105年度中簡字第854號｜民事：給付管理費｜裁判日期：105 年 09 月 29 日

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　 105年度中簡字第854號原　　　告　中港商務大樓管理委員會法定代理人　洪振國訴訟代理人　蕭隆泉律師複　代理人　米承文律師被　　　告　夏金珠訴訟代理人　徐文宗律師複　代理人　黃楓茹律師林美津上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國105年8月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣肆拾柒萬柒仟肆佰壹拾玖元，及自民國一百零五年三月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾柒萬柒仟肆佰壹拾玖元為原告供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告主張：被告自民國93年12月23日起至101年11月23日止為中港商務大樓（下稱系爭大樓）之門牌號碼臺中市○區○○○路00號地下1樓、16號1樓、16之1號1樓、16號2樓之1、16號2樓之2、16號2樓之3、16號2樓之4及18號等建物（下稱系爭建物）之區分所有權人。系爭大樓於96年5月19日定有住戶規約（下稱系爭規約），依系爭規約第10條第3項有關公共基金、管理費繳納事宜之「管理費已足敷第11條第2項開支為原則。其收取標準按其所持有之坪數及使用用途區分計算之每坪以新臺幣（下同）80元計，空戶收入以8折每坪 64元計。空戶標準以無水、電錶為準。」等規定，佐以被告於101年11月23日方將系爭建物賣與訴外人吳治增及涂佩資並辦妥所有權移轉登記等節，則前為區分所有權人之被告應於上開具區分所有權之期間，依上開住戶規約向原告繳納管理費。詎被告竟於100年10月起至101年11月間即停止繳納其中16號地下1樓建物之管理費，且自100年10月起至101年6月止，僅繳納系爭1樓部分之管理費5萬4981元及2樓部分之管理費3萬9920元，尚短繳上開其餘16號1樓、16之1號1樓、16號2樓之1、16號2樓之2、16號2樓之3、16號2樓之4及18號建物之管理費共計13萬9819元（5萬2299元及8萬7520元），更於101年7月起至101年11月止，停止繳納系爭建物之全部管理費，以上合計積欠原告如附表所示之管理費共477,419元嗣經原告於104年12月22日寄發存證信函予被告請其於函到7日內結清上開積欠之管理費，被告仍置之不理，為此爰依系爭規約及公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付積欠之系爭建物管理費，並加計遲延利息等語。並聲明：（1）被告應給付原告477,419元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息。（2）願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告業將系爭建物出售予吳治增及涂佩資並經履約保證程序完成交屋及所有權移轉登記，過程中因被告確實履行買賣契約第12條有關交屋前之相關費用，賣方即被告應於交屋前負責繳交完畢之約定，而無違約等情事，是未動用由銀行保證之履約保證專戶款項，且吳治增及涂佩資於買受前依公寓大廈管理條例第24條規定閱覽過關於是否欠繳公共基金等文件，並未發現有何原告所稱欠繳情事，可見被告未積欠任何管理費。被告係依系爭大樓之管理費標準即95年11月1日95年度第1次委員會會議紀錄（下稱95年委員會會議紀錄）所為2樓按每坪40元計算、1樓及底層按每坪45元計算，且空戶打8折等決議內容繳納管理費，此見被告長期繳納管理費之收費單（底層185坪×45元×3個月×0.8空戶打8折＋ 1樓149坪×45元×3個月×0.8空戶打8折＋2樓177坪×40元 ×3個月×0.8空戶打8折＝5萬3064元）可明，被告自無短繳之情事。又系爭建物既已於101年10月31日交屋予吳治增及涂佩資，依不動產買賣契約約定，即應由其等繼受包含積欠之管理費等一切權利義務，原告不應向被告催討，且管理費期間算至101年11月，即屬有誤。