臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決

被告應給付原告新台幣貳萬玖仟陸佰玖拾貳元，及自民國一０二年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用新台幣壹仟元，由被告負擔新台幣捌佰貳拾伍元，餘由原告負擔。

本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣貳萬玖仟陸佰玖拾貳元為原告預供擔保後，得免為假執行。爭執事項及理由要領

一、原告方面：

(一)原告起訴主張：

1、兩造於民國(下同)101年7月5日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，即原告向被告承租門牌號碼台中市○區○○○路000號10樓之4房屋(下稱系爭房屋)，租期自101年6月1日起至102年5月31日止，每月租金新台幣(下同)18000元，並約定押租金360000元，被告應於租賃期滿交還房屋時無息退還原告。嗣原告於102年3月25日未寄給被告下年度房屋租賃契約書，明白告知被告租期屆滿後不再續租，並於102年5月初以電話通知被告，於102年5月底租約期滿後即不再續租，會騰空系爭房屋，請被告退還押租金36000元。然原告再以電話通知被告上情，迄至102年6月4日止，被告均不接聽電話，原告復於102年6月5日寄發桃園水汴頭郵局第123號存證信函通知被告返還保證金，被告仍置之不理，為此提起本訴等情。

2、並聲明：被告應給付原告36000元，及自支付命令送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。

(二)對被告抗辯之陳述：

1、原告否認與被告曾約定於102年5月31日交屋，因原告於該日尚有許多物品要搬運，不可能與被告約定該日交屋，而系爭租約第6條第2項約定係指兩造於租約終止或租賃期滿不交還房屋即應付違約金，然原告於102年5月31日已搬離系爭房屋，並無霸佔系爭房屋之情事，且原告於102年4月10日繳交管理費時，社區總幹事詢問原告為何只繳102年4、5月份之管理費，原告遂告知將於102年5月底要搬至樓下，因社區管理委員會不同意再書寫證明文件，故無法以書面作證，但承諾願意幫忙作證，故被告將押租金36000元佔為己有，於法不符。

2、被告固抗辯稱原告未履行交屋手續云云，然兩造係約定原告於102年5月31日搬遷，並未約定交屋時間，而102年5月31日當日原告進行搬遷，電話辦理移機，致電話不通。另被告有到樓下找管理員，管理員告知被告關於原告搬到系爭房屋樓下乙事，被告聽到後就很生氣離去。又原告自102年6月3日起開始多次以電話與被告聯絡，被告皆故意不接，亦不回電話，原告乃於102年6月4日寄發存證信函限期被告5日內歸還押租金，並於102年6月6日請社區總幹事協助與被告聯絡，被告有接聽電話，但不回覆何時能與原告面談返還押租金及交屋事宜。原告再於102年6月7日打電話至被告任職學校，請系主任協助轉達原告傳真信件，並請被告聯絡原告，但無結果，故被告既不接電話，亦不與原告聯絡，其故意不返還押租金甚明。原告迄至102年6月13日仍然無法與被告聯絡，遂依法聲請支付命令，並於同日以被告涉嫌侵占押租金為由前往台中市政府警察局第二分局永興派出所報案，此有該派出所開具刑事案件報案三聯單1紙可證。

3、至被告抗辯稱於102年5月31日曾在系爭房屋等候至下午4時30分許，仍然未見到原告公司員工云云。但大樓社區管理員於102年5月31日曾至原告公司送掛號信件，原告簽收時間為102年5月31日下午4時11分，故原告懷疑被告可能不認識原告公司員工，以及大樓社區管理員於102年5月中旬始到職，亦不太認識原告公司員工，致誤認系爭房屋並無原告公司員工在場。

4、原告就被告請求抵銷部分，原告同意支付至102年6月3日之大樓管理費，但系爭租約並未記載應更換鑰匙交付被告，被告請求原告支付更換鑰匙費用不合理，另系爭房屋地板為原告鋪設，屬於原告資產，有單據1紙為憑。至於系爭房屋地板有無破損，原告搬遷時並未留意，即使有破損，原告亦無支付修繕費用之必要。

