106年度中簡字第2892號｜民事：損害賠償｜裁判日期：107 年 01 月 08 日

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　 106年度中簡字第2892號原　　　告　宋貴仙訴訟代理人　謝任堯律師被　　　告　新創不動產開發有限公司法定代理人　黃誠信被　　　告　余昭仁被　　　告　邱志峰前列二人共同訴訟代理人　王通顯律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國106年12月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、被告新創不動產開發有限公司（下稱新創公司）經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。二、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；法人至清算終結止，在清算之必要範圍內，視為存續，公司法第24條、第25條及民法第40條第2項分別定有明文。是經解散登記之公司，其法人人格並非即告消滅，必須經清算程序，並俟清算完結後，始喪失其人格。次按有限公司之清算，以全體股東為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限，此觀諸公司法第113條準用第79條規定自明。查被告新創不動產開發有限公司業由臺中市政府以105年12月29日府授經商字第10508399280函為散解登記在案，該公司股東選任黃誠信為清算人，且被告新創公司並未向其事務所所在地之法院即本院聲報清算完結等情，此有該公司有限公司變更登記表、新創公司股東同意書及本院民事科查覆表在卷可稽，是本件即應以黃誠信為被告新創公司之法定代理人，合先敘明。貳、實體方面一、原告起訴主張：㈠原告受所任職公司老闆囑託代為尋找可作為辦公室使用之房屋，之後原告找到台中市○○00街0號之房屋（下稱系爭房屋），僅因當時附近同地段相類似房屋實價登錄價格低於新臺幣（下同）3,000萬元，原告為了避免屋主漫天喊價，以至於浪費彼此的時間，故委託被告新創不動產開發有限公司（下稱被告新創公司）去向屋主探詢底價，被告新創公司則由所屬業務代表被告余昭仁與原告接洽，原告與被告新創公司間成立委任契約。原告委託被告新創公司去向屋主探詢底價時，即已向被告新創公司所屬業務代表被告余昭仁明確表示「該屋係為做為辦公室用途，原告對於是否購買該屋並無最終決定之權限，必須經過原告老闆親自看屋同意後，方能決定是否購買該屋」。嗣被告余昭仁於104年12月3日偕同屋主所委託代理銷售系爭房屋之聯想不動產仲介經紀有限公司（下稱聯想公司）業務代表被告邱志峰至原告上班之公司，向原告表示必須要簽署要約書（下稱系爭要約書），以展現誠意，才方便去向屋主探詢底價，原告遂依其指示於系爭要約書上簽名。詎被告新創公司所屬業務代表被告余昭仁明知須經原告老闆親自看屋同意後，方能決定是否要約購買此屋，竟未等原告老闆親自看屋同意，即逕將系爭要約書交由被告邱志峰送達於屋主林曉菁，被告余昭仁處理委任事務顯然有重大過失。又被告新創公司依民法第537條之規定本應自己處理委任事務，竟交由非被告新創公司員工之被告邱志峰代為處理委任事務，依民法第538條第1項之規定，被告新創公司自應就被告邱志峰之行為負同一責任，被告新創公司未對被告邱志峰處理受任事務為必要之指示，致使在原告老闆尚未親自同意前，被告邱志峰逕將系爭要約書送達於林曉菁，被告新創公司對於被告邱志峰之指示自有過失；且被告邱志峰已受屋主林曉菁委任代為銷售系爭房屋，不得再代被告新創公司處理受任事務，否則有違雙方代理禁止原則，被告新創公司疏未注意，使被告邱志峰代新創公司處理受任事務，其就第三人之選任亦有過失，是依民法第538條第2項規定，被告新創公司自應就其對第三人之選任及其對於第三人所為之指示上過失，負損害賠償責任。原告因被告新創公司之過失，在未經原告老闆親自看屋同意前，即逕自將系爭要約書送達於林曉菁，又被告余昭仁、被告邱志峰均明知系爭要約書僅是作為被告新創公司去向屋主探詢底價憑據而已，並無購屋真意，詎其二人竟逾越原告授權範圍，逕與林曉菁協商系爭房屋買賣事宜，並將系爭要約書逕自送達予林曉菁，使林曉菁於系爭要約書上簽名承諾出售，致原告受有須支付322,426元之違約金予林曉菁之損害，依民法第544條規定，被告新創公司自應就原告所受上揭損害負賠償責任。又被告新創公司所製作的意願書（下稱系爭意願書）屬定型化契約書，該意願書側邊之應行注意事項已載明特別生效要件：「本意願書（要約書），須蓋用永慶不動產加盟店之經紀業及其法定代理人印章，並經承辦人親自簽章後，始生效力。」，則被告新創公司製作之系爭要約書、意願書自應受此應行注意事項之拘束。但系爭要約書及意願書上，並無承辦人親自簽名蓋章，復無承辦人親自簽名蓋章之時間等紀錄，則系爭要約書及意願書尚不生效力。被告余昭仁明知系爭要約書因欠缺承辦人親自簽章而無效，竟仍將無效之系爭要約書交由被告邱志峰送達林曉菁，被告余昭仁為被告新創公司處理受任事務自有過失，被告邱志峰並非被告新創公司員工，亦未於系爭要約書之承辦人欄簽章，被告新創公司竟讓被告邱志峰代為處理受任事務，自屬逾越權限之行為。