98年度重訴字第494號｜民事：返還價金｜裁判日期：99 年 05 月 24 日

臺灣臺中地方法院民事判決　98年度重訴字第494號原　　　告　信宜投資事業股份有限公司法定代理人　丁○○ 訴訟代理人　林錦隆律師被　　　告　聯聚建設股份有限公司法定代理人　乙○○ 被　　　告　庚○○ 共　　　同訴訟代理人　羅豐胤律師李秀貞律師當事人間請求返還價金事件，本院於99年5月10日言詞辯論終結，判決如下：主文被告聯聚建設股份有限公司應給付原告新台幣壹仟貳佰玖拾玖萬捌仟陸佰叁拾貳元及自民國九十八年十一月十三日起至清償日止，按年利率百分之五計算之之利息。被告庚○○應給付原告新台幣肆佰陸拾萬元及自民國九十八年十一月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣壹拾陸萬陸仟捌佰捌拾元由被告聯聚建設股份有限公司負擔新台幣壹拾貳萬叁仟貳佰陸拾元，餘由被告庚○○負擔。本判決第一項於原告以新臺幣肆佰參拾參萬元為被告聯聚建設股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告聯聚建設股份有限公司如於假執行標的拍定前，得以新台幣壹仟貳佰玖拾玖萬捌仟陸佰叁拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹佰伍拾肆萬元為被告庚○○供擔保後，得假執行；但被告庚○○如於假執行標的拍定前，得以新台幣肆佰陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠原告於民國（下同）97年3月14日，與被告聯聚建設股份有限公司（下稱聯聚公司）及被告庚○○，分別訂立房屋預訂買賣契約書及土地預訂買賣契約書各乙份，購買被告聯聚公司預售之坐落台中市○○區○○段55地號『聯聚方庭大廈』編號第B、C棟第四層房屋二戶及地下室一、二層編號第383A、385、351、352號四個平面式法定停車位 (下稱系爭預售房屋)，土地價款含車位計新台幣（下同）59,080,000元、房屋價款含車位計為31,800,000元，房地及車位總價金合計為90,880,000元。㈡因系爭預售房屋號稱豪宅，價金近1億元，依社會上對於房屋市場之一般經驗，原告對於建物之視野優劣、有無為鄰房所遮擋，自甚為關心，故原告法定代理人丁○○與其配偶丙○○○，於98年3月8日即先邀約友人壬○○，及另一與被告聯聚公司熟識之辛○○○，共同前往系爭預售房屋之銷售中心看屋，並由被告聯聚公司之副總經理甲○○及業務代表己○○共同接待介紹，並代表被告聯聚公司向原告推銷系爭房屋。甲○○及己○○於介紹說明系爭預售房屋之相關資料時，針對原告所關心之房屋坐向、景觀、棟距、視野等條件，特別向原告法定代理人丁○○及配偶說明，並保證：⑴原告所欲購買之單位位於系爭預售房屋之四樓，其露台女兒牆之高度，必高於南面五樓鄰房現有建物之高度。⑵系爭預購房屋建成後，與鄰房之棟距相隔6公尺，故原告所購買之單位，其視野及景觀絕不會被阻擋。⑶因鄰房之建物基地為教育部所有學產地，租地建屋之期限約20年，於20年內不可能改建而遮擋原告所購單位之視野。上開被告聚聯公司副總甲○○說明，皆有在場陪同看屋之壬○○及劉孫英可資證明。當日，原告因被告聯聚公司為中部地區知名之豪宅建商，且其副總經理確認上開與景觀、視野有關之房屋條件無誤之下，即於同日交付房屋買賣訂金460萬元。㈢復至同年3月14日，正式訂立預售契約時，原告法定代理人丁○○與配偶仍邀同友人壬○○、戊○○等人同行，被告聯聚公司副總甲○○亦對原告再次確認該四樓房屋之女兒牆，必高於鄰房建物之屋頂。當時原告友人壬○○、戊○○二人曾要求被告聯聚公司提出建物之施工圖、立面圖為憑，但甲○○卻表示施工圖、立面圖放在工地，銷售中心並無準備，惟再次向原告確認該建物四樓女兒牆之高度絕對高於鄰房屋頂，雙方遂於該項條件之明示合意下，簽訂系爭預售契約，原告並於簽約時，向被告聯聚公司支付簽約金909萬元。簽約後，原告即依約繳付房屋及土地價金之分期款，迄提起本訴，原告已向被告聯聚公司繳付3,908,632元，故連同上開定金及簽約金，原告已就系爭預售房屋，繳付價金17,598,632 元。然依被告聯聚公司與被告庚○○間之分配方式，原告所繳付之總價金中，12,998,632元係屬給付予被告聯聚公司之房屋價金，4,600,000元則係給付被告庚○○之土地價金。㈣詎至98年1月間，原告始知四樓樓底板之高度遠低於鄰房之建物，故日後建物完工後，四樓露台女兒牆之高度必低於該建物，而系爭建物該面之景觀、視野將因而全部遮擋；且系爭建物建成後，與鄰屋建物棟距僅2公尺，與當初被告聯聚公司於締約時再三保證之6公尺，相去甚遠，亦顯與雙方簽訂買賣契約時明示之合意條件不符，且此間「落差」，皆屬房屋建造結構之問題，已無法於事後加以補正。㈤查甲○○及業務代表己○○為代表被告聯聚公司向原告保證系爭房屋品質及履行系爭房屋買賣合約之人，其於訂立系爭房屋預售契約時，針對原告重視之房屋景觀及鄰屋高度、間距等條件，多次向原告保證上開⑴⑵⑶之客觀條件，以取信於原告，並誘使原告因相信上開條件，而簽訂系爭預售屋買賣契約，故上開房屋條件，顯屬原告與被告聯聚公司間就系爭預售房屋「預定效用」所達成之合意，亦屬被告聯聚公司向原告就系爭房屋條件所保證之品質。且依民法第354條第2項「出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」之規定，買賣契約雙方當事人間，就出賣人所保證之品質，並不以書面簽訂保證約款為要件。上開客觀條件經被告公司副總經理甲○○及業務代己○○表多次保證，該合意亦有在場友人壬○○、劉孫英及戊○○等人可證，自不因房屋預定買賣契約書中無記載，即可斷言兩造無此約定，此意旨亦為最高法院87年度台上字第731號判決所明示。㈥按住宅為一般家庭之最終堡壘，家居環境之良窳，影響生活品質至鉅，故住宅環境在房地買賣應認為係債之本旨之一，最高法院88年台上字1888號判決亦同此解。又消費者花費近億元之鉅額購買豪宅時，將「房屋景觀是否為鄰屋所遮檔」及「鄰屋棟距是否過於狹窄」之條件納入房屋應具備重要性質，實乃豪宅交易之常態。再按最高法院87年度台上字427 號判決之旨「依經驗法則，於預售屋買賣中，因房屋之本體尚未建成，一般購屋大眾僅得依售屋者提供之樣品屋、廣告圖、或銷售人員之解說，藉以瞭解房屋之條件，進而決定是否締約購買，故出賣人對於購屋者所為關於房屋條件之表示，應已達到購屋人據此成立契約之合意，自應成為契約內容之一部分，雙方應受拘束」。