98年度重訴字第60號｜民事：返還價金｜裁判日期：98 年 04 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決　98年度重訴字第60號原　　　告　甲○○ 訴訟代理人　陳建勛律師被　　　告　大境空間設計有限公司法定代理人　丁○○ 被　　　告　乙○○ 共　　　同訴訟代理人　丙○○ 上列當事人間返還價金事件，本院於民國98年3月31日言詞辯論終結，判決如下：主文被告大境空間設計有限公司應給付原告新台幣貳佰陸拾萬元，及自民國九十七年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告乙○○應給付原告新台幣參佰壹拾肆萬肆仟零伍拾陸元，及自民國九十七年十二月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用新台幣柒萬捌仟捌佰壹拾肆元，其中新台幣貳萬陸仟柒佰肆拾元由被告大境空間設計有限公司負擔，另新台幣參萬貳仟壹佰捌拾伍元由被告乙○○負擔，其餘新台幣壹萬玖仟捌佰捌拾玖元由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣捌拾柒萬元為被告大境空間設計有限公司供擔保後，得假執行。本判決第二項於原告以新台幣壹佰零伍萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張：㈠原告於民國（下同）93年10月16日分別與訴外人張林繡鴽及被告大境空間設計有限公司（下稱大境公司）簽訂「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」，購買台中市○○區○○段第245-6地號土地及其上同段1062建號建物（下稱系爭不動產），93年10月19日張林繡鴽將系爭第245-6地號土地移轉登記予被告乙○○。原告依約陸續給付新台幣（下同）393萬元，惟被告簽約後拒不履約，經原告起訴請求辦理所有權移轉登記，業經本院97年度訴字第962號判決原告勝訴在案，詎料系爭不動產於判決後，竟遭抵押權人聲請拍賣，經本院97年度執洋字第27962號強制執行於97年10月 30日拍定，是被告對系爭不動產已喪失處分權，顯然無法履行移轉登記義務。㈡依上開土地預定買賣契約書第8條第3款及房屋預定買賣契約書第12條第3款分別約定「‧‧‧解約後乙方除應將已收價款全部退還甲方外，並應賠償甲方所付價款同額之懲罰性違約金予甲方。」、「解約時，乙方除應將已收價款附加銀行利息，全部退還甲方外，並應賠償甲方所付價款同額之懲罰性違約金。」本件係因可歸責於被告之事由致債務不履行，則原告解除契約後，自得依該條約定請求被告返還價金、利息及給付違約金。㈢原告已支付買賣價金393萬元，則原告因被告違約至少受有價金之損失393萬元，原告以總價1,310萬元購買系爭不動產，依系爭不動產目前市價高達2,880萬元計算，倘被告履約，則原告所得享受之利益有1,138萬元（計算式：市價2,880萬元，以一般成交底價85折計算為2,448萬元，2,448萬元－1,310萬元＝1,138萬元），故原告請求所付價款同額之懲罰性違約金尚稱合理，況且相關合約均係身為企業經營者之被告所擬定，衡諸被告違約情節及原告所受損害，兩造對於違約金數額之約定，並無過高。又原告已給付價金393萬元，則被告應給付之利息約為1,834,000元（此部分利率比照銀行無擔保放款之信用貸款、現金卡等利率計算，本件以中央銀行公告之最高及最低利率折衷計算，約12.8%）。原告雖得請求已付價款同額之懲罰性違約金，惟扣除上開利息後，被告所應付之違約金僅為約定金額之一半，應屬適當。況且被告就違約金數額之約定是否過高，並未提出證據證明，僅空言泛稱違約金過高，難認為有據。為此，提起本件訴訟，爰聲明：被告大境空間設計有限公司應給付原告260萬元、被告乙○○應給付原告526萬元，並均自97年12月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告等均聲明駁回原告之訴，並以下列情詞為辯：土地部分當時雖然登記被告乙○○名義，但整個契約是由被告大境公司來處理，買賣價金亦由被告大境公司收取。被告對於契約書上記載違約金約定，及收取原告393萬元價金之事實不爭執。對於應退還價金部分沒有意見，但對於懲罰性違約金部分，被告無法接受，因為被告已經盡力去阻擋拍賣程序。被告以系爭土地向訴外人有限責任彰化第一信用合作社（下稱彰化一信）辦理建築融資，後因被告大境公司資金週轉困難，無法塗銷土地上所設定的抵押權，故未將建物及房屋所有權移轉登記予原告，但彰化一信聲請拍賣前，被告另尋其他買主購買系爭不動產，如果能夠順利賣出的話，原告也可把錢拿回去，因原告一直要求返還786萬元，以致價金談不攏，最後遭拍賣，原告也要負相當的責任。三、得心證之理由：㈠以下事實，業據兩造所不爭執： ⑴原告於93年10月16日分別與訴外人張林繡鴽及被告大境公司簽訂「土地預定買賣契約書」及「房屋預定買賣契約書」，購買台中市○○區○○段第245-6地號土地及其上同段1062 建號建物，93年10月19日張林繡鴽將系爭第245-6地號土地移轉登記予被告乙○○。原告已依約陸續給付393萬元（建物部分130萬元；土地部分263萬元）。 ⑵被告取得上開建物之使用執照，並辦妥所有權保存登記後，並未依約將土地及建物移轉登記予原告，經原告提起所有權移轉登記訴訟，經本院以97年度訴字第962號判決原告勝訴在案（嗣被告提起上訴，但因未繳上訴費而遭裁定駁回上訴確定）。 ⑶訴外人彰化一信聲請強制執行（本院97年度執字第27962號），系爭不動產業於97年10月30日遭第三人拍定，已無從移轉所有權登記。 ⑷上開土地預定買賣契約書，就出賣人之違約處罰部分，已約明「乙方（即出賣人）除應將已收價款全部退還甲方（即原告）外，並應賠償甲方所付價款同額之懲罰性違約金予甲方」，房屋預定買賣契約書約定「解約時，乙方除應將已收價款附加銀行利息，全部退還甲方外，並應賠償甲方所付價款同額之懲罰性違約金。」等語。㈡惟原告依土地暨房屋預定買賣契約書之約定，請求被告加倍返還所受領之價金，被告則以上開情詞為辯，是本院就其爭點，分述如下： ⑴查上開土地預定買賣契約書，雖由被告大境公司以張林繡鴽之名義於93年10月16日與原告簽訂，惟系爭土地旋於訂約後3日即93年10月19日移轉登記予被告乙○○，則被告乙○○ 基於「債務承擔」之法律關係，對原告負有移轉土地所有權之義務，此經被告於前案（即本院97年度訴字第962號移轉所有權訴訟）認諾在卷，反之，被告乙○○如未移轉所有權，則基於相同之法律關係，亦應由其對原告負有返還價金及給付違約金之義務，是被告辯稱原告所繳款項均由被告大境公司收取，應僅由被告大境公司負返還價金及給付違約金之義務云云，不足採取。 ⑵又系爭不動產係因被告之債權人即彰化一信聲請強制執行而遭拍定，已如前述。且經本院依職權調取該執行案卷查明，彰化一信聲請強制之日期為97年4月11日，早在原告於97年4月17日提起請求移轉所有權之前案訴訟以前，由此可見，系爭不動產遭拍賣，實因被告無法清償其原已積欠之債務所致，與原告不同意將系爭房地另售他人取回價金又有何干？是被告空言主張原告對系爭房地也要負相當的責任云云，毫無可取。 ⑶再者，原告請求被告大境公司應給付原告260萬元、被告乙 ○○應給付原告526萬元，而就建物及土地部分被告已收取之價金，分別為130萬元及263萬元，業據兩造所不爭執，被告依約應予返還，並據被告自認在卷，是被告大境公司及被告乙○○應分別給付原告130萬元及263萬元，已堪認定。惟就同額價金為懲罰性違約金約定部分，被告業已抗辯「無法接受」等語，是依民法第252條規定，本院自有審酌其違約金約定是否過高之餘地，然法院審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，以實現社會正義外，並應依誠信原則予以檢驗，亦有最高法院95年度台上字第1095號判決可資參照。依本件客觀情事觀之，原告向被告購買預售屋，雖分別簽訂房屋及土地買賣合約書各1 件，但其締約之整體目的，在於被告能依所定流程受領價金，最終能依約定時程建築房屋，移轉房屋及土地之產權，其懲罰性違約金約定之目的，亦在確保被告能按期履行交屋及所有權移轉之義務，因此，就本件預售屋之買賣，且所建築之房屋及土地已可成為交易標的（已取得使用執照，辦理建物所有權保存登記）之情形下，出賣人最終未能將房、地交付並移轉所有權登記予買受人，對於買受人而言，充其量僅受有已繳價金之利息損失或不能即時居住使用房地之不利益及約定房地交付時價值與買受人預定應付價金之溢價而已。故本院參酌下述情事，認系爭建物部分約定之懲罰性，尚無過高情事，但土地部分之約定懲罰性違約金263萬元，與原告所受之損害，顯不相當，應酌減為514,056元【被告大境公司迄94年8月1日收取房屋價款130萬元，算至被告收受支付命令送達日即97年12月10日止，按法定利率即年息百分之5 計算之利息，合計為219,411元（3年132天），加計建物拍定金額即5,688,000元與原告預定應付建物價金即4,330, 000元之溢價即1,358,000元，總計為1,577,411元，猶逾原告主張之金額1,300,000元；而迄94年8月1日為止，被告乙 ○○陸續收取土地價款263萬元，算至上開被告收受支付命令送達日止，按法定利率即年息百分之5計算之利息，合計為442,056元（3年132天），加計土地拍定金額（8,842,000元）與原告預定應付之土地價金（8,770,000元）之溢價即 72,000元，總計為514,056元，與原告主張之金額2,630,000元，顯不相當】。㈢綜上所述，上開應准許之懲罰性違約金，連同被告大境公司、乙○○應返還原告之價金，合計被告大境公司應給付原告260萬元（130萬元＋130萬元＝260萬元）；被告乙○○應給付原告3,144,056元（2,630,000元＋514,056元＝3,144,056元），及均自支付命令送達送達被告翌日即97年12月11日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。㈣原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額併宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。四、本判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊、防禦及證據方法，核與判決結果無影響，無庸一一論述，附此敘明。五、訴訟費用78,814元負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　98　　年　　4　　月　　14　　日民事第二庭法官王邁揚以上為正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中　　華　　民　　國　　98　　年　　4　　月　　14　　日書記官

臺灣臺中地方法院98年度重訴字第60號

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