段第0000-0000地號、地目：建、面積320.94平方公尺權利範圍100000分之8729及其地上建物即台中市○○區○○段第00000-000建號門牌台中市西屯區○○路96號鋼筋混凝土造五層樓房一棟權利範圍全部，暨共用部分：惠泰段第00000-000建號面積2071.34平方公尺應有部分100000分之2145(以下簡稱系爭土地及房屋)，以總價新台幣(下同)2800萬元出賣於原告乙○○，並約定價款支付方式為：l、簽約款：本契約成立之時，新台幣：280萬元。2、備證用印款：民國98年8月16日新台幣280萬元，3、完稅款：稅捐機關核發稅單後三日內，新台幣280萬元，4、尾款：新台幣1960萬元，乙方(即賣方)原有銀行貸款需由甲方(即買方)代清償時，依第五條第二項規定支付尾款，辦理交屋。亦即被告甲○○原有銀行貸款由原告所申貸之銀行代為轉帳清償之同時，應將上開土地及房屋交付原告。又雙方均同意本件買賣契約依合泰建經機構(即合泰建築經理股份有限公司)之價金履約保證(以下簡稱履保)之相關手續辦理，有關價金履約保證事項之相關規定，概以「價金履約保證申請書」及「價金履約保證書」之內容為準(第4條第7項)。此有「不動產買賣契約書」影本一份(如證一)、價金履約保證書影本一份( 如證二)。㈡原告乙○○在履行價金支付義務方面，於簽約日之同時，簽發一紙面額280萬元交付被告所委託之履約保證機構收執，並於次日隨即匯款280萬元至履保專戶銀行：兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分公司、履保帳號： 00000-000000號、戶名：甲○○備償專戶內，支付簽約款280萬元完畢(匯款後換回簽約當日所簽發之本票)，又於 98年8月11日匯款280萬元至上述履保專戶銀行、履保帳號、甲○○之備償專戶內，支付備證用印款280萬元完畢。此有98年7月15日之台灣銀行匯款申請書(2)回條聯影本一份(如證三)、98年8月11日之台灣銀行匯款申請書(2)回條聯影本一份(如證四)。至於第三期280萬元部分，則因被告甲○○拒不履行後述之第二期款備齊證件印之義務，而無法申報完稅，以致無法繼續給付，然此歸責於被告甲○○之事由，致無法繼續履行，原告就遲延給付第三期價金之情事，並無可歸責之事由，故其不利益應由被告甲○○自己承擔。㈢惟於締約交款之後，被告即出賣人甲○○並未依約將買賣標的物之土地、建物所有權狀交付承辦人代書，且避不見面，聯絡不到人，況本件買賣尚未備證用印及申報土地增值稅及房屋契稅(依約應於98年8月16日為之)，即經本件買賣之承辦代書洪孟志查悉被告即出賣人已自行在辦理申報本件買賣標的物之土地增值稅及房屋稅等事宜，顯有一屋二賣之情事，合泰建築經理股份有限公司於98年7月28 日所發台北北門郵局存證信函第3773號一份(如證五)，促請被告履約。嗣被告甲○○於98年7月29日晚上經與原告取得聯繫，竟稱其尚未取得買賣價款280萬元(按依雙方合約同意以履約保證方式處理，買受人係將價金匯入出賣人之履約保證專戶，在出賣人未完全履約之前，無法動用或領取該履約保證專戶之款項)，若不將買賣價金逕交付其本人，不承認兩造間之買賣成立，並會將系爭買賣標的物另行出賣並辦理過戶於他人等語。嗣經查悉被告邱煌智已另自行委託代書簡妙如(設南投市○○路○段86號)竟以公契買賣方式，辦理所有移轉登記手續於其外甥即被告丁○○，並於98年8月12日向台中市中興地政事務所遞件申請辦理所有權移轉登記事宜，案經原告以本件起訴所訴甲○○與丁○○間假買賣之事由，申請台中市中興地政事務所駁回其所有權移轉登記申請在案。基此，被告甲○○顯然有一屋二賣之情事甚明。被告顯有可歸責於自己之事由，拒絕履約之情事，因此，原告依買賣契約之法律關係，自得訴請被告履約。此有承辦代書洪孟志於98年7月29日所出具之說明書一份可證(如證六)，並有台中市中興地政事務所就系爭土地及房屋之申請辦理所有權移轉登記全案卷宗資料可證，請求鈞院向該所函調，即可查明。㈣又按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第348條定有明文。本件，基於兩造間所訂立於民國98年7月14日訂立「不動產買賣契約書」所成立之買賣關係，被告負有將買賣標的物交付及辦理所有權登記予原告之義務，爰基於買賣之法律關係，訴請被告應將上述買賣標的物交付及辦理所有權登記予原告，其詳如本狀撤回減縮暨追加擴張後訴之聲明欄第一項聲明所示。