原告因之受有須支付322,426元之違約金予林曉菁之損害，原告爰依民法第544條請求被告新創公司就原告所受上揭322,426元之損害負賠償責任。㈡被告余昭仁係被告新創公司之受僱員工，其將系爭要約書交予被告邱志峰送達於屋主林曉菁，自屬執行房屋仲介職務上之行為，被告余昭仁明知系爭要約書僅是作為探詢底價憑據而已，並非要購買系爭房屋之意思表示，且明知「須經過原告老闆親自看屋同意後，方能決定是否購買該屋」之條件，被告余昭仁在原告之老闆尚未親自看屋同意前，即將作為探詢底價證明之系爭要約書交由被告邱志峰送達於屋主林曉菁，且被告余昭仁明知系爭要約書因欠缺承辦人親自簽章而無效，被告余昭仁仍將系爭要約書交由被告邱志峰送達於屋主林曉菁，被告余昭仁顯有重大過失，其使林曉菁於系爭要約書上簽名承諾出售，致使原告受有因此必須支付322,426元違約金予林曉菁之損害，原告自得依民法第184條、第188條第1項之規定請求被告新創公司及被告余昭仁連帶就原告所受322,426元損害負損害賠償責任。㈢又客觀上被告邱志峰確實係為被告新創公司處理受任事務，而受被告新創公司所指揮監督之人，是被告邱志峰將系爭要約書送達於屋主林曉菁，並與屋主林曉菁協商系爭房屋買賣事宜，自屬執行被告新創公司之業務。另被告邱志峰未於承辦人欄處親自簽章，自不得為被告新創公司處理委任事務，且被告邱志峰明知自己已受屋主林曉菁委託銷售系爭房屋，不得再為被告新創公司處理受任事務，否則有違雙方代理之意旨，被告邱志峰仍為被告新創公司處理受任事務，將系爭要約書送達於屋主林曉菁，並與屋主林曉菁協商系爭房屋買賣事宜，致使原告因此必須支付322,426元之違約金，而受有322,426元損害，原告亦得依民法第184條、第188條第1項之規定請求被告新創公司及被告邱志峰連帶就原告所受322,426元損害負損害賠償責任。㈣被告余昭仁明知原告須經原告老闆親自看屋同意，方能決定是否購買該屋，且明知系爭要約書因承辦人欄無人簽章係屬無效，竟未等原告老闆親自看屋同意，即逕將原告供作探詢底價證明之要約書，即因承辦人無人簽章而無效之系爭要約書，交由被告邱志峰送達林曉菁，被告余昭仁處理委任事務顯然有重大過失；而被告邱志峰明知自己已受林曉菁委託銷售系爭房屋，再為被告新創公司處理委任事務，係違禁止雙方代理原則，且其未於系爭要約書承辦人欄簽章，不得為被告新創公司處理事務，竟仍為被告新創公司處理委任事務，係故意不法侵害原告權利。上開被告余昭仁之重大過失、被告邱志峰之故意不法行為，兩者均為損害發生之共同原因，原告再依民法第184、第185條第1項之規定請求被告余昭仁及被告邱志峰連帶就原告所受322,426元損害負損害賠償責任。㈤並聲明：1.被告新創不動產開發有限公司應給付原告新臺幣322,426元暨自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告新創不動產開發有限公司、被告余昭仁及被告邱志峰應連帶給付原告新臺幣322,426元暨自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告余昭仁及被告邱志峰應連帶給付原告新臺幣322,426元暨自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。2.第一項之聲明所命給付，如有任一被告為全部或一部之給付者，其餘被告於該給付範圍內同免給付之義務。3.原告願供擔保，請准宣告假執行。4.訴訟費用由被告等共同負擔。二、被告新創不動產開發有限公司經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。三、被告余昭仁、邱志峰抗辯以：㈠被告邱志峰為聯想公司之業務，訴外人林曉菁委託聯想公司出售系爭房屋，由被告邱志峰負責仲介。被告余昭仁為被告新創公司之業務，於原告委任被告新創公司購買系爭房屋時，即由被告余昭仁負責與賣方承辦人洽談。被告邱志峰於仲介過程中，不論與原告或被告余昭仁接洽或收受系爭要約書，均是受賣方林曉菁委任而為，並非受被告新創公司或被告余昭仁之委任，被告邱志峰與賣方林曉菁之接洽，亦是本於受任人地位向委任人回報，並非為被告新創公司或被告余昭仁為傳達，被告邱志峰並未為被告新創公司或被告余昭仁處理任何事務，也未受雇於渠2人，原告依民法第188條第1項，要求被告邱志峰應與被告新創公司、被告余昭仁負連帶賠償責任，誠無理由。又原告以買方身份出具系爭要約書向賣方為購買房屋要約之意思表示，賣方於104年12月5日下午4 時42分為承諾之意思表示後，由被告邱志峰基於賣方委託將有賣方簽名承諾原告要約之系爭要約書於104年12月7月上午11時30分左右送達原告，交原告親閱無誤，則兩造意思表示合致，買賣成立。系爭房屋買賣，後因原告拒不履行簽訂正式買賣契約書，賣方起訴要求違約金，經鈞院105年度訴字第108號判決、台灣高等法院台中分院106年度上易字第74號判決，命原告應賠償賣方30萬元，並已確定。至於原告於買賣過程中，究係提出要約書或不動產買賣意願書，及其內容、條件、價金為何，此屬原告自行決定，被告邱志峰基於賣方受託人立場，無權置置喙，自不可能於原告要約過程中，對原告造成任何損害，原告要求被告邱志峰與被告新創公司、余昭仁負共同侵權行為責任，亦無理由。