故被告聯聚公司副總經理甲○○及業務代表己○○，再三對於原告所為上開之保證內容，亦屬雙方就系爭房屋應具備之「契約預定效用」之合意。㈦再查市場上房屋交易習慣，「房屋視野」及「鄰房棟距」皆為影響房價之重要因素之一，其中又以豪宅市場為特。故房屋視野遭鄰屋嚴重遮蔽之豪宅，不僅嚴重影響居住人之生活品質，於日後再度買賣時，亦嚴重影響其轉售之價值。故上開條件之欠缺，除構成民法第354條「減少契約預定效用」之瑕疵外，亦同時為「減少物之價值」之瑕疵，且房屋結構已完成，無法補正，原告自得依民法第359條規定，解除兩造系爭房屋買賣契約，並依民法第259條第2款之規定，請求被告聯聚公司償還已給付之房屋價金12,998,632元及遲延利息。另被告聯聚公司處於資訊優勢，針對締約之重要事項，非但不主動說明、告知購買人相關情形，反而待購買人詢問時，始藉詞推託，復以保證之方式取信於原告，此際原告依法解除契約，即無民法第360條但書顯失公平之情形。㈧又聯聚公司雖尚未交付系爭房屋，然就其向原告約定之效用及保證之品質，已確定無法達成，其給付顯係不合債之本旨。又此瑕疵已確定無法補正，倘須待具瑕疵之房屋交付後始允原告主張契約之解除，無異於要求原告坐視損害擴大，有失公允。是依最高法院92年台上字2360號判決之意旨，買受人自得於出賣人確定為不完全給付且不能補正時，依法行使解除權。復依最高法院77年度第7次民事庭會議決議，出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。易言之，出賣人之不完全給付責任及物之瑕疵擔保責任，得同時併存而成為買受人之請求權基礎，此亦可見最高法院86年台上字第277號判決，明白宣示「就預售屋買賣物之瑕疵亦構成不完全給付」之情形，故本件原告除得依民法第359條規定解除系爭房屋預售契約外，亦可依民法第227條、第226條、256條之規定行使解除權，並進而請求被告聯聚公司依第 259條第2款之規定，返還原告已給付之房屋價金，及遲延利息，並請法院擇一有理由者為判決。㈨末按所謂契約聯立者，係指數個契約具有互相結合之關係，若依當事人之意思，契約間具有一定依存關係之結合，亦即一個契約之效力或存在依存於另一個契約之效力或存在，則個別契約是否有效、成立，雖應就各該契約判斷之，惟若其中一個契約不成立、無效、撤銷、解除或終止時，則另一個契約亦應同其認定。本件依原告與被告聯聚公司所簽訂之房屋預定買賣契約書第29條約定「本約房屋所屬之土地，由買方同意另向土地所有權人訂定『土地預定買賣契約書』，該契約與本契約應同時簽署，且兩契約互為該契約不可分之一部份。倘本約或『土地預定買賣契約』二者之一有無效或解除之事由，則另一契約亦該當此事由。」，原告與被告庚○○所簽訂之土地預定買賣契約書第16條約定：「本約土地上之房屋。由買方同意另向房屋起造人訂定『房屋預定買賣契約書』，該契約與本契約應同時簽署，且兩契約互為該契約不可分之一部份。倘本約或『房屋預定買賣契約』二者之一有無效或解除之事由，則另一契約亦該當此事由。」可見系爭土地預定買賣契約及房屋預定買賣契約二者間具不可分之關係，性質上即屬於契約之聯立。而本件兩造間就建物之買賣契約，業經解除已如前述，原告自得同時解除與被告庚○○間之土地買賣契約，被告庚○○亦應依民法第259條第2款規定返還系爭土地之買賣價金。綜上所述，原告以此起訴狀之送達，向被告聯聚公司解除系爭房屋買賣契約，及向被告庚○○解除系爭土地買賣契約，並分別請求返還原告已給付之價金及利息。㈩對被告抗辯之陳述： ⑴原告與被告聯聚公司已具系爭保證條件之合意： ①原告法定代理人之配偶李麗美，雖於97年3月7日上午即前往銷售接待中心參觀，並於同日晚再與原告之法定代理人至接待中心觀看聯聚方庭夜間燈光及樣掛３Ｄ及模型，但當時並未決定購買何一樓層，也沒有報價，自難以原告此次之看屋，即推定被告聯聚公司並未保證系爭買賣標的之預售屋棟距為6公尺及四樓露台女兒牆之高度必高於鄰房。 ②被告聯聚公司雖主張依系爭預售房屋買賣契約書附圖七、附圖十均已顯示預售房屋之基地及位置，原告自應知悉棟距云云。惟查，該二份附圖均未標示棟距之尺寸，原告為預售房屋之買受人，並無實物可供驗證，於被告聯聚公司之銷售人員已為前開之保證之情形下，自難據此明知該房屋之棟距僅2公尺。且被告抗辯當時所稱之6公尺系指自客廳落地窗看出去6公尺乙節，按依經驗法則，棟距應指二棟建物間客觀之距離，衡情當無以：「…看出去6公尺距離…」等不確定之語意，向預售房屋之買受人說明棟距之情形，被告聯聚公司之抗辯並無足採。 ③且被告聯聚公司副總經理甲○○向原告法定代理人保證之內容係「棟距為6公尺」，而依「棟距」此二字之文義解釋，自係指二「棟」之「距」，亦即原告所稱「二棟建物間客觀之距離」，斷無疑義。至被告聯聚公司所辯稱「自客廳落地窗看出去與鄰地建物牆面之距離」，非但與當時甲○○等人與原告法定代理人之實際對話內容不符，尚與「棟距」之文義有間。 ④本件最重大之瑕疵在於系爭預售房四樓女兒牆高度，實際上低於鄰房之高度與被告所保證之品質全然不同，致房屋之視野及景觀全被摭擋，直接面壁，此為一般豪宅最大之瑕疵，其瑕疵尤遠甚於棟距之不足，被告聯聚公司竟仍保證系爭預售房屋四樓女兒牆高度高於鄰房建物，自屬有重大瑕疵。是被告上開辯稱，不足採信。 ⑵就兩造買賣契約未記載系爭保證條件，是否足以證明系爭保證條件非屬契約合意內容部分： ①本件被告聯聚公司就系爭買賣契約第24條第7項規定之解釋，顯屬誤解。查該項規定「買賣雙方於簽約時，業已確認本契約標的物內容，如附有任何其他條件或工程變更之情形，應於契約中以附加條款或附件載明，…」，其中「任何其他條件」之規定，既言「其他」，則必係相對於前句所載「契約標的物內容」，故此處所稱「其他條件」，應係指「契約標的物內容以外之條件」，而非「契約標的物內容」本身，否則即毋須以「其他條件」而與前段「契約標的物內容」有所區隔。此可觀諸同段約定係將「其他條件」與「工程變更」並列，即可知此項約定之真意，必係指買賣雙方「除契約標的物內容以外」，倘尚有其他必須由買方或賣方「額外添加」或「另行施作」之契約義務，方須以附加條款或附件載明。然本件系爭上開保證條件，皆屬「契約標的物之內容」，亦屬系爭房屋自始施作即可確定之事，無需賣方（即被告聯聚公司）「額外添加」或「另行施作」，是本件爭議純屬被告聯聚公司之給付是否欠缺其所保證之品質，而與系爭買賣契約第24條第7項之約定全然無涉，故被告聯聚公司以此作為其抗辯依據，殊不可採。 ②被告聯聚公司另援引系爭買賣契約第30條之約定，作為其抗辯依據，亦顯屬誤解。查系爭買賣契約第30條係規範「不得以口頭約定未經書面記載之事項」，此乃「要式性」之約定，與本件所涉「被告是否曾保證系爭條件」及「被告給付是否欠缺其所保證之品質」之爭議皆無關連。蓋同前所述，本件系爭保證條件乃屬「契約標的物之內容」，自非買賣契約第30條所載「契約規定以外之事項」，是該條所約定之「不得口頭承諾」或「需登載於買賣契約書內始生效力」，皆無從適用於系爭保證條件，被告聯聚公司此一抗辯亦不足採。 ③最高法院87年度台上字第427號判決陳明「預售房屋之出賣人對購屋者所為關於房屋條件之表示，不以載於書面為成立或生效要件」之意旨。被告聯聚公司雖辯稱「此判決之案例事實係涉坪數短少，且有影響房屋使用及居住效能，無法比附援引」云云，惟被告聯聚公司此一辯解，正彰顯其就本件爭議盲點之所在。蓋不論係「坪數短少」或本件系爭保證條件所涉「棟距」及「四樓女兒牆高度」等，皆屬上開最高法院判決所稱「房屋條件」，而不以書面記載為合意之成立條件。至被告聯聚公司所稱「是否影響房屋使用及居住效能」一節，此正係民法第360條就「出賣人所保證之品質」設有特別瑕疵擔保規定之目的，蓋於預售屋出賣人未就房屋特定條件或品質加以保證之情形，固或可如被告聯聚公司所稱，以一般交易慣例判斷特定條件之欠缺是否「影響使用及居住效能」，然於預售屋出賣人已就特定之房屋條件或品質加以保證時，即表示此特定條件或品質，已經買賣雙方合意納入「標的房屋之使用及效能」，且足以作為檢驗出賣人是否應依民法第360條規定負瑕疵擔保責任之標準，而無須另行探求所謂「通常效用」或「通常應有之品質」等，否則民法第360條即無任何規範實益，故被告聯聚公司上開辯解，實屬誤解相關法律規定及實務見解，不足採信。 ⑶被告聯聚公司辯稱「棟距瑕疵」已於訂約時存在（因當時已完成擋土柱施工及基地範圍已有雛形），故不適用不完全給付部分： ①查本件系爭預售房屋主要瑕疵之一為其四樓露台女兒牆之高度，低於南側5樓鄰房現有建物之高度，致視野、景觀被遮擋。建物既於締約時尚未建成，該瑕疵顯係日後始發生，自有不完全給付規定之適用。 ②就「棟距瑕疵」而言，由於本契約屬預售屋契約，故訂約當時，買賣標的（房屋）根本尚未興建，自無「瑕疵已於訂約時存在」之可能。被告聯聚公司主張當時其已完成擋土柱施工，基地範圍已有雛形等等，顯係模糊視聽之詞。乃瑕疵存在之標的為預售建物，並非「基地」或「擋土牆」。此查原告於98年1月因當時已興建至4樓之房屋，始察覺懷疑「棟距瑕疵」之存在一事，即為甚明。 ⑷原告行使解除權並無逾六個月之除斥期間： ①民法第365條規定之六個月除斥期間，係自買受人依356條規定受領買賣標的物後通知六個月不行使而消滅，並非自買受人懷疑有瑕疵時起算。本件之買賣標的物尚未交付，自無該條規定之適用。縱依被告聯聚公司主張有該規定之「類推適用」（原告仍否認），原告係於98年1月間自營造中鋼骨結構之外觀觀察而懷疑有上開瑕疵，並於自98年1月至98年7月間，即向被告聯聚公司協商、查證，均無明確結論，至98年8月因確定被告聯聚公司並無解決之誠意，且系爭瑕疵無法補正，乃即於98年8月3日委由律師發函通知被告聯聚公司出面協商，亦無結果，此有律師函影本乙紙可證，始於98年10 月30日提起本訴並依法解除系爭買賣契約，其並無怠於通知之情形。是原告解除權之行使，並未逾六個月除斥期間。 ②至被告聯聚公司關於該六個月除斥期間之規定，應類推適用至期前解除權行使之主張，並未提出任何實務見解支持。其所提及之最高法院85年1306號判決，亦未將六個月除斥期間之規定類推適用至「危險移轉前解除」。另依上開判決，必須出賣人拒絕除去瑕疵或確定不能除去時，買受人方有「期前解除」之權，亦方得起算6個月除斥期間（最高法院81年台上字第1134號亦同此見解），而本件原告係於98年8月3日經以律師函通知被告聯聚公司協商後，始確定瑕疵不能除去，其於98年10月30日解除契約並未逾六個月除斥期間。 ③又按「除斥期間」與「消滅時效」之差異，除前者適用於「形成權」，而後者適用於「請求權」之外，尚有「除斥期間」並無類似「時效中斷」或「時效不完成」之規定，亦即不論權利人是否怠於行使形成權（例如本案所涉之解除權），皆應受「除斥期間」規定之限制。而詳析立法者就此差異之規範目的，應係「形成權」乃權利人「一旦行使，即可單方改變法律關係」之權利，與「請求權」相較，「形成權」對法秩序所產生之波動甚大，故立法者認更應顧及法秩序之平穩，方設有「除斥期間」之規定，且未設有類似「時效中斷」或「時效不完成」等例外規定。易言之，「除斥期間」之規範目的，在於「維持法秩序之平穩」。 ④然查於上開「危險移轉前解除」之情形，由於標的物尚未交付（甚至尚未完成），故與一般「危險移轉後解除」尚須「回復原狀」相較，此「危險移轉前解除權」並未造成任何法秩序之波動（即權利義務關係之變動），或所造成之波動甚微，自無另設「除斥期間」以保護法秩序平穩之必要，此亦即最高法院85年台上字第1306號判決未將民法第365條第1項「6個月除斥期間」一併類推適用至「危險移轉前解除」之理由。然被告聯聚公司未詳察上開「除斥期間」之規範目的，而誤以之作為其抗辯依據，顯不可採。 ⑤退步言，縱暫不論「除斥期間」是否應一併類推適用，然原告已陳明被告聯聚公司乃「故意不告知瑕疵」，依民法第36 5條第2項規定，本不受「除斥期間6個月」之限制。且原告於98年1月發現系爭房屋欠缺被告所保證之「棟距6公尺」及「女兒牆高於鄰房建物」等品質後，即積極與被告協調替代方案。直至98年8月，被告確定拒絕原告任何提議時，方屬本件系爭瑕疵「確定無法補正之時點，故縱依被告聯聚公司所主張之「6個月除斥期間」，原告解除權之行使亦未逾越。另本件原告除依民法第 365條規定主張解除契約外，並另競合主張依民法第227 條、第226條、第256條之規定解除契約，即以因可歸責於債務人之事由，致不完全給付，且不能補正，而陷於給付不能時，得類推適用民法第256條規定解除契約，該項解除權並無除斥期間之適用。 聲明：⑴如主文第1項、第2項所示。⑵願供擔保，請准宣告假執行。二、被告等則以：㈠被告聯聚公司副總經理甲○○、業務代表己○○從未向原告保證「棟距」為「6公尺」，及女兒牆高度高於鄰房五樓高度： ⑴原告所稱「依經驗法則，棟距應指二棟建物間客觀之距離」所為計算之基準點為何？被告聯聚公司接待人員告知自客廳落地窗看出去距離鄰地建物牆面有6公尺以上，係依設計圖據實告知，非不確定之語意。 ⑵被告聯聚公司之接待人員係就設計圖（有標示比例）據實告知、說明系爭建物與鄰地建物間之關係，原告於準備（二）狀中逕為曲解為買賣契約書之附圖七、附圖十無標示尺寸而認為被告聯聚公司無從計算或得知云云，實有可議。 ⑶被告聯聚公司副總經理甲○○、接待人員己○○從未向原告法定代理人及其配偶保證「棟距為6公尺」。實則，接待人員己○○向原告法定代理人及其配偶介紹、說明系爭建案時，曾提出系爭建案平面設計圖就系爭房屋與鄰地建物間之距離詳為說明，因該露台並非主體建物，系爭建案與鄰地建物並非處於平行之關係，接待人員己○○始以落地窗（主體建物）作為介紹與鄰地建物牆面距離之基準，並無表示「棟距」6公尺。原告一再曲解、編撰被告聯聚公司接待人員當時說明之實際情形，實不足取。 ⑷另被告聯聚公司接待人員並未保證系爭預售房屋四樓女兒牆高度高於鄰房五樓之高度，反而一再向原告法定代理人及其配偶告知該四樓女兒牆距鄰地建物較近，原告法定代理人之配偶丙○○○女士乃表示四樓得以直接往返三樓游泳池，且伊擬在露台處種植園藝、植栽，即可擋住鄰房牆面等語；再者，系爭建案當時五樓尚未售出，倘原告果有強調視野有無遮蔽乙事，依一般常情，被告聯聚公司接待人員大可推薦同棟之五樓房屋，並無需要向原告為任何保證。是以，被告聯聚公司實無必要亦無可能向原告保證女兒牆高度高於鄰房五樓高度。 ⑸再查被告公司為有一定組織規模之公司，基於分層負責，預售屋之介紹、說明及主要接待、聯絡客戶等事宜，為銷售人員職務。甲○○當時為被告公司之副總經理，係居於現場銷售之第二線，其主要職務乃係於客戶要求調降之範圍超過銷售人員得以決定之權限範圍外時，出面與客戶協商，或不定時稽查、督導現場銷售人員，以及協助簽署書面契約。本件情形亦同，因此，原告法定代理人聲稱甲○○告知、保證距離鄰地建物6公尺、女兒牆高於鄰地建物云云，並不實在。㈡系爭買賣契約未記載系爭保證條件，足以證明原告從未與被告聯聚公司有系爭保證條件之合意： ⑴原告主張棟距、景觀等條件有影響系爭房屋通常效用及價值，然棟距、景觀等有無減損系爭房屋之價值及預定效用係屬於主觀上之認定問題，是否構成物之瑕疵，實有疑義，縱認有瑕疵，亦無礙原告就系爭房屋內部之使用，瑕疵情節難謂重大。況原告購買系爭房屋乃在於供居住之用，其目的尚非無法達到，當亦無瑕疵可言，合先敘明。 ⑵原告表示系爭保證條件皆屬「契約標的物之內容」，無庸記載於系爭買賣契約云云，顯無理由。蓋原告所謂「契約標的物之內容」其具體內涵為何？「棟距6公尺」及「4樓女兒牆高於鄰房建物高度」為「契約標的物之內容」其依據為何？均未見原告舉證說明，實不足採。再者，倘前揭「棟距6公尺」及「4樓女兒牆高於鄰房建物高度」為「契約標的物之內容」，何以未見表彰買賣雙方合意內容之系爭房屋預定買賣契約書內有任何依據或說明？原告一方面主張系爭條件為「契約標的物之內容」，似主張系爭條件為系爭買賣標的物之「通常效用」或「通常應有之品質」（原告準備㈠狀第4 頁），另一方面卻又認為系爭條件為「特定之房屋條件或品質」，一旦經出賣人加以保證時，即無需另行探求所謂「通常效用」或「通常應有之品質」（原告準備㈠狀第5頁）云云，顯有矛盾。 ⑶經查，依系爭房屋預定買賣契約書第24條第7項規定，自其文義可知此約款訂定之目的在於：一切經買賣雙方合意之買賣標的物內容，均需載明於書面（附加條款或附件）始有效力。因此，前揭約款文義顯已明確表示，買賣雙方於簽約時業已就系爭房屋預定買賣契約書之買賣標的物內容為確定，如買賣雙方有其他未載於書面之條件，應於契約中以附加條款或附件載明，否則對雙方均不生效力。再者，按買賣契約之主要約定內容為當事人所合意之標的物及其價金，觀諸系爭房屋預定買賣契約書之主要內容，除就價金部分為約定外，乃就買賣標的物之內容詳為約定，益證前揭約款所稱「本契約標的物內容」，應係指兩造系爭房屋預定買賣契約書內，就買賣標的物所為約定之內容無疑。系爭房屋預定買賣契約書內，既無載明原告起訴書主張之系爭條件，原告所稱之系爭保證條件對兩造均不生效力，自係當然。 ⑷再者，依系爭房屋預定買賣契約書第30條第1項規定，更明確表示買賣雙方如有未於系爭房屋預定買賣契約書內載明之合意，須記載於系爭買賣契約書內始生效力，系爭契約內並未有原告所主張之系爭條件記載，足證兩造並無該等合意甚明。 ⑸更況，系爭房屋預定買賣契約書第24條第7項及第30條規定，均為原告法定代理人及丙○○○於審閱契約期間詳加審閱並於同意後簽署，系爭買賣契約內容既經兩造協商，並其內並有原告手寫文字補充原來契約內容，足見原告於訂立契約前，以充分審閱契約條款，應知悉買賣標的物之內容為何，倘原告認為棟距、景觀等為系爭契約之要素，自可於契約中明訂，今契約中並無此約定，更無足以作為被告聯聚公司有保證系爭條件之隻字片語，原告執此指責系爭房屋有瑕疵，顯屬無據。 ⑹次觀諸系爭預售房屋買賣契約第15頁所增加之文字為：「經買賣雙方協商一致，在不違反有關法律、法規的前提下，訂立房屋買賣契約書，當事人對合同條款的理解有爭議時，應當按照合同所使用的詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。」，此等文字實為強調契約解釋之方法及原則，為原告簽約代表及其友人於簽約當日當場提出載明上開文字之紙片，要求被告公司人員謄寫於系爭契約上（按：此等文字絕無可能為被告所提出，蓋被告公司之人員並無擅自增加變更契約文字之權限）。上開增加之文字既為原告詳加審閱系爭契約後擬妥要求增加之文字，多達93個字，竟無隻字片語提及「棟距六公尺」、「女兒牆高度超過鄰地建物」等短短16個字。倘原告購屋過程中確有一再強調並經被告聯聚公司業務人員保證（假設語氣），徵諸原告本身主要業務亦為不動產事業，且偕同前往之友人壬○○、戊○○為分別為大毅建設公司之高階經理人、業務人員，辛○○○亦為長年從事不動產開發業務之人，對於買賣不動產契約及應注意事項實有相當專業及經歷，且系爭契約確經原告攜回審閱7日並經壬○○當場再次確認，豈有可能未明文載於系爭契約內。是原告之法定代理人及證人壬○○等人等人之陳述，無足信憑。 ⑺實則，由於不動產買賣涉及金額龐大，故於一般交易實務上，倘契約內文未明確揭示之事項，為避免將來滋生爭議，莫不要求以「文字」清楚記載於書面契約中。此亦得自證人戊○○於99年3月18日審理期日證述：「（被告訴訟代理人問：若客戶在契約之外要求建設公司承諾其他的事項，你如何處理？）我們處理方式會先瞭解客戶要求的內容，基於買賣互信狀況下，先以口頭說明後才會用文字敘述。」等語證明。