㈤又按本件原告已依約如期繳納第一期簽約款280萬元及第二期款備證用印款280萬元，然被告卻遲未於約定之日期即「98年8月16日」備齊一切過戶證件資料等事宜，反而反悔不賣，另與其外甥丁○○就系爭土地及房屋訂立虛偽不實之買賣契約，並逕辦理不動產所有權移轉登記事宜，以致原告無法進一步依約辦理繳納契稅及給付完稅款，並於稅捐稽徵機關核發稅單後三日內，再繳納第三期款280 萬元及過戶後轉貸清償被告原有貸款以作為清償尾款。可見，被告已陷於給付遲延，嗣經原告委任戊○○律師於98年8月20日以98慧律字第018號函，催告甲○○應於函到7 日內，完成履約行為，並於98年8月25日送達甲○○，然被告甲○○仍拒不履行，故自98年9月2日起，被告甲○○即應負違約遲延責任，依兩造間所簽訂之「不動產買賣契約書」第12條約定：「乙方若有遲延給付情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止，.....」。基此，依上述約定，被告甲○○應給付原告自98年9月2日起至其實際完成給付行為(如交付證件、用印、清償貸款、繳納稅費、交屋等)之日止，按買賣總價款2800萬元之每日千分之零點五(即每日14,000元)計算之違約金。其詳如撤回減縮暨追加擴張後訴之聲明欄第二項聲明所示。參、綜上所述，原告之訴，為有理由，請求判決如訴之聲明。並聲明：求為判決：㈠被告甲○○於原告交付其新台幣八百四十萬元之同時，應將其所有坐落台中市○○區○○段第0000-0000地號、地目：建、面積36.15平方公尺、權利範圍100000分之8729；同段第0000-0000地號、地目：建、面積111.13平方公尺權利範圍全部；同段第0000-0000地號、地目：建、面積320.94平方公尺、權利範圍100000分之8729，及同段段第00000-000 建號門牌台中市○○區○○路96號鋼筋混凝土造五層樓房一棟(總面積338.24平方公尺、陽台24.95平方公尺、雨遮0.98平方公尺)、權利範圍全部，及共用部分，即同段第 00000-000建號、面積2071.34平方公尺、應有部分100000分之2145之土地及房屋所有權，辦理所有權移轉登記予原告所有，並於被告原有銀行貸款由原告所申貸之銀行代為轉帳清償之同時，應將上開土地及房屋交付原告。㈡被告應給付原告自98年9月2日起至交屋之日止，按買賣總價款2800萬元之每日千分之零點五(即每日14,000元)計算之違約金。㈢訴訟費用由被告負擔。二、被告則辯以：㈠查本件兩造於永慶房屋經理賴建佑之仲介下，於98年7月14 日訂立「不動產買賣契約書」(下稱系爭契約)，然被告甲○○於簽約前，即對於價金給付採用履約保證帳戶之方式表示異議，並於簽約時當場向原告及洪孟志代書、賴建佑經理表明「伊急需用錢，故本件買賣價金之給付採履保帳戶之方式尚須考慮」，且簽約當日亦未於「價金履約保證書」上簽名用印，嗣於簽約翌日再行叮嚀永慶房屋賴建佑經理：被告不同意以履保方式收取買賣價金，故買方不得將價金匯至履保帳戶中，應待被告決定並至兆豐銀行開立履保帳戶後，再通知原告匯款等語，此有通聯紀錄(被證一)可稽(查0000000000為賴建佑經理之電話)。拒料，賴建佑經理與洪孟志代書為圖取高額報酬，完全漠視被告之要求，逕行持相關文件至兆豐銀行開立被告之履保帳戶，且亦未將被告之上開意思轉知原告，導致原告將簽約款280萬元匯入履保帳戶。㈡被告嗣於98年7月17日得知賴建佑經理及洪孟志代書竟可不待被告親至兆豐銀行開戶，且渠等亦未取得任何被告甲○○印鑑章之情形下，竟可逕自無權代理開戶，並因而導致原告將簽約款匯入上開履保帳戶等情事，被告大為震驚，並深感雙方間誠信殆失，遂向賴建佑經理表示解除本件買賣契約，此亦有通聯紀錄可稽(被證二)。㈢證人即水慶房屋仲介人員賴建佑到庭證稱「他(甲○○)不同意是在簽約後的第四天，第二天上午他有打電話說要解除履保，要我跟買方商量是否可以直接拿到價金」等語，顯與事實不符；實則被告甲○○於98年7月17日以前，即透過證人洪資雲表示解除系爭買賣契約(98年7月14日簽約)，此有錄音譯文可稽(被證7)，再自證人洪資雲與證人洪孟志之錄音譯文(被證8)可知，證人賴建佑於接獲被告甲○○解除契約之意思表示後，並未轉達證人即代書洪孟志及原告，始致原告將款項匯入履保帳戶。