100年度中訴字第16號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：101 年 05 月 21 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　 100年度中訴字第16號原　　　告　樺山實業有限公司法定代理人　廖顯國訴訟代理人　黃士哲律師被　　　告　隆太生技食品有限公司法定代理人　鄭香明訴訟代理人　周于渟被　　　告　鍾碧璉共　　　同訴訟代理人　呂勝賢律師陳玟慈王泳盛上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於中華民國101年5月2 日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應連帶給付原告新台幣壹佰伍拾萬零肆佰玖拾捌元，及自民國101年1月14日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔3分之1，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍拾萬元供擔保後得假執行。但被告如以新台幣壹佰伍拾萬零肆佰玖拾捌元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但上開規定於請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者無礙，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告起訴原聲明求為：「㈠被告隆太生技食品有限公司應將門牌號碼台中市南屯區○○區○○路11號1、2、3樓之建物騰空並遷讓返還原告。㈡被告應連帶給付原告新台幣（下同）3,720,034元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。並自民國（下同）99年11月1日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告7萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。」之判決，嗣於訴訟中因原告之租期屆滿已自台中市南屯區○○區○○路11號建物遷出，且被告隆太公司已另與訴外人偉森股份有限公司（下稱偉森公司）承租系爭房屋，故撤回關於遷讓返還房屋之請求，而更正其聲明求為：「㈠被告應連帶給付原告4,902,734元，及自101年1 月13日訴之聲明變更狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。」之判決，核原告上開聲明之變更，其所主張請求之基礎事實同一，且屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，與上開規定無違，應予准許，合先敘明。貳、原告之聲明及陳述要旨：一、聲明：㈠被告應連帶給付原告4,902,734元，及自101年1月13日訴之聲明變更狀繕本送達翌日（即101年1月14日）起至清償日止按年息百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、陳述要旨：㈠被告隆太生技食品有限公司（原名隆太食品香料有限公司，下稱被告隆太公司）自94年間起即向原告承租台中市南屯區○○區○○路11號2、3樓及1樓廠房部分面積（即如附圖所示C、C1部分）之建物（下合稱系爭廠房），至96年底再與原告簽定不動產租賃契約書（下稱系爭租約），約定自97年1月1日起續租三年、租金為每月7萬元，水、電、瓦斯費及其他相關必要費用應自行負擔，被告鍾碧璉則為被告隆太公司之連帶保證人。詎被告隆太公司自96年6 月起即未繳納租金，亦未分擔水、電、瓦斯等費用，此外，被告隆太公司更超出系爭租約約定之租賃範圍，擅自占用前揭建物1樓如附圖所示B部分之辦公室（下稱系爭辦公室），原告乃於99年5月28日以存證信函向被告隆太公司催討租金及水、電、瓦斯等費用，惟被告置不理會，原告乃於99年8月6日以存證信函對被告為終止系爭租約之意思表示，該存證信函已於99年8月9日送達被告，是原告與被告隆太公司間系爭租約已於該日終止。