105年度中簡字第365號｜民事：給付租金｜裁判日期：105 年 05 月 12 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 105年度中簡字第365號原　　　告　方文祥張素娟上二人之共同訴訟代理人　　　　　周仲鼎律師繆昕翰律師被　　　告　神農山莊實業股份有限公司法定代理人　李琦玲訴訟代理人　康存孝律師上列當事人間給付租金事件，本院於民國一０五年三月三十一日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬元，及自民國一０四年十二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一０四年十一月一日起至租賃關係消滅之日止，按月給付原告新台幣壹拾萬元。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由甲、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。經查，本件原告原起訴之聲明為：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）六十五萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應自一０四年十一月一日起至一０六年六月三十日止，按月給付原告十萬元。嗣於一０五年三月八日言詞辯論期日，原聲明第㈡項變更為被告應自一０四年十一月一日起至租賃關係消滅之日止，其餘聲明不變。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法律規定，自應准許。乙、實體事項：壹、原告主張：一、原告於一０四年一月七日經由本院民事執行處拍賣程序取得訴外人劉福壽所有，而於八十六年七月一日即已出租予被告（按約定租期至一０六年六月三十日止，租金於八十九年底之前，由被告以負責租賃物維護管理等負擔作為抵付租金之對價，自九十年一月起，每月租金為十萬元）之坐落臺中市○○區○○○段○○○○○地號、九六七之三地號土地二筆（下稱系爭土地）所有權，依買賣不破租賃之法律關係，原租賃契約仍存於兩造之間，被告每月仍應給付租金十萬元予原告。二、原告於拍定後，向被告請求給付租金時，始知被告與訴外人劉福壽竟於系爭土地遭法院查封後之於一０三年六月三十日另簽立增補契約書（見本院卷第五十九頁），擅自約定「自一０三年七月起，每月租金以五萬元整計付」而將租金自每月十萬元調降為每月五萬元。惟該增補契約書應僅存在於被告與訴外人劉福壽間，原告自不受上開增補契約書之拘束，是被告於一０四年一月一日起至同年七月三十一日止，每月僅給付原告租金五萬元，準此，則被告於前開七個月期間之租金自尚應給付原告三十五萬元（計算式：100000×7＝700 000，50000×7＝350000，700000－350000＝350000）。又被告於同年八月一日起至同年十月三十一日止之三個月，未給付租金計三十萬元（計算式：100000×3＝300000）。三、綜上，計算至一０四年十月三十一日止，被告尚積欠原告租金共六十五萬元（計算式：350000＋300000＝650000）。爰依租賃契約之法律關係請求被告給付六十五萬元，法定遲延利息及自一０四年十一月日一日起至租賃關係消滅之日止，按月給付原告租金十萬元等語。並聲明：如主文所示。四、對被告抗辯之陳述：原告於一０四年一月七日自本院民事執行處拍定取得系爭土地所有權後，即於一０四年二月四日對被告發存證信函（見本院卷第十三頁）告知被告，系爭土地已為原告拍定取得所有權，並陳明每月租金為十萬元，要求被告出面與原告重新簽訂租賃契約，並將每月資租金十萬元給付原告。又前開被告與訴外人劉福壽於系爭土遭查封後始簽訂之增補契約書，有損原告的權益，且有違誠實信用原則，對原告不生效力。原告認為原租賃契約之租賃關係對兩造繼續有效，被告亦不爭執等語資為抗辯。貳、被告則以：一、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，則在承租人與受讓人間，自無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係，最高法院二十三年上字第三０九二號判例意旨參照。原告於一０四年一月七日拍賣取得系爭土地時，被告與訴外人劉福壽間之租賃契約存續中，且被告與訴外人劉福壽於一０三年六月三十日訂定增補契約書，增訂原契約第三條租金約定，約定自一０三年七月起，每月租金以五萬元計付，是以，依上開民法規定及最高法院判例之意旨，被告每月應支付之租金應為五萬元，而被告亦依約定按期給付租金，分別於一０四年五月二日匯款二十一萬一千四百八十四元（代扣所得稅百分之十及代收補充保費百分之二）、一０四年七月十五日匯款十三萬二千元、一０四年十二月二十三日匯款十七萬六千元、一０五年一月五日匯款四萬四千零四十六元。