二、被告方面：

(一)系爭租約於102年5月31日屆期，被告於102年2月25日以存證信函詢問原告是否要續約，原告於102年3月25日以前未回覆續約，即表示不再續約。嗣原告於102年5月14日以電話與被告約定於102年5月31日在系爭房屋辦理交屋，並要求被告於當日攜帶押租金前來，被告隨即承諾，並於數日後去電提醒原告於交屋之日攜帶相關付款單據如電費、管理費等以便結清金錢。但被告於102年5月31日當日下午4時許攜帶押租金到達系爭房屋，發現大門敞開，而原告公司已經搬空，並無任何人可辦理交屋事宜，被告立即撥打原告所留電話，電話無人接聽，另當日之前原告亦未曾以電話或書信更改交屋日期，被告遂向大樓管理室詢問原告公司，當時社區總幹事倪玲玉在場，被告向其詢問原告公公司是否搬家，當時社區總幹事倪玲玉在場表示不知情，被告再請總幹事幫忙撥打原告公司電話，結果仍然電話無人接聽，此有當時在場之總幹事及管理員出具之2紙聲明書為憑，證明被告當天確實在系爭房屋所在社區準備辦理交屋手續，而被告當日復確認原告並未在大樓管理室預留新聯絡方式，並決定再前往系爭房屋等候原告前來交屋。又被告在系爭房屋等候交屋時，社區管理員鄭高昇亦帶著欲送達原告公司之郵包前來，發現系爭房屋人去樓空，被告當時似乎聽聞鄰居低聲談及原告公司搬到9樓之1，被告乃建議鄭高昇前往9樓之1查看，被告驚訝原告僅搬至系爭房屋樓下(被告當時未前往9樓之1查看，係因兩造約定辦理交屋處為系爭房屋，未曾協議更改交屋地點，而原告亦未曾通知被告其公司新址，新址僅道聽途說，冒昧上門並不合宜)。又原告公司新址距系爭房屋很近，原告即不可能無法前來系爭房屋辦理交屋事宜，縱原告交屋仍有困難，亦應採取權宜措施，如派人留守、託人留話、留下字條、或在管理室留言等，可見原告係故意不履約。另被告雖在系爭房屋等候，亦曾2次請託管理員鄭高昇通知原告稱被告在系爭房屋等候交屋，而被告在系爭房屋等待數十分鐘才因事離去，臨走前並特別拜託鄭高昇，如原告有任何消息請立刻電話通知被告，足見被告於當日極欲完成交屋手續之誠意。

(二)依系爭契約第6條第2項約定：「乙方(即原告)於終止租約或租賃期滿不交還房屋，即應支付違約金新臺幣參萬陸仟元整如訴訟費用、律師費用一切歸乙方負責支付。」，是原告公司雖已搬離系爭房屋，依約仍須完成應有之交屋手續，並結清金錢等權利義務關係。又交屋日期及地點既經兩造約定(係原告指定)，無論困難與否，原告應盡力達成約定。倘租約期滿當日交屋有困難，原告應及早通知被告，即使原告於交屋當日才發生任何困難，亦應以各種方法通知被告，避免違約，但卻毫無作為，被告於交屋當日及之前，均未接獲原告任何電話要求協商交屋細節，甚至於102年6月1日、102年6月2日均未聯絡，被告於102年6月3日需上課，手機轉靜音以免影響上課，當日晚上10時許下課後，檢查系爭房屋時發現遭不明人士鎖上，因原告尚持有系爭房屋鑰匙，系爭房屋安全可慮，被告遂決定以存證信函聲明系爭房屋所有權及相關事宜。被告於102年6月4日始接獲原告公司電話，可見原告確有被告之聯絡電話，原告既於102年5月31日無法辦理交屋，亦未電話通知，不合情理，致系爭房屋鑰匙、車庫大門遙控器均未繳回，設備裝潢查點等手續亦未進行，兩造更未簽交屋字據，故交屋手續並未完成，原告之押租金形同放棄。故原告違約在先，事後又不曾對被告為任何違約解釋，不通人情，僅於102年6月4日來電要求返還押租金，並未表示應歸還鑰匙、完成交屋等事項，被告事後收受原告之存證信函內容亦同。詎被告以電話告知原告日後雙方聯絡以存證信函為準後，原告發現無法順利取回押租金，即惱羞成怒，撥打電話給被告任職學校之系辦公室及系主任，語氣不佳，更寄送恐嚇信共4封至系辦公室，另在系爭房屋大門貼上房屋封條，警告不知情之鄰居及看屋客人，明顯意圖騷擾及破壞被告名譽及房屋，被告已聲明保留告訴權。