更況，本件系爭契約明文載明：如有承諾契約書內文規定以外之事項，一律需登載於契約內始生效力，是如被告聯聚公司有向原告承諾任何事項（假設語氣），自應載入契約內文，原告亦應要求載明才是。遍觀系爭契約文義，竟無一語提及此節，原告亦無法提出有此等承諾之往來文件或書面，足證原告主張被告聯聚公司有保證系爭保證事項云云，不足採信。 ⑻另觀諸就系爭房屋預定買賣契約書之增訂文字增訂之目的及經過，原告法定代理人表示：「所以才會抽象性載明這一段文字，來保證被告公司會履行契約」、「被告說一般契約的文字是這樣寫的，我們始終認為被告已經明確保證」，而證人壬○○證述：「因為有些東西無法在契約中陳述，例如有些丁○○夫妻還沒有想到的問題，希望能夠涵蓋進來。（原告訴訟代理人問：為何你們談論的棟距6米、女兒牆的高度並沒有在契約中寫明？）依我的認知，這是建設公司介紹產品內容的一部份，不需要特別約定。」，前二人之陳述不僅與系爭契約內條款文義明顯不符（即系爭契約第24條第7項、第30條第1項及增訂文字），其兩人之陳述彼此亦有相當矛盾，足證系爭契約內增加之文字實與原告所謂保證內容無關。 ⑼末查，原告簽約當日並無要求觀看施工圖、平面圖，且施工圖及平面圖其目的為供建築人員作基地內建築物施工參照之用，實無可能將鄰地建物繪製入內，亦無此必要。且原告公司之主要營業項目包括：興建商業大樓及國民住宅事業之投資，又長年與證人壬○○、戊○○所任職之大毅建設公司有不動產租賃往來，對於不動產建築實務難謂毫無所悉。更況，當時陪同原告參觀、協商之友人壬○○、戊○○等人任職於大毅建設公司，對於平面圖、施工圖甚為熟稔，豈有不知施工圖、平面圖除擬施工之建案外，實無繪製鄰地建物之可能？然原告法定代理人及壬○○、戊○○等二證人竟當庭信誓旦旦聲稱有要求被告拿出施工圖、平面圖，來保證棟距露台所望出去的視野不會被鄰屋所遮蔽，而被告人員表示太忙云云，渠等意圖混淆事實彰彰甚明。 ⑽最高法院87年度台上字第427號判決之前提事實與本件並不相同，遍觀該判決可知，該判決所涉買賣契約並無保全當事人合意證據之要式約款、最終合意約款存在。原告擷取部分文義而為曲解，殊無可採。㈢系爭建物並無「減少物之價值」、「減少契約預定效用」及「欠缺保證品質」之瑕疵，被告等更無所謂「不完全給付」，原告以此解除契約，顯無理由： ⑴按買受人是否得以主張物之瑕疵擔保請求權乙事，受其主觀認知之拘束，亦即「瑕疵相對性」原則。本件原告法定代理人及其配偶於被告聯聚公司告知並說明聯聚方庭之座落位置、與鄰地建物距離及周圍環境相關狀況，並親自觀看建案基地、審閱書面資料後，捨五樓BC而購買四樓BC，益徵渠等對於系爭預售屋狀況-即系爭預售屋之視野、與鄰房棟距等情形，並不以瑕疵視之，自無據原有之買受狀態主張瑕疵擔保之理。 ⑵次按，被告聯聚公司從未向原告保證系爭條件，更無與原告有系爭條件之合意，已如前述，且徵諸系爭買賣契約第24條第7項及第30條第1項規定可知，系爭條件顯非「契約預定效用」及「保證品質」甚明。原告執系爭條件聲稱為雙方契約合意，而主張被告聯聚公司應負「減少契約預定效用」、「欠缺保證品質」之瑕疵擔保，並無理由，委無足採。 ⑶又系爭條件並非雙方合意之契約內容已如前述，被告聯聚公司自無「因可歸責債務人之事由」提出「未符債之本旨」之給付，原告據不完全給付主張解除契約，並無理由。另依兩造係於97年3月14日簽署系爭買賣契約書，經查當時聯聚方庭業已完成檔土柱施工，基地範圍已有雛形，原告所稱之棟距瑕疵（按：被告否認）於訂約當時即已存在，顯不符合不完全給付之要件（瑕疵須於訂約後發生，且可歸責於出賣人），是以，原告據此主張不完全給付，顯有誤會。 ⑷又倘原告主張之「棟距未達6公尺」、「四樓女兒牆高度未高於鄰房建物、視野及景觀被阻擋」等得視為瑕疵（假設語氣），原告未詳加審閱被告聯聚公司所提資料、說明，亦未至基地現場瞭解現況，非無重大過失可言，依民法第355條第2項本文規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。」原告得否主張瑕疵擔保責任，非無疑義。㈣即使原告得以於危險負擔移轉前主張物之瑕疵擔保請求權解除契約，亦應受除斥期間之限制： ⑴依現今實務見解，雖容許於買受人在危險移轉前，倘能證明其瑕疵不能除去時得以解除契約（最高法院85年台上字第1306號判決），惟該解除權之行使，仍應類推適用民法第365 條第1項之規定，於知悉瑕疵不能補正而得行使解除權時起算六個月內不行使而消滅。據原告起訴狀所載事實稱，原告於98年1月間即知悉四樓樓底板之高度遠低於鄰房之建物，系爭建物該面之景觀、視野將因而全部遮檔，以及與鄰屋建物棟距僅2公尺云云，並主張該所謂「瑕疵」（被告否認之）為事後無法補正。倘原告就所稱之瑕疵得以主張解除權（假設語氣），其於98年1月間即已知悉並得主張解約，竟遲至98年10月30日始以起訴狀之送達行使解除權，顯逾六個月之除斥期間，該解除權實已罹於時效而消滅。準此，原告即使得以主張物之瑕疵擔保及不完全給付（假設語氣），其解除權亦早已消滅，其主張解除契約返還價金乙節，並無理由。 ⑵又原告既認同除斥期間之規範目的在於維持法秩序之平穩，如買受人得依法理於危險移轉前主張物之瑕疵擔保請求權行使解除權，自應受除斥期間之拘束。蓋法秩序並非僅指物權移轉，當事人間一旦訂定買賣契約，即發生相當之權利義務關係，倘買受人得依法理於物之交付前主張物之瑕疵擔保請求權行使解除權，卻因而無庸受除斥期間之拘束，顯有失衡平。是以，原告主張最高法院85年台上字第1306號判決未將民法第365條第1項類推適用至「危險移轉前解除」之理由，係因該情況無保護法秩序平穩之必要云云，實屬臆測，斷不足採。 ⑶另原告逕謂被告聯聚公司故意不告知瑕疵乙節，並不實在。原告應就所稱棟距及女兒牆高度等條件屬於物之瑕疵，以及被告銷售人員明知而故意為不實說明等情，負舉證責任。再者，據原告所主張之瑕疵為「棟距6公尺」、「女兒牆高於鄰房建物」（按：此以原告主張之事實為假設前提，請原告勿再曲解，據此認為被告無爭執），請原告說明其與被告積極協調替代之方案為何？該等方案與瑕疵確定無法補正之時點有何關係？是以，原告主張「被告確定拒絕原告任何提議時，方屬本件系爭瑕疵『確定無法補正』之時點」云云，實無理由。㈤聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，被告等願供擔保，請准免於假執行。三、兩造經法官整理並簡化爭點，結果如下：㈠兩造不爭之事項： ⑴原告與被告聯聚公司、庚○○於97年3月14日分別訂定「房屋預訂買賣契約書」、「土地預訂買賣契約書」由原告向被告聯聚公司、庚○○分別購買系爭建物及基地，價金分別為31,800,000元、59,080,000元。