如認原告99年8月6日存證信函並未合法終止系爭租約，則原告再以100年8月19日民事準備暨訴之聲明變更狀之送達為終止系爭租約之意思表示。㈡門牌號碼台中市南屯區○○區○○路11號建物為原告向偉森公司所承租，後將系爭廠房部分轉租予被告隆太公司，而原告與偉森公司間之租約已於100年12月14日合意終止，原告並已於該日遷出上揭建物。被告隆太公司因積欠原告租金及水、電、瓦斯等費用，而經原告依法終止系爭租約，系爭租約終止後被告隆太公司復仍無權占用系爭廠房，而受有相當租金之不當得利，並仍拒不繳付持續發生之水、電、瓦斯等費用，被告隆太公司迄100年12月14日止計積欠原告租金、相當租金不當得利及水、電、瓦斯等費用合計4,902,734元（應給付年度及項目、金額詳如附表），爰依原告與被告隆太公司間系爭租約之約定及不當得利之法律關係，訴請被告隆太公司給付積欠之4,902,734元及自原告101年1月13日訴之聲明變更狀繕本送達翌日（即101年1月14日）起之法定遲延利息。被告鍾碧璉為被告隆太公司系爭租約之連帶保證人，依系爭租約第13條及民法第739條、第746條之規定，就原告對被告隆太公司上開金錢請求應負連帶清償責任。㈢對被告抗辯所為陳述： ⑴被告隆太公司係於100年1月8日始受讓鄭香明對原告之 322萬元債權，被告隆太公司受讓債權之時間已在原告 99年8月6日終止系爭租約意思表示之後，被告隆太公司無從以鄭香明之債權扣抵對原告所付租金債務，況縱兩造曾同意以原告對鄭香明所負322萬元債務折抵被告隆太公司應給付原告之租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用，然該322萬元早已扣抵完畢，至99年6月止，被告隆太公司已積欠原告租金達2月以上，原告於99年8月6 日為終止系爭租約之意思表示自屬合法。 ⑵系爭租約並無以欠款抵付租金及欠款應按年息20%計息之約定，被告提出據以主張應按年息20%計息之存證信函，係被告分別於99年5月24日、99年8月10日所片面寄發，被告寄發存證信函之時間已在原告原告催告租金及終止系爭租約之後，不足採信，且縱需計算遲延利息，亦須經催告後始能依年息5%計算法定遲延利息。 ⑶原告與被告隆太公司間第1次租約約定之租金額為5萬元，此由兩造尚未交惡、96年4月前被告鍾碧璉製作之對帳單即可看出，第1次租約之所以記載租金為每月1萬2 千元，係因被告隆太公司要求節稅，故要求原告配合開立每月租金為1萬2千元之發票，以撙節其應負擔之營業稅。 ⑷99年6月起，因被告隆太公司使用範圍擴大，故兩造議定水費、電費及清潔費由兩造各負擔2分之1，原告並交付每月相關對帳單予被告隆太公司，如兩造無上開約定，被告何以從未對對帳單表示異議？ ⑸系爭租約以於99年8月經原告合法終止，原告自無開立租金發票予被告之義務，且開立發票與給付租金間並無對待給付關係，已無同時履行抗辯可言，況被告迄未給付上開期間之租金或相當租金之不當得利，原告焉有開立發票予被告之理？ ⑹99年8月份瓦斯費616元不請求。 ⑺原告與偉森公司之租約係於100年12月14日合意終止，租金額係計算至100年12月14日，水、電等費用原告亦係繳納至該日，原告並於該日遷出而將租賃物交還偉森公司，在100年12月14日之前原告並無將部分房屋先行交還偉森公司之意思表示。參、被告之聲明及陳述要旨：一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。二、陳述要旨：㈠原告前因積欠被告隆太公司法定代理人鄭香明債務372萬元，96年7月14日鄭香明與原告簽訂機械買賣契約書，由鄭香明以50萬元之價金向原告買受食品包裝機械設備共16台，並以自原告所積欠之債務中折抵50萬元之方式為買賣價款之給付，鄭香明於買受機械後，同意借由原告公司無償使用，惟並未訂有使用期限，後經鄭香明於99年5月25 以存證信函終止無償借用契約，因原告未返還機械，鄭香明乃對原告提起請求返還所有物之訴，經本院以99年度中簡字第1569號民事判決在案，經上訴後雙方達成和解，其中和解筆錄第壹項原告應給付鄭香明12萬5千元。