況原告計算之坪數等亦有錯誤，1樓部分之坪數合計應為531平方公尺即160.6坪，2樓部分之坪數應為564.43平方公尺即170.7坪，底層部分之坪數應為549.33平方公尺即179.8坪。又訴外人大都會網路科技股份有限公司（下稱大都會公司）曾於97年7月1日至100 年9月間，就系爭建物以每坪80元代被告向原告繳交管理費，是原告顯未依上開95年度決議收費而有超收之情，被告自得以此等溢繳金額276,120元與原告主張被告倘有積欠之管理費主張抵銷等語。並聲明：（1）原告之訴駁回。（2）如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：（一）查原告主張被告自民國93年12月23日起至101年11月23日止，為系爭建物之所有權人即系爭大樓之區分所有權人，且系爭大樓於96年5月19日間訂有系爭規約，依系爭規約第10條第3項有關公共基金、管理費繳納事宜之「管理費已足敷第11條第2項開支為原則。其收取標準按其所持有之坪數及使用用途區分計算之每坪以80元計，空戶收入以8折即每坪64元計。空戶標準以無水、電錶為準。」等規定；被告於101年11月23日將其系爭建物賣與吳治增及涂佩資並辦妥所有權移轉登記；又被告於100年10月起至101年11月間即停止繳納其中16號地下1樓建物之管理費合計 14個月，且自100年10月起至101年6月止，僅繳納系爭1樓部分之管理費5萬4981元及2樓部分之管理費3萬9920元，更於101年7月起至101年11月止，停止繳納系爭建物之全部管理費；原告前曾於104年12月22日寄發存證信函予被告請其於函到7日內結清積欠之管理費，然被告仍置之不理等情，業據原告提出96年5月19日住戶規約、104年12月22日臺中西屯郵局第843號存證信函及系爭建物之異動索引等為證（見本院卷第11至21頁），此部分亦為被告所不爭，堪認為真。（二）至原告主張被告迄今仍欠繳及短繳如附表所示管理費等情，則為被告所否認，並以上情置辯。則本件爭點，乃為（1）原告收取管理費之法律依據為何？此涉及被告抗辯其長期依95年委員會會議紀錄繳納管理費乃合法有據等情，是否可採？（2）被告抗辯原告主張之計算坪數有誤，是否有據？（3）被告抗辯101年10月31日其業已交付系爭建物予買受人，倘有欠費，依買賣契約約定，自101年11月起即應由買受之後手繼受該等權義，原告無權向被告請求101年11月間之管理費等情，是否有理由？（三）原告收取管理費之法律依據為何？被告抗辯其長期依95年委員會會議紀錄繳納管理費乃合法有據等情，是否可採？（1）按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：2.區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納；管理委員會之職務如下：1.區分所有權人會議決議事項之執行。2.共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…7.收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，公寓大廈管理條例第10條第1、2項、第18條第1項及第36條分別定有明文，是公寓大廈之區分所有權人依法即應按規約或區分所有權人會議決議繳納管理費至明。（2）經查，原告管委會乃於96年5月19日，由系爭大樓區分所有權人召開區分所有權人會議後訂有住戶規約，該規約第10條第3項規定：「管理費已足敷第11條第2項開支為原則。其收取標準按其所持有之坪數及使用用途區分計算之每坪以80元計，空戶收入以8折即每坪64元計。空戶標準以無水、電錶為準。」等情，既有系爭住戶規約存卷可參（見本院卷第13頁反面），而被告為系爭建物之區分所有權人，均如前述，則依上開公寓大廈管理條例等規定，原告主張被告應依系爭規約之上開約定，以每坪80元計算繳納管理費等語，已屬有據。復以，大都會公司向被告承租系爭建物後，於97年7月1日起至100年9月之承租期間均以每坪80元計算而向原告繳交管理費等情，亦為兩造所不爭，且有公證書及房屋租賃契約書可參（見本院卷第85至89頁），是果如系爭建物應以被告抗辯之計算方式收取管理費，則向被告承租系爭建物之大都會公司蓋無長期均未予主張援用之理，自益徵原告主張被告部分之管理費應以每坪80元計算，且不符於空戶打8折之標準等語，當為可取。