105年度中小字第791號｜民事：返還訂金｜裁判日期：105 年 05 月 30 日

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度中小字第791號原　　　告　陳耀宗訴訟代理人　王玉滿被　　　告　大漁建設股份有限公司法定代理人　江順得訴訟代理人　林靜美上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國105年5月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。爭執事項及理由要領一、原告起訴主張：（一）原告主張：兩造於民國104年11月4日簽立訂購房屋預約單，由原告向被告買受坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上門牌號碼臺中市○○區○○路○段00巷00號房屋（下稱系爭房地），並依約於同日繳交新臺幣（下同）10萬元之訂金予被告。原告為系爭房地買受人，惟以原告之母陳黃愛哮之名義登記，故兩造嗣於於104年11月12日簽訂不動產買賣契約書時，買方始記載陳黃愛哮。簽約當日被告提供系爭土地地籍圖謄本，原告始發現系爭房屋前之道路用地即同段149-19地號土地（下稱系爭149-19地號土地）不在雙方買賣合約範圍內，且系爭149-19地號土地非被告所有，而為他人所有。因原告承購系爭房屋後，進出都要通行系爭149-19地號土地，但合約書卻未載明系爭房屋門前道路使用權利範圍之坪數，產權不明，被告事前復未告知。因此於104年11月17日以存證信函向被告解除契約，被告應退還訂金10萬元等語。（二）並聲明：被告應給付原告10萬元。二、被告則以：（一）兩造於104年11月12日簽訂不動產買賣契約（原告方面係以陳黃愛哮名義簽約），由原告向被告購買系爭房地，原告並給付被告10萬元訂金。系爭房地為被告與地主陳信宗合建，被告銷售系爭房地及簽約時，已出示地籍圖謄本予原告，並告知系爭149-19地號土地為陳信宗所有，但陳信宗承諾可供通行，原欲由陳信宗以公證方式供原告無償使用，因原告覺得沒有保障，幾經溝通協商後，由原告向陳信宗以40萬元買受系爭149-19地號土地，買賣契約書等相關資料由代書王新發保管。被告已於104年11月20日、12 月18日以存證信函催告原告履行契約，然原告未依約履行，經被告解除契約，是本件原告起訴請求被告返還訂金，顯屬無據等語，資為抗辯。（二）並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：（一）原告主張：兩造於104年11月4日簽立訂購房屋預約單，由原告向被告買受系爭房地，原告並於同日繳交10萬元之訂金予被告，兩造嗣於104年11月12日正式簽訂不動產買賣契約，惟位於系爭房地前供通行之系爭149-19地號土地非被告所有，而係地主陳信宗所有，原告承購系爭房屋後，進出均需通行系爭149-19地號土地，系爭149-19地號土地並不在兩造買賣契約之範圍等情，業據原告提出訂購房屋預約單、不動產買賣契約書、系爭土地登記謄本及地籍圖謄本等件為證，並為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。又前揭104年11月4日簽立之訂購房屋預約，其買受人部分係以原告之配偶王玉滿名義簽立，而原告向被告買受系爭房地，欲以原告之母陳黃愛哮之名義登記，故兩造嗣於104年11月12日簽訂不動產買賣契約書，其買方記載陳黃愛哮，兩造就系爭房地之買受人為原告一節均陳明不爭執，是系爭房地之買賣當事人為兩造，應堪認定。惟原告主張：被告於簽約前未告知系爭房地前之道路用地即系爭149-19地號土地非被告所有，而為陳信宗所有之事實，且依兩造之約定，104年12月30日可完成交屋，不動產買賣契約卻未載明門前道路之使用權利範圍，該部分產權不清等情，則為被告所否認。被告並以：並無隱瞞，當初均有講清楚等前揭情詞置辯。準此，兩造主要爭執在於：兩造簽訂不動產買賣契約前，被告有無告知原告系爭房地前之道路用地即系爭149-19地號土地非被告所有，而為陳信宗所有等事實？