原告積欠鄭香明之債務於折抵機械買賣價金50萬元後，所餘債務額為322萬元，鄭香明業將上開債權322萬元以及上開和解筆錄之債權12萬5千元，讓與被告隆太公司，並用以折抵被告隆太公司自97年1月1日起向原告承租系爭建物及及辦公室之租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用，被告隆太公司並無積欠原告租金之事實，是原告以被告隆太公司積欠租金為由終止系爭租約並不合法。㈡兩造糾紛之緣起，乃因原告法定代理人廖顯國於94年月間以發生財務危機為由，央求鄭香明協助，宣稱願將公司一半股份以500萬元之價格讓售予鄭香明，鄭香明基於朋友情誼誤信其言，自94年12月開始至96年5月間陸續將500萬元匯至廖顯國指定帳戶，然後卻因廖顯國未事先徵得股東同意，事後股東亦不同意轉讓股權，致廖顯國無法將股份轉讓予鄭香明，鄭香明始知受騙，經多次向廖顯國追討後，雙方同意以原告之前開機器折抵50萬元欠款，鄭香明在廖顯國懇求下，復將前開機器暫借予原告使用，詎原告嗣竟又拒絕歸還，鄭香明因而對原告提起返還所有物之訴訟（即前述本院99年度中簡字第1569號）。㈢又被告隆太公司自95年間起即與原告簽訂租賃契約，約定租期至100年1月31日止、租金每月1萬2千元（下稱第1次租約），且承租之範圍自始包含系爭廠房及系爭辦公室，並約定以租金抵償原告之欠款，被告則允諾欠款本金暫不計息。詎原告於租期中之96年12月間竟要求調整租金，且巨幅調高為每月7萬元，為原來租金之5.8倍多近6倍，被告因事出突然雖逼不得已勉為接受，然要求既調高租金，則所欠款項322萬元應依年利率20%計息，經雙方同意後始另簽訂系爭租約，以上有99年8月10日台中文心路郵局第 2128號存證信函、99年5月24日台中工業區郵局第233號存證信函可證。原告與被告隆太公司所簽訂之第1次租約約定之租金僅每個月1萬2千元，足見系爭租賃標的物之出租利益非如原告所主張每個月7萬元，原告主張受有相當於每月租金7萬元之損害，實無可採。再原告雖否認被告隆太公司承租之範圍包含系爭辦公室在內，然由原告所提出之帳款明細表所示，自96年6月起即列有瓦斯費用，足證被告隆太公司承租範圍包含系爭辦公室及廚房在內，詎原告於100年7月9日竟擅將系爭辦公室上鎖，不讓被告隆太公司使用。㈣原告所提帳款明細表有如下錯誤： ⑴原告與鄭香明係在96年7月14日會算確認原告積欠鄭香明之債務金額為372萬元，並以該372萬元扣抵96年7月 14日機械買賣價金50萬元後，以所餘322萬元扣抵96年7月起之租金等費用，是96年6月之租金等費用業經包含於原告與鄭香明會算內容中，原告不應再以96年6月之租金等費用79,854元扣抵欠款。 ⑵依第1次租約約定之租金為每月1萬2千元，故96年7月至12月之租金應為每月1萬2千元，原告以每月5萬元計算，顯有超額計算。另96年12月溢算伙食費50元。 ⑶依兩造之約定，被告隆太公司應負擔之電費為3分之1、水費為2分之1，清潔費部分則每月負擔1,200元，從未變更，原告自99年6月起水費、電費及清潔費均按2分之1 計算，顯然有誤。 ⑷原告未開立99年8月至100年8月之租金發票予被告隆太公司，故就上開期間之租金，被告隆太公司得主張同時履行抗辯。 ⑸原告與偉森公司間之租約已於100年11月14日租期屆滿，故被告隆太公司已自100年11月15日另向偉森公司承租系爭建物及辦公室，原告就100年11月15日已無受有相當租金之損害，其此部分相當租金不當得利之請求為無理由。肆、兩造經法官整理並簡化爭點，其結果如下：一、兩造不爭執之事項：㈠被告隆太生技食品有限公司更名前原名隆太食品香料有限公司。㈡被告隆太公司自94年起向原告承租台中市南屯區○○區○○ 路11號2、3樓及1樓部份建物，96年底被告隆太公司與原告簽訂不動產租賃契約，約定被告隆太公司續向原告承租如本院卷第一宗第168頁所示範圍之建物，並約定每月租金7萬元，水、電、瓦斯費及其他必要費用自行負擔。㈢被告鍾碧璉為被告隆太公司就系爭租約履行之連帶保證人。