105年度中簡字第937號｜民事：減少價金｜裁判日期：106 年 03 月 31 日

臺灣臺中地方法院簡易民事判決　　　105年度中簡字第937號原　　　告　黃敏捷訴訟代理人　蔡志忠律師被　　　告　陳美秀訴訟代理人　林伸全律師上列當事人間減少價金事件，本院於民國106年2月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國104年5月20日透過鼎群旺不動產有限公司（系爭房仲）向被告購買「臺中市○○區○○段○0000○號」建物（坐落於臺中市○○區○○段○000地號，門牌號：臺中市 ○○區○○○○路00號，下稱系爭房屋）含基地持分，總價新臺幣（下同）660萬元，被告於房屋現況說明書具結無漏水情事，然於交屋當月22日即發現系爭房屋包括樓梯、樓梯間與地下室之地板、牆面、天花板與後方儲藏室，有多處積水或滲水、水漬痕，與一樓數處壁癌，導致現有裝潢受損，無法正常使用該房屋。原告於104年6月9日以存證信函通知被告有漏水事項，並請被告僱工修復，被告於104年10月27 日雇請立達工程行修復漏水並出具保固書，不料，系爭房屋於105年1月間又出現相同漏水現象，顯有難以修復之重大瑕疵，因系爭房屋於交易時，被告明顯故意不告知瑕疵，原告主張依民法第359條規定請求減少價金即相當於修復費用之金額，於法自無不合。依系爭房屋房客陳信志提供之103年 10月17日系爭房屋尚未油漆裝潢時之照片，與105年4月17日系爭房屋之現場照片可知，103年10月17日時系爭房屋即有漏水情事，103年被告出租時當屬明知系爭房屋漏水甚顯。又據陳信志先生提出之親筆證明書，可證在其承租系爭房屋裝潢時，即輾轉通知被告系爭房屋有漏水之情況，蓋陳信志是直接通知陳畯暐，陳畯暐不僅從事系爭房屋修繕，更從事代租，在本件之法律上地位屬被告之使用代理人或使用人，故被告對代理人或使用人關於債之履行之故意或過失，依民法第224條應負同一故意或過失之責任。再原告向立達工程行表達要求進行2年保固修復，立達工程行卻在電話中表示漏水點不同無法保固，故原告無從向立達工程行提出賠償之請求彌補損失，況惠策宅修林先生提出意見，認為立達工程行施作之高壓灌注法無法改善根治漏水問題。至於系爭房屋修復所需之費用，105年8月29日依據鑑定人駱建築師呈報之修復費用及木作裝潢回復費用估價單可悉，二者合計總價193,553元，然經聯繫駱建築師推薦之洪先生進行現場勘查後，於同年9月3日洪先生回覆，如果要做到根治修復，必需將樓梯全面打掉後，重新作防水層處理方式修復為宜，金額約為46萬元。並聲明：（一）被告應給付原告50萬元，及自104年6月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）兩造確實於104年4月4日透過系爭房仲就系爭房屋及其基地訂有不動產買賣契約書，被告於房屋現況說明書中所有之記載，均係誠實對於原告負起說明義務，包括「房屋有無漏水的問題」、「房屋是否現屬承租狀態」，均已如實告知原告。當時，系爭建物確實並不存在漏水的問題。其中，關於「房屋是否漏水」的部分，被告是對於「建築改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」，並在註記欄「賣方修繕後交屋」勾選「有」的選項，顯見被告並無故意不告知物之瑕疵之情形。此外，被告於104年5月20日將租約交予原告，並以「指示交付」的形式點交系爭建物，而完成「現況交屋」，交屋之時，系爭房屋根本並不存在漏水的問題，蓋兩造買賣之前，原告已經詳細看過系爭房屋，而且被告在出售系爭房屋前，從未聽聞系爭房屋有何漏水之問題。