103年度中簡字第3185號｜民事：給付服務費｜裁判日期：104 年 01 月 21 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　 103年度中簡字第3185號原　　　告　燊陽不動產有限公司法定代理人　林茹萱訴訟代理人　邱必奇被　　　告　鄭春福上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國103年12月31日辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣肆拾玖萬元，及自民國一０三年十月七日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新台幣伍仟貳佰玖拾元由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、原告方面： (一)原告起訴主張被告於民國(下同)103年8月8日委託原告銷售坐落台中市北屯區軍福七路之富山居建案Ｃ棟8樓預售屋房地(下稱系爭房地)，並簽訂不動產一般委託銷售契約書(下稱系爭契約)，約定委託銷售價格為新台幣(下同) 1680萬元，嗣兩造於同日另行簽訂委託銷售契約書內容變更附表，更改委託銷售總價額為1480萬元作為銷售底價。系爭房地經原告仲介於103年8月9日成交，以總價1500萬元出售於訴外人林欣薇，並於103年8月9日簽立預售房地轉賣合約書，兩造復於同日簽署賣方服務費確認單，雙方議定被告應給付服務費為490000元，即成交價百分之3.26，該服務報酬並未逾越系爭契約第8條約定按實際成交價百分之4收取服務報酬之上限。詎被告自簽署預售房地轉賣合約書後即拒不支付上開服務費，原告曾於103年8月28日寄發台中文心路郵局第1212號存證信函催告被告應於函到3日內支付，被告仍不予理會，為此依兩造間系爭契約及賣方服務費確認單等法律關係提起本訴等情。並聲明：除假執行宣告外，餘如主文所示。 (二)對被告抗辯之陳述： 1、原告否認於103年8月9日簽立預售房地轉賣合約書時曾向被告承諾不收取仲介費用，當天係原告偕同代書范曉薇與被告簽訂草約，並擇日再到建設公司換約，當日亦簽立賣方服務費確認單記載服務費為500000元，如依系爭契約第8條約定按實際成交價百分之4計算，應為600000元，故原告當時已做退讓。又兩造到建設公司換約時，買方已將需支付之價金簽發支票交付被告，原告亦承諾換約手續費由兩造各負擔2分之1，被告再要求折讓服務費，原告遂同意再減10000元，故為490000元，最後被告承諾買方將買賣價金匯入指定帳戶後給付服務費，原告亦將更改後之賣方服務費確認單影本交付被告收執。 2、兩造於103年8月8日簽訂系爭契約前，被告曾委託原告銷售系爭房地1年餘，皆因價格問題未成交，先前合約屆期後，被告亦表示原告得繼續仲介系爭房地出售事宜，事後有客戶詢問被告所有之系爭房地，該客戶雖有意購買系爭房地，但當時仍在評估3個物件，並未明確指定購買系爭房地，且原告亦未向被告確認系爭房地是否已賣出，故原告並未向該客戶收取斡旋金。 3、被告固抗辯稱簽訂系爭合約時未給予3日以上契約審閱期間云云，然原告仲介系爭房地時，先前使用永慶房屋之委託書，後來改用台灣房屋之委託書，前後委託書內容大同小異，先前被告亦在委託銷售契約書上簽名放棄契約審閱期之權利，何況被告當時亦委託其他仲介出售系爭房地，被告對系爭契約之委託內容即合約書條款應相當清楚。 4、原告否認在仲介系爭房地買賣過程曾向買方洩露被告之委託銷售價格，原告如有透露的話，賣方出價應該是1480萬元，而非1500萬元。二、被告方面： (一)系爭房地買賣交易過程係原告先於102年4月8日以「永慶不動產」加盟店名義與被告簽訂「專任委託銷售契約書」，委託銷售價格為1680萬元，委託銷售期間為102年4月8 日至102年7月20日，同日亦簽訂「委託事項變更契約書」，將委託銷售價格變更為1565萬元。