臺中簡易庭104年度中簡字第3098號

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　 104年度中簡字第3098號

原告

吳一清

訴訟代理人

黃碧珠

被告

曾詡茜

　　　　　　方芊懿

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國105年3月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）被告甲○○代理其女兒即被告丙○○於民國104年3月31日與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落臺中市○區○○○段000000000地號土地（面積587平方公尺、權利範圍158/10000）及其上門牌號碼臺中市○區○○路000號2樓之2房屋（下稱系爭房屋）出售予原告，約定買賣價金為新臺幣（下同）225萬元，原告已依約履行繳付價金。兩造約定於104年5月2日交付系爭房屋，惟交屋當日，被告甲○○讓原告在大樓外等候約3小時，才整理好私物騰空系爭房屋，原告因有要事需趕回北部，所以當日僅檢查屋內水、電及結清餘款。嗣於104年5月11日，原告整理系爭房屋時，始發現屋內原木裝潢多處遭破壞，遍佈小鐵釘、廚房玻璃破損、窗戶腐蝕不堪使用…等受損情形，被告丙○○既住於內，必知屋內情況，然被告2人交屋前並未將屋內損壞部份修繕好，而是於交屋時故意用沙發、窗簾等物品遮掩，顯有惡意至明。又原告於104年5月18日再去整理系爭房屋時，經由樓下住戶告知，始悉系爭房屋對面即門牌號碼臺中市○區○○路000號2樓之3房屋（下稱2樓之3房屋）係凶宅，昔日曾發生一氧化碳中毒，3人陳屍於屋內之事件。原告於104年5月21日打電話給被告甲○○，電話中被告甲○○未否認知悉2樓之3房屋為凶宅，僅是一再說被告丙○○住得很平安，要原告不要在意，電話中原告向其表示很在意此事，並告知倘若知悉對面是凶宅絕不會購買系爭房屋，願意減少價金請被告將系爭房屋買回等語，惟被告甲○○表示因要用錢，要與家人商量，但事後卻未善意回應原告，並退回存證信函，且拒接電話。依104年10月1日上路之新版不動產說明書可知，賣方需詳載不動產週邊半徑重要環境設施（包含嫌惡設施、一般設施、工業住宅、凶宅等），須善盡主動告知義務。原告查訪得知被告甲○○為不動產營業員，於100年10月購買系爭房屋時，即已知悉2樓之3房屋是凶宅，且因旁有嫌惡設施，以明顯低於市價及同社區物件價格成交購屋。系爭房屋離凶宅約2公尺，整棟大樓住戶，僅原告每天進出必需經過凶宅，一經過即想到2樓之3房屋內曾有三位往生者，而心裡難過不舒服，影響居住品質，受有損害甚明。再2樓之3房屋並未如被告2人所表示已經多次買賣轉手，迄今仍為空屋，無人要入住。被告2人串謀故意偽裝其一是租客，致原告對系爭房屋價值認知產生誤差，有失公允至明，蓋事實上在不動產市場一般交易及經驗法則上，嫌惡設施是會影響購買者之意願及價格，況被告2人已知悉103年12月同社區6樓之4套房15.6坪，成交價為185萬，是被告2人低買高賣系爭房屋，獲取暴利，有詐取錢財之嫌，被告2人應交付具有其所保証品質及周邊無嫌惡設施之房屋給原告，讓買賣標的與價金在財產價值上具有對等性，始符合交易習慣上之誠信、公平原則。另原告因修繕系爭房屋因此支出高額費用，爰以10萬元為限，並予主張。故原告爰依債務不履行損害賠償之法律關係，提起本件訴訟，請求被告應減少買賣價金50萬元，包含精神慰撫金40萬元及修繕費用10萬元，並聲明：1.被告應給付原告50萬元。2.訴訟費用由被告負擔。

（二）對被告抗辯之主張：被告之前屋主即證人乙○○100年3月購買系爭房屋之價格為120萬，嗣被告丙○○100年9月購買系爭房屋時，成交之價格為90萬，當時雖無實價登錄可參考，然被告丙○○購屋前，99年11月同棟大樓1樓之5法拍屋成交價格為146萬，被告丙○○購屋價格顯然低於市場行情許多，絕非當時市場價格，且證人乙○○是因對面2樓之3房屋是凶宅，不願意居住而出售。被告丙○○持有系爭房屋4年，且有居住之事實，不可能對2樓之3房屋是凶宅一無所知，被告2人顯有隱瞞原告之故意。