㈡依原告與被告余昭仁之Line對話「網站上的照片麻煩你先傳給老闆！明天再補一些室內照片給你！」，其對話日期為104年12月2日；「記得跟屋主提，這邊實價登錄價錢低於3000的，我們希望價格是0000-0000萬」，對話時間為104年12月3日。而原告出具要約書係在104年12月4日於被告余昭仁將房屋室內照片傳給原告之後，故縱被告余昭仁於104年12月2日、3日Line對話當下，知悉原告購買房屋需老闆同意且價格在3,000萬元以下，然104年12月4日原告在被告余昭仁傳送室內照片後，同意出具要約書購買系爭房屋，被告余昭仁當然認為原告老闆已看過且同意。於104年12月4日被告余昭仁約同被告邱志峰至原告之公司洽談時，原告直接表示價格如3,000萬元以下伊可決定，3,000萬元以上則要老闆同意，並同意出具3,000萬元價額之要約書，故原告要約之價格為3,000萬元，顯然在其老闆授權範圍。而原告於104年12月4日出具要約書後，被告余昭仁即將要約書副本及買方給付服務費承諾書副本交由買方即原告留存，依要約書上記載「茲因買方…。買方願依下列條件承購上開不動產，並立此要約書」、「第二條承購總價款、付款條件及其他要約條件：房地產承買價款為新台幣叁仟萬元整。」、「第三條其他要約條件：（空白）」、「第四條要約之拘束：(一)本要約須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務。」、「第五條要約撤回權：(一)買方於要約期間內有撤回權…」，故原告於出具要約書時，不可能不知道已同意以3,000萬元購屋，並且要約書第三條其他要約條件欄係空白，倘要約附有需經老闆同意，為何未記載。又原告在公司職稱為經理，係部門主管，並經老闆委以看屋、購屋重任，其智識程度、社會歷練應較一般人為高。本件要約書係104年12月4日出具，迄賣方承諾104年12月7日上午11時30分送達原告前，至少有3天時間原告可撤回要約，原告未撤回要約，顯係認無不妥。至於嗣後原告老闆不同意購買，則係原告與其老闆間溝通有無瑕疵，與原告對外要約意思表示無涉。是被告余昭仁已依原告要求將屋況照片傳送給原告轉傳其老闆，而原告出具之要約書價格也是在其希望的2,800-3,000萬元之範圍，且原告自己表示3,000萬元以下老闆有授權，並選擇以要約書方式與賣方洽談房屋買賣，則何能謂被告余昭仁於執行職務時有過失？又系爭房屋賣方原先開價4,000萬元，因原告同意以3,000萬元購買，被告邱志峰才說服賣方降價到3,000萬元。則倘原告要約附有需經老闆同意才生效，則被告邱志峰不可能於要約未生效前，費盡唇舌去說服賣方降價1,000萬元。㈢有關要約書是否需經承辦人簽章始生效立一節，原告於鈞院105年度訴字第108號給付違約金事件中即提出爭執，並主張未經承辦人簽章之要約書無效，然為鈞院所不採。再者，要約、承諾之當事人為要約人與承諾人，不動產買賣之經紀人或承辦人只是協助雙方為意思表示而已，不會因其行為而影響表意人意思表示之效力。並且經紀人或承辦人簽章，亦非法定要式要件，欠缺經紀人或承辦人簽章，不影響意思表示之效力。又不動產經紀業管理條例第22條第1項第2款雖規定：不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：二、不動產承租承購要約書。惟不動產經紀業管理條例係為管理不動產經紀業，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展而制定，如有違反，亦僅主管機關得依相關規定處以罰鍰，是該等規定係取締規定，並非強行規定，縱被告有違反此等規定，亦與契約效力無涉，故不能以要約書上無經紀人或承辦人簽章，而認為要約無效。是系爭要約書不會因無承辦人簽章而不生效力，並且要約書也是於原告簽立後，當場交給賣方受託人即被告邱志峰轉達賣方，故被告余昭仁之行為並無侵害原告任何權利，不構成侵權行為。㈣是以，被告邱志峰係受賣方委任出售房屋，非受被告新創公司或余昭仁委任，原告與被告新創公司或余昭仁間關於委任事務所生紛爭與被告邱志峰無涉，原告認被告邱志峰應負民法第185條、第188條連帶責任，於法不合。又被告余昭仁處理委任事務亦無任何故意或過失侵害原告權利之行為，原告係於明瞭要約書及不動產買賣意願書之效果後，選擇以出具要約書方式購買，其間並無任何不法。至於原告與其老闆間溝通上錯誤所產生認知之誤差，不能轉嫁於被告余昭仁。㈤並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免假執行。四、法院之判斷：原告主張因被告新創公司受託處理委任事務，其所屬業務代表即被告余昭仁明知須經原告老闆看屋同意後，方能決定是否要約購買此屋，其具未等原告老闆看屋同意即將要約送達林曉菁之過失；且被告新創公司選任非員工且違反雙方代理禁止規定之第三人即被告邱志峰處理委任事務，復未對第三人即被告邱志峰為必要之指示，致被告邱志峰未待原告老闆看屋同意，即將要約書送達賣方林曉菁，是被告新創公司具「選任第三人及未對第三人為必要指示之過失」；再被告余昭仁、被告邱志峰均明知系爭要約書係供探詢底價，並無購屋真意，竟逾越原告授權範圍，逕與林曉菁協商，並將系爭要約書逕自送達林曉菁，致原告受有賠償違約金予林曉菁之損害；又系爭要約書、意願書無承辦人簽章係屬無效，被告余昭仁竟將無效之系爭要約書交由被告邱志峰送達林曉菁，被告新創公司自有過失，且有逾越權限之行為，被告新創公司應依民法第538條第2項、第544條負損害賠償責任。