㈣被告隆太公司自97年1月1日起實際占有使用之範圍為：臺中市南屯區○○區○○路11號房屋之2、3樓部分（即台中市南屯區○○段4-2建號建物2、3樓部分）及1樓如臺中市中興地政事務所複丈日期為100年7月5日之土地複丈成果圖所示編號B（面積：64平方公尺）、C1（面積：47平方公尺）、C（面積：262平方公尺）部分。但原告於100年7月9日將上揭B部分鎖起來不讓被告隆太公司使用。㈤原告於99年5月28日以台中愛國街郵局第234號存證信函通知被告隆太公司應給付原告之租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用等。㈥原告於99年8月6日以大全街郵局第699號存證信函，以被告隆太公司積欠租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用經催告逾期未付為由，而對被告隆太公司為終止系爭租約之意思表示。被告隆太公司於99年8月9日收受上揭存證信函。㈦門牌號碼臺中市南屯區○○區○○路11號房屋（即台中市○ ○區○○段4-1、4-2建號建物）為原告向偉森公司所承租。㈧原告與鄭香明於96年7月14日確認原告計積欠被告隆太公司法定代理人鄭香明372萬元債務。原告與鄭香明並於同日簽訂機械買賣契約書，由鄭香明以50萬元之價格向原告購買舊機械16台，並以鄭香明對原告之債權中之50萬元扣抵買賣價款，扣抵後，原告積欠鄭香明之債務金額為322 萬元。㈨原告與鄭香明於99年12月28日在本院99年度簡上字第312 號返還所有物事件達成訴訟上和解，和解主要內容為：由原告給付鄭香明12萬5千元，鄭香明不再請求原告交付本院99年度中簡字第1569號民事判決附表所示編號3、5、8 、9之機器。㈩鄭香明已於100年1月8日將其對原告之債權322萬元及依上項和解筆錄所示之12萬5千元（合計334萬5千元）債權讓與被告隆太公司。原告已於100年5月18日將上項和解筆錄所示之12萬5千元匯入被告隆太公司帳戶。 被告隆太公司與原告約定，以原告原積欠鄭香明之322萬元債務折抵被告隆太公司應給付原告之租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用。 被告隆太公司應給付原告97年度之租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用金額為1,277,810元、98年度為1,009,182元。二、兩造爭執之焦點：㈠被告隆太公司依系爭租約之約定，其承租之範圍為何？原告於99年8月6日以大全街郵局第699號存證信函所為終止系爭租約之意思表示，是否已合法終止系爭租約？㈡被告隆太公司有無積欠原告租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用？如有，其金額為何？亦即原告請求被告連帶給付租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用有無理由？伍、法院之判斷：一、原告主張被告隆太公司承租之範圍僅限於系爭廠房部分，不包含系爭辦公室，被告則抗辯承租範圍包含系爭辦公室在內。經查，原告與被告隆太公司於96年底簽訂系爭租約，約定被告隆太公司自97年1月1日續向原告承租如本院卷第168頁所示範圍之建物，並約定每月租金7萬元，水、電、瓦斯費及其他必要費用自行負擔，為兩造不爭執之事實，已如前述，而依本院卷第一宗第168頁系爭租約附圖「 PS ：隆太承租區及辦公室2F、3F（紅線區內）」之標示，已標示被告隆太公司承租之範圍包含辦公室部分在內，及參照原告所提出之對帳明細表（見本院卷第一宗第176 頁至177頁）及手寫對帳單（見本院卷第一宗第190頁至第192頁）所載，原告早於95年12月間即有向被告隆太公司計收瓦斯費之事實，且此後於96年2月、96年4月之會算單亦均列有瓦斯費用，於對帳明細表中復自96年6月起亦均列有瓦斯費用，而該計收之瓦斯費即系爭1樓辦公室旁廚房使用瓦斯之費用，復為兩造不爭執之事實，顯見被告隆太公司於第1租約之承租使用範圍即包含系爭辦公室在內無訛，否則原告焉有於95年12月起即迭次向被告隆太公司計收瓦斯費之理？