被告並無原告所稱積欠租金之情形，原告之請求應無理由。二、次按基於保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，民法債編修正前成立之租賃契約，無適用修正民法第四百二十五條第二項規定之餘地，最高法院九十八年度第二次民事庭會議決議參照。被告於八十六年七月一日與訴外人劉福壽，就系爭土地成立租賃契約，係在八十九年五月五日民法債編修正施行前，依上開最高法院民事庭會議決議之意旨，自無民法第四百二十五條第二項之適用。三、系爭土地於被告承租時，為未開發之原始山坡地，被告因未熟悉承租土地順向坡特性，初期飽受維護上考驗，每逢大雨必有土石流，坍方修復一再重複發生，並缺乏水源，被告為長期營運考量，且考量租約期滿對於系爭土地有優先承租權等因素，遂投入鉅額經費建造駁坎、蛇籠、抓水線、鑿井、植樹等水土保持工程，以改善地理條件。未料，八十八年九二一地震，溫室設施及研究室受地震破壞嚴重，被告受損達上億元，經營每下愈況，自九十七年一月起即未支付訴外人劉福壽租金，經多次與訴外人劉福壽協調後，雙方始於一０三年六月三十日簽立被證一之增補契約書。因此，原告主張增補契約書違反誠信原則而無效，應無理由。四、原告拍定後，兩造沒有訂立書面契約。被告於一０四年一月起至同年七月止，每月繳五萬元予原告計三十五萬元。原本的租賃契約，由每個月十萬元，後來在一０三年六月三十日被告有跟原出租人達成協議由十萬元降為每個月五萬元，所以五萬元就是租金，而且是足夠的租金。對於原來的租賃契約在原告拍定後仍繼續存在，沒有意見。但主張租金是五萬元。並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。叁、兩造不爭執事項：一、被告與訴外人即原出租人劉福壽於八十六年七月一日簽立租賃契約（見本院卷第十一頁），並於原租賃契約第二條約定:「自八十六年七月一日起至一０六年六月三十日止，租期屆滿，乙方（按即被告，下同）有優先承租權」及第三條第二款約定：「民國八十九年底前之租金，乙方以負責租賃物（土地）維護管理等負擔作為抵付租金之對價。九十年元月起，每月租金十萬元」。且原租賃契約之租賃關係於原告拍定後繼續有效。二、被告與訴外人劉福壽於系爭土地經法院查封後之一０三年六月三十日簽立增補契約書，並約定自一０三年七月起，每月租金五萬元（見本院卷第五十五頁、第五十九頁）。三、原告於一０四年一月七日拍定取得系爭土地（見本院卷第六頁至第十頁）。並已於一０四年二月四日寄發存證信函予被告（見本院卷第十三頁至第十四頁）。四、被告於一０四年一月起至同年七月止，共給付原告租金共三十五萬元（每月租金以五萬元計算），同年八月之後租金未再給付。肆、兩造之爭點：一、被告每月應給付原告租金究為十萬元或五萬元？伍、法院之判斷：一、原告於一０四年一月七日經由本院民事執行處拍賣程序取得訴外人劉福壽所有，而於八十六年七月一日即已出租予被告（按約定租期至一０六年六月三十日止，八十九年底前之租金，被告以負責租賃物（土地）維護管理等負擔作為抵付租金之對價，九十年元月起，每月租金十萬元）之系爭土地所有權，原告於拍定後，向被告請求給付租金時，始知被告與訴外人劉福壽於系爭土地經本院查封後之一０三年六月三十日另簽立增補契約書（見本院卷第五十九頁），約定「自一０三年七月起，每月租金以五萬元計付」，原告即於一０四年二月四日寄發存證信函予被告等情。業經原告提出土地所有權狀、土地登記第一類謄本、土地租賃契約書、增補契約書、郵局存證信函等為證（見本院卷第六頁至第十四頁、第五十九頁），復為被告所不爭執，堪認為真實。二、兩造對於原告拍定後，被告與訴外人劉福壽間之租賃關係對原告繼續存在之事實均不爭執。是兩造對租賃關係繼續存在之事實既不爭執，則本件是否有民法第四百二十五條第一項買賣不破租賃原則之適用，即毋論斷之必要，合先敘明。三、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第一百四十八條第一項、第二項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因行使權利可得之利益，與他人及國家社會因其行使權利所受之損失，比較衡量定之，倘其行使權利所得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，或其取得權利之初，即明顯知悉其嗣後權利之行使，將造成他人及國家社會重大損害者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院七十一年台上字第七三七號判例、八十三年度台上字第二三四八號判決意旨參照）。