被告於104年5月27日接獲系爭房仲告知系爭房屋因豪大雨而有漏水情形時，實感訝異，但立即表明願意負起責任，聯繫「立達工程行」對系爭房屋進行「高壓灌注，壁癌處理」的修繕工程，顯見被告確有誠意解決問題。立達工程行既附有自「104年10月27日起至106年10月26日止，為期二年的保固期條款」，實足以給予原告相當充分之保障。在進行該次修繕工程之前，立達工程行的負責人柯義恩曾於104年7月27日開出「估價單」，詳細載明施工項目、採用工法，並經原告於104年8月29日簽名其上，此次實際施工的範圍甚至比當時原告簽立估價單之範圍更大，足見被告已有極大的誠意盡力修繕。嗣後，被告於105 年2月間再度接獲立達工程行通知系爭房屋另有發現一個新的漏水處，不在原本之保固範圍之內等情，被告為了讓原告獲有保障，遂請立達工程行再為修繕工程，然而，該次修繕工程卻因原告無理要求（即原告表示其不接受「大地震不在保固範圍內」之保固條件）而受阻，原告甚至要求系爭房仲通知被告欲以30萬元之條件才願意達成和解，否則即要另行提告並向被告要求50萬之賠償，原告並未舉任何實證證明其確實受有前揭數額之損害，故其本件請求並無理由。（二）再按「…又所謂現況交屋，係不動產買賣實務上使用之文字，通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據，揆其意旨，乃係指對於出賣人出賣之房屋，於簽約時，就房屋物理存在性質，包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等，可任由買受人依肉眼觀察，或用手觸摸，或用嗅覺去感受者，均以交付房屋當時之現況為據。」（臺灣高等法院高雄分院99年上易字第333號民事判決意旨參照）。系爭房屋雖因被告未曾居住使用而幾近全新，仍不失為中古屋買賣之性質，原告與被告締約期間歷經多次現況看屋，雙方均未發現房屋有輕微管線漏水瑕疵，故雙方所締結買賣契約之標的自應以該屋交屋時之現況為擔保範圍，本件被告為中古屋買賣之出賣人，無須給付全無瑕疵之標的物，僅須依債之本旨履行給付，亦即僅須擔保所交付之物與契約成立當時物之現況相符。被告既從未發現漏水情事，並已依雙方買賣契約成立當時之現況交付，應已依債之本旨履行給付義務。退步言之，縱認系爭房屋之滲漏水情形，仍屬點交時存在之瑕疵，依民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年度臺上字第1615號民事判決意旨可參）。本件被告雖主張應減少買賣價金並返還50萬元予原告，惟原告所提之照片均未載有日期，實無法判定係在系爭房屋交付「時」或「後」即存在之物之瑕疵，甚且，原告復未舉證證明其據以主張減少買賣價金之計算標準為何，亦未舉任何實證證明其確實受有價金之損害，更未舉證證明被告有何債務不履行之處，亦未舉證證明其所受損害與被告之債務不履行有何因果關係之可言，是以，原告根本未舉任何實證以實其說，顯見其主張至不足採。復物之瑕疵擔保責任之要件係：物之瑕疵須於「危險移轉時」存在（參民法第373條），須買受人善意且無重大過失，買受人就受領之物須檢查通知。參諸前揭實務見解，兩造所締結買賣契約之標的，自應以系爭房屋「點交時」（危險負擔移轉之日，按即104年5月20日）之現況為擔保範圍，在被告交屋之時，系爭房屋既然根本沒有存在漏水的問題，而係在「交屋之後」（即在危險負擔已經移轉之後）始發生漏水的問題，實則，對於「交屋之後」始產生之漏水問題，根本不應歸責於被告，始符前揭實務意旨。（三）查被告係於買受系爭房屋之後，委託陳先生（被告不知全名，惟據原告所稱本名為陳畯暐）整修房屋，並無委託陳先生代為出租系爭房屋，本件是陳先生在整修系爭房屋過程中，得知原告有出租房屋之意願後，主動幫忙介紹承租，並非被告之代理人或使用人，被告無須就其故意或過失負同一責任，況陳畯暐與本件房屋買賣過程毫無相關，其究竟負有何故意或過失之責任，未見原告具體說明舉證，其主張自無可採。