原告已分別給付被告聯聚公司、庚○○12,998,632元、460萬元。 ⑵系爭房屋與鄰屋距離的視野，如99年3月18日書狀證物㈢所示。㈡兩造爭執之事項： ⑴被告聯聚公司有無經由該公司人員甲○○、己○○向原告保證下列品質： ①系爭建物露台女兒牆高度必然高於南面五樓鄰房現有建物之高度？ ②系爭建物與鄰房之棟距相隔6公尺，故原告所購買系爭建物之視野及景觀不會被阻擋？ ⑵原告得否依民法第354條第1項、第2項、第359條規定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還原告已給付之價金？原告行使解除權有無逾6個月之除斥期間？ ⑶原告得否依民法第227、226、256條規定，主張解除系爭買賣契約，並請求被告返還原告已給付之價金？四、本院得心證之理由：㈠原告主張：原告與被告聯聚公司、庚○○於97年3月14日分別訂定「房屋預訂買賣契約書」、「土地預訂買賣契約書」由原告向被告聯聚公司、庚○○分別購買系爭建物及基地，價金分別為31,800,000元、59,080,000元。原告已分別給付被告聯聚公司、庚○○12,998,632元、460萬元等情，業為兩造所不爭，應堪採信，故兩造就系爭房地有買賣法律關係，應堪認定。㈡原告主張被告公司人員甲○○、己○○向原告法定代理人夫妻介紹系爭房屋時，曾表明：系爭建物露台女兒牆高度必然高於南面五樓鄰房現有建物之高度系爭建物與鄰房之棟距相隔6公尺等語，被告雖自承曾向原告法定代理人丁○○夫婦說明系爭房屋從落地窗看到鄰屋距離約6公尺，然否認曾表示「棟距6米」等情，惟查： ⑴證人壬○○於本院到庭證稱：「97年3月7日晚上丙○○○打電話給我，她要看系爭建案，因為她要七期購屋有詢問我的意見，我向她建議看大樓比較安全，建設公司如果要選擇聯聚公司或龍寶公司，----97年3月8日上午10時左右，大家會合在接待中心，當時甲○○副總、己○○負責接待，當時我與辛○○○、丁○○夫婦、甲○○、己○○在場討論系爭建案的事情。-- -- 我們清楚知道丁○○夫妻希望買很大露台的房屋，一般大露台在建物大樓裡面必須要退縮才會形成大露台，所以有大露台的樓層不多，我當下我建議要買大樓就買高樓層比較好，聯聚公司表示有露台高樓層已經售完，只剩下四、五樓，五樓因為露台面積很小，比較不符合丙○○○的需求，所以四樓符合購屋的需求，丁○○夫妻只能選擇四樓---- 我與辛○○○建議要買應該面臨市政路比較有價值，聯聚公司表示鄰市政路的房屋已經售完，所以剩下南側B、C戶，聯聚公司解釋建物的四面都是以正面的方式處理，沒有所謂正面、背面的問題，並解釋南側是左北朝南冬暖夏涼比北側是何居住，南側屬於低密度的區域，沒有大樓屬於住一，視野比較北側廣，因為南側部分有鄰屋，因為有造型，看不出樓層，大約有三、四層樓的高度透天建築，也就是水舞饌、雙橡園接待中心，建築屋的上方有搭建廣告看板，我們就向甲○○等人詢問視野上是否會擋到，甲○○表示廣告看板屬臨時性，以後會要求拆除，鄰屋的建築高度不會高過B、C棟女兒牆的高度，棟距部分有說到是6米，在視野與安全性部分是沒有問題，就由辛○○○與甲○○議價。（原告訴訟代理人問:97年3月14日有無第二次到接待中心簽約？簽約當時對於女兒牆的高度、棟距6米條件，有無再次提及？）97年3月14日我又帶另一名同事戊○○，想要一起參觀被告的接待所，也陪同丁○○夫妻與被告公司訂約。當時我們先抵達，後來才知道甲○○帶丁○○夫妻到聯聚東方大廈四樓看露台，改由己○○招呼我、戊○○參觀接待中心，當時我有向他介紹建物的模型，因為戊○○對當地較熟悉，表示是否視野會被鄰屋擋到，我有向他說建設公司說不會，後來丁○○夫妻回來後，我們就在包廂簽約，我協助丁○○夫妻看契約文字，我在審閱契約時，丁○○夫妻、戊○○有來來去去，主要是甲○○向我確認契約文字，我確認完成後，才由丁○○進來簽約，簽約時，因為戊○○有向己○○說是否有拿施工圖，己○○說施工圖在工地，一般表示施工圖是地面圖、平面圖、水電圖等所有建築平面。後來我們就簽訂契約。（原告訴訟代理人問契約為何會加註附註？）丁○○夫妻為取得較多的保障，因為有些東西無法在契約中陳述，例如有些丁○○夫妻還沒有想到的問題，在一般交易習慣或一般認知下沒有寫到的部分，希望能夠涵蓋進來。（原告訴訟代理人問：為何你們談論的棟距6米、女兒牆的高度並沒有在契約中寫明？）依我的認知，這是建設公司介紹產品內容的一部分，不需要特別約定。（法官問：甲○○向你陳述與鄰屋的距離時，是否有明確表達「棟距6 米」這幾個字？）確定，就是如此表達。（法官問：有無向你表達落地窗到鄰屋是6米？）沒有。」等語。 ⑵證人戊○○於本院到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：97年3月14日你有無陪同丁○○夫妻到系爭銷售中心去看建案？當時被告銷售人員有無向你提及系爭房屋棟距6米、女兒牆高於鄰房建物，視野不會被擋住？請具體描述。）當天我跟丙○○○、己○○一起在看系爭建案的模型，壬○○則在裡面與甲○○確認契約文字，後來丁○○也有來到模型處，我看到模型因為原告買的是四樓，我自己居住大樓也是四樓，所以我懷疑在高度上、景觀上會否被擋住，當時我有詢問己○○以此四樓的高度有無辦法超過旁邊這棟房屋高度，己○○表示建築物1-3層樓都是公共設施，每層樓都有挑高設計，所以四樓的高度一定會高於鄰屋，我又繼續詢問距離呢？己○○表示有6米，除非是趴在四樓的女兒牆，才會看到鄰屋的建築，不然不會被擋到，在此同時，因為接待中心有工務所我想工務所一定有施工圖，我請己○○拿施工圖來看，她馬上出去留下我們在模型區，隔不久馬上進來，她表示施工圖在基地現場，沒有在工務所，因為基地現場距離接待中心很近，她要請基地人員送過來，後來我們離開模型區回到簽約包廂，大家進入包廂後，壬○○還在與甲○○確認契約的文字，合約確認差不多後要簽約時，我又想到施工圖的問題，馬上提問說施工圖為何尚未送至，己○○表示今日工地太忙，沒有人可以送過來，因為大家都在包廂內，所以甲○○、己○○又將四樓的高度、視野描述一遍，也就是說四樓的高度一定高於鄰屋的建築高度，廣告看板也會拆除，在距離達到6米棟距，所以取得大家認同同意，故大家開始簽約。----（被告共同訴訟代理人羅豐胤律師問：到之前，瞭解聯聚方庭的基地現況？）基地位置我知道，旁邊有一建物，但我不知道是水舞饌，也不知道是學產地。」