（二）查原告向被告買受系爭房地，兩造係委託代書王新發辦理買賣移轉相關事宜，買方部分係由原告、賣方則由被告之員工黃仁貴出面與證人王新發接洽，兩造談的差不多後委由證人王新發於104年11月12日在系爭房屋內辦理簽訂不動產買賣契約書事宜，在此之前證人王新發原即與原告認識，104年11月12日簽約時，兩造主要有談到系爭房屋前計畫道路之問題，因屋前道路產權非被告所有，而係另一個地主所有，原告表示被告未告知屋前的路產權不清，但被告表示有告知，雙方為此協商2、3個小時，原告為此事考慮要不要買；當時陳信宗有在場，陳信宗有表示願無償提供道路用地予原告使用，但原告認為這樣不妥，原告認為產權要他的才有保障，因為怕陳信宗事後反悔不讓原告通行；後來原告講的很高興同意要買並簽約，雙方談好價錢，兩造簽訂系爭房地之買賣契約時，原告同時用80萬元向道路地主陳信宗購買同段149-19及149-20兩筆道路預定地，因為原告除了向被告購買系爭房屋以外，另向陳信宗購買另一間房屋，原告與陳信宗有簽訂買賣契約，原告並給付30萬元價金予陳信宗，買賣契約是以原告本人名義訂約，因涉及奢侈稅之問題，原告與陳信宗簽訂之買賣契約第13條約定105年1月5日再簽立正式之買賣合約書，在此之前雙方同意先由證人王新發保管原告與陳信宗簽訂前揭購買路地之買賣合約書，故買賣合約未一份給原告，但是隔天原告就反悔，通知證人王新發表示產權不清楚，兩戶都不買了等情，此經證人王新發到庭結證屬實（見本院卷第57-59頁），並有證人王新發提出之原告與陳信宗簽訂之不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第62-64頁）。依證人王新發之證述，原告至遲於104年11月12日與被告簽訂系爭房地不動產買賣契約前即已知悉系爭149-19地號土地非被告所有之事實，兩造並因此協商2、3個小時，原告始簽約。且原告同日亦與陳信宗簽訂買賣契約，向陳信宗購買系爭149-19地號土地與同段149-20地號土地，衡情並無原告所顧慮之系爭房屋前之道路用地產權不清之問題。且原告既向陳信宗購買系爭149-19地號土地等道路用地，雙方並已並簽訂買賣契約，該契約對原告及陳信宗彼此之間即有拘束力，並不因買賣契約書由證人王新發保管與否而有異。是被告抗辯：兩造簽訂系爭買賣契約前均有向原告講清楚系爭149-19地號土地非被告所有，而係陳信宗所有等情，應可採信。原告主張：被告於簽約前未告知系爭房地前之道路用地即系爭149-19地號土地非被告所有，而為陳信宗所有，兩造簽訂之買賣契約未載門前道路之使用權利範圍，該部分產權不清云云，則非可採。（三）按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條第1款固定有明文。惟解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所規定之解除權不得為之。又行使法定解除權，應具備各該法律所規定之要件（最高法院83年度台上字第1628號裁判要旨參照）。契約之解除，除當事人間另有約定或具備法定解除之要件外，並無得以「錯誤」為原因解除契約之法律明文（最高法院82年度台上字第2263號裁判要旨參照）。本件原告至遲於104年11月12日與被告簽訂不動產買賣契約前即已知悉系爭149-19地號土地非被告所有之事實，兩造並因此協商2、3個小時，原告始簽約，且原告同日亦與陳信宗簽訂買賣契約，向陳信宗購買系爭149-19地號土地與同段149-20地號土地，並無原告所顧慮之系爭房屋前之道路用地產權不清之問題，已如前述。是難認本件有何法定之解除買賣契約之事由，亦無約定之解除買賣契約事由。從而，原告主張解除買賣契約，請求被告返還訂金，於法不合，自不生解除買賣契約之效力，原告自不得請求被告返還訂金。（四）綜上所述，原告依解除買賣契約回復原狀之法律關係，請求被告給付10萬元，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。五、依民事訴訟法第436之19條第1項規定，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其訴訟費用額，本件訴訟費用額，審核卷附證物後確定為如主文第2項所示金額。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條中華民國 105 年 5 月 30 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官黃渙文以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明原判決所違背之法令及其具體內容；依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 30 日書記官

臺中簡易庭105年度中小字第791號

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