105年度中簡字第2146號｜民事：排除侵害｜裁判日期：106 年 03 月 15 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 105年度中簡字第2146號原　　　告　賴啟誠訴訟代理人　梁家豪律師被　　　告　何振順上列當事人間排除侵害事件，本院於106年2月22日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由：壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原聲明請求：「一、被告應將座落於臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖一所示B部分上之地上物拆除並將部分清空返還予原告。二、禁止被告就座落臺中市○○區○○段000地號土地上如附圖一所示B部分為任何阻止或妨害原告使用之行為。三、被告應給付原告新臺幣5,880元，及自105年8月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」嗣原告於105年11月 18日具狀及本院於105年11月23日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：「一、被告應將座落於臺中市○○區○○段000 地號土地上如臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示A 部分（使用面積為48平方公尺）土地上之地上物拆除，並將該部分清空返還予原告。二、禁止被告就座落臺中市○○區○○段000地號土地上如臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示A部分（使用面積為48平方公尺）土地為任何阻止或妨害原告使用之行為。三、被告應給付原告新臺幣35,700元，及自105年8月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，核屬擴張應受判決事項之聲明，核與首揭規定相符，應予准許。貳、實體事項：一、原告方面：（一）原告起訴主張：原告於民國104年6月11日與座落臺中市○○區○○段○000地號土地之所有權人即訴外人陳振剛，就系爭土地上劃定約200坪土地（下稱系爭土地）簽署租賃契約（下稱系爭契約），約定系爭土地每月租金新臺幣（下同）28,000元，原告為系爭土地之合法占有權人。詎被告未得原告同意，自104年6月11日起即擅自占有如臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示之A部分土地（下稱A土地），使用面積為48平方公尺，其上並建有鐵皮建物，而被告占用面積48平方公尺即約15坪之A土地（計算式：48平方公尺×0.3025＝15坪，小數點以下四捨五入，下同），即每月相當於租金之不當得利為2,100元（計算式：28,000÷200×15＝2,100），是被告既自104年6月11 日起至105年11月11日止無權占有A土地約17個月，原告自得請求被告給付35,700元（計算式：2,100×17＝35,700 ），又被告占用系爭土地，自屬侵害原告之合法占有權能，因被告上開無權占用之行為，使原告受有上開之損害。為此，爰依不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付35,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並聲明：1.被告應將座落於臺中市 ○○區○○段000地號土地上如臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示A部分（使用面積為48平方公尺）土地上之地上物拆除並將該部分清空返還予原告。2.禁止被告就座落臺中市○○區○○段000地號土地上如臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示A部分（使用面積為48平方公尺）土地為任何阻止或妨害原告使用之行為。3.被告應給付原告35,700元，及自105年8月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。