（四）依不動產登記謄本所載，可知系爭房屋建築完成日期為79年4月30日，第一次登記日期為79年6月14日，原告買受移轉登記日期為104年5月13日，是原告買受系爭房屋時，該房屋已為屋齡25年之舊屋，故兩造於簽約當時，約定系爭房屋以「現況點交」，並有104年5月20日簽立之房地點交書為證，而原告於點交當天親自進入系爭房屋察看，確認無瑕疵存在之後，才到仲介公司與被告簽立上開房地點交書，完成點交手續，足見，於移轉當時並無原告所主張之物之瑕疵，亦無可歸責於被告之債務不履行事由存在，否則既為屋齡25年之舊屋，按諸一般常情，歷經25年後，豈有不顯露瑕疵之可能。況且，105年7月27日法院囑託至現場勘驗之駱世鴻建築師，於鑑定時認為：「因系爭房屋隔壁並無地下室，系爭房屋地下室主要漏水牆面之隔牆另一側為土壤，並無管線，應堪認定，倘當初建築時並未就此牆面加做雙層牆面，日後遭逢瞬間大雨或水紋狀況改變時（如因住戶變多、高架捷運等公共建設擋住水溝，影響排水能力及方向），地下土壤層恐來不及排水，地下水位頓時增高，而透過孔洞滲入屋內。」準此，系爭房屋於點交當時，並無原告主張之漏水瑕疵，縱有，亦屬於交屋之後所產生，且其漏水原因係地下土壤層來不及排水，地下水位頓時增高，而透過孔洞滲入屋內之自然因素，及週遭環境（興建捷運）等所導致，並非可歸責於被告。（五）並聲明：1.原告之訴及其假執行之聲請均應駁回。2.第一項之請求，被告如受不利益之判決，願供擔保請免予宣告假執行。3.訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執之事項：（一）原告於104年4月4日透過系爭房仲就系爭房屋及其基地訂有不動產買賣契約書，總價660萬元，被告於房屋現況說明書具結無漏水情事。（二）104年5月20日兩造就系爭房屋含基地持分，辦理交屋，於交屋之前，原告已進行了系爭房屋之察看。（三）被告係於103年9月，就系爭房屋與訴外人陳信志訂立租約（下稱系爭租約），其後被告出售系爭房屋時，一併將系爭租約移轉予原告。（四）交屋當月，原告即發現系爭房屋包括樓梯、樓梯間與地下室之地板、牆面、天花板與後方儲藏室，有多處積水或滲水、水漬痕，與一樓數處壁癌，導致現有裝潢受損，無法正常使用該房屋。（五）原告於104年6月9日以存證信函通知被告系爭房屋漏水情事，並請被告僱工修復，被告乃於104年10月27日雇請立達工程行修復漏水並出具保固書，內含「104年10月27日起至106年10月26日止，為期二年的保固期」條款。（六）系爭房屋於105年1、2月間又出現漏水現象。（七）系爭房屋建築完成日期為79年4月30日，第一次登記日期為79年6月14日，距離原告買受系爭房屋時，已達約25年。（八）系爭房屋所屬大樓為一地上6層樓、地下1層之建物，一側為巷道，一側（即主要漏水牆面）則緊鄰透天建物，該透天建物並無地下室。四、得心證之理由：（一）按物之瑕疵擔保責任之成立要件有四，即：1.物之瑕疵存在；2.須物之瑕疵於危險移轉時存在；3.須買受人善意並無重大過失；4.須買受人就受領物為檢查通知。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第373條、第354條第1項亦有規定。再所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，換言之，買賣標的物是否屬於瑕疵，而應視其契約所約定之價值、效用或品質而定，如無特別約定，則以通常交易觀念為準，而非概與新品相較，復物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於危險移轉時存在者為限，倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院73年臺上字第1173號判例、95年臺上字第951號判決意旨參照）。