（3）至被告固抗辯系爭大樓之管理費標準於95年11月1日經管理委員會為95年度第1次委員會會議時，作成2樓管理費降至每坪40元之決議（下稱系爭95年11月管委會決議），且管委會所開立之管理費收款單均係以底層及1樓每坪收費 45元、2樓每坪收費40元之計算方式長期向被告收取管理費，是系爭大樓已透過該等管理費之收據變更其收費標準等情，並提出系爭95年11月管委會決議及相關管理費收款單（見本院卷第75至83頁）為證，惟此則為原告所否認。而查，審之被告抗辯所據之系爭95年11月管委會決議後，系爭大樓之區分所有權人已於96年5月19日召開區分所有權人會議訂立上開住戶規約，業將管理費收費標準明定於系爭住戶規約第10條第3項等條項內，且無任何調降1、2 樓及底層等管理費收費標準之情，已如前述，則被告再執系爭住戶規約第10條第2項約定主張前所為系爭95年11月管委會決議仍為合法有據云云，自屬無憑，殊無可採。況按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，此見系爭住戶規約第6條第4項可明（見本院卷第12頁背面），並為兩造所不爭，是管理委員會當僅係住戶公約規範事項及區分所有權人會議決議事項之執行機關，未經住戶規約或區分所有權人會議決議授權，尚無另行決議免除部分住戶管理費全部或部分繳納義務之權限，且所為決議未經區分所有權人會議同意，當亦不生效力甚明，從而，堪認系爭住戶規約第10條第2項規定：「管理費及各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定之。」等情（見本院卷第13頁反面），僅係授權管委會決定管理費用之繳納方法，非授權得由管委會另行決定管理費用之收取標準甚明。承上，系爭95年11月管委會決議系爭大樓之2樓管理費降至每坪40元等情，既與系爭住戶規約第10條第3項之約定不符，依系爭住戶規約第6條第4項約定，自不得作為系爭大樓之管理費收取標準，實甚明確，是被告抗辯本件應以系爭95年11月管委會決議作為管理費計算標準，自不足採。（4）復被告抗辯依系爭規約第10條第3項約定，空戶之管理費應依8折計算，是原告未依空戶8折計算本件管理費而為請求，當屬有誤云云，乃為原告所否認。而查，被告既未就系爭建物確已符合系爭規約所定無水、無電錶之空屋標準等情提出任何舉證，而依被告所提歷來管理費收款單以觀，其上雖有註記空戶打8折之字樣，然所為註記之人為何，又是否有權審核及確已審核符於標準方為該等註記等情，亦均未見被告舉證以明，自難認原告有以此方式變更計算標準之意思表示而得依上開住戶規約打8折方式計算被告應繳納之管理費。再者，上開管理費收費單之上開註記既非經系爭住戶規約或區分所有權人會議決議所為，亦難據此審認其有何變更收費標準之效力且得以拘束原告，是被告抗辯應以8折計算管理費，亦不足取。綜上，原告主張系爭大樓之管理費應以系爭規約第10條第3項為計算標準，且被告尚無依空戶主張折扣之理，洵屬有據。（四）另被告抗辯原告主張之計算坪數有誤云云，亦為原告所否認。而查，被告前既執其所有系爭建物2樓按每坪40元計算、1樓及底層按每坪45元計算，且空戶打8折等系爭95年11月管委會決議內容繳納管理費，並認依其長期繳納管理費之收費單（底層185坪×45元×3個月×0.8空戶打8折＋ 1樓149坪×45元×3個月×0.8空戶打8折＋2樓177坪×40 元×3個月×0.8空戶打8折＝5萬3064元）以觀，可見其並無短繳管理費之情等語（見本院卷42頁），且有該等管理費收費單可參（見本院卷第79至83頁），又被告前均未曾對於該等管理費計算所載之坪數有何異議，復未能提出相關坪數計算之登記謄本等以供本院審認，是堪認被告事後抗辯原告就系爭建物收取管理費之計算坪數有誤云云，委無足取。（五）被告抗辯101年10月31日其業已交付系爭建物予買受人，倘有欠費，依買賣契約約定，自101年11月起即應由買受之後手繼受該等權義，原告無權向被告請求101年11月間之管理費等情，是否有理由？（1）按區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第24條固定有明文。然該規定係規定繼受人須遵守繼受前已形成之協約或自治規章之抽象規範，不得主張不受原協約或自治規章之拘束，其目的乃在於維持法律秩序之安定性，惟究無要令繼受人須繼受讓與人於讓與前業已發生之具體債權債務關係至明。