㈣本件兩造並未就「價金履約保證」之付款方式達成合意： 1.依系爭買賣契約書第4條第7款「甲乙雙方同意本買賣契約，依合泰建經機構之價金履約保證之相關手續辦理。有關價金履約保證事項之相關規定，概以『價金履約保證申請書』及『價金履約保證書』內容為準」之規定可知，有關「履約保證」之相關約定條款，並非載明於系爭買賣契約書中，而係另有「價金履約保證申請書」及「價金履約保證書」之文件，是被告雖與原告簽立系爭不動產買賣契約書，然不足即認對於「履約保證」之相關約定，亦有達成合意。 2.次查，自證人洪孟志證稱「價金履約保證書是我寫的」等語，益徵被告對於「價金履約保證書」之內容確實均無所知悉！此自證人洪孟志證稱「(契約書有無蓋騎縫章？)有按指印」等語，復參整份不動產買賣契約書，包括「不動產買賣契約書」及「價款收付明細表」、「面額10萬元支票」、「價金履約保證書」等文件，僅有「不動產買賣契約書」中，有於騎縫處蓋指印，至「價金履約保證書」之騎縫處未見任何指印，足知，被告於簽約時，確實對於「價金履約保證書」所載內容無從瞭解。 3.證人洪孟志雖證稱「雙方有簽訂價金履約保證開戶申請書，還有賣方有簽訂銀行開戶印鑑卡，再拿到兆豐銀行思源分行開立備償專戶，當時兩造都同意開戶，因為開戶要同時檢具雙方的身份證影本、買賣契約書。銀行審核無誤，帳戶開立完成之後，買方的價金才能匯入履保專戶，價金履約保證書是我寫的」等語，亦即證稱「被告有於『價金履約保證申請書』及『印鑑卡』上簽名」，然自證人洪資雲證稱「代書有說價金會匯入備償專戶，沒有提到需要開立備償專戶，當時有很多文件，洪代書就直接說『簽這裡』、『簽這裡』，邱先生就按照洪代書說的地方簽名」等語足知，被告當時根本未曾詳細閱讀『價金履約保證申請書』及『印鑑卡』之詳細條款內容，僅係機械般地按照洪孟志代書之指示一一簽名，是縱被告有於相關文件上簽名，自無足以即認被告係於就相關內容均已詳為明瞭，而有受其內容拘束之意思下所為之簽名，自無成立合意之可言。 4.綜上，證人洪孟志雖證稱「契約當下我都有解說過，履約保證我也都有解說清楚」、證人賴建佑雖證稱「都有說清楚要等到產權清楚，價金才可以交給賣方」，然自證人洪資雲證稱「邱先生有向洪代書他們在場所有人說，他太太可能不同意履保的部分，他要回去跟他太太商量後，隔天再帶印章到銀行蓋」等語，足知：(l)被告確深信履約保證帳戶之委任關係，須待其親自至銀行開戶並蓋章始成立生效。(2)被告於簽約時確實對於以「履約保證」之付款方式表示不同意之意。(3)被告甚強調「倘若同意，會去銀行蓋章開戶」之語，益徵被告於簽立系爭買賣契約書之時，確對於契約書所載之「履約保證備償專戶」之付款方式尚未同意。答辯聲明：求為判決：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：㈠查附表所示之房屋及土地為被告所有，於98年7月14日兩造簽訂不動產買賣契約書，被告將上開房地以2,800萬元賣予原告，此有建物及土地登記謄本、不動產買賣契約書等影本附卷可稽。關於價款之給付，雙方約定，契約簽訂時，付 280萬元；98年8月16日付備證用印款280萬元；稅捐機關核發稅單後三日內付完稅款280萬元；被告原有銀行貸款由原告所申貸之銀行代為轉帳清償支付尾款1,960萬元。依兩造親自署名簽訂之不動產買賣契約書第四條第七款約定，「甲(即原告)乙(即被告)雙方同意本買賣契約依合泰建經機構之價金履約保證(以下簡稱履保)之相關手續辦理。有關價金履約保證事項之相關規定，概以『價金履約保證申請書』及『價金履約保證書』內容為準。兩造於98年7月14日即委由代書洪孟志檢具不動產買賣契約書、身分證影本、親署之價金履約保證申請書、簽名式印鑑卡等資料，向兆豐國際商業銀行股份有限公司思源分公司申請甲○○之備償專戶，當天即准立履保帳號：00000-000000，戶名：甲○○備償專戶。買方乙○○即依約於98年7月15日匯入280萬元簽約款，於98年8月11日匯入280萬元備證用印款，此有兆豐國際商業銀行思源分行甲○○備償專戶交易明細查詢表可稽。被告甲○○即以簽名式作為取款及所為一切往來之憑據，依契約自由原則，亦無不可。被告稱其未至兆豐國際商業銀行思源分行蓋印鑑章，該備償專戶之開立不合法，尚難採納。