原告主張被告隆太公司並未承租系爭辦公室，系爭辦公室係遭被告隆太公司自96年12月起所擅自占用等語，洵不足採。二、原告主張原告與被告隆太公司間第1次租約約定之租金額為每月5萬元，被告則抗辯第1次租約約定之租金額為1萬2千元等語。經查，原告與被告隆太公司於第1次租約第3條固記載每月租金為1萬2千元，並由原告開立每月租金額1 萬2千元之發票交付被告隆太公司，惟依卷附原告與被告隆太公司之手寫對帳單（見本院卷第一宗第190頁至第192頁）所載，95年11月起迄96年4月間止，被告隆太公司每月計付原告之租金額均為5萬元，而各該手寫對帳單係被告隆太公司製作後（通常為被告隆太公司法定代理人鄭香明之配偶即被告鍾碧璉所製），交付原告對帳結清，復為被告所不爭執，則由該手寫對帳單所載，原告主張其與被告隆太公司第1次租約約定之租金額為每月5萬元，僅因配合節稅故而開立較少金額之發票等語，應堪採信。被告辯稱第1次租約之租金額為每月1萬2千元，則不足採。三、再原告主張自99年6月起，因被告隆太公司使用範圍擴大，故兩造議定水費、電費及清潔費由兩造各負擔2分之1等語，為被告所否認，並抗辯依兩造之約定，被告隆太公司應負擔之電費為3分之1、水費為2分之1，清潔費則按月付擔1,200元等語。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。經查，原告與被告隆太公司自第1次租約起即約定被告隆太公司應負擔之電費為3分之1、水費為2分之1，清潔費則按月付擔1,200元，為兩造不爭執之事實，則原告主張兩造議定自99年6月起調整變更被告隆太公司水、電費及清潔費負擔之比例，自應由原告就其主張被告隆太公司曾同意調高水、電費及清潔費負擔比例之利己事實，負舉證之責任，惟原告迄未舉證以實其說，則原告主張調高被告隆太公司水、電費及清潔費負擔之比例，係經兩造議定之事項，已難逕信為真。且查，被告隆太公司自第1次租約起，其承租之範圍及包含系爭辦公室在內，已詳如前述，足見被告隆太公司於第1次租約及系爭租約租賃期中並無變更、擴大使用範圍之事實，被告隆太公司在使用範圍未變更下，焉有無端同意提高水、電費及清潔費負擔比例之理？況依原告之主張，被告隆太公司係於96年12月間擅自使用系爭辦公室，而擴大其使用範圍，則依原告之主張，被告隆太公司既於第1次租約租期中即擅自擴大使用範圍，何以原告與被告隆太公司簽訂系爭租約時，未與被告約定提高水、電費及清潔費之負擔比例，反於系爭租約已履行長達2年半後之99年6月起，方合意提高水、電費及清潔費之負擔比例，亦顯與社會常情及經驗法則有違，不足採取。從而。被告隆太公司應負擔之水費比例為2分之1、電費比例為3分之1，清潔費部分則按月負擔1,200元，委堪認定。故而，原告主張被告應付之各項金額中，如附表所示自99年6月起被告隆太公司應負擔之電費及清潔費，經依上開比例計算後：①99年6月至12月止，被告隆太公司應負擔之電費金額分別為：7,720元、9,670元、9,853元、10,067元、8,894元、8,114元、7,755元（即按附表所列99年6 至12月電費金額乘2/3，元以下四捨五入--以下同），上開月份之清潔費部分則均應按每月1,200元計算。合計被告隆太公司99年度應給付原告之租金及水、電、清潔費等相關費用之總金額為965,601元。②100年1月至100年12月止，被告隆太公司應負擔之電費金額分別為：8,127元、 7,647元、6,741元、7,763元、8,357元、9,684元、10,317元、10,859元、11,007元、8,688元、9,222元、7,464元（即按附表所列各月電費金額乘2/3），上開月分之清潔費部分則均應按每月1,200元計算。合計被告隆太公司100年度應給付原告之租金及水、電、清潔費等相關費用之總金額為933,469元。四、被告抗辯96年6月份被告隆太公司應付原告之租金及其他相關費用79,854元，均已在原告與鄭香明96年7月14日會算確認債務金額時扣抵完畢等語。