查本件兩造就系爭房屋具有漏水之瑕疵，且原告係屬善意，已就系爭房屋為檢查之通知等情並無爭執，惟原告主張系爭房屋漏水之瑕疵應由被告負物之瑕疵擔保責任等情，則為被告否認在卷，是揆諸前開說明，物之瑕疵於危險移轉時是否存在既有未明，原告自應就系爭房屋漏水之原因及漏水瑕疵存在時點等有利事實負舉證之責。（二）原告曾聲請本院囑託臺中市建築師公會鑑定，經該公會指派建築師駱世鴻併同本院、兩造於105年7月27日前往系爭房屋現場履勘後，駱世鴻建築師陳稱：「因系爭房屋隔壁並無地下室，系爭房屋地下室主要漏水牆面之隔牆另一側為土壤，並無管線，應堪認定，倘當初建築時並未就此牆面加做雙層牆面，日後遭逢瞬間大雨或水文狀況變更時（如因住戶變多、高架捷運等公共建設擋住水溝，影響排水能力及方向），地下土壤層恐來不及排水、地下水位頓時增高，而透過孔洞滲入屋內。欲抓出主要之漏水點，必須待大雨來臨時，立即現場觀察出水之位置，始為正確。另天然所導致之漏水情事無法根治，除非由外牆往內施作，但系爭房屋地下室主要漏水牆面並無外牆得以進入施作，故得透過簡易之防水工程，達到具體之防水效果，如先以防水布鋪蓋漏水點後，外加矽酸鈣版封住，價格上亦較為便宜。」等語，有現場勘測筆錄在卷可稽（見本院卷第 122、123頁），足見係因當初系爭房屋建築時並未加做雙層牆面，導致大雨或住戶變多、興建捷運等水文狀況變更時，土壤層之地下水透過孔洞滲入屋內，實際之漏水點及漏水時間，均無從確認。本件系爭房屋局部滲漏水之情形究係兩造104年5月20日進行交屋前抑或交屋後所發生，依上揭方式調查之結果既有未明，原告即應提出其他證據以實其說，倘無從提出，則依舉證責任分配之原則，原告應受不利之認定。（三）原告雖主張被告出售系爭房屋予原告前，即已知悉系爭房屋漏水一情，並以系爭房屋之承租人陳信志於103年10月間進行系爭房屋之整修時，業已發現漏水並告知訴外人陳畯暐，陳畯暐應已告知被告等節為據。然， 1.證人陳信志於本院審理中證述：「（問：是否認識兩造？）我跟被告為前租賃關係，跟原告為後租賃關係。我跟前屋主即被告是在103年9月簽立租賃契約，是兩年一簽，於105年9月又與原告續簽租約。我是在104年5月時，改成交付租金給原告，原租約繼續走，但後面有備註房東改為原告。」、「（問：103年10時，是否有進行系爭房屋的裝修？）有。」、「（問：裝修之際，有無發現漏水的情形？）對我們而言，那不叫漏水，是滲水，...我也同時在 103年10月時，打電話給陳畯暐，因為我當初就是在APP上看到陳畯暐刊登的訊息，才承租到系爭房屋。」、「（問：所以你並沒有將上開漏水的情形告知被告？）是。」、「（問：陳畯暐最後確實有無告知被告？）我不清楚，當時我認定陳畯暐應該會將情況告知被告，這只是我的認定。」、「（問：陳畯暐跟被告間何關係？）我不清楚，正常來說，應該是請陳畯暐來做房屋的仲介，這是我當時的認為，事實上是何關係，我不清楚。」等語綦詳（見本院卷第161、162頁）； 2.證人陳畯暐於本院審理中結證：「（問：是否認識兩造？）我認識被告。當時被告請我做系爭房屋的裝修。」、「（問：之後有無協助被告出租系爭房屋？）沒有。」、「（問：對於後來出租給的房客是否認識？）不認識，是後來才認識的，我是刊登廣告，房客透過網路跟我聯絡。我當初裝璜好了之後，有詢問過被告要做何用，被告表示要出租，我就說我有朋友有意要承租，我就帶我朋友來看，但我朋友並沒有承租的意願，後來我透過591要出租自己的房子，就順便將系爭房屋也放上去，被告其實並沒有委託我幫忙出租，我只是好心幫他，結果後來房客就跟我聯繫，我就帶房客來看系爭房屋，後來就介紹房客與被告認識，由房客與被告簽約、接洽。」