101年度中簡字第3051號｜民事：返還押租金等｜裁判日期：102 年 04 月 26 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 101年度中簡字第3051號原　　　告　昇原塑膠股份有限公司法定代理人　許清峯被　　　告　楊美貞訴訟代理人　蔡紹雄楊俊樂律師複代理人　李聰華上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於102年3月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣參拾伍萬零陸佰陸拾柒元，及自民國一百零一年八月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣參拾伍萬零陸佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：伊於民國101 年2 月7 日，向被告承租門牌號碼臺中市○○區○○里○○路00巷0 號及6 之2 號房屋（下稱系爭房屋），並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自101年2月19日起至101年8月19日止，被告並收取新臺幣（下同）15萬元保證金及15萬元電費保證金，共計30萬元。伊業於101年6月中旬依系爭租約第9條約定，通知被告提前解約日，並於同年7月30日完成遷移，則被告依約應返還前開 30萬元之押租金，以及同年8月1日起至同年月19日止之預繳租金，合計350, 667元，爰依系爭租約第9條之規定，請求被告返還前揭押租金及預繳租金等語，並聲明：被告應給付原告350,667元，及自101年7月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：兩造曾於101 年2 月7 日簽訂系爭租約，契約中明訂原告必須交還系爭房屋及辦理點交後，伊始無條件退還租金及押租金。惟原告工廠設置之冷卻塔故障，致系爭房屋鐵製樑柱因被水長期噴濺而產生鏽蝕，原告就其損害系爭房屋樑柱部分雖曾修補仍補強不足，伊當可拒絕辦理點交，而在原告盡其回復原狀之義務前，自無向伊請求返還租金及押租金之理。況因原告遲未完成補強而無法點交，致伊受有近5 個月不能使用系爭房屋而相當於租金之損失，金額高達40萬元，以此債權與原告之押租金抵銷之，原告亦無剩餘之押租金可請求；若再加計原告於租約期滿未返還系爭房屋之違約金，原告尚應支付額外費用，故其本件請求並無理由等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由： (一)原告主張兩造於101年2月7日簽訂系爭租約，向被告承租系爭房屋，租賃期間自101年2月19日起至101年8月19日止，原告並已交付保證金即押租金30萬元予被告，嗣以存證信函通知被告提前解約，並於同年7月30日遷移等情，有卷附房屋租賃契約書、台中神岡圳堵郵局第33號存證信函可憑（見本院101年度司促字第35552號卷第4至9頁），並為被告所不爭執，自堪信為真實。 (二)原告主張系爭租約已於101年7月30日終止，並將系爭房屋騰空返還被告，且系爭房屋結構柱鏽蝕部分亦修補完成，被告應返還押租金30萬及預繳租金50,667元予原告，共計350,667元等語，被告則以原告遲未完成結構柱鏽蝕補強而無法點交等上開情詞置辯，是以本件爭點厥為：1.原告是否已盡其回復原狀之義務？2.系爭租約第9條之條件是否已成就？原告得否依約請求被告返還押租金及預繳租金？ (三)原告是否已盡其回復原狀之義務？ 1.按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。民法第431條第2項定有明文。又依被上訴人間之租賃契約第5條第5款固均約定：「房屋有改裝設施之必要，…乙方於交還房屋時並應負責回復原狀，…」，惟所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言，至其自然之折舊應不在回復之內，最高法院89年度台上字第58號判決意旨可資參照。是於租賃契約無特別約定之情況下，承租人於租期屆滿交還租賃物時，以回復原狀交還為原則，以租賃物之現況交還為例外，而依系爭租約第4條第4項約定，乙方即原告於交還房屋時，並應負責回復原狀，是本件原告自有將系爭房屋回復原狀後交還之義務。而所謂回復原狀，為回復至出租人依民法第423條交付租賃物之狀態，至其自然之折舊應不在回復之內。 2.經查：依兩造所簽訂系爭租約第4條第6點約定：「契約期間內乙方若擬遷移他處時，乙方不得向甲方請求償還租款或移轉費及一切權利金，當自將該房（店）屋無條件照原狀交還甲方，乙方決不異議」，為兩造關於原告於契約期間內遷移他處時回復原狀之約定，並未具體載明原告須將系爭房屋回復至如何之程度始屬相當。而兩造曾會同就系爭房屋進行修補工程之師傅確認須進行補強工程之樑柱為何及修補內容，並已依兩造共識完成施工等情，業據證人即修理工程師傅王良石於本院審理時具結證稱：「是原告叫我到現場去估價，估價兩造要修理廠房的樑柱，在場的被告訴訟代理人蔡紹雄跟原告兩人有會同確認，廠房的樑柱是否有要修補，如果有要修補就請我修補，後來，雙方有確認要修補的哪些地方，我也有估價跟報價給原告。」、「我們是三方共識才去施作，我是依照這個共識去施作，我也不知道為何會補強不夠。」等語（見本院卷第33頁反面至第34頁反面），以及證人吳忠勇於審理時證稱：「有，做簡單補強，牆壁部分生鏽有用小支架補強，主結構補強不足，無法支撐層板。」等語在案（見本院卷第49頁），復有順億企業社開立之收據附卷可參（見本院卷第38頁），足認原告確已支出相當費用以聘請證人王良石修補系爭房屋之樑柱，縱以不論該補強工程客觀上是否有結構補強不足之情況，證人王良石確已進行施作，且該修補工程內容乃兩造共同會商決定，堪認原告已盡其回復原狀之義務，應堪認定。