4.聲明第三項部分，原告願供擔保請准宣告假執行。5.訴訟費用由被告負擔。（二）對被告抗辯之陳述： 1、被告提出之GOOGLE照片，僅能得知係松竹路一段沿路某處之街景，該照片上所示之何建物為何人所有，尚無法自該照片確知，原告否認被告之檳榔攤於104年1月即已存在，是被告陳稱其於系爭土地上經營檳榔攤十餘年之久之待證事實，其所為證明仍有未盡之處；而原告與訴外人陳振剛間就系爭土地之租賃期間為8年，以及訴外人陳振剛於104年8月1日將系爭土地交由原告整地等情，與被告是否有合法占有權源無關。 2、被告抗辯系爭契約其他約定事項第三條約定「乙方若於租賃標的內東南角提供予他人為檳榔攤使用，於租期屆滿或乙方提前終止租約時，乙方應負責將檳榔攤一併遷移。」等語，主張被告有合法占有權源等情，惟上開約定以「若」之字句可知，訴外人陳振剛向原告敘明假設原告欲轉租他人為檳榔攤之使用時，原告應於返還予訴外人陳振剛時負責清空返還系爭土地，尚無法由此推論原告於承租時即知悉原告於訂約時有告知訴外人陳振剛並表明同意轉租被告，以及原告同意被告使用A土地等情事存在。 3、兩造間就系爭土地並未訂有書面租賃契約，被告自應就其有合法占有權源舉證以實其說，非要求原告舉證。原告否認有轉租A土地予被告，被告以原告寄發存證信函內容提及「不續租約遷移聲明...」等語，認定兩造間曾存有租賃關係等情，原告並非法律專業人士，無法辨別「不租」或「不續租約」之法律上性質區別，原告用意僅係向被告拒絕訂立租賃契約之意，並非自認兩造間曾存有租賃關係，是原告既已明示不願予被告訂立租賃契約，被告以匯票寄送及租金提存等方式，皆遭原告拒絕，顯見兩造就租賃契約訂立之意思表示並未合致。 4、被告另抗辯依照土地法第103條，原告並未說明收回土地之依據為何等情，倘認兩造間曾存有租賃關係，亦為單純租賃土地契約，並無土地法第103條之適用，被告應就被告就其租用A土地時是否與原告有「租用建築房屋」之約定，負舉證責任；另被告於A土地上之地上物，僅有鋼樑支撐屋頂構造之鐵皮貨櫃屋，未經聲請建築執照，屬臨時性質之工作物，然該工作物並非土地法第103條所規定之房屋，況該工作物亦非供住宅用途之房屋，揆其性質充其量僅與「車庫」之工作物之性質類似，而車庫於實務上均認並非屬土地法第103條之房屋，且由系爭契約中之其他約定事項第三條之約定可知，是由此推知訴外人陳振剛至多僅允許系爭土地上存有於租賃期間八年之工作物之搭設而已，此與土地法第103條規定所指之「房屋」，其使用期間至少均有二十年以上之性質顯然有別。由上開約定亦可推知訴外人陳振剛並未允許原告於系爭土地興建「房屋」，既未允許原告於系爭土地興建「房屋」，則系爭土地並未有出租他人供興建房屋之情，本件自無土地法第103 條之適用餘地。 5、原告與訴外人陳振剛間之系爭契約於104年6月11日簽署，自簽署當日起，訴外人陳振剛即已交付系爭土地予原告合法占有使用，雖系爭契約有效期間之始日為104年9月1日，惟此僅係原告與訴外人陳振剛就系爭契約支付租金始日之約定，原告既已於104年6月11日合法占有系爭土地，被告侵奪原告之占有權能之不當得利，自應以104年6月11日為始日計算，再被告徒以其已有寄送18,000元之郵政匯票予原告之訴訟代理人，而謂其與原告間有租賃關係存在，及被告業已履行租金給付義務，原告既未曾與被告有訂立租賃契約意思表示合致之情，自無由被告處收受租金之必要，故被告辯稱原告拒不收受租金及權利濫用等語，實為無稽。原告業已於105年12月16日寄送存證信函附該18,000元之郵政匯票退回予被告，被告亦於105年12月19日收受。 6、倘認兩造間曾存有租賃契約，惟兩造並未簽署書面之租賃契約，核屬不定期限之租賃契約，原告自得隨時終止兩造間之租賃關係，原告已於105年7月6日以存證信函請求終止契約，通知終止契約之日距本件之起訴亦有相當之預告期間，是兩造間已無租賃關係存在，被告占用A土地既無合法占有權源，自應依法返還並清空予原告。 7、原告否認係由訴外人張佐榮仲介向訴外人陳振剛租賃系爭土地，訴外人張佐榮與被告私交甚篤，故被告就本件之審理結果為何，對訴外人張佐榮實有重大事實上利害關係。是訴外人張佐榮與被告於本件既有相同一致之重大事實上利害關係，依一般常情，其虛偽陳述可能性甚高，難以期待其就本件相關待證事實會據實以陳，又訴外人張佐榮均未提出關於仲介系爭土地租賃之租賃契約、租金收據、租金支付匯款資料等相關證明文件，據此，可認訴外人張佐榮於本件所為證述，其可信性甚低。