二、被告則以：

（一）原告於104年3月初，拿著系爭房屋之謄本資料親自到被告2人戶籍地拜訪，被告2人當初詢問原告如何得知系爭房屋出售消息，原告告知常與系爭房屋所在大樓4樓朋友聚會，經朋友介紹得知系爭房屋出售，於是被告2人當時也詳加介紹屋況。原告表明要購買，並曾詢問被告2人系爭房屋是否法拍取得，被告2人當下立即回應系爭房屋是100年透過東森房屋仲介購買，並且當時向原告告知目前已委託房屋仲介銷售，原告應與被告2人委託之房屋仲介洽談，原告表示不願意增加房屋仲介服務費支出，希望能降價售出。原告希望能再看系爭房屋，嗣於104年3月27日晚上再次進入被告家中，表示很熟悉該社區環境，希望被告2人以220萬售出。原告當下也準備不動產行情資料說明，被告2人曾經表示房屋仲介已接洽另一買主戊○○（原告當時並不知訴外人戊○○與原告是夫妻），而且與原告出價220萬元一致，兩造相談至晚上約10點半時，原告願意以225萬元價格購買系爭房屋。

（二）於兩造104年3月31日簽訂系爭契約，共同確認系爭房屋現況時，原告再三強調交屋時依合約所載現況點交為主。就系爭房屋物理存在性質，包括屋材質、新舊、結構、裝潢及格局等，可任由買受人依肉眼觀察或用手觸摸或用嗅覺去感受。交屋當日，原告於系爭房屋室內檢視3小時，多次檢視確認無誤後，並無異議，被告遂依合約所載，於原告認同接受屋內現況後，依照系爭房屋現況辦理點交。

（三）原告於104年5月13日來電告知，系爭房屋屋內狀況遭被告2人破壞，被告2人應需將屋內再行裝潢及修繕等語，並寄存證信函予被告2人，惟被告2人從未破壞系爭房屋，亦從未許諾交屋後仍將屋內進行裝潢及修繕，且於104年5月2日經原告檢視系爭房屋現況點交後，被告2人未曾前往系爭房屋，是原告所稱被告2人破壞系爭房屋等語，已造成被告2人名譽受損。

（四）依內政部實價登錄資料，系爭房屋所在之社區物件104年5月成交價15.62坪為280萬，足證該社區目前行情上漲，原告以如此低價購買系爭房屋，明顯已獲得最大利益，無任何損失。

（五）原告隱瞞身為不動產專業經紀人身份，依不動產經紀業管理條例第16條經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經紀業執行仲介或代銷業務。原告利用職務之便，事先未經被告2人所許可，請調二類謄本開發投資案源，且數次夜間侵門踏戶，未事前聯絡就親自站在被告2人家門口，足以影響被告2人安全作息，交屋後又經常不斷來電騷擾，使得被告2人身心受到損害甚明。再原告之妻於104年2月時，先曾接觸過被告2人委託房屋仲介看過系爭房屋，又與被告2人委託之房屋仲介下意願書220萬，事後改由原告與被告2人直接接洽買賣系爭房屋，明顯意圖欺騙被告2人。

（六）依不動產房屋買賣契約書的建物現況確認書第六項，已明確指稱，出賣人僅需就其持有之專有部分是否曾發生非自然因素之死亡，負告知義務，對於其餘住戶、樓上樓下所生事宜皆無告知之義務，故就系爭房屋對面2樓之3房屋所發生非自然死亡之情事，被告2人無法律或契約上之告知義務，原告不可以此表示被告2人有刻意隱瞞之行為，簡言之，原告所指凶宅既非發生在其購買之系爭房屋內，自難責成被告2人就整棟建築物內發生之所有非自然身故事件均有告知之義務。另原告主張進入系爭房屋後，心理感覺毛毛的等語，僅係其個人主觀意識及心理面之範疇，原告並無證據明確指出是被告2人所造成，且無因果關係，亦無法證明係因進入系爭房屋後產生之影響。再者，依內政部97年7月24日內授中辦地字第0000000000號函釋意旨，亦指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。系爭房屋對面2樓之3房屋於95年發生非自然死亡事件既曾經多次買賣轉讓，且長期有人居住，事發迄今復已逾十年，均並無發生其他事故，當無原告所指應予告知之義務。