又主張被告新創公司、被告余昭仁間，因被告新創公司之受僱人即被告余昭仁具「未經原告老闆看屋同意，且要約書欠缺承辦人簽章而無效，仍將要約書交由被告邱志峰送達予林曉菁」之重大過失，致原告受有賠償違約金予林曉菁之損害，是被告新創公司、被告余昭仁應負侵權行為連帶損害賠償責任。再主張被告新創公司、被告邱志峰間，因被告邱志峰為被告新創公司處理委任事務，未於要約書承辦人簽章，且違反雙方代理禁止，將無效之要約書送達予賣方林曉菁，並與林曉菁協商買賣事宜，係故意不法侵害原告權利，致原告受有賠償違約金予林曉菁之損害，是被告新創公司、被告邱志峰間應負侵權行為連帶損害賠償責任。又主張被告余昭仁因上揭重大過失、被告余昭仁因上揭故意行為致原告受有賠償違約金予林曉菁之損害，是被告余昭仁、被告邱志峰應負共同侵權行為連帶損害賠償責任等情，雖據被告余昭仁、被告邱志峰對有仲介系爭房屋之買賣事宜並不爭執，惟均否認上情，而以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被告余昭仁是否具「明知原告無購屋權限，須經原告老闆親自看屋同意，方能決定是否購買該屋，而老闆尚未同意，竟仍將原告供作探詢底價用而無購買真意之要約書，交由被告邱志峰送達賣方系爭房屋」之過失或逾越權限之行為？㈡被告余昭仁、被告邱志峰是否具明知要約書欠缺承辦人簽章係屬無效，而仍將無效要約書送達賣方之過失？㈢被告邱志峰是否受僱於被告新創公司或受被告新創公司之指揮監督而處理委任事務，具違反禁止雙方代理之故意或過失？㈣原告主張依民法第538 條、第544條請求被告新創公司賠償損害，有無理由？㈤原告主張依民法第184、185、188條侵權行為之法律關係，請求被告新創公司、被告余昭仁、被告邱志峰應連帶賠償損害，有無理由，即原告主張被告余昭仁具「未經原告老闆看屋同意，且要約書欠缺承辦人簽章而無效，仍將要約書交由被告邱志峰送達」之重大過失，又被告邱志峰未於承辦人欄簽章，不得為被告新創公司處委任事務，且其違禁止雙方代理，係屬故意不法侵害行為，其二人各應與被告新創公司負連帶損害賠償責任，及其二人應負共同侵權之連帶損害賠償責任，有無理由？以下分別詳述之：㈠被告余昭仁是否具明知原告無購屋權限，須經原告老闆親自看屋同意，方能決定是否購買該屋，而老闆尚未同意，竟仍將原告供作探詢底價用而無購買真意之要約書，交由被告邱志峰送達賣方系爭房屋之過失或逾越權限之行為之說明： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例。再者，主張依侵權行為之法律關係請求損害賠償之人，必須就侵權行為之成立要件，包括：其權利被侵害、該侵害具不法性、行為人有故意或過失、權利被侵害者受有損害、損害與侵權行為間有因果關係等節負舉證之責。查原告既主張被告余昭仁具「明知原告無購屋權限，須經原告老闆親自看屋同意，方能決定是否購買該屋，而老闆尚未同意，竟仍將原告供作探詢底價用而無購買真意之要約書，交由被告邱志峰送達賣方系爭房屋」之過失或逾越權限之行為，自須就此節負舉證責任。 2.原告主張其委託被告新創公司所屬業務代表被告余昭仁以要約書向系爭房屋屋主探詢底價時，有向被告余昭仁明確表示，必須經過原告老闆親自看屋同意後，方能決定是否購買該屋，然被告余昭仁未等原告老闆親自看屋同意，即逕將向屋主探詢底價用而無購屋真意之系爭要約書，交由被告邱志峰送達於屋主林曉菁，致原告因之受有須支付322,426元之違約金予屋主林曉菁之損害云云，無非係以與被告余昭仁之Line對話及被告余昭仁於本院105年度訴字第108號民事事件（下稱前案）在105年5月24日審理筆錄記載之證述「當時是宋小姐希望我們以參仟萬買購系爭房屋，所以我們才請被告寫要約書去跟原告談。當下我知道價格要在參仟萬以下，且要經過老闆同意才購買。」等語為其憑佐。惟查： ⑴依原告同事江孟諺即江小姐與被告余昭仁間之Line對話（本院卷第9至11頁），被告余昭仁於104年12月2日雖有留言提及「網站上的照片麻煩妳先傳給老闆，明天再補一些室內照片給妳！」；於104年12月3日則留言詢問原告公司地址，並留言「明天早上10點見」，原告方面及被告余昭仁顯然約定104年12月4日早上10點在原告的辦公室見面，原告方面並留言告知「記得跟屋主提，這邊實價登錄價錢低於3000的，我們希望價格是0000-0000萬」；之後於104年12月4日上午9時50分許被告余昭仁傳送系爭房屋室內照片予原告同事江小姐。再佐以被告余昭仁於104年12月4日上午9時50分許，再傳送系爭房屋室內照片，原告於過半小時後之同日約上午10時許，始在其辦公室簽立要約書等情，為兩造所不爭執（本院卷第91反面、第92頁、第108頁反面），則被告余昭仁雖曾於104年12月2日知悉原告表示須老闆看屋同意，最終原告於104年12月4日簽立要約書時，倘無其他積極證據證明該要約附有須經老闆看屋同意之條件，該要約真意自仍應以系爭要約書記載內容為準，而不受老闆有無看屋同意所拘束，況被告余昭仁於104年12月4日已傳送室內照片，原告其後再簽立系爭要約書，要約書上既未有「要待老闆看屋同意」始具購屋意思之記載，亦難認原告就該要約仍保有附停止條件即須老闆看屋同意始決定購屋要約之意思，是依上揭原告提出與被告余昭仁間之Line對話，不足證明原告於104年12月4日簽立要約書時，有與被告余昭仁約定，其購屋要約之意思仍須待老闆看屋同意始生效力。 ⑵再依被告余昭仁於前案審理證述內容，經錄音逐字轉譯，其實際陳述內容為：「（被告訴訟代理人：提示被證二Line的紀錄，你剛才說是由江小姐跟你連繫說，那個被告的同事跟妳連繫的，那請問你這個Line，你的綽號是不是叫超人？）對。（被告訴訟代理人：那這個Line是不是你的通訊紀錄？）是。（被告訴訟代理人：這個你認為，你在那個第二點上有講說，網站上的照片麻煩你先傳給老闆，明天再補一些室內照片給你，那麼在隔1張裡面，另外隔下一張，有告知你說，記得跟屋主提，這邊實價登錄價錢低於3000的，我們希望價格是2800萬至3000萬之間，這個是不是你Line的紀錄？是否是你跟江小姐傳的內容？）對。…（被告訴訟代理人：所以從這個內容你也有聽到說這個賈賣是老闆要買的，要經過老闆同意，才會成為正式買賣是不是，從你的Line的經過中，是不是？…我是說證人他是不是知悉有告知說這個要老闆同意了，看過同意了以後，她的老闆的價格就是在3000萬元以下。你是不是知悉，從你Line的內容，你是不是可以知悉，被告有表示要經過老闆同意，且價格在3000萬元以內，才要談買賣要約的事？）開始是宋小姐希望我，就是能夠用3000萬買到這房子，所以我們才請宋小姐寫這個要約書，去跟那個屋主談。（被告訴訟代理人：這個你還是沒有針對我的問題來答覆，我是問你說，有沒有表示這樣子，你們有沒有知悉？你是不是知悉？）（法官：我想謝律師的問題是說，你在Line的當下知不知道說，宋小姐他們的意思是說要經過老闆同意且價格要在3000萬以下，她才願意購買，你在當下知不知道？）知道。」（本院卷第99至101頁），堪認被告余昭仁於本院105年度訴字第108號在105年5月24日審理時所證稱其在104年12月2、3日與原告之助理江孟諺以Line 對話時（本院卷第9、10頁），雖知悉原告需經過老闆同意，且價格要在3,000萬元以下，才能購買系爭房屋，然由被告余昭仁於104年12月4日上午9時50分隨即傳送系爭房屋之照片（本院卷第10、11頁），原告亦自承「被告余昭仁傳六張圖片予原告時，係於簽立要約書前半小時」等語（本院卷第108頁反面），是以，原告所舉被告余昭仁於105年5月24 日之上揭證詞，仍僅足證明「被告余昭仁在104年12月2、3 日與原告之助理江孟諺以Line對話時，知悉原告買受系爭房屋，需經其老闆同意」，尚無法證明「原告於104年12月4日簽立系爭要約書時，有與被告余昭仁約定，該要約仍需經其老闆同意，始能買受系爭房屋」或「該要約書無購屋真意」，更無法直接證明「原告於簽立系爭要約書時未得到其老闆同意」。況被告邱志峰於原告簽立系爭要約書時亦在場，其於前案即本院105年度訴字第108號違約金事件審理時亦證稱：當初宋貴仙（證述當時之前案被告）說價錢若3千萬她可以決定。據伊在旁邊聽余昭仁與宋貴仙談，當下若3千萬宋貴仙可以決定等語（參見本院卷第23頁之前案105年5月24日言詞辯論筆錄），更難認原告於簽立系爭要約書時，就該要約附有須「得其老闆同意」始生效力之條件，或無購屋真意。 ⑶從而，依原告提出之與被告余昭仁之Line對話、被告余昭仁上揭在前案之105年5月24日審理證詞，均不足認定被告余昭仁於104年12月4日將系爭要約書交予被告邱志峰再交予賣方即屋主，係具「知悉原告無購屋真意，且原告無購屋權限，須經原告老闆親自看屋同意，方能決定是否購買該屋，而老闆尚未同意，被告余昭仁即將原告供作探詢底價用而無購買真意之要約書，交由被告邱志峰送達賣方」之過失或逾越權限之行為。 3.按對話人為意思表示者，其意思表示，以相對人了解時，發生效力；非對話之意思表示，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限，民法第94條、第95條第1項定有明文。次按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限。又將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約，民法第153條第1項、第154條第1項、第161條第1項分別定有明文。又民法第154 條第1項本文所稱「受其拘束」，係指要約人在相對人為承諾前不得撤回或變更而言（形式拘束力），而同條項但書所稱不受拘束，就法律文義、體系而言，係指要約人於相對人承諾前，得隨時撤回或變更要約；至所謂「但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者」，應屬意思表示之解釋問題，應就個案探求表意人真意定之。經查：本件原告簽署系爭要約書之性質，係屬要約，須以系爭房屋屋主林曉菁簽認同意始為承諾而成立契約。因原告與系爭房屋屋主林曉菁係非直接為對話之意思表示，系爭房屋屋主林曉菁所為承諾之意思表示，揆諸首揭規定，應以通知達到買方即原告時，始發生效力。