經查，原告與鄭香明於96年7月14日確認原告計積欠被告隆太公司法定代理人鄭香明372萬元債務，原告與鄭香明並於同日簽訂機械買賣契約書，由鄭香明以50萬元之價格向原告購買舊機械16台，並以鄭香明對原告之債權中之50萬元扣抵買賣價款，扣抵後，原告積欠鄭香明之債務金額為322萬元，為兩造不爭執之事實，已如前述，原告與鄭香明既於96年7月14日會算確認原告積欠鄭香明之債務金額，參以原告自認「（問：被告隆太公司何時與原告約定以被告隆太公司受讓自鄭香明之債權折抵應給付原告之租金及水、電、瓦斯等費用？）其實兩造從來都沒有講過，但是我跟鄭香明原本是投資關係，鄭香明是用被告鍾碧璉的名義投資，後來鄭香明夫妻不再拿錢出來，兩造就很自然的用我欠鄭香明的債務按月扣抵房租及水電等費用，大約是96年年中開始就用債務扣抵房租及水電費等費用。」等語（見本院卷第一宗第204頁背面），則原告與鄭香明會算確認債務金額時，自應已將會算當日之前所有債權、債務關係均已計算在內，故而，被告抗辯原告不得再向被告隆太公司請求業經計算之96年6月份租金及水、電等其他相關費用79,854元，洵足採取。被告隆太公司應給付原告96年如附表所示之金額，經扣除96年6月份之上揭金額後，被告隆太公司96年7月至12月應給付原告之租金及水、電費等其他相關費用金額即為534,436元。五、又被告抗辯因原告於第1次租約租期中之96年12月間突然要求調整租金，且調高幅度甚大，故經兩造同意原告積欠鄭香明之322萬元債務應依年息20%加計利息後，兩造始另簽訂系爭租約等語，亦為原告所否認，則被告自應就其所辯兩造曾達成原告積欠鄭香明之322萬元債務應依年息20%加計利息合意之利己事實，負舉證之責任。經查，被告雖提出期先後於99年5月24日台中工業區郵局第233號、99年8月10日台中文心路郵局第2128號存證信函（見本院卷第一宗第101至109頁）資為佐證，然上開存證信函寄發之日期已在兩造簽訂系爭租約2年半之後，其中99年8月10日所發存證信函更係在接獲原告終止系爭租約之存證信函之後，且上開存證信函之內容乃被告隆太公司片面之陳述，並不足為兩造曾有就原告積欠鄭香明之322萬元債務應依年息20%計付利息之約定。此外，被告復未另行舉證證明兩造曾有原告積欠鄭香明之322萬元債務應依年息20%計付利息之合意，則被告前揭所辯，自不足採。被告另辯稱原告就96年12月之伙食費溢算50元部分，亦未據舉證以實其說。六、按被告隆太公司與原告約定，以原告原積欠鄭香明之322 萬元債務折抵被告隆太公司應給付原告之租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用，及被告隆太公司應給付原告97年度之租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用金額為1,277,810元、98年度為1,009,182元，為兩造不爭執之事實，亦如前述，經以該322萬元扣抵被告隆太公司96年度應給付之前述534,436元、97年度1,277,810元、98年度為1,009,182元，及99年1至5月如附表所示之金額合計398,181元（各月份應付金額詳附表所載）後，被告受讓自鄭香明之債權僅餘391元（計算式：3,200,000元－96年度534,436元－97年度1,277,810元－98年度1,009,182元－99年1至5月398,181元＝391元），已不足再扣抵99年6月被告隆太公司應給付原告之租金及水、電等相關費用，且至99年7月 31日止，被告隆太公司積欠原告之租金及水、電等相關費用金額已達161,442元，已逾2個月之租金額，則原告於99年8月6日以大全街郵局第699號存證信函，以被告隆太公司積欠租金及水、電、瓦斯費及其他必要費用經催告逾期未付為由，而對被告隆太公司為終止系爭租約之意思表示，於法自屬有據，而被告隆太公司既已於99年8月9日收受上揭存證信函，原告與被告隆太公司間系爭租約自於99年8月9日生終止之效力，被告隆太公司於系爭租約經合法終止後，仍占有使用系爭廠房及辦公室，亦屬無權占有。而按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上第1695號判例意旨參照），被告隆太公司於系爭契約終止後仍繼續占用系爭廠房及辦公室，自屬無法律上原因而受有使用收益系爭廠房及辦公室之利益，原告自得依不當得利之規定，請求被告隆太公司給付每月7萬元計算之相當租金不當得利並返還原告代為墊付之水、電、瓦斯、清潔費等相關費用。