（七）被告丙○○於100年間，以高於110萬價格透過東森房屋購買系爭房屋時，房屋仲介未曾告知2樓之3房屋於95年間發生非自然死亡事件，被告丙○○入住至交屋期間，左鄰右舍亦未發生任何非自然死亡事件，一直相安無事，系爭房屋既非凶宅，被告2人當無負告知義務，且系爭房屋於104年5月2日已完成交屋，有關104年10月1日新版不動產說明書不應溯及既往。

（八）並聲明：1.駁回原告之訴。2.訴訟費用由原告負擔。

三、兩造不爭執之事項：

（一）被告甲○○代理其女兒即被告丙○○，於104年3月31日就系爭房屋及所在土地持分與原告簽訂系爭契約，約定買賣價金為225萬元，原告已依約履行繳付價金完畢。

（二）兩造於104年5月2日進行系爭房屋之點交，點交時，系爭房屋內之沙發椅已搬離現場，又點交前，原告曾入內看過系爭房屋2次。

（三）系爭房屋斜對面2樓之3房屋係凶宅，95年間曾發生一氧化碳中毒之非自然死亡事件，當時有3人陳屍於屋內。

（四）兩造完成系爭房屋之點交後，被告2人不曾再進入過系爭房屋屋內。

（五）原告為不動產專業經紀人。

四、得心證之理由：本件原告主張被告2人未將系爭房屋斜對面2樓之3房屋內曾發生非自然死亡事件等情告知原告，顯有惡意，導致原告心理上受影響，經給付精神賠償，且未依保證品質交付系爭房屋予原告，顯有債務不履行之情，原告得請求減少價金，另原告因系爭房屋屋內狀況不佳，另行支出修繕費用，亦請求被告2人一併給付等語，均經被告2否認在卷，並以前詞置辯。經查：

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固定有明文；所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上第1173號判例意旨參照）。

1.查原告主張系爭房屋斜對面之2樓之3房屋於95年間曾發生一氧化碳意外中毒之非自然死亡事件（下稱系爭事故），為被告2人所不爭執，然系爭事故並非發生於系爭房屋，據系爭契約後附之建物現況說明書第6項之記載「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死或自殺致死之情事」（見本院卷第35頁），僅要求賣方即被告2人應據實告知買方即原告於其「專有部分」內發生之非自然身故情事，尚不包含其他住戶內所發生之自殺、兇殺等非自然身故情事，系爭事故既非發生於原告所購買之系爭房屋，自難責成被告2人需於出售系爭房屋時就該棟建築物內發生之所有「非自然身故事件」均告知原告。況建築物是否因為曾有人於此自殺或兇殺而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，而成立物之瑕疵；參以建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死情事，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）之情，有內政部97年7月24日內授中辦地字第0000000000號函文影本在卷可稽，亦難指稱系爭房屋為「凶宅」甚明。且系爭事故距兩造簽立系爭契約已相隔9年有餘，對於該棟建物之所有住戶縱造成心理因素之影響，衡情已隨時間經過而逐漸遺忘；佐以上開建物現況確認書第6項之記載，亦僅要求賣方應據實告知買方於其「產權持有期間」內發生之「兇殺」或「自殺致死」非自然身故情事，系爭事故既非發生於被告2人就系爭房屋產權持有期間，亦非屬兇殺或自殺致死案件，益徵賣方即被告2人對於系爭事故確無告知之義務至明。