又查誠信原則乃斟酌事件之特別情形，衡量雙方當事人之利益，使其法律關係臻於公平妥當之一種法律原則（最高法院八十二年台上一六五四號）。四、經查，本件被告與訴外人劉福壽於八十六年七月一日簽立租賃契約，依該租賃契約第二條記載:「自八十六年七月一日起至一０六年六月三十日止，租期屆滿，乙方有優先承租權」及第三條第二款約定：「九十年元月起，每月租金十萬元整」。故知原租賃契約之租賃期間為二十年，且自九十年元月起，每月租金即為十萬元。乃被告於系爭土地經原告聲請本院查封後之一０三年六月三十日竟與原出租人劉福壽簽立增補契約書，將原約定自九十年元月起每月租金十萬元，變更為自一０三年七月起每月租金五萬元。就其增補契約之簽立時間為系爭土地經本院查封後之一０三年六月三十日觀之，其將租金由十萬元調降為原租金二分之一之五萬元，係因系爭土地已遭查封，即將遭法院拍賣，原出租人劉福壽將喪失系爭土地之所有權及租金之收取權。是前開調降租金幅度達百分之五十之增補契約書，顯對系爭土地將來拍定人不利，此不利拍定人之事實自應為被告及原出租人劉福壽所知悉。又被告辯稱其與訴外人劉福壽於一０三年六月三十日簽立增補契約書，係因「系爭土地於被告承租時，為未開發之原始山坡地，被告因未熟悉承租土地順向坡特性，初期飽受維護上考驗，每逢大雨必有土石流，坍方修復一再重複發生，並缺乏水源，被告為長期營運考量，且考量租約期滿對於系爭土地有優先承租權等因素，遂投入鉅額經費建造駁坎、蛇籠、抓水線、鑿井、植樹等水土保持工程，以改善地理條件。未料，八十八年九二一地震，溫室設施及研究室受地震破壞嚴重，被告受損達上億元，經營每下愈況‧‧‧」等語，縱屬事實，然被告受損嚴重之事實存在期間與簽立增補契約之一０三年六月三十日，相隔已有十餘年之久，是被告辯稱其與原出租人劉福壽簽立增補契約，將租金自每月十萬元調降為每月五萬元，係因前早已存在十餘年之前開事實，核與常情相去甚遠，顯然不足採認。況依被告所辯，被告自八十八年九二一地震後即「受損達上億元，經營每下愈況」，則被告何以仍同意與原出租人劉福壽約定自九十年一月起之租金即為每月十萬元？且於系爭土地遭查封前之十餘年期間均未曾為調降租金，而於系爭土地遭查封後立即約定調降租金，且調降幅度達百分之五十？是被告與原出租人劉福壽於系爭土地經查封後立即將租金調降百分之五十之增補契約書，顯以損害將來拍定人即原告為主要目的，核與誠實信用原則有違，已為灼然。揆諸前開最高法院判判例意旨，前開增補契約書約定將租金自每月十萬元調降為每月五萬元之約定，對原告自不生效力。本院認兩造間就系爭土地之租金於未經兩造協議之前，應仍為原租賃契約所載之每月十萬元。五、又被告自一０四年一月一日起至同年七月三十一日止之七個月租金應為七十萬元（計算式：100000×7＝700000）惟被告僅給付三十五萬元（計算式：50000×7＝350000）是此部分被告尚須給付原告租金三十五萬元（計算式：700000－350000＝350000）又自一０四年八月一日起至一０四年十月三十一日止三個月之租金為三十萬元（計算式：100000×3＝ 300000）是計算至一０四年十月三十一日止，被告應給付原告租金六十五萬元（計算式：350000＋300000＝650000）。再兩造間之租賃關係既繼續存在，為兩造所不爭執，則原告請求被告自一０四年十一月一日起至租賃關係消滅之日止，按月支付原告十萬元，自屬有據。五、從而，原告依租賃之法律關係請求被告應給付六十五萬元，及自起訴狀送達翌日即一０四年十二月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；及自一０四年十一月一日起至租賃關係消滅之日止，按月給付原告十萬元。為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要。又被告固聲請本院通知劉福壽到庭作證，惟原告對被告與劉福壽確有簽立增補契約所載之事實並不爭執，本院自無再為通知到庭作證之必要，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。八、本件判決係依民事訴訟法第四百二十七條第一項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款之規定，應依職權宣告假執行。被告陳明願供擔保宣告免為假執行，於法核無不合，原酌定相當之當保金額准許之。中華民國 105 年 5 月 12 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官簡賢坤以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 12 日書記官賴淵瀛

臺中簡易庭105年度中簡字第365號

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