等語 ⑶證人辛○○○於本院到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：97年3月8日有無會同壬○○與原告到被告銷售中心看屋？經過情形為何？）有。我在97年3月7日剛好到臺中拜訪朋友，接獲朋友壬○○的電話，他提及有人對被告公司的房子有興趣，我表示被告公司的老闆及副總甲○○有熟識，他邀我陪同原告一同去議價，隔天早上十時就約定接待中心見面，有甲○○、己○○為原告法定代理人丁○○夫妻介紹房屋，就在看屋的過程中，有特別提及關於棟距、露台，本來丁○○夫妻要購買臨市○路○○○路邊，因為沒有房子所以才購買向後朝南的房子，當時壬○○、我特別就棟距部分詢問，我們是問棟距有幾米，當時甲○○告知棟距為6米，除了棟距外，因為系爭房屋為四樓也會有跟後面水舞饌的高度會否影響到系爭建物的視野，當時被告公司人員是說建物不會擋到，但是建物有設立壹個廣告看板，可以申請拆除。（原告訴訟代理人問被告公司向你說明建物高度不會擋到時，是否有跟你提及如何才能看到後面的建物？）當時被告公司的人員說除非走到露台往下看，才會看到後方水舞饌的建物。（原告訴訟代理人問：當時被告公司的人員有沒有向你提及系爭建物的露台與水舞饌的牆壁只有1.5米？）沒有。（被告共同訴訟代理人羅豐胤律師問：你陪丁○○夫婦看屋，是否瞭解工地現場周遭的情形？）不了解。（被告共同訴訟代理人羅豐胤律師問：丁○○夫婦請你陪同到接待中心作何事？主要的目的是否為議價？）是為了要議價。---- （被告共同訴訟代理人羅豐胤律師問：訂立契約為何沒有將棟距、女兒牆的高度載明於契約中？）簽約時我並沒有在場，我根本不知情。（法官問：在接待中心議價時提及棟距，有無就何謂棟距表示？）通常我們談棟距是指系爭建物到臨近建物的距離，而女兒牆也是建物的一部分，所以我主觀上認為是女兒牆到水舞饌建物的距離，所以沒有特別提及何者為棟距。（法官問：當時己○○或是甲○○有沒有向你們特別解釋6米的棟距是從哪裡算到哪裡？有沒有說6米是從露台前的落地窗到水舞饌的牆壁是6米棟距？）沒有特別講6米的棟距是從何處到何處，也沒有講是從露臺的落地窗到水舞饌的牆壁棟距是6米。」等語。 ⑷證人即被告公司副總經理甲○○於本院到庭證稱：「因為低樓層的露臺被告公司為了安全起見，包含防盜、避免墜樓的安全都會將女兒牆四周以玻璃加高，但我們在向客人介紹時，站在落地窗看到對面水舞饌的距離為6米，因為棟距二字很抽象，所以我們不習慣講棟距。（法官問：女兒牆加裝玻璃此事，是否只有系爭建物應丙○○○要求而加裝或是所有建案都會加裝？）所有建案的低樓層的露台都會加裝玻璃以加強安全。」等語。 ⑸本院審酌證人前揭證詞均證稱被告公司人員確實曾向丁○○夫婦說明系爭房屋與鄰屋之「棟距」為6米等語；證人戊○ ○、辛○○○均證稱被告公司人員曾表示除非走到露台女兒牆位置往下看，才會看到鄰屋等語；被告自承曾向原告法定代理人丁○○夫婦說明系爭建物從落地窗看到鄰屋距離約6 公尺等語，認： ①證人壬○○、戊○○、辛○○○三人均屬原告法定代理人丁○○前往被告公司議價、簽約分別在場之人，渠等對於被告向丁○○夫婦說明系爭房屋週遭環境及視野條件均在場親自聽聞，且渠等前揭證述內容，互核相符，並無子虛之情，應堪採信。 ②被告雖否認曾表示「棟距6米」，然丁○○太太丙○○○ 希望有大露台種植花草，又高樓層露台房屋及四樓面向北側市政路房屋均已售出，才挑選購買面向南側之系爭四樓房屋等情，業為被告所不爭，故被告於明知丙○○○前揭使用露台之購屋需求及挑選面向南側系爭房屋與鄰屋相隔棟距之顧慮，於丁○○夫婦、前揭證人提出有關系爭房屋視野條件時，當應明知購屋者於使用露台時亦希望有私密性，衡情應不會有「從落地窗看鄰屋約6米」之陳述，且經本院再度詢問證人壬○○等人被告公司人員是否曾表示「從落地窗距離鄰屋為6米」，證人均否認聽聞，故被告否認曾陳述「棟距」一辭，均顯屬卸責之需，不足採信。另證人甲○○雖證稱棟距太抽象通常不會講棟距等情，然本院認棟距乃屬建築業界經常使用表示兩棟房屋距離之語辭，已有固定意涵，證人甲○○證稱棟距太抽象，不用講棟距云云，顯屬迴護被告公司之詞，不足採信。從而原告主張：被告公司人員確實曾向丁○○夫婦表明系爭房屋與鄰屋之棟距為6米，應堪認定。 ③按依社會通常觀念及語辭用法，所謂「棟距」應指兩棟房屋之距離，亦即指兩棟房屋最外圍之距離，不可能意指從落地窗到鄰屋之距離，再參酌證人戊○○、辛○○○前揭均證述被告公司人員曾表示「除非走到露台女兒牆位置往下看，才會看到鄰屋」等情，本院故認原告主張：被告公司人員確實向原告說明系爭建物之視野條件，包含距離鄰屋之棟距為6米，露台女兒牆高度必然高於鄰屋高度等情，應堪採信。被告前揭抗辯，顯屬迴避之詞，不足採信。㈢按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。依前揭法律規定，出賣人對於買受人應負物之瑕疵擔保責任，其包括「價值瑕疵之擔保」及「效用瑕疵之擔保」二者，而所謂物之瑕疵，既有「價值」、「效用」之別，則其並非僅指存在於標的物物質本身，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物之瑕疵。㈣再按住宅乃係一般家庭之最終堡壘，因有多數時間在住宅中生活，家居環境之良窳，影響生活品質及居住者之身心至鉅，故住宅週遭環境條件，影響房地價值甚鉅，從而房地週遭環境條件應屬影響房地之價值及效用之因素，亦為影響買受人買受意願之重要因素，房地之出賣人，自應切實提供真實之資訊，更應嚴格依買賣雙方約定債之本旨履行其債務。又買賣雙方就買賣房屋環境條件之約定，並不以買賣契約書明載為限，舉凡房屋廣告或買賣過程中兩造口頭合意，均可認係兩造就買賣房屋環境條件之約定。本件系爭房屋位處台中七期豪宅區，買賣價金逾9千萬元，衡諸社會通念，系爭房屋之週遭環境條件包含房屋視野等等，當屬決定系爭房屋效用及價值之重要因素。又本件買受人即原告之法定代理人丁○○，因太太丙○○○希望有大露台可以種植花草，系爭大樓高樓層露台房屋均已售出，原告始挑選系爭四樓房屋，復因樓層較低，丁○○夫婦及陪同前往之友人均曾就有關「樓層高度，是否導致系爭房屋視野遭鄰屋阻擋？」及「棟距是否過近而影響私密性？」等問題，詢問被告公司人員，而被告公司人員答稱棟距有6米及女兒牆高度高於鄰屋高度，視野不會被阻擋等情，顯見兩造就系爭房屋「高度必然高於鄰屋且與鄰屋之棟距有6米寬」之環境條件，縱使不能認定被告具有保證品質之意思，但兩造就前揭環境條件應認已有所約定，且該環境條件客觀上確實影響原告使用系爭房屋之效用，且亦影響系爭房屋之交易價值，應甚明確。