嗣兩造於102年7月23日又簽訂「委託事項變更契約書」，委託銷售期間變更為102年7月23日至102年10月23日；兩造再於102年11月20日簽訂「委託事項變更契約書」，委託銷售期間變更為102 年11月20日至103年3月20日，並改為一般委託方式，上開委託銷售期間，原告皆指派邱必奇與被告簽約及聯繫，但期間屆滿時原告並未完成仲介成交。迄於103年8月8日上午，邱必奇再以電話聯絡被告表示欲再簽訂委託銷售契約，並於當日晚間前來被告住處大樓會客區，並提出「台灣房屋」版本之系爭契約，邱必奇當時表示所有買賣條件與以往相同，委託銷售價格仍為1680萬元，要求被告在契約書簽名，被告心想曾與邱必奇簽約多次，且被告有深度老花眼，當時配戴眼鏡度數不夠，如同一般人在簽訂類似定型化契約之狀況，在未閱讀契約內容及信任邱必奇之情況，依邱必奇之指示在契約書上多處位置簽名，且於取得契約複本後亦未再予閱覽。詎於103年8月9日近中午時分，邱必奇即以電話告知系爭房地已於1500萬元成交，將於當日晚上簽約，被告甚感驚訝，乃表示成交價格低於委託銷售價格，邱必奇表示其會處理。邱必奇於103年8月9日晚間前來被告住處大樓會客區時，提出「預售房地轉賣合約書」(可換約)予被告，表示不收仲介費用，並將「賣方服務費確認單」之「應付總服務費」及「服務費收款紀錄」欄位書寫金額全部劃掉，被告才在劃掉位置處蓋章，並同意以1500萬元成交。是被告認為邱必奇已表示不向被告收取仲介費用，始於103年8月21日下午前往惠宇建設股份有限公司辦理預售屋換約手續，詎辦妥手續後，邱必奇即提出填寫490000元服務費之「賣方服務費確認單」要求被告給付該服務費，被告始知受騙。 (二)被告不否認原告提出「賣方服務費確認單」上4枚被告印文為被告親蓋，但其上書寫「肆玖」、「490000」或另遭塗除之「伍」、「5」等文字及數字，被告均不知情，亦未同意任何人填寫，故依民事訴訟法第357條規定，原告應就該「賣方服務費確認單」內容之真正負舉證責任。又關於文書數字之更改，若關係當事人之金錢債權債務，必定相當慎重，此為被告在「賣方服務費確認單」就邱必奇所為3處劃除記號處蓋章之原因，故被告倘確有同意支付 500000元或490000元服務費之事實，被告即應在更改後之文字或數字上蓋章才是，顯見原告提出「賣方服務費確認單」其上書寫「肆玖」、「490000」或另遭塗除之「伍」、「5」等文字及數字，均係被告將該確認單取回後，由他人自行填寫，被告自始不知情。 (三)依兩造簽訂系爭契約前言記載：「本契約書審閱期間為3 日以上，違反前開規定，該條款不構成契約內容。」，而兩造於103年8月8日當日晚間簽訂系爭契約時，邱必奇並未告知已尋獲買方，亦未告知買方已經出價，卻於翌日即103年8月9日近中午時分電話聯絡被告，告知系爭房地已以1500萬元價格成交，顯然違反前揭「契約書審閱期間為3日以上」之規定，且如此迅速完成交易，可見邱必奇故意隱匿早已尋獲買方，及買方出價1500萬元之重要事實，亦違反民法第567條第1項居間人就訂約事項應據實報告各當事人之規定。 (四)依一般不動產仲介買賣交易慣例，賣方與仲介公司簽訂委託銷售契約時，「委託銷售價格」代表賣方願意考慮出售不動產之最低價格，仲介公司刊登廣告時會以高於「委託銷售價格」之金額作為廣告價格，故仲介公司即應在賣方「委託銷售價格」以上金額向買方媒介，若買方有承購意願，應交付1筆斡旋金後出價，再委由仲介公司向賣方議價，如此多次斡旋，買賣雙方增減價金至最終合意，買賣即為成交。是賣方之業務人員在斡旋期間除不得向買方揭露賣方之「委託銷售價格」外，更需為賣方之最大利益著想，向買方爭取較高之成交價格，始符善良管理人之注意義務。但邱必奇並未據實向被告表示買方已經存在，及已出價1500萬元，而該出價低於賣方之「委託銷售價格」，卻仍催促被告完成交易，顯已違反善良管理人之注意義務甚明。據此，無論系爭契約之「委託銷售價格」1680萬元，或「契約變更附表」上「更改委託價格」之1480萬元，均不具有契約之意義，其中1680萬元係邱必奇讓被告誤認買賣交易條件不變所為之幌子，1480萬元是邱必奇配合買方出價1500萬元所作之價格，即先射箭再畫靶，故邱必奇所為仲介程序嚴重違反誠信原則。 (五)被告認為原告就系爭房地買賣事宜根本未提供服務，最多願意給付服務費用50000元。 (六)並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張上揭事實，已據其提出系爭契約、契約變更附表、預售房地轉賣合約書、賣方服務費確認單及存證信函等影本各1件在卷為憑，核屬相符，而被告雖以上情抗辯(詳後述) ，惟其對原告提出上開私文書之真正均不爭執，是原告之主張自堪信為真實。四、法院之判斷： (一)按民法第153條第1項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」，而契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造無故撤銷(參見最高法院20年上字第632號民事判例意旨)。本件被告曾於102年4月8日委託原告銷售系爭房地，委託銷售價格為1680萬元，委託銷售期間為102年4月8日至102年7月20日，同日亦簽訂「委託事項變更契約書」，將委託銷售價格變更為1565萬元。迄於103年8月8日晚間，兩造再簽訂系爭契約，委託銷售價格仍為1680萬元，委託銷售期間為103年8月8日至103年10月31日，同日亦簽訂「契約變更附表」，將委託銷售價格變更為1480萬元，並註記「含4%仲介服務費」。嗣原告於103年8月9日通知系爭房地以1500萬元成交，原告亦於同日偕同買方與被告簽訂「預售房地轉賣合約書」(可換約)，兩造復於同日簽立賣方服務費確認單，確認被告應支付服務費金額為500000元等情，已為兩造一致不爭執，並有原告提出系爭契約、契約變更附表、賣方服務費確認單(以上均台灣房屋版本)及預售房地轉賣合約書各1件，被告提出永慶不動產專任委託銷售契約書1件及委託事項變更契約書3件等各在卷為證。足見依兩造於103年8月8日簽訂系爭契約及契約變更附表之約定，被告委託原告銷售系爭房地之價格應為1480萬元，被告亦同意按實際成交價格給付百分之4仲介服務費予原告，則原告於103年8月9日仲介買方以1500萬元購買系爭房地，該價格顯然高於被告委託銷售價格1480萬元，故原告主張系爭房地已經仲介成交乙事，自屬符合系爭契約之委託意旨，依系爭契約第8條約定，被告負有按實際成交價格給付百分之4仲介服務費即600000元(計算式： 00000000×4/100＝600000)予原告之義務，而兩造既於 103年8月9日簽立賣方服務費確認單將仲介服務費減為 500000元，再於103年8月21日將仲介服務費減為490000元，則被告應給付原告仲介服務費金額應為490000元甚明。至被告雖抗辯稱買方出價1500萬元低於系爭契約委託銷售價格1680萬元云云，然依前述，被告既於簽訂系爭契約同時簽立「契約變更附表」，將委託銷售價格變更為1480萬元，並在該「契約變更附表」簽名確認無誤，則依被告簽約當時之真意應為買方出價等於或高於1480萬元即同意出售系爭房地，而買方出價1500萬元顯然高於1480萬元，系爭房地之買賣契約當然已成立生效，此從被告於103年8月9日配合原告與買方簽訂預售房地轉賣合約書，其上記載買賣價款總金額亦為1500萬元乙事，可知系爭房地以1500萬元出售並未違反被告之委託意旨。準此，被告事後臨訟始抗辯稱：「被告有深度老花眼，當時配戴眼鏡度數不夠，如同一般人在簽訂類似定型化契約之狀況，在未閱讀契約內容及信任邱必奇之情況，依邱必奇之指示在契約書上多處位置簽名」、「邱必奇僅告知與以前契約相仿，更未告知委託契約最重要之『委託價格』已有所變更」云云，均屬意圖規避給付仲介服務費之諉責藉口，自為本院所不採，否則依系爭契約之簽約地點在被告住處大樓之會客區，即使被告當時配戴老花眼鏡度數不夠，被告自可隨時返回其住處更換適當度數之老花眼鏡，藉以看清系爭契約之內容，甚至亦可請其親友協助檢視系爭契約內容，尢其被告自承「長期擔任省、縣、市政府會計、主計主任職務後退休，，向來秉持會計人員重視數字、公正嚴明之處事態度」(參見被告103年12月25日民事辯論意旨一狀第6頁)，對簽訂系爭房地委託銷售契約如此重要之事，怎可能僅依邱必奇之指示即在系爭契約簽名？被告又自承簽訂系爭契約後亦同時取得1份契約文件，被告於簽約當日晚間應有充裕時間可詳閱契約條文全文，若有疑義，亦可隨時向原告或邱必奇表示異議，但被告捨此不為，事後臨訟再為上開抗辯，其作法即與常情有違。 (二)又被告抗辯稱邱必奇於103年8月9日晚間前來被告住處大樓會客區時，提出「預售房地轉賣合約書」(可換約)予被告，表示不收仲介費用，並將「賣方服務費確認單」之「應付總服務費」及「服務費收款紀錄」欄位書寫金額全部劃掉，被告才在劃掉位置處蓋章，其上書寫「肆玖」、「490000」或另遭塗除之「伍」、「5」等文字及數字，被告均不知情，亦未同意任何人填寫云云，已為原告所否認，而原告訴訟代理人邱必奇則承認賣方服務費確認單上書寫「肆玖」、「490000」或另遭塗除之「伍」、「5」等文字及數字均為其所為等語。是依民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，而本院認為一般不動產經紀業者仲介不動產交易，係以收取仲介服務費為常態事實，不收仲介服務費為變態事實，原告既否認曾向被告表示不收仲介服務費，被告即應就原告不收仲介服務費之有利事實負舉證責任，但被告並未舉證以實其說，此部分抗辯即難遽信為真正。況被告自始不爭執賣方服務費確認單上4枚「鄭春福」之印文為其親蓋，則依常情，若非該確認單記載內容有增刪塗改之處，何需被告蓋章其上？故被告否認知悉該確認單上塗改「伍」、「5」等文字及數字部分，即與事實不符(若未塗改，根本毋須被告蓋章)。倘如被告抗辯原告確曾承諾不收仲介服務費乙事屬實，則該紙「賣方服務費確認單」顯然無繼續留存之必要，原告於103年8月9日提出該紙「賣方服務費確認單」時，被告自可當場將該紙確認單撕掉或註記作廢即可，何必在該紙確認單之金額數字及文字等欄位蓋章？尤其被告所蓋4枚印文中之1枚係蓋在「應付總服務費」欄位之「客戶簽章」欄內，等同於被告承認兩造間確有給付仲介服務費之約定，益見被告此部分抗辯為不可採。至被告另否認該確認單之真正，認為原告應就該確認單之真正負舉證責任云云。然本院認為該確認單「應付總服務費」欄位之「客戶簽章」欄內既有被告親蓋之印文，且塗改處亦蓋用被告之印文及原告訴訟代理人邱必奇之簽名，在形式上足以認定該確認單塗改後之內容應為兩造之合意，被告片面否認該確認單之真正，要為本院所不採。 (三)被告另抗辯稱依系爭契約前言記載：「本契約書審閱期間為3日以上，違反前開規定，該條款不構成契約內容。」，兩造於103年8月8日當日晚間簽訂系爭契約時，邱必奇並未告知已尋獲買方，亦未告知買方已經出價，卻於翌日即103年8月9日近中午時分電話聯絡被告，告知系爭房地已以1500萬元價格成交，顯然違反前揭「契約書審閱期間為3日以上」之規定云云。原告則主張仲介系爭房地買賣時，先前使用永慶房屋之委託書，後來改用台灣房屋之委託書，前後委託書內容大同小異，先前被告亦在委託銷售契約書上簽名放棄契約審閱期之權利，且被告亦委託其他仲介出售系爭房地，被告對系爭契約之委託內容即合約書條款應相當清楚等語。本院認為定型化契約係依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約(參見民法第 247條之1規定)，而系爭契約乃典型之定型化契約，係由不動產經紀業者即原告擬訂契約條文而適用於同類之委託銷售契約，為避免締約之他方因倉促訂約而不及詳閱契約全部條文內容，故有契約審閱期間之約定，俾使締約之他方於簽約前先行攜回契約書審閱，審閱後再行決定是否締約。故就本件而言，系爭契約前言前段固記載：「本契約書審閱期間為3日以上，違反前開規定，該條款不構成契約內容。」，惟後段另有「委託人於簽訂本契約時：□業已行使契約審閱期權利，並充分瞭解契約內容。□業已當場充分瞭解契約內容，無須另行攜回審閱。」之選項，而被告亦在該前言部分之「貴客簽署」欄位簽名確認等情，可見當時應係漏未在□欄內勾選其一，應無原告拒絕被告行使契約審閱期之情事。又參酌被告提出於102年4月8日與原告簽訂永慶不動產版本之「專任委託銷售契約書」，及「委託事項變更契約書」，關於契約審閱期部分，被告均在「委託人業已行使契約審閱權，並充分瞭解本契約書及其附件內容無誤」項後面簽名，足認被告當時已對「專任委託銷售契約書」及「委託事項變更契約書」等條文內容相當瞭解後始為簽名，而被告既自102年4月8日起同意委託原告銷售系爭房地，並曾多次展延委託銷售期間，則系爭契約之簽訂實際與展延委託銷售期限無異。