2.原告雖以新版不動產說明書為據，主張：系爭房屋周邊半徑300公尺範圍內之重要環境設施，被告2人均應善盡告知之義務等語，然依卷附之新版不動產說明書影本可知，其修正之應記載及不得記載事項，係於104年10月1日始生效力，有內政部104年4月13日內授中辦地字第0000000000號令影本在卷可憑（見本院卷第225頁）；且新版不動產說明書二、成屋中之（四）其他重要事項5.，規範內容為「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明」，其他重要事項1.規範應予告知之周邊半徑300公尺內多項重要環境設施，並未包括凶宅，有新版不動產說明書應記載及不得記載事項修正規定影本在卷可考（見本院卷第226-231頁）。本件兩造簽立系爭契約之時點既係在新版不動產說明書尚未生效之104年3月間，且2樓之3房屋係於95年間發生系爭事故，系爭房屋於被告丙○○產權持有期間（100年至104年間），並未發生任何非自然死亡之情形，有系爭契約、被告丙○○與訴外人乙○○就系爭房屋簽立之買賣契約、95年5月8日網路新聞影本在卷可佐（見本院卷第16、70-74、79、80頁），是原告即無依照新版不動產說明書，主張被告2人未盡系爭事故之告知義務之理，原告前揭主張被告2人未盡告知義務，系爭房屋具有瑕疵，原告應得減少價金等語，並無理由。

（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文，換言之，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，即應駁回其訴（最高法院著有17年上字第917號判例意旨足參）。本件原告主張被告2人故意不告知其系爭事故，對其造成精神上之損害，應另依侵權行為之規定給付精神慰撫金等語，經被告2人所爭執，並答辯如前，原告自應就其主張之事實負舉證之責任。經查：

1.被告2人並無告知原告系爭事故之義務，業經認定如前。又被告丙○○買受系爭房屋時，並無證據足資證明其知悉2樓之3房屋為凶宅，其並未以低於市價買受後，復以高於市價出售系爭房屋等節，經證人即系爭房屋當時之出賣人乙○○於本院審理中證述：「（問：你在居住系爭房屋期間，有無聽過斜對門為凶宅之事？）沒有，當時我也會跟樓下管理員聊天，但並沒有提到這件事情」、「（問：何時知道斜對面是凶宅的事情？）是因為原告輾轉問我，我才知道這件事情」等語，證人即當時之仲介人員丁○○於本院審理中證稱：「（問：當初系爭房屋的斜對門有一間凶宅，是否知悉？）...當時在賣房子的時候也不知道，...並沒有特別去詢問附近有無凶宅」、「（問：你仲介系爭房屋的買賣時，當時的價格是否低於市價？）價金我實在忘記了，但以當時賣的價錢，應該是符合常情」、「（問：是否知悉被告賣給原告系爭房屋的價格225萬元，與市價是否符合？）應該算是合理，因為那附近應該一坪約14至16萬元，而系爭房屋為15.6坪」等語綦詳；核與卷附內政部不動產交易實價登錄查詢網頁資料、系爭房屋抵押貸款契約書、不動產使用狀況同意書影本大致相符（見本院卷第89、205-218頁），是原告所指被告丙○○具有惡意隱瞞、低買高賣之侵權行為故意等語，欠缺所據，並無可採。

2.又原告該部分係請求精神慰撫金，惟按「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。」民法第195條第1項定有明文，是依民法侵權行為請求權所得請求非財產上損害者，限於所遭侵害之法益為生命、身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操及其他人格法益而情節重大為限。查本件原告主張遭被告2人惡意隱瞞2樓之3房屋發生系爭事故一情，縱令屬實，原告亦未有上開生命、身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操及其他人格法益遭受侵害、情節重大之情，非屬上開民法第195條第1項所定得依侵權行為請求非財產損害即精神慰撫金之範圍甚顯，原告對於其所受之精神上損害亦未提出相關證據（如診斷證明書等）為憑，故原告依照侵權行為規範所為之精神慰撫金請求，亦難認有理。

（三）另按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227條載有明文。本件原告主張：系爭房屋電視牆的下方都是鐵釘，被告2人以沙發遮掩電視牆，沙發旁邊之牆面應該是原木色、卻被漆成白色，廚房玻璃有一片是破裂的，浴室窗戶木頭百葉窗下方有腐蝕狀況，部分天花板及廚具上方狀況不佳，因此支出10餘萬元修繕費，故被告2人應就其等不完全之給付，負擔債務不履行之損害賠償責任，經被告2人否認在卷，並已為前述之抗辯。經查：