㈤系爭大樓一樓至三樓均屬公共設施空間，系爭四樓房屋乃屬系爭大樓最低之住宅樓層，然系爭四樓房屋之售價，並未因視野遭受阻擋而有價格較為低廉之情形，甚且因有大露台可供專用，每坪單價甚至比第五層至七樓之房屋單價還高出2 、3萬元以上，此有被告提出之系爭大樓坪數及單價表在卷足憑，足見原告並無因售價較低而選擇容忍系爭房屋前揭環境條件之可能，更無明知前揭環境條件瑕疵既已存在。本院再審酌被告公司前揭單價差距，更足顯系爭房屋露台私密使用之價值及重要性，確實為兩造契約約定之內容。㈥又查系爭房屋露台女兒牆至系爭基地之地籍線，僅有1.5米，露台女兒牆至鄰屋水舞饌餐廳牆壁之距離為2.328米，業有被告提出之位置圖及原告提出之現場照片附卷可稽，且為被告所自承，本院審酌前揭位置圖相關位置及現場照片，認系爭房屋露台與鄰屋距離僅有2.328米，並未達6米寬度，且其客廳視野完全為鄰屋建物所阻擋，顯然會減少系爭房屋預定之效用及減少系爭房屋之價值，故原告主張系爭房屋具有民法第354條之物之瑕疵，應予採信。㈦按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依前揭規定，固於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約。本件系爭房屋具有前揭環境條件之瑕疵已如前述，本院審酌該瑕疵顯然無法除去，故系爭房屋雖然尚未交付，原告仍得依前揭法律規定行使物之瑕疵擔保請求權，故原告以系爭房屋具有前揭物之瑕疵為由，主張解除系爭房地買賣契約，為有理由，應予准許。㈧被告雖抗辯：⑴系爭房屋之瑕疵於訂約當時已完成檔土柱施工，基地範圍已有雛型，故原告非無重大過失，自不得主張物之瑕疵擔保或被告有不完全給付之情事；⑵縱原告得主張物之瑕疵擔保，亦應類推適用民法第365條除斥期間規定，原告超過六個月除斥期間，自不得再行使解除權等語。惟查： ⑴按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。本件系爭房屋前揭環境條件之瑕疵，確實於兩造訂約時即已存在，惟兩造訂約前，原告並未到過系爭基地，僅在被告公司之接待中心聽取被告公司人員介紹、議價及簽約，業經證人壬○○證述如前，故縱使兩造訂約時系爭基地範圍已有雛型足以判斷系爭房屋之棟距，亦非原告所知悉；又原告於訂約前，陪同友人即證人戊○○曾要求被告公司人員提出相關施工圖面查核，然被告公司人員推稱前揭圖面在工地現場，工地現場忙碌無法派人送回圖面等情，業經證人戊○○證述如前，本院審酌被告於訂約前並未提出相關施工圖面向原告說明前揭環境條件，或讓原告有機會查核比對，且未帶領原告參觀基地周遭環境情形，故原告於訂約時不知前揭瑕疵即無重大過失可言。反之，被告就系爭房屋前揭環境條件之瑕疵，應屬明確知悉，被告於明知原告關於系爭房屋之環境條件之前揭需求，被告公司人員仍然告知丁○○夫妻系爭房屋與鄰屋棟距有6米，視野不會被鄰屋所阻擋云云，顯見被告非但未告知原告前揭瑕疵，且故意提供錯誤之環境條件訊息給原告，致原告決定購買系爭房屋，被告故意不告知瑕疵，就前揭物之瑕疵自不能免除擔保之責。 ⑵次按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第 356 條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。依前揭法律規定，物之擔保請求權之6個月除斥期間應自買受人受領買賣標的物而為檢查通知時起算，其規定意旨乃在買受人於買賣標的物交付而占有管領買賣標的物後，對物之瑕疵之狀況才能具體了解掌握，始能具體行使物之瑕疵擔保請求權；且買賣標的物交付及價金給付完畢後，買賣雙方新的法秩序形成，若買受人主張物有瑕疵，又遲未行使擔保請求權，將使該法秩序處於不穩定之狀態，故有前揭除斥期間之規定。又買賣標的物之瑕疵擔保請求權，雖於危險移轉時始能成立，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，為避免日後買賣標的物交付後行使解除權所生之回復原狀義務，故認買受人於危險移轉前亦得行使解除權，惟買受人是否於危險移轉前，行使瑕疵擔保請求，仍屬買受人之選擇權。本院審酌；①買受人於危險移轉前並未受領買賣標的物，若僅屬「知悉」瑕疵存在」，仍無法整體具體了解掌握買賣標的物整體瑕疵之情形；②買賣標的物交付前，買賣契約之義務尚未履行完畢，新的法秩序尚未形成，並無類推適用除斥期間之基礎及必要；③若買受人於危險移轉前行使解除權亦類推適用民法第365條除斥期間規定，其結果將導致買受人知悉6個月後即不能再行使瑕疵擔保請求權，無異將迫使買受人必須於買賣標的物交付前行使瑕疵擔保請求權，如此顯然違反民法第365條除斥期間規定之立法意旨，故本件被告主張原告若欲行使解除權，亦應類推適用民法第365條規定云云，於法不合，不應准許。況本件被告明知系爭房屋有前揭環境條件瑕疵之情形，竟然故意不告知瑕疵，反而提供錯誤之資訊，故依民法第365條規定，被告既有故意不告知瑕疵之情形，原告行使物之瑕疵擔保請求權，亦不受除斥期間之限制。從而被告前揭主張及抗辯，均不足採認。㈨綜上所述，本件系爭房屋確有原告所主張前揭不能除去之瑕疵，則原告於買賣標的物交付前主張解除系爭房屋買賣契約，即有理由，應予准許。又依系爭契約第29條約定，系爭土地契約與系爭房屋契約互為不可分之契約，故原告解除系爭房屋契約，亦得解除系爭土地契約，從而原告主張解除系爭房屋及土地買賣契約，請求被告二人返還已給付如主文第1、2 項之買賣價金及法定遲延利息，即有理由，應予准許。㈩兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均無礙於本院前揭審認，本院自毋庸逐一論駁，附此敘明。六、結論：原告之訴為有理理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第2項、第390條第2項及第392條第2項，判決如主文。中華民國 99 年 5 月 24 日民事第一庭法官陳毓秀正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 99 年 5 月 24 日書記官陳玲誼

臺灣臺中地方法院98年度重訴字第494號

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