本院依據被告提出永慶不動產版本之委託銷售契約書及台灣房屋版本之系爭契約書，經詳閱及核對全部條文內容後，除委託銷售價格(原合約均為1680萬元，永慶不動產版本變更為 1565萬元，台灣房屋版本變更為1480萬元)及委託銷售期間不同外，其餘契約條文大致相同，被告亦承認「邱必奇告知與以前契約相仿」乙事，可見原告就系爭契約內容與永慶不動產版本契約內容無大幅變更之情形，被告在本院審理時抗辯稱合約書條款完全不一樣云云(參見103年12月31日言詞辯論筆錄第4、5頁)，卻未具體指明契約條文內容完全不同之處為何，被告此部分抗辯即嫌空泛。至被告復抗辯稱簽訂系爭契約時，邱必奇並未告知委託契約最重要之「委託價款」已有所變更云云，然委託銷售價格變更係記載於系爭契約附件「契約變更附表」內，該項更改委託價款記載之欄位在被告簽章欄之上方，被告於簽名前稍加瀏覽即可輕易看見，其竟諉稱不知「委託價款」已有所變更，殊難想像。準此，本院認為兩造於簽訂系爭契約前，被告既已委託原告銷售系爭房地及展延委託銷售期限多次，尚難認其對系爭契約條文全然不知，且本件應屬被告漏未在系爭契約之契約審閱期間欄位勾選之問題，與原告未給予契約審閱期間之情形有別，故被告此部分抗辯不足採信。 (四)再民法第567條第1項規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。」，該條文立法理由為：「按居間人關於訂約事項，應就其所知之事項，負據實報告於各當事人之義務，其相對人係顯無支付能力或知其無訂約能力之人者，即不得為其媒介，以免一方受不測之損失。蓋此種據實報告或不為媒介之情事，乃居間人當然之義務也。」。是被告固抗辯稱邱必奇於103 年8月8日簽訂系爭契約時未據實告知當時已尋獲買方，及買方已出價1500萬元之情事，顯然違反民法第567條第1項規定，亦違誠信原則云云。然為原告所否認，並主張該客戶雖有意購買系爭房地，但當時仍在評估3個物件，並未明確指定購買系爭房地等語。本院認為依一般不動產經紀業實務，仲介人員接受委託代為銷售不動產時，即使已尋獲可能之買方，仍須該買方明確表示購買之意願，且出價高於或等於委託銷售價格，或買方出價已接近委託銷售價格，始有向委託人報告買賣成交或磋商情形，並詢問委託人是否願意減價出售，以促進買賣成交之可能性，且依前揭民法第567條第1項後段規定，仲介人員亦同時負有為委託人過濾買方之義務，對於不具有履約能力或知其不可能訂約之人，仲介人員即不得再為媒介。是就本件而言，當時買方既未明確表示購買系爭房地之意願及支付斡旋金委託原告斡旋，則原告未於簽訂系爭契約當日即告知被告上情，尚難認原告違反民法第567條第1項前據實報告之義務，亦與誠信原則無違。至被告復抗辯稱系爭契約附表變更委託銷售價格為1480萬元，係為配合買方出價1500萬元所為之價格變更云云，亦為原告所否認，被告並未就此部分抗辯舉證以實其說，且依前述，系爭房地委託銷售價格從1680萬元變更為1480萬元係經被告同意，且經被告在該「契約變更附表」簽名確認無訛，足認系爭房地以1500萬元出售並未違背被告之委託意旨，被告抗辯稱原告之仲介行為違反誠信原則云云，即難採信。五、綜上所述，原告依據系爭契約及賣方服務費確認單等法律關係請求被告給付仲介服務費490000元，及自支付命令送達翌日即103年10月7日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告如主文第3項所示。七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。中華民國 104 年 1 月 21 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官林金灶以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 1 月 21 日書記官錢燕

臺中簡易庭103年度中簡字第3185號

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