至被告辯稱系爭房屋樑柱仍有補強不足之情形，原告未盡其回復原狀義務，當無法進行點交云云，惟查，系爭租約租賃期限為101年2月19日至101年8月19日，僅6個月，時間非長，縱如原告存證信函記載承租廠房已達12年之久，被告並未舉證證明其所稱鐵製樑柱鏽蝕情形於交付租賃物時之原狀為何，是否為其所辯稱應回復至證人吳忠勇所稱需補強程度，仍有未明，證人吳忠勇所證補強方式及所出具之估價單，係就現狀而為評估，容與鐵製樑柱原來狀態為何尚屬有間，並不能證明系爭房屋出租前之狀況，則被告辯稱原告所為修補未達回復原狀之程度，已非無疑。3.況觀諸卷附由兩造提出系爭房屋之室內照片（見本院卷第7 頁、第22至26頁），可知系爭房屋之樑柱已有部分新支架予以補強，房屋結構尚屬完備，並無坍塌或不能供房屋一般使用之效用，雖該鐵製樑柱有明顯鏽蝕狀況，然一般正常使用房屋亦有自然折舊、耗損，且臺灣天氣潮溼及房屋年久等因素皆可能導致鐵柱生鏽，被告尚難單憑樑柱鏽蝕現狀即謂原告未盡其回復原狀之義務。復參證人王良石於本院審理時結稱：「我有照雙方確認的內容去補強，之後，蔡先生有去現場，就跟我及原告說，還有很多地方沒有處理，他的意思是說要補到像新的一樣，我就說我沒有辦法處理，因為我是照圖施工，依照他們雙方共識去施工。」、「被告認為我整理的不夠完美。當時被告很生氣就走了。」等語明確，益徵被告係事後對於修補工程的補強程度不足感到不滿意，始認原告未盡回復原狀義務並拒絕協同原告進行點交，然承租人於租約終止搬離時，依約並無將系爭房屋回復為全新狀態之義務，承租人更無義務將房屋回復至出租人主觀上認知之狀態。是認原告已依約進行回復原狀工作，且徵諸現場照片所示，廠房已騰空，並未遺留工作物，被告辯稱原告未盡其回復原狀之義務，尚屬無據。 (四)系爭租約第9條之條件是否已成就？原告得否依約請求被告返還押租金及預繳租金？ 1.按兩造於101年2月7日簽訂系爭租約第9條約定：「本契約因乙方（即原告）是為尋找新廠房而訂立此約，所以雙方同意於乙方辦理完廠房遷移動作後，並事先告知甲方（即被告）解約日（約十日前），雙方來雅豐房屋辦理點交事宜，甲方同意無條件退還乙方未到期支票，並以日為計算單位，退還租金及押金。」，則被告返還押租金及預繳租金之前提條件需辦理點交事宜。 2.查原告前以存證信函通知被告：原告業於同年7月30日遷移，請求退還押租及未到期租金等情，有台中神岡圳堵郵局第33號存證信函可憑，再參諸卷附系爭房屋之現場照片（見本院卷第7頁、第22至26頁），足認原告業將系爭租賃物即廠房騰空以備返還租賃物之點交事宜。被告雖辯稱：系爭房屋有樑柱補強不足之問題，原告未盡其回復原狀之義務，因原告遲未依照伊之要求補強，故無法辦理點交云云。惟原告已盡其回復原狀之義務，且依租賃契約本旨提出返還房屋之給付，已如上述。況原告於本院審理時一再陳明願意依被告之要求進行修補，並同意被告扣除修補之必要費用後再返還押租金等語在卷（見本院卷第34頁反面、第49頁反面），然為被告所拒，則被告因原告履行點交義務，將受有返還押租金及原告預繳租金之不利益，以拒絕協同原告辦理點交之不正當方法阻止條件成就，揆之民法第101條之規定，應視為原告已履行點交之義務，其條件已成就，原告請求返還保證金及未到期租金之請求權業已發生。從而，原告據以提起本訴，請求被告返還保證金30萬元以及預繳租金50,667【計算式：80,000元x19/30=50,667元，元以下四捨五入】，合計350,667元，應予准許。 3.至被告雖於答辯狀陳稱：因原告未回復原狀，致系爭房屋近5個月無法出租，原告應賠償被告5個月租金損失共40萬元，被告主張抵銷之；且原告尚應支付違約金15萬元及律師費用，無再向被告請求之理等語。惟被告辯稱原告未盡回復原狀之義務，並以此為由拒絕點交受領系爭房屋一節，洵非有據，業如前述，自難認原告有何違約情事，且被告拒絕協同原告辦理點交之不正當方法，有違誠實信用原則，被告上開所辯原告應賠償租金損害、支付違約金、律師費用，並據此主張抵銷，亦非有據，不應准許。 (五)再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之返還保證金及預繳租金債權，核屬無確定期限之給付，既經原告於101年8月15日寄發存證信函催告返還，並經被告於101年8月21日以存證信函回覆拒絕，有被告提出臺中漢口路郵局存證號碼625號存證信函可稽，堪認被告至遲於101年8月21日受催告，被告迄未給付，當應負遲延責任。是認原告請求自101年8月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不合，逾此部分之利息請求，不應准許。四、綜上所述，原告依系爭租約第9條之約定，請求被告給付350,667元，及自101年8月22日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，餘此部分之請求，應予駁回。五、本判決係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款之規定，本院自應依職權宣告假執行；被告陳明願供擔保免為假執行，核無不合，爰依同法第392 條第2 項規定，酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 102 年 4 月 26 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官吳崇道以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 102 年 4 月 26 日書記官

臺中簡易庭101年度中簡字第3051號

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