(三)原告雖以大樓管理室不收受管理鑰匙等物，無法轉交鑰匙，且鑰匙不應輕率交管理室轉交云云。但被告在自行接管系爭房屋後，為修繕系爭房屋和租屋方便，鑰匙均請託大樓管理室代管達3個月之久，從未被推託拒絕，而且社區總幹事亦稱其保管一堆鑰匙等語，可見原告所言不實。

(四)又被告於更換系爭房屋地板後才開始招租，故系爭房屋地板並非原告鋪設，雖系爭房屋地板鋪設費用收據抬頭名稱為原告，並不代表原告為付款人。況系爭房屋施工工程報價單之單據抬頭各有不同，有以系爭房屋承租公司名稱為抬頭者，有以被告為抬頭者，甚至有工程請款單以房號為抬頭者，可見應為施工公司視習慣或便宜行事。再被告均以現金付款，無報帳需要，故並未特別要求記載。是系爭房屋地板既已毀損，原告自應賠償地板修補費用6750 元，另原告因承租系爭房屋，結算至被告於102年6月4日更換鑰匙收回系爭房屋為止，尚需償付被告102年6月1日至102年6月4日大樓管理費458元、102年6月1日至102年6 月4日大樓租金2400元、更換房屋鑰匙費用3500元、車庫遙控鑰匙費用500元及車位清潔費6000元，共計19608元，爰請求與原告請求金額抵銷。

(五)被告認為原告已違約在先，原應給付違約金36000元，但被告在本件訴訟不主張違約金部分。(參見102年12月18日言詞辯論筆錄第2頁)

(六)並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項：

(一)原告向被告承租系爭房屋期間為3年，租約係1年1簽，系爭租約於101年7月5日簽訂，租賃期間自101年6月1日起至102年5月31日止。嗣上開租賃期間屆滿後，原告於102年5月31日搬離系爭房屋，被告尚未返還原告押租金36000元。

(二)兩造間於系爭租約期滿後，迄今尚未完成交屋手續，但被告已自行於102年6月4日接管系爭房屋。

(三)系爭房屋於102年6月份大樓管理費由被告繳納；而被告於102年6月4日更換系爭房屋鑰匙支出3500元，於102年6月間修補地板支出6750元，於102年9月30日重新申請車庫遙控器支出500元。

(四)原告於102年10月18日將系爭房屋鑰匙、遙控器等寄還被告，被告已於102年10月21日收受。

四、兩造爭執事項：

(一)原告於系爭房屋租期屆滿後請求被告返還押租金36000元，是否可採？

(二)被告所為抵銷抗辯，即原告請求之押租金36000元應扣除地板修補費用6750元、102年6月1日至102年6月4日大樓管理費458元、102年6月1日至102年6月4日大樓租金2400元、房屋鑰匙3500元、車庫遙控器500元及車位清潔費6000元，共計19608元，有無理由？