七、至被告隆太公司辯稱原告與偉森公司間之租約已於100年11月14日租期屆滿，被告隆太公司已自100年11月15日另向偉森公司承租系爭廠房及辦公室，原告就100年11月15日已無受有相當租金之損害等語。經查，系爭廠房及辦公室係原告向偉森公司承租後轉租予被告隆太公司，為兩造不爭執之事實，是在原告將系爭廠房及辦公室交還偉森公司前，偉森公司實無從就系爭廠房及辦公室為使用、收益或處分，而原告與偉森公司間之租賃契約係於100年12月14 日始合意終止，原告除於該日方遷出而將其所占有使用之租賃物部分返還偉森公司外，並與偉森公司約定就被告隆太公司占有使用部分，由偉森公司自行與被告隆太公司處理，且偉森公司就租金及水、電、清潔費等相關費用亦均計算至100年12月14日，分別有原告提出之協議書、計算書、存摺影本及統一發票等在卷可按（見本院卷第二宗第28頁、第74至77頁），是被告隆太公司縱於100年11月15 日另與偉森公司簽訂租約，並給付偉森公司租金，然此亦係偉森公司一屋二租，基於債之相對性，被告隆太公司亦僅得對偉森公司主張權利，而於原告得請求被告隆太公司給付相當租金不當得利及返還代墊之水、電等相關費用之權利行使無礙。從而，原告得請求被告給付相當租金不當得利及返還代墊之水、電等相關費用之期限，應計算至 100年12月14日，亦屬至明。八、另被告復辯稱原告未開立99年8月至100年8月之租金發票予被告隆太公司，故就上開期間之租金，被告隆太公司得主張同時履行抗辯等語。然按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。為民法第421條所明定。依上開規定，租金給付義務之對待給付乃租賃物之交付，開立租金發票與租金之給付間並無對待給付關係，被告隆太公司主張同時履行抗辯，顯無可採。九、承前，被告隆太公司應給付原告之租金、相當租金之不當得利及水、電、瓦斯、清潔費等相關費用之期間為自96年7月至100年12月14日止，各年度應給付之金額則分別為：96年534,436元、97年1,277,810元、98年1,009,182元、 99年965,601元、100年933,469元，合計共4,720,498元。經以被告隆太公司受讓自鄭香明對原告之322萬元債權與上開金額扣抵後，被告隆太公司應給付原告之金額即為 1,500,498元（計算式：4,720,498元－3,220,000元＝ 1,500,498元）。而被告鍾碧璉為被告隆太公司就系爭租約履行之連帶保證人，為兩造不爭執之事實，則原告自得依連帶保證契約之約定，請求被告鍾碧璉就上開金錢給付負連帶給付義務。十、綜據上述，原告依租賃契約、不當得利及連帶保證之法律關係，訴請被告連帶給付1,500,498元，及自101年1月14 日（即101年1月13日訴之聲明變更狀繕本送達翌日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至原告逾上開範圍之請求，則屬無據，不應准許，應予駁回。十一、兩造均陳明願供擔保，分別聲請為假執行及免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，核均無不何，爰各酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。十二、本件判決之結果已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌均於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中華民國 101 年 5 月 21 日臺灣臺中地方法院民事庭法官呂麗玉以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 101 年 5 月 29 日書記官

臺中簡易庭100年度中訴字第16號

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