而原告係於104年12月4日簽立系爭要約書，佐以依前案即本院105年度訴字108號民事判決及臺灣高等法院臺中分院106年度上易字第74號民事確定判決已認定，原告係於104年12月7日知悉系爭房屋屋主林曉菁就其所簽立之要約書條件業為承諾，且於104年12月11日下午，臨時至系爭房屋屋主林曉菁住處表示解約（本院卷第77頁反面、第80頁），是以，原告在104年12月4日即簽立系爭要約書後，至被告余昭仁、邱志峰於104年12月7日將屋主林曉菁承諾之系爭要約書送達原告前，系爭要約仍可撤回，原告大有時間前去詢問其老闆有無要購買系爭房屋，並得隨時撤回要約，竟直至104年12月11日方表示不願意購買系爭房屋，由此情形研判，實難認原告所稱其於簽立系爭要約書時，尚未得其老闆同意購買系爭房屋等情，係屬可信。況原告若因其老闆未親自看屋同意，尚不能決定是否購買系爭房屋，則原告為其權益著想，何以均未於系爭要約書上明確備註，以維其利益，是原告主張被告余昭仁具「明知原告無購屋權限，須經原告老闆親自看屋同意，方能決定是否購買該屋，而老闆尚未同意，竟仍將原告供作探詢底價用而無購買真意之要約書，交由被告邱志峰送達賣方系爭房屋」之過失或逾越權限之行為云云，因與上開事證及常理有悖，尚難憑採。㈡被告余昭仁、被告邱志峰是否具「明知要約書欠缺承辦人簽章係屬無效」而仍將要約書送達賣方之過失之說明： 1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第153條、第345條分別定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，於契約必要之點意思表示一致時，其契約即已成立，而依民法第345條第2項所定，於當事人就「標的物」及「價金」互相同意買賣契約即為成立之規範意旨，可知買賣契約成立之必要之點，即為「標的物」及「價金」兩項要素。復按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，亦有最高法院19年臺上字第28號判例要旨可資參照。2.經查，本件原告於104年12月4日在系爭要約書上簽名乙情，為兩造所不爭執，堪信為真實。而觀系爭要約書中，載明不動產買賣標的物內容為系爭房屋即臺中市○區○○00街0號，第2條載明房地產承買價款為3,000萬元，且明確約定簽約（含訂金）需支付總價之10％或300萬元；用印需支付總價之20％或600萬元；完稅需支付總價之20％或600萬元；尾款（交屋）需支付總價之50％或1500萬元之意旨，並於第4條載明本要約書須經賣方親自記明承諾時間及簽章並送達買方時，雙方即應負洽商簽立本約之一切義務；而於第8條，亦有載明本要約書經賣方承諾並送達買方後，因可歸責於買方或賣方之事由致無法簽訂買賣契約書時，他方即得請求給付按房地成交總價的百分之三計算之違約金作為損害賠償。由原告於系爭要約書關於要約書之內容均有填載及簽名等情觀之，探求原告於簽立上開書面時之真意，應係以要約書方式洽談系爭房屋買賣契約。再依系爭要約書所載內容所示，均已就原告所欲購買之「標的物」為「系爭房屋」，及其「價金」為「叁仟萬元整」等買賣契約必要之點為明確特定，而由原告提出此一要約之旨，至為顯然。則原告在104年12月4日交出系爭要約書，委由被告新創公司之受僱人即被告余昭仁將系爭要約書，向系爭房屋屋主林曉菁提出系爭要約書，表示原告欲購買系爭房屋之要約意旨，經屋主林曉菁之代理人即訴外人聯想公司之受僱人即被告余昭仁收受系爭要約書後交付予林曉菁，並經林曉菁就買賣標的之系爭房屋及其價金為全部同意之承諾後，堪認原告與林曉菁間就買賣契約本約之預約之必要之點之「標的物」及其「價金」均已互相同意，則依民法第153條、第345條規定意旨，足認原告與林曉菁間買賣契約本約之預約已然成立。 3.原告雖主張其簽立之系爭要約書中，並無承辦人親自簽名蓋章，復無承辦人親自簽名蓋章之時間等紀錄，則系爭要約書尚不生效力云云。惟查，解釋契約應依當事人之真意為之，觀諸原告已於104年12月4日在系爭要約書之契約審閱欄簽名，於第2條亦有明文約定承買價款為3,000萬元等情，顯見原告確有約定以要約方式委請被告新創公司為其要約系爭房屋買賣之意。至於系爭要約書於要約書項下雖有經承辦人簽章欄及日期欄，然原告表明其承買條件而委請被告新創公司提出買賣要約之行為，本為不要式行為，並無載明於書面之必要，自不宜以此書面記載即逕行否定原告要約之真意，是以，系爭意願書之左側雖載有「本意願書（要約書）須蓋用永慶不動產加盟之經紀業及其法定代理人印章，並經承辦人簽章後，始生效力。」之文字，然實不應拘泥於該等文字，而仍應認原告要約並無受其拘束之意，始符其立約時之真意。4.則該要約書既符原告本意，被告余昭仁、被告邱志峰將該欠缺承辦人簽章之要約書送達賣方林曉菁，自難認具何過失，原告此部分主張即非可採。㈢被告邱志峰是否受僱於被告新創公司或受被告新創公司指揮監督，而為被告新創公司處理事務，具違反禁止雙方代理之過失或故意之說明：本件原告主張被告邱志峰係受僱被告新創公司或受被告新創公司之指揮監督，而為被告新創公司處理原告要約買受系爭房屋事宜，業據被告邱志峰所否認，就該有利於原告之事實，自應由原告負舉證責任，原告雖以被告邱志峰於前案審理時曾陳明「有將要約書交予林曉菁」、「當時林曉菁不同意，後來經過兩天協商，後來林曉菁同意出售」等語為證，然查，依原告所提出之本院105年度訴字第108號105年5月24日言詞辯論筆錄內容所示，被告邱志峰係證述其係受系爭房屋屋主林曉菁委託出售系爭房屋（本院卷第19頁反面），是以委任被告邱志峰之人為系爭房屋屋主林曉菁，被告邱志峰既係屋主林曉菁之受託人，其因之與買方即原告接洽、收受買方原告或被告余昭仁所交付之系爭要約書，進而將收得之系爭要約書交予林曉菁，或與林曉菁進行協商，勸說林曉菁承諾該要約，均係基於受林曉菁之託出售系爭房屋，為促成系爭房屋達成出售所為之事務，難認上開「將要約書交予林曉菁」、「與林曉菁協商，後來林曉菁同意出售」之行為，即係受僱或受託於被告新創公司或受被告新創公司指揮監督而為被告新創公司處理事務，更難認其行為係違反雙方代理之行為。