且若被告確有於系爭土地上經營檳榔攤至少十年之久，惟在此十年間，被告卻未曾與他人訂立書面租賃契約以為保障，亦不曾請求出租人給予租金收據，顯違常情。自原告與訴外人陳振剛簽署系爭契約後，被告即陸續向原告洽商分租事宜，並向原告提議以每月3,000元之金額向原告分租，惟因原告不願分租，故已多次向被告拒絕，顯見兩造間自始從未有達成訂立租賃關係之意思表示合致之情，訴外人張佐榮既未在場親自聽聞兩造間有就分租事宜中「租金數額」達成意思表示合致之情，僅由被告事後片面告知協商狀況，自無從依其所為證述證明兩造間確有成立租賃關係。本件證人皆無法證明兩造間有租賃契約之約定，被告亦無法提出相關文件證明，水電之接用，係訴外人陳振剛自其他承租人處所接用，且非原告提供水電，兩造間確實無租賃契約之存在。二、被告則以：（一）被告於系爭土地興建鐵皮屋經營檳榔攤生意業有十餘年，依照GOOGLE街景照片拍攝時間及系爭契約內約定事項可證。（二）原告承租系爭土地之前，係由一位姓李、綽號阿勇之姓名、年籍不詳之男子向訴外人陳振剛承租系爭土地，並轉租予被告，之後由被告及訴外人張佐榮介紹原告承租系爭土地，依照原告與訴外人陳振剛間之系爭契約其他約定事項第三條約定「乙方若於租賃標的內東南角提供予他人為檳榔攤使用，於租期屆滿或乙方提前終止租約時，乙方應負責將檳榔攤一併遷移。」等語，足證原告於簽訂系爭契約時，曾告知訴外人陳振剛同意將系爭土地轉租予被告，原告知悉並同意被告於系爭土地上搭設鐵皮屋並做為檳榔攤使用，是訴外人陳振剛要求原告轉租期限應與租賃期間相同。原告向被告表示以每坪140元，即每月租金3,000元承租A土地，承租面積約為21.42坪（計算式：3,000÷140＝ 21.42）。（三）原告寄發存證信函中略以「不續租約遷移聲明...」等語，可證原告自承兩造間確實有租賃關係，惟原告並未舉證證明兩造屬定期租賃契約，故原告雖以存證信函向被告表示不續租，仍無法證明兩造間自105年7月8日後無租賃關係，且被告係自原告轉租土地建築房屋，應可類推適用土地法第103條之規定，原告並未說明收回A土地之法律依據，原告以存證信函終止租賃契約，顯非合法，故兩造間租賃關係當然繼續存在。又原告於105年7月8日寄發之存證信函內容略以：「順路來檳榔長期違規營業、違法建築、未登記營業場所、聚集喝酒打牌打架糾紛教唆他人毆打賴啟誠影響元晟汽車商行營運」云云，均非事實，原告為達終止租約之目的，明知被告並未曾教唆他人毆打原告一節，仍提出妨害自由告訴，然經台中地方法院檢察署因證據不足，移送警察機關補足調查證據，被告業擬向司法機關提出誣告等刑事訴追。（四）被告對於土地複丈成果圖無意見，使用現況依照土地複丈成果圖所示之A土地面積為48平方公尺，相當於14.52坪，被告並未逾越承租面積而為使用，被告自向原告承租系爭土地以來，每半年支付租金18,000元，被告均如期支付，被告前寄送存證信函予原告，原告均未否認，惟原告於105年7月8日寄發存證信函要求被告應於同年9月30日前遷出後，即拒絕收受被告租金，故被告曾以存證信函檢附匯票18,000元，以支付105年9月至106年2月之租金，然遭原告拒絕收受，原告顯係故意製造終止租約之理由，而有權力濫用不足以保護之情事。（五）原告係自104年9月1日起承租系爭土地，原告主張自104年6月11日計算不當得利之金額並非合法，又被告於104年9 月1日起按月繳納租金3,000元予原告，故原告請求被告應給付35,700元，並無理由，另被告業將105年9月份至106 年2月份之租金，合計18,000元之匯票以存證信函方式寄送予原告，惟遭原告拒絕收受，是被告既如期給付租金，自無不當得利之情事。（六）並聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。三、得心證之理由：（一）原告主張其前與系爭土地所有權人即訴外人陳振剛簽署租賃契約，原告為合法占有權人。詎被告占有如附圖即臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示之A部分土地（下稱A土地），使用面積為48平方公尺，其上並建有鐵皮建物，而被告占用面積48平方公尺即約15坪之A土地之事實，業據原告提出卷附之系爭土地登記簿謄本、地籍圖謄本、土地租賃契約書及現場照片等件為憑，並經本院會同兩造及函囑臺中市中正地政事務所派員至系爭土地現場勘測現況屬實，有勘驗筆錄（見本院卷第39至40頁）及臺中市中正地政事務所105年10月26日中正地所二字第1050011148號函後附土地複丈成果圖（見本院卷第47至49頁）存卷可稽，是此部分事實自堪認定。