五、法院之判斷：

(一)依兩造簽訂系爭租約第3條第2款約定：「保證金36000元，於租賃期滿交還房屋時甲方(即被告)無息退還乙方(即原告)。」，是原告得請求被告返還押租金(即保證金)，即應以「租賃期滿交還房屋」為前提要件。又兩造間就系爭房屋租約已於102年5月31日屆滿，原告亦於102年5月31日自系爭房屋搬遷，兩造間雖未完成搬遷後之交屋手續，但被告已自行於102年6月4日接管系爭房屋，更換房屋鑰匙等情，已據被告在本院審理時自承在卷，亦為原告不爭執，則被告既於102年6月4日接管系爭房屋，更換房屋鑰匙，系爭房屋自102年6月4日起即回復為被告管領占有使用狀態，實際上等同於原告已於租賃期滿後「交還房屋」，故原告依系爭租約第3條第2款約定請求被告返還押租金36000元，洵屬正當，應予准許。

(二)按民法第334條第1項前段規定：「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。」又抵銷為消滅債務之單獨行為，只須與民法第334條所定之要件相符，一經向他方為此意思表示即生消滅債務之效果，原不待對方之表示同意(參見最高法院50年台上字第291號民事判例意旨)。另被告對於原告起訴主張之請求，提出抵銷之抗辯，祇須其對於原告確有已備抵銷要件之債權即可，至原告對於被告所主張抵銷之債權曾有爭執，或被告已另案起訴請求，均不影響被告抵銷權之行使(參見最高法院67年台上字第1647號民事判例意旨)。本件被告抗辯稱系爭房屋租期屆滿後，因原告遲未辦理交屋手續，致被告於102年6月4日接管系爭房屋後，因地板破損支出地板修補費用6750元，及受有102年6月1日至102年6月4日大樓管理費458元、102年6月1日至102年6月4日大樓租金2400元、房屋鑰匙3500元、車庫遙控器500元及車位清潔費6000元，共計19608元，爰以上開損害金額與原告請求返還之押租金36000元相互抵銷等情，而原告除表明同意支付大樓管理費458元外，其餘均否認之。本院認為：

1、原告主張被告應返還之押租金債權為金錢債權，因系爭房屋已由被告接管占有使用，故押租金債權已屆清償期；而被告所為抵銷抗辯之債權，均係被告主張已支付之費用，該項費用應由原告負擔，其請求給付種類為金錢債權，清償期復已屆至，則依前揭民法第334條第1項規定及最高法院67年台上字第1647號民事判例意旨，即使原告就被告主張之債權數額仍有爭執，被告亦得為抵銷之意思表示，並在法院就抵銷債權為判斷之範圍，發生債務消滅之效力，依民事訴訟法第400條第2項規定，亦有既判力，兩造日後即不得就主張抵銷部分之債權債務關係再為爭執。是被告在本件訴訟主張抵銷抗辯，即符合民法第334條第1項規定之抵銷要件，尚無不合。

2、被告行使抵銷抗辯之債權包括：地板修補費用6750元、102年6月1日至102年6月4日大樓管理費458元、102年6月1日至102年6月4日大樓租金2400元、房屋鑰匙3500元、車庫遙控器500元及車位清潔費6000元等，共計19608元，抵銷項目及金額是否可採，茲分別說明如次：