原告復未提出其他積極證據證明「被告邱志峰係受僱被告新創公司或受被告新創公司指揮監督而為被告新創公司處理事務」，是其主張被告邱志峰違反禁止雙方代理之規定，並具故意或過失，即屬無據。㈣原告主張依民法第538條、第544條請求被告新創公司賠償損害，有無理由之說明： 1.按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他人處理事務，他方允為處理之契約，民法第528條定有明文。查原告主張其委託被告新創公司處理買受系爭房屋之事務，與被告新創公司間成立委任契約之事實，有系爭要約書可佐，復被告新創公司經合法通知無正當理由不到庭，依民事訴訟法第280條第1項、第3項視為自認，是此事實已堪認定，合先敘明。 2.次按「契約責任與侵權責任競合時，兩者間之關係如何，學說上雖有爭議，但契約之違反，如係侵害人身權，且已構成侵權責任時，被害人得依侵權行為規定請求損害賠償，則為通說之見解。本件上訴人與沈○間縱有契約關係存在，但上訴人杜○成既因過失侵權行為而致沈○死亡，侵害其人身權，則為被害人之被上訴人依侵權行為規定，請求上訴人賠償損害，自屬正當。」（最高法院77年度台上字第1876號判例意旨參照），經查：本件原告與被告新創公司間成立委任契約，原告主張依侵權行為損害賠償及債務不履行之規定向被告新創公司請求賠償，揆諸上開判例見解，侵權行為與債務不履行之請求權競合時，原告固非不得擇一行使之，合先敘明。再按受任人違反民法第537條之規定，使第三人代為處理委任事者，就該第三人之行為與就自己之行為，負同一責任。受任人依民法第537條之規定，使第三人代為處理委任事務者，僅就第三人之選任及其對於第三人所為之指示，負其責任，民法第538條定有明文。又按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條亦有明文。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條本文定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例。是原告主張被告新創公司應依民法第538條就其選任第三人及對第三人所為之指示負其責任，及應依民法第544條就被告新創公司因處理委任事務有過失及有逾越權限之行為，應就所生損害對原告負損害賠償責任，依上開規定所示一般舉證責任法則，原告應就其所主張權利之發生要件（例如被告新創公司選任第三人及對第三人指示等有過失行為、因果關係及損害等）負舉證責任，又債務不履行所生之賠償請求權，祇須其所受之損害與債務不履行（給付不能或給付遲延）有相當因果關係者即足稱之，所謂因果關係係指「無此行為，雖必不生此損害；有此行為，通常即足生此種損害者，是為有因果關係。無此行為，必不生此種損害；有此行為，通常亦不生此種損害者，即無因果關係」。 3.原告固主張被告新創公司應依民法第538條、第544條賠償原告所受須給付林曉菁違約金之損害，然查： ⑴原告主張被告新創公司所屬業務代表即被告余昭仁明知須經原告老闆看屋同意後，方能決定是否要約購買此屋，其具未等原告老闆看屋同意即將要約送達林曉菁之過失，及受被告新創公司委任或指揮監督之被告余昭仁、被告邱志峰均明知系爭要約書係供探詢底價，並無購屋真意，竟逾越原告授權範圍，逕與林曉菁協商，並將系爭要約書逕自送達林曉菁，致原告受有賠償違約金予林曉菁之損害云云，惟本件原告所舉證據尚不足證明被告新創公司之所屬業務代表被告余昭仁具「明知原告無購屋權限，須經原告老闆親自看屋同意，方能決定是否購買該屋，而老闆尚未同意，竟仍將原告供作探詢底價用而無購買真意之要約書，交由被告邱志峰送達賣方系爭房屋」之過失或有逾越權限之行為，已如前述（詳見本判決事實及理由欄四之㈠之說明），已難認被告新創公司就此節具有過失或有逾越權限之行為。再查，被告邱志峰並非受被告新創公司委任處理原告要約購屋事務之人，已如前述（詳見本判決理由欄四之㈢之說明），難認被告邱志峰收受系爭要約書或將要約書送達林曉菁，或勸說林曉菁接受原告之要約之行為，有何逾越原告授權權限之行為，且被告邱志峰既非受被告新創公司委託處理事務，更無從以被告邱志峰之行為推定為被告新創公司對原告有何過失或逾越權限之行為。原告此部分主張被告新創公司具有過失或逾越權限之行為，應依民法第538條、第544條負損害賠償責任，自屬無據。 ⑵原告再主張被告新創公司具選任第三人及未對第三人為必要指示之過失，即被告新創公司選任非員工，且違反禁止雙方代理之被告邱志峰處理委任事務，又未對被告邱志峰為必要指示係有過失云云，惟原告並未提出證據證明被告新創公司有委任第三人即被告邱志峰處理原告事務，即未能舉證證明被告邱志峰受被告新創公司之委任或僱佣或指揮監督而處理原告買屋要約事宜，其未能舉證證明被告邱志峰有違禁止雙方代理之規定，均如前述（詳見本判決理由欄四之㈢之說明），已難認被告新創公司具選任第三人及未對第三人為必要指示之過失。原告此部分主張被告新創公司具選任第三人及未對第三人為必要指示之過失，應民法第538條第2項、第544條負損害賠償責任，亦屬無據。 ⑶原告再主張系爭要約書因無承辦人簽章而無效，被告余昭仁竟將無效之系爭要約書交由被告邱志峰送達林曉菁，被告新創公司自有過失，且有逾越權限之行為云云，惟查系爭要約書係符原告本意，被告余昭仁或被告邱志峰將該欠缺承辦人簽章之要約書送達賣方林曉菁，自難認具何過失或係逾越權限之行為，亦如前述（詳見本判決理由欄四之㈡之說明），亦難認被告新創公司就此節之處理委任事務有何過失或逾越權限之行為，此部分原告主張被告新創公司就此部分應依民法第538條或第544條負損害賠償責任，即屬無據。 ⑷從而，原告依民法第538條、第544條請求受任人被告新創公司就處理委任事務就選任第三人之過失及未對第三人為必要指示之過失，及因處理委任事務有過失或逾越權限行為，應負損害賠償云云，係屬無據，不應准許。㈤原告主張依侵權行為之法律關係，請求被告新創公司、被告余昭仁、被告邱志峰應連帶賠償損害，有無理由之說明：查原告主張被告余昭仁具「「明知原告之要約，須經原告老闆親自看屋同意，方能決定是否購買該屋，而老闆尚未同意，仍將原告供作探詢底價證明而無購屋真意之要約書交由被告邱志峰送達賣方」、「要約書欠缺承辦人簽章而無效，仍將要約書交予被告邱志峰」之重大過失，應與被告新創公司負連帶損害賠償責任；又主張被告邱志峰為被告新創公司執行業務，其未在要約書承辦人欄簽章，不得處理委任事務，違反禁止雙方代理係屬故意不法侵害行為，應與被告新創公司負連帶損害賠償責任；再主張被告余昭仁處理委任事務具上揭重大過失，被告邱志峰則為被告新創公司處理委任事務故意不法侵害原告權利，係成立共同侵權行為，應連帶負損害賠償責任等情，業據被告余昭仁、邱志峰所否認，經查：1.按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第188條第1項前段定有明文。又侵權行為人應負損害賠償責任，惟法人乃法律上擬制之人格，其一切事務必須依靠其代表人或受僱人行使職權或執行職務始得為之，故其侵權行為損害賠償責任之成立，係於其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，或法人之受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利時，始與各該行為人連帶負賠償之責任，最高法院100年度台上字第1594號裁判要旨可參。是法人侵權行為損害賠償責任之成立需以受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利為前提。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184條第1項前段、第185條第1項固分別定有明文。惟按共同侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立。再者，主張依侵權行為之法律關係請求損害賠償之人，必須就侵權行為之成立要件，包括：其權利被侵害、該侵害具不法性、行為人有故意或過失、權利被侵害者受有損害、損害與侵權行為間有因果關係等節負舉證之責。 2.原告無法證明其於104年12月4日簽立系爭要約書時，係未經其老闆同意買受系爭房屋，亦未能證明其出具之要約係未具購屋真意，且為被告余昭仁或被告邱志峰所明知，復系爭要約書欠缺承辦人簽章，亦難逕行否定原告確有以簽立要約書方式委請被告新創公司為其要約系爭房屋買賣之意思，且無證據證明被告邱志峰係受僱於被告新創公司而為原告辦理要約買受系爭要約書事宜，即無證據證明被告邱志峰有違禁止雙方代理之規定，均如前述（詳如本判決事實及理由欄四之㈠至㈢所述），自難認被告余昭仁、被告邱志峰具有何故意或過失之不法侵權行為。則原告依民法第184、188條規定，請求被告余昭仁與被告新創公司、被告邱志峰與被告新創公司負侵權行為連帶賠償責任，或依民法第184、185條規定，請求被告余昭仁、被告邱志峰負共同侵權行為，應負連帶損害賠償責任，均非有據，應予駁回。五、綜上所述，原告依民法第538條、第544條、第184條、第188條第1項、第185條第1項規定所為請求，均屬無據。從而，原告提起本件訴訟，為無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用依民事訴訟法第78條，由敗訴之原告負擔。中華民國 107 年 1 月 8 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官黃家慧以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 1 月 8 日書記官王志伃

臺中簡易庭106年度中簡字第2892號

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