經查，被告乃至101年11月23日方與吳治增、涂佩資辦妥系爭建物所有權移轉登記等情，有臺中市中山地政事務所之系爭建物網路申領異動索引存卷可參（見本院卷第96至112頁），且為兩造所是認，則被告於101年11月份既仍為系爭建物之所有權人無訛，自應由被告依系爭住戶規約約定繳交當期之管理費予原告，而被告尚不得援引其與吳治增、涂佩資間所為不動產買賣契約為據（見本院卷第45至72頁），即其等間縱有以交屋為繳交管理費義務劃分之約定，然基於債之相對性，自亦無從拘束原告至明。基上，被告辯稱其無庸繳納101年11月份之管理費云云，委無足採。（2）再被告抗辯其於賣出系爭建物時即已結清管理費，否則不會完成安侯公司之成屋履約保證制度，如有積欠，亦應由吳治增及涂佩資繼受，原告不得向其催討等情，並提出系爭買賣契約及證人蔡博任所為證。惟查，證人蔡博任固到庭證稱：「本件不動產於交屋階段有向管理員確認是否有結清管理費，依管理員告知並無積欠紀錄，屋主亦有出示當期之管理費單據。」等語無訛（見本院卷第140頁反面至141頁）；然證人蔡博任既亦證稱：「（問：本件管理費係以每坪多少元向管委會確認？）40元。」等語（見本院卷第141頁），而與本院業已肯認本件管理費應以每坪80元計算等情未符，則被告仍執此為其於交屋時已結清管理費之依據，並辯稱縱尚有欠費，原告亦應向買受人吳治增及涂佩資為催討云云，當無可取。（六）又被告固以大都會公司於97年7月1日至100年9月間就系爭建物均以每坪80元計算，已代被告向原告溢繳管理費達276,120元，是其當得以該等款項與其短納之管理費主張抵銷云云。然查，被告本應依系爭住戶規約之約定，就系爭建物以每坪80元計算繳交管理費，而大都會公司於向被告承租系爭建物期間，亦確依該計費方式如數代被告向原告為繳納等情，既如前述，則大都會公司尚無於該等期間溢繳管理費之可言，是被告辯稱上情，亦不足採。綜上，原告請求被告給付欠繳及短納如附表所示之管理費合計47萬7419元等語，核屬有理，應予准許。（七）末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項及第203條分別定有明文。查原告對被告上開管理費債權，核屬無確定期限之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任。準此，原告請求被告加計給付自起訴狀繕本送達之翌日即105年3月4日起（105年3月3日送達被告，見本院卷第26頁）至清償日止，按週年利率5%計付遲延利息，核無不合。四、綜上所述，原告依據系爭住戶規約及公寓大廈管理條例之規定，請求被告給付如附表所示之管理費共477,419元；及自 105年3月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。五、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第第436條第2項、第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許之。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 105 年 9 月 29 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官許惠瑜以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 9 月 29 日書記官林錦源附表：樓層被告積欠管理費之期間積欠之管理費數額及計算式B1 100年10月起至101年11月 185*80*14=207200元 1F 100年10月起至101年6月 149*80*9-54981元=52299元101年7月起至101年11月 149*80*5=59600元 2F 100年10月起至101年6月 177*80*9-39920元=87520元101年7月起至101年11月 177*80*5=70800元（以上合計47萬7419元）

臺中簡易庭105年度中簡字第854號

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