(1)地板修補費用6750元部分：被告主張原告自系爭房屋搬遷後，經檢視查悉地板破損，遂支付地板修補費用6750元，並提出照片3幀及東立格設計企業有限公司出具102年6月13日統一發票1紙為證。然為原告所否認，並主張於99年間向被告承租系爭房屋後，係由原告自行出資鋪設地板，而地板有無破損，原告搬遷時並未留意，即使地板確有破損，亦不應再由原告支付地板修繕費用等語，復提出新僑東家具行於99年3月29日出具送貨單(收據)1紙為憑。被告固堅稱系爭房屋於99年間鋪板地板係由被告出資僱工施作，即使原告持有付款收據，亦可能係廠商將收據誤為交付予原告，並不代表地板鋪設費用係由原告支付云云。惟本院認為原告主張於99年間出資鋪設系爭房屋地板乙事，已提出其持有之收據1紙為佐證，而被告主張其始為於99年間出資鋪設系爭房屋地板之人乙節，卻未提出任何證據資料供參，被告此部分主張即難遽信。尤其被告主張此次修繕地板之老闆即為當初鋪設地板之老闆乙事，核與被告提出之修繕費用統一發票係由「東立格設計企業有限公司」出具，而原告提出之收據係由「新僑東家具行」出具各情並不相符，被告既主張原告持有之收據應係廠商誤為交付云云，即應就該項有利於己事實(承包廠商誤將收據交付原告)負舉證責任，且應舉證證明「東立格設計企業有限公司」與「新僑東家具行」等2家商號之實際負責人為同一人，但被告迄至本件言詞辯論終結時均未舉證以實其說，被告此部分之主張即無可採。從而，系爭房屋於99年間鋪設地板時既為原告出資鋪設，則該地板並非被告於99年間出租系爭房屋同時交付原告使用，故原告於系爭租約期滿遷讓房屋時，就鋪設地板部分自不負回復原狀之義務。是被告主張原告應支付地板修繕費用6750元，並據此行使抵銷權，於法不合，不應准許。

(2)102年6月1日至102年6月4日大樓管理費458元部分：被告主張原告於102年5月31日自系爭房屋搬遷後，並未會同辦理交屋手續，系爭房屋迄至102年6月4日始由被告自行接管使用，乃請求原告支付102年6月1日至102年6月4日大樓管理費458元乙節，已為原告不爭執，並於102年11月22日言詞辯論期日當庭表示同意支付，且經記明筆錄在卷，則被告請求原告支付上開期間大樓管理費458元，並行使抵銷權，尚無不合，應准許之。

(3)102年6月1日至102年6月4日大樓租金2400元部分：被告主張原告於102年5月31日自系爭房屋搬遷後，並未會同辦理交屋手續，系爭房屋迄至102年6月4日始由被告自行接管使用，乃請求原告支付102年6月1日至102年6月4日大樓租金2400元乙節。雖為原告所否認，並以原告已於102年5月31日搬遷，並未繼續使用系爭房屋，毋須支付租金云云。惟本院認為原告固於102年5月31日搬遷，未繼續使用系爭房屋，但原告在完成點交房屋予被告前，既仍繼續持有系爭房屋鑰匙及車庫遙控器，則系爭房屋尚處於原告得隨時進入使用之狀態，即使原告並未實際使用，實質上原告猶繼續管領占有系爭房屋，故被告主張原告應支付其接管系爭房屋以前之租金，即屬有據。又被告自承已於102年6月4日更換系爭房屋鑰匙及接管使用，其得請求原告支付租金應限於102年6月1日至102年6月3日，共3日，而被告出租系爭房屋予原告之租金為每月18000元，折算每日租金為600元(計算式：18000÷30＝600)，故被告得請求原告支付之租金為1800元(計算式：600×3＝1800)，逾此數額之請求，不應准許。

(4)房屋鑰匙3500元及車庫遙控器500元，共4000元部分：被告主張原告於102年5月31日自系爭房屋搬遷後，並未會同辦理交屋手續，亦未交還系爭房屋鑰匙及車庫遙控器，被告乃於102年6月4日自行更換房屋鑰匙，支付鑰匙費用3500元，另於102年9月30日重新購買大樓車庫遙控器，支付500元，故請求原告支付房屋鑰匙及車庫遙控器費用共4000元乙節，業據其提出金元鎖匙行於102年6月4日出具免用統一發票收據及世基金融中心管理委員會於102年9月30日出具收費單等各1紙可按，而原告亦自承於102年10月18日始將系爭房屋鑰匙及車庫遙控器寄還被告，被告已於102年10月21日收受無誤等語在卷(參見102年11月22日言詞辯論筆錄第3頁)。是原告於102年5月31日自系爭房屋搬遷，卻遲至102年10月18日始將系爭房屋鑰匙及車庫遙控器寄還被告，倘非被告為接管系爭房屋使用而自行更換房屋鑰匙及重新購買大樓車庫遙控器，被告豈非長達4個月又20天無法管領占有使用系爭房屋？而被告必須更換系爭房屋鑰匙及重新購買大樓車庫遙控器，要屬原告無法儘速辦理交屋手續所致，係可歸責於原告之事由，故被告主張原告應返還上開房屋鑰匙及車庫遙控器費用共4000元，及行使抵銷權，並無不當，應准許之。