又觀諸上開卷附土地租賃契約書之記載內容，可知系爭租約之期間自104年9月1日起至112年8月31日止，則原告就此主張其與陳振剛之租約係自104年6月11日起，顯屬不實，此部分尚無可採。（二）又原告主張被告占有前開A部分土地，使用面積為48平方公尺，其上並建有鐵皮建物，係未得原告同意而擅自占有，即屬無權占有乙節，為被告所否認，並以前揭情詞抗辯其係本於租賃關係而占有前開A部分土地，並有繼續給付租金，故其為有權占有等語。經查：①被告抗辯原告承租系爭土地之前，係由一位姓李、綽號阿勇之姓名、年籍不詳之男子向訴外人陳振剛承租系爭土地，並轉租予被告，之後由被告及訴外人張佐榮介紹原告承租系爭土地，依照原告與訴外人陳振剛間之系爭契約其他約定事項第三條約定「乙方若於租賃標的內東南角提供予他人為檳榔攤使用，於租期屆滿或乙方提前終止租約時，乙方應負責將檳榔攤一併遷移。」等語，足證原告於簽訂系爭契約時，曾告知訴外人陳振剛同意將系爭土地轉租予被告，原告知悉並同意被告於系爭土地上搭設鐵皮屋並做為檳榔攤使用，是訴外人陳振剛要求原告轉租期限應與租賃期間相同。原告向被告表示以每坪140元，即每月租金3,000元承租A土地，承租面積約為21.42坪（計算式：3,000÷140＝21.42）。被告自向原告承租系爭土地以來，每半年支付租金18,000元，被告均如期支付，而被告使用現況依照土地複丈成果圖所示之A土地面積為48平方公尺，相當於14.52坪，被告並未逾越承租面積而為使用之事實，有上開卷附原告與陳振剛簽訂之土地租賃契約書、現場照片及臺中市中正地政事務所105年10月26日中正地所二字第1050011148號函後附土地複丈成果圖可稽，並據證人張佐榮於本院105年 12月26日言詞辯論期日到庭結證稱：「（法官：在原告承租系爭土地之前，你對該土地的使用狀況是否了解？）在原告承租系爭土地之前，是由一位李姓吊車維修業者承租經營維修廠，因為租賃期滿後搬走，系爭土地成為空地，我去找地主陳振剛表示要幫他介紹徵求他同意後，當時被告表示有一位賣中古車的車行要承租土地，所以就跟被告共同介紹原告承租系爭土地。（法官：知不知道被告在系爭土地上有經營檳榔攤？經營多久？）知道。大約已經經營十年之久。（法官：你是否知道被告有無向陳振剛租用系爭土地？）被告經營該檳榔攤是向前手頂讓而來，頂讓時就是目前的使用狀態，在原告承租當時，我有跟原告建議，被告的檳榔攤旁邊的拖棚原本是帆布做的，破破爛爛，我跟原告建議，會向被告要求改為鐵皮的整體又美觀，原告一口就答應說這個建議好，因為他要賣車，注重整體美觀。（法官：你知道被告向前手頂讓，該前手有沒有向地主陳振剛承租該土地？）就我所知被告的前手經營該檳榔攤是向李姓吊車業者分租的。被告頂讓時，還是該李姓吊車業者在經營吊車維修。（法官：原告承租系爭土地時，是否有將被告檳榔攤所占用的土地分租給被告？）被告介紹原告承租系爭土地時，原告有親口承諾被告不用搬遷，可以繼續在原地經營檳榔攤，當時我在現場親耳聽聞。（法官：原告上開承諾被告可繼續在原地經營檳榔攤，不用拆遷，當時你有無聽聞被告與原告有無提到分租的事？）原告的本意，被告不用拆遷，就是答應讓被告分租系爭土地。（法官：當時雙方有無談到租金？）當場並沒有談到租金，租金的事是他們私下協商的，我是事後才從被告處得知租金的事，而且被告於104年8月份付租金給原告本人時，我有在場有看到被告交付租金的情形。當時是一個月付三千元租金，一次繳付六個月的租金。第二次付款是在105年2月份，我也有親眼見到被告交付租金給原告的太太。（法官：提示系爭租賃契約，就其中「其他約定事項」欄第三條約定有何意見？）這條約定我清楚，這個是原告和地主的關係，地主當時要求原告，如果沒有續租，原告期滿要負責將系爭檳榔攤一併遷移。（法官：你是否知道原告後來有要求被告將系爭檳榔攤拆遷的事？）我有聽被告說起這件事，但原告並沒有跟我提過。當初被告要介紹原告來承租系爭土地就有向原告表明被告不用搬遷，經原告同意才會介紹來承租，有這個條件在，被告才同意介紹原告承租系爭土地。」