104年度中簡字第895號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：104 年 05 月 18 日

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　　104年度中簡字第895號原　　　告　珀琍國際投資有限公司法定代理人　張雅琍訴訟代理人　劉衡慶律師曾冠銓律師安豐雄被　　　告　全國電子股份有限公司法定代理人　林琦敏訴訟代理人　吳鴻淵律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國104年5月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：㈠原告於民國103年3月26日因買賣取得臺中市○區○○里○○路000號1樓及2樓房屋（下稱系爭房屋），當時被告已向前屋主承租系爭房屋作為賣場使用，原告遂於103年4月1日與被告另行簽署契約書（下稱系爭租約），約定租期為103年4月1日起至105年8月31日止，每月租金為新臺幣79,200元。惟原告因須將系爭房屋收回自用並進行改建，遂於103年9月1日發函予被告，表示提前於103年12月31日終止系爭租約，請求被告提供聯繫窗口以協商賠償事宜，嗣因被告並無回應，原告遂另委託律師於104年1月12日發函重申前旨，故系爭租約業已於103年12月31日終止，惟被告迄今仍繼續占有、使用系爭房屋。㈡按最高法院18年上字第2001號民事判例：「租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理。」原告既已向被告表示終止系爭租約，已合於最高法院18年上字第2001號民事判例之終止要件，故系爭租約既已於103年12月31日終止，被告負有返還系爭房屋之義務，原告自得依據民法第455條前段之租賃物返還請求權之法律關係，訴請被告遷讓返還系爭房屋。㈢再系爭租約既已終止，被告即屬無權占有系爭房屋，而無權占有他人房屋，可獲相當於租金之利益，為社會通常之觀念，被告於系爭租約終止後本應將系爭房屋返還原告，惟被告遲未履行，仍續占用系爭房屋，則其占用屬無權占有，係獲得相當租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，因系爭租約每月租金為79,200元，故原告自得依民法第179 條之不當得利返還請求權，請求被告給付自104年1月1日起至返還系爭房屋止，按月給付相當於租金即每月79,200元之金額。㈣並聲明：⒈被告應將門牌號碼臺中市○區○○里○○路000 號1樓及2樓房屋遷讓返還原告。⒉被告應自民國104年1月1 日起至遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣柒萬玖仟貳佰元。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：本件不適用最高法院18年上字第2001號民事判例，定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，且除於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止。依系爭租約第13條，僅載明被告得提前終止系爭租約，即已明確排除原告得任意終止系爭租約之情形，告自不得任意終止定有期限之系爭租約，系爭租約既未經合法提前終止，須至租賃期滿始歸消滅，原告訴請遷讓返還系爭房屋等均非可採等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠原告主張兩造間有系爭租約，租賃期間係自103年4月1日起至105年8月31日止，又原告曾發函向被告表示於103年12月 31日終止系爭租約之事實，業據其提出兩造間之房屋租賃契約書、系爭房屋照片、珀琍國際投資有限公司函及郵件回執、鼎益法律事務所函及郵件回執為證（本院卷第5至16頁），復為被告所不爭執，此部分事實已堪認定。惟原告再主張依最高法院上字第2001號民事判例，原告有權終止系爭租約，原告並已發函通知被告於103年12月31日終止租約，系爭租約既已終止，被告應返還租賃物即系爭房屋，且因被告遲未返還系爭房屋，係屬無權占有，應返還自104年1月1日起至返還系爭房屋之日止之等同租金之不當得利等情，則為被告所否認。則本件所應先予審究為：原告本件究有無單方終止系爭租約之權利？㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣，民法第450條第1、2項分別定有明文。故定有期限之租賃契約，除當事人另有約定外（民法第453條參照），雙方均不得隨時終止契約。查兩造所簽訂之租賃契約，約定租賃期間自103年4月1日起至105年8月31日止，此有兩造所不爭執之租賃契約在卷可稽，依上開之規定，兩造均應受租約之拘束，不得隨時終止契約。依系爭租約，兩造間並無原告（即出租人）得任意終止契約或賠付違約金而終止契約之約定等情，亦為兩造所不爭執（本院卷第53頁反面），再細觀系爭租賃契約全部條文，僅於第13條「提前終止租約」約定：「租賃期間內乙方（指承租人，即被告）得隨時提前終止租約；乙方欲提前終止本契約時，應於壹個月前通知甲方（指出租人，即原告），本契約即無條件終止。甲方應於乙方返還房屋及繳清應付水電費後當日無息返還押金予乙方。」其餘並無出租人原告得提前終止租約之約定。由上開系爭租約可知兩造所簽訂系爭租約之真意，僅被告即承租人有提前終止系爭租約之權利，原告即出租人並無提前終止系爭租約之權利，此為契約之當然解釋。則原告即出租人依系爭租約既無提前終止系爭租約之權利，其猶於103年9月自行發函通知被告終止租約，該終止系爭租約之意思表示自不生合法終止系爭租約之效力，系爭租約既尚未合法終止，被告自不生返還租賃物之義務。復系爭租約既仍有效存在，並未合法終止，被告占有系爭房屋係基於系爭租約而有權占有，並非無權占有，其占有系爭房屋係有法律上原因，自亦無不當得利可言。㈢原告雖再主張依最高法院18年上字第2001號民事判例：「租賃契約雖定有存續期間，但如一造反悔願認賠償損失，即無不許終止之理。」原告得終止系爭租約，故其發函向被告表示終止系爭租約，已合於終止要件云云，惟按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450條第3項之規定，先期通知，為民法第453條所明定，依前揭法條之反面解釋，即定有期限租賃契約之終止，必須於租期屆滿時始可為之，倘欲於租期屆滿前終止租約，除經契約當事人雙方同意者外，必須於租約中載明當事人之一方得任意終止，否則即不得任意終止。查上開最高法院18年上字第2001號民事判例僅列有要旨，已無從調閱該案之事實以明該案契約約定內容，而依契約自由原則，個案租約約定之內容不一，法律適用結果自有不同，自不能僅以上開民事判例要旨之文字，遽即推定該案租約情形，亦係指「兩造間未約定出租人得任意終止租約時，亦允出租人得任意終止租約」之情形，故本院尚難認本案與該判例情形相符，即本件尚難認有最高法院18上字第2001號民事判例之適用，原告自不得爰引該判例而認其具終止契約之權利，是原告此部分之主張，並非可採。㈣從而，原告終止系爭租約既非合法終止，其所為終止契約之意思表示應不生終止之效力，系爭租約仍有效存在，原告依民法第455條租賃關係終止後之租賃物返還請求權，請求被告遷讓系爭房屋，於法無據，不應准許；又被告占有系爭房屋既係基於兩造間約定之系爭租約，其占有係具有法律上之原因，並非無權占有，則原告再依不當得利返還請求權，請求被告返還於系爭租約仍然存續之等同租金之不當得利，於法無據，亦不應准許。故本件原告之訴均無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，與判決結果均無影響，本院自無庸再予一一論究，併此敘明。五、又原告雖聲請供擔保宣告假執行，惟本件係屬簡易訴訟程序，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，如法院為被告敗訴判決時，原應依職權宣告假執行，而無待於原告之聲請，是原告聲請供擔保為假執行之宣告，無非促使法院職權之發動而已，本院自無須就其聲請為准駁之裁判，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 5 月 18 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官黃家慧以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 5 月 18 日書記官

臺中簡易庭104年度中簡字第895號

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