(5)車位清潔費6000元部分：被告主張原告於102年5月31日自系爭房屋搬遷後，並未會同辦理交屋手續，亦未交還大樓車庫遙控器，被告遲至102年9月30日始重新購買大樓車庫遙控器，乃請求原告支付102年6月1日至102年9月30日車位清潔費6000元云云，亦為原告所否認。而本院認為被告既自102年6月4日接管系爭房屋，並向系爭房屋所在大樓即世基金融中心管理委員會繳納管理費及車位清潔費，則被告於102年6月4日收回接管系爭房屋後，除非該車位仍為原告占有使用，否則即應隨同系爭房屋回復被告管領支配範圍，故被告得請求原告支付車位清潔費部分應僅限於102年6月1日至102年6月3日，共3日而已，被告在本院審理過程復未舉證證明該車位自102年6月4日起至102年9月30日止仍在原告占有使用中，被告請求原告支付上開期間之車位清潔費，即嫌無憑。又依被告提出世基金融中心管理委員會管理費繳交通知單記載，車位清潔費每月為500元，換算每日費用為16.7元(計算式：500÷30＝16.7，元以下四捨五入，下同)，是被告得請求原告支付3日之車位清潔費，其數額為50元(計算式：16.7×3＝50），被告逾此金額之請求，不應准許。

(6)小計：被告就原告請求金額行使抵銷抗辯權，其得抵銷金額為6308元(計算式：458＋1800＋4000＋50＝6308)。

3、準此，原告得請求被告返還押租金36000元，經被告行使抵銷抗辯權，得抵銷數額為6308元，故原告得請求被告返還押租金數額應減為29692元(計算式：36000－6308＝29692）。

(三)至被告在本院審理時原抗辯稱原告於系爭租約租期屆滿後遲未辦理交屋手續，顯已違約，依系爭租約第6條第2款約定，被告應支付違約金36000元，並就違約金36000元部分併行使抵銷抗辯等情(參見被告102年12月18日書狀第2頁)。惟被告於102年12月18日言詞辯論期日當庭以言詞表示就違約金部分不作請求，行使抵銷金額為19608元等語，並經記明筆錄在卷(參見該日言詞辯論筆錄第2頁)。是被告在本件訴訟既就違約金36000元部分不行使抵銷抗辯權利，則原告遲未與被告辦理交屋手續是否構成違約，本院自毋庸予以裁判認定，避免日後發生裁判歧異，併予敘明(因被告在本件言詞辯論終結「後」已另行具狀就違約金36000元部分對原告提起反訴，可見被告就違約金36000元部分已有對原告再行起訴請求之真意，而被告提起反訴部分已違反民事訴訟法第259條應於言詞辯論終結「前」提起之規定，此部分由本院另以裁定駁回之)。

六、綜上所述，原告依兩造間系爭租約之契約法律關係請求被告返還押租金，經被告行使抵銷抗辯後，於29692元範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此金額之請求，為無理由，應予駁回。又原告就上開准許部分，請求被告自支付命令送達翌日即102年7月13日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，亦無不合，併准許之。

七、又本件應適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之19第1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，併確定訴訟費用額為1000元。另本院就本件訴訟為兩造互有勝敗之判決，爰審酌原告之勝訴比例為百分之82.5，遂命被告負擔訴訟費用額825元，餘由原告負擔。

八、本件係適用小額訴訟程序，依民事訴訟法第436條之20規定，法院為被告一部敗訴之判決時，應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告如主文第4項所示。

九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之19第1項、第436條之20，判決如主文。

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