等語甚詳，核與被告前開抗辯情節大致相符，按證人張佐榮既係跟被告共同介紹原告與地主陳振剛訂立租約，原告乃得以承租系爭土地之人，衡情其對系爭土地之使用現況應知之甚稔，倘其對被告使用系爭土地之占有權源不清楚明瞭，其又何能擔任上開租約之仲介，並收取報酬？況依經驗法則，被告如非基於繼續取得合法占有權源，得以合法使用系爭土地之目的，其何須費心與證人張佐榮共同介紹原告與地主陳振剛訂立租約，從而，其上開所證「當初被告要介紹原告來承租系爭土地就有向原告表明被告不用搬遷，經原告同意才會介紹來承租，有這個條件在，被告才同意介紹原告承租系爭土地。」等情，自堪採信為真實。即原告於105年7月6日以太平坪林郵局存證號碼28號所寄發被告之存證信函中亦自承「不續租約遷移聲明租金為3千元位置臺中市○○區○○路 ○段000號左側順路來檳榔店...」等語明確，亦自承與被告有租約存在，甚且就租賃標的及每月租金數額之陳述，均與被告抗辯之情節相符，是依上足證兩造間確實有租賃關係存在，被告本於租賃關係而占有前開A部分土地，自屬有權占有，則原告猶主張被告未得原告同意而擅自占有，即屬無權占云云，即與事實不符，應不可採。②原告雖繼主張：倘認兩造間曾存有租賃契約，惟兩造並未簽署書面之租賃契約，核屬不定期限之租賃契約，原告自得隨時終止兩造間之租賃關係，原告已於105年7月6日以存證信函請求終止契約，通知終止契約之日距本件之起訴亦有相當之預告期間，是兩造間已無租賃關係存在，被告占用A 土地既無合法占有權源，自應依法返還並清空予原告云云。惟按「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」，土地法第103條定有明文。又「土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。」，最高法院74年台上字第2562號民事判例可資參照。原告雖主張本件無土地法第103條之適用云云，惟觀諸本院105年10月6日勘驗筆錄（見本院卷第39至40頁），可知系爭土地上有座落被告占用之系爭鐵皮屋，該鐵皮屋構造係由兩個貨櫃屋外搭鐵皮組成，是依其構造自該當於土地法第103條規定之房屋。又本件被告於承受前手之房屋後始租用前開A部分基地，自應解為租地建屋契約，而有土地法第103條規定之適用，亦即原告需有符合該條文所定五款要件事實，始得終止租約收回土地。然觀諸上開卷附原告105年7月6日太平坪林郵局存證號碼28號存證信函之內容，尚無符合土地法第103條規定之五款收回要件，則原告憑以終止租約，即不合法，兩造租約關係仍繼續存在。（三）綜上所述，兩造間就前開A部分土地，確實有租賃關係存在，而觀諸上開卷附原告105年7月6日太平坪林郵局存證號碼28號存證信函之內容，尚無符合土地法第103條規定之五款收回要件，則原告憑以終止租約，即不合法，兩造租約關係仍繼續存在，爰此，被告本於租賃關係而占有前開A部分土地，即非無權占有。原告前揭主張，均無可採，是依本院調查證據之結果，仍應以被告之抗辯較可採信為真實。從而，原告猶憑以訴請1.被告應將座落於臺中市○○區○○段000地號土地上如臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示A部分（使用面積為48平方公尺）土地上之地上物拆除並將該部分清空返還予原告。2.禁止被告就座落臺中市○○區○○段000地號土地上如臺中市中正地政事務所土地複丈成果圖所示A部分（使用面積為48平方公尺）土地為任何阻止或妨害原告使用之行為。3.被告應給付原告35,700元，及自105年8月12日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於法均有未合，自無理由，應予以駁回。其假執行之聲請既失所附麗，爰一併予以駁回，爰為判決如主文第1項所示。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，，判決如主文。中華民國 106 年 3 月 15 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官呂明坤以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 15 日書記官洪加芳

臺中簡易庭105年度中簡字第2146號

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