又兩造就附表所示之不動產及買賣價金2,800萬元意思表示一致，於98 年7月14日簽訂買賣契約，價金履約保證為契約第四條第七款所明定，原告依約將簽約款280萬元及備證用印款280萬元匯入被告甲○○備償專戶，並無違約，被告之解除系爭買賣契約，不生效力。又備償專戶係買賣雙方共同申請，被告單方向兆豐國際商業銀行思源分行表示終止契約，亦不生效力。㈡按民法第348第1項規定，「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」又依系爭不動產買賣契約書第八條第一款約定，「乙方(即被告)應將本買賣標的物過戶所需之書狀及證明文件準備齊全並蓋妥印鑑章，於甲方(即原告)給付備證用印款時交由承辦地政士辦理所有權移轉登記手續。」第十一條第一款約定，「甲乙雙方約定應於甲方將尾款給付乙方，除雙方另有約定外，(乙方)應將房屋騰空移交甲方使用，並以現場交屋方式為之。」至於尾款之支付，依第五條第二款約定，乙方原有銀行貸款可由甲方所申貸之銀行代為轉帳清償。」而被告卻於98年7月17日由其秘書洪資雲向仲介賴建佑表示要解除買賣契約，同年7月20 日亦由其秘書洪資雲向代書洪孟志示表系爭房地不賣了，而拒交所有權狀，致無法辦理系爭不動產所有權移轉登記及交屋，是原告訴請被告於原告交付840萬元(即簽約款280萬元；備證用印款280萬元；完稅款280萬元)時，應將其所有如附表所示房屋及土地辦理所有權移轉登記予原告，並於被告原有銀行貸款由原告所申貸之銀行代為轉帳清償時，應將上開房地交付原告，洵屬正當，應予准許。㈢依兩造所訂不動產買賣契約書第十二條第三款約定，「乙方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至乙方完全給付時為止。....」本件原告已依約如期繳納第一期簽約款280萬元及第二期備證用印款280萬元，然被告卻遲未於約定之日期即「98年8月16日」備齊一切過戶證件資料等事宜，反而表示不賣，以致原告無法依約辦理繳納契稅及給付完稅款，並於稅捐稽徵機關核發稅單後三日內，再繳納第三期款280萬元及過戶後轉貸清償被告原有貸款以作為清償尾款。可見，被告已陷於給付遲延，經原告委任律師於98年8月20日函催被告應於函到7日內，完成履約行為，並於98年8月25日送達被告，然被告仍拒不履行，故自98年9月2日起，被告應負違約遲延責任。是原告依前揭契約約定，請求被告給付違約金，並無不當，應予准許。惟查違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。民法第252條規定，「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，則是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本件系爭不動產買賣契約簽訂後，被告反悔不同意以履保方式給付價金而表示不賣，致未能於約定日期98年8月16日備齊過戶所需證件資料，辦理所有權移轉登記及給付尾款，辦理交屋。此給付遲延係可歸責於被告事由，本院斟酌目前房市漲幅、被告之歸責事由、原告所受損害及遲延尚屬短暫等情，認原告請求自98年9月2日起至交屋之日止按買賣總價2,800萬元之每日千分之零點五(即每日14,000元)計算之違約金，尚屬過高，爰核減為按日依買賣總價2,800萬元之千分之零點二(即每日5,600元)計付違約金，始為允當，逾越部分尚有不妥，應予駁回。㈣本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊、防禦方法，於判決結果不生影響，爰不逐一審究，併予敘明。四、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條判決如主文。中華民國 98 年 12 月 25 日民事第二庭法官周靜秀正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 98 年 12 月 30 日書記官

臺灣臺中地方法院98年度重訴字第408號

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