、「（問：有無從事租賃的業務？）沒有。」、「（問：被告有無口頭委託你仲介出租系爭房屋？）沒有，...」、「（問：提示本院卷第181、182、183、184頁的裝修現場照片中，箭頭所指，是否都是有漏水、壁癌部分？照片中的人是否你本人？依照照片所示，樓梯下面是否有明顯漏水的情形？）照片中的人是我本人，但當初我看過現場，是沒有什麼狀況的。照片中的箭頭當初並沒有存在在照片中，並非我畫的。至於漏水情形，我印象中是沒有，我也無法從照片中判斷是否有漏水的情形。」等語歷歷（見本院卷第198、199頁）。足徵103年10月訴外人陳信志進行系爭房屋之裝修時雖曾發現系爭房屋有滲水之情，然其並未告知被告，其僅告知訴外人陳畯暐，而訴外人陳畯暐是否將系爭房屋滲水一節轉知被告，核屬不明，無從證明被告於出售系爭房屋予原告前，即已知悉系爭房屋之前揭滲水情事；且訴外人陳畯暐與被告間並無任何委託、受託出租系爭房屋之契約關係，訴外人陳畯暐僅係負責系爭房屋之整修工程，無從逕以訴外人陳畯暐聯繫訴外人陳信志與被告訂立系爭租約之節，即認定訴外人陳畯暐為被告之代理人，亦堪認定，原告主張訴外人陳畯暐為被告之使用人或代理人等語，要無可採，縱使訴外人陳畯暐事先對於系爭房屋滲水一情已屬知悉，亦與被告是否事先知悉無關聯性，難為被告同為知情之推論。（四）另按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議可資參照）。是故，倘物之瑕疵係於系爭契約成立後始發生，且被告就瑕疵具有可歸責之原因時，被告自需就系爭房屋負債務不履行責任。經查，系爭房屋固有滲漏水之情事，然如前述，原告並未能舉證證明系爭房屋漏水瑕疵存在之時點係於兩造辦理交屋前即已發生，準此，被告已依兩造間之買賣契約約定內容交付系爭房屋「現狀」予原告，已履行其依債務本旨所負之給付義務，難認有何不完全給付之情形甚明，被告依其所認知之情況，在系爭房屋房屋現況說明書上具結系爭房屋無漏水情事等語（見本院卷第7頁），並無不合，原告以被告在系爭房屋房屋現況說明書所載與實情不符為由，主張依民法第227條、第226條第1項規定，請求被告負不完全給付之損害賠償責任，亦無理由。五、綜上所述，原告依民法第359條之規定，主張減少前揭買賣契約之價金50萬元，為無理由，不應准許；另依民法第227 條、第226條第1項規定求為同一聲明之判決，亦無理由，均應予駁回。被告縱使曾於交屋後聯繫「立達工程行」對系爭房屋進行「高壓灌注，壁癌處理」等修繕工程，亦無足遽認被告即有交屋前知悉滲漏情事之自認，充其量，僅得推知被告確有解決問題之誠意，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。七、原告之訴既經駁回，假執行即失所附麗。惟本件為民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序依職權宣告假執行之案件，民事訴訟法第389條第3款定有明文，是兩造所為假執行及免為假執行之聲請，係僅為促使法院注意，縱令原告敗訴，本院亦無庸為駁回之諭知。八、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第78條。中華民國 106 年 3 月 31 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官林秉暉以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 31 日書記官劉晴芬

臺中簡易庭105年度中簡字第937號

關鍵資訊