1.原告就其支出之修繕費用，大多僅提出「估價單」為據（見本院卷第188、190、191頁），是否足以認定原告確實受有支出費用之損害，尚有未明；又原告唯一提出之卷附特力屋出貨明細表顯示（見本院卷第189頁），原告係購買銅質鍍砂鎳+K金座取手6支，該等物品與系爭房屋之修繕有何關連？是否確係用於系爭房屋之修繕？均未見原告提出說明，是要難以原告所提之資料，認定原告受有被告2人債務不履行之損失至明。

2.再就原告所稱被告2人以沙發遮掩電視牆等語論之，被告2人係辯稱：交屋當時沙發早已搬離系爭房屋等語，業經原告所不為爭執（見本院卷第162頁），是堪認被告2人確無以沙發遮掩電視牆之情事，倘若原告認定被告2人係以其他物品作為遮掩，亦應提出相關之證明為佐以實其說，否則無從認定其所主張之事實為真。又電視牆縱有鐵釘存在之事實，原告於交屋前既已看屋過2次，交屋當日亦有看屋之機會，其對於系爭房屋之屋況即難諉為毫不知情；酌以系爭契約第7條第1項並載有「本約標的...由賣方依簽約時現況點交予買方或登記名義人...」之約定，足見兩造已經約定依照系爭房屋之現況進行點交，原告該部分所為被告2人應負債務不履行責任之主張，並無理由。

3.原告雖又主張沙發旁邊之牆面應該是原木色、卻被漆成白色，浴室窗戶木頭百葉窗下方有腐蝕狀況等情，然經證人丁○○於本院審理時之結證：「（問：依照你的仲介經驗，所謂的現況交屋所指何項？）不要漏水、滲水，沒有影響結構，至於裡面的裝潢，使用久了，一定會有磨損，沒有保固的問題。我當時賣房子給被告時，屋齡就已經約20年了，而且就是整間木造裝潢」可知（見本院卷第160頁），系爭房屋既已有約20年之屋齡，內部之裝潢當恐有變更、磨損老舊之情事，該部分原告主張之狀況，依理並無影響正常使用及居住安全之虞，部分油漆顏色不一僅屬個人主觀感受之範疇，是原告不得以之為由，主張被告2人未盡出賣人之責任，進而請求被告2人賠償該部分之修繕費用。

4.至原告主張廚房玻璃有破裂一片之部分，被告2人並未爭執該事實，僅辯稱：尚有紗窗保護，且買受系爭房屋前，該破裂處即已存在，因無使用冷氣之習慣，故亦無冷氣外漏之問題，亦無債務不履行等語在卷。承前所述，原告於交屋之前，至少已有2次進入系爭房屋觀看屋況之機會，交屋當日，原告亦確有再度進入屋內勘查系爭房屋之屋況，身為房仲業不動產經紀人之原告（見本院卷第85頁），衡情對於勘查房屋屋況所應注意之事項，應較一般鮮少接觸不動產買賣者，具有更多之經驗與認識，廚房之門扇並非難以開啟、關闔、移動之屋內設備，其疏未透過輕易之開門、關門動作，得悉門扇之玻璃破損狀況，顯有重大過失，依民法第355條第2項之規定：「買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」原告應無從就此玻璃之破損，向被告2人主張負擔損害賠償之責任甚明。

5.復原告所稱系爭房屋部分天花板及廚具上方狀況不佳一節，經原告自承係看屋時，頭沒有往上看，才未發現等語在卷（見本院卷第160頁），是若認定係屬瑕疵，同上4.所認定之理由，應認原告疏未抬頭觀看系爭房屋天花板及廚具上方，具有重大過失，無從向被告2人請求損害賠償亦明。況所謂「狀況不佳」是否足以影響系爭房屋正常之使用及居住之安全？均未見原告進一步之說明，是此部分之情事，是否屬於系爭房屋之瑕疵，亦有疑義，原告該部分之賠償請求，亦無理由。

五、綜上，原告依據債務不履行及侵權行為等法律關係，請求被告2人減少價金、賠償原告合計50萬元，並無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