106年度中簡字第3046號｜民事：返還保證金｜裁判日期：107 年 03 月 21 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 106年度中簡字第3046號原　　　告即反訴被告　程詮實業有限公司法定代理人　于揚申訴訟代理人　蔡素惠律師被　　　告即反訴原告　林全義被　　　告即反訴原告　陳淑梅前列二人共同訴訟代理人　施振超律師上列當事人間請求返還保證金事件，於中華民國107年3月7日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣290,840元，及自民國106年9月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息。訴訟費用由被告負擔。反訴原告之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。本判決第一項得假執行。事實及理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明原請求：「被告暨反訴原告（下稱被告）應給付原告暨反訴被告（下稱原告）新臺幣（下同）290,840元，及自民國105年11月29日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」；嗣原告於106年11月6日言詞辯論期日，當庭以言詞變更聲明為：「被告應給付原告290,840元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，即無不合，應予准許。乙、實體部分：壹、本訴部份：一、原告起訴主張： (一)原告與訴外人統一速達股份有限公司（下稱統一速達公司）議定蓋一廠房出租予該公司使用，基於前述目的，原告於105年11月29日與被告林全義、陳淑梅簽訂「租地建屋租賃意向約書」（下稱系爭契約），由原告向被告林全義及陳淑梅承租坐落台中市大里區武德段第1061、1062、1063、1064-1、1058、1058-4、1080 -19地號7筆土地（下稱系爭土地），面積2185.68平方公尺，於系爭土地上興建房屋，租賃期限自106年6月1日至121年5月31日，共計15年，原告於簽訂系爭契約時，給付被告林全義、陳淑梅保證金290,840元，而系爭契約第11條為體現原告公司租地建屋之目的，約定「本意向書於統一速達股份有限公司簽核，核准後生效」。既系爭契約附有停止條件，即必須經統一速達公司簽核始生效力，惟統一速達公司不同意兩造議定之500坪建屋坪數，僅同意150坪，被告林全義則堅持必須維持500坪，統一速達公司因而不核准本件，依系爭契約第11條之約定，系爭契約因停止條件未成就而不生效，契約既不生效，被告取得原告公司所交付之保證金290,840元，則為無法律上原因，又系爭契約為租地建屋契約，被告將系爭土地出租予原告公司之目的在於興建房屋（廠房）出租他人，為達建屋之目的，被告身為土地所有人，負有提供土地所有權人及起造人之身分證影本、建物登記簿謄本、印章、建物平面測量成果圖等附隨義務，否則原告公司無從興建房屋，惟被告始終不曾提供，嗣後被告委由律師與原告公司接洽，原告亦曾通知律師應準備原建物法人於經濟部之公司設立資料、公司營利事業登記證、建物謄本、測量平面圖等，惟律師嗣後回覆系爭土地上之房屋因89年鄰地失火波及而滅失，企業社申報歇業已不存在，可見上開興建房屋所需之資料，被告確定已無法提供。被告既無法提供興建房屋所需之資料，系爭契約目的已無法達成，原告自得解除契約。爰依民法第179條（先位請求權基礎）、第259條第2款（備位請求權基礎）規定，請求被告返還保證金等語，並聲明：如主文第1項所示。 (二)對被告抗辯之陳述： 1.系爭契約對於租賃之土地地號、面積、權利範圍，以及租賃期限、租金金額、租金之給付方式、租賃物用途及興建方式限制、日後房屋危險負擔、違約處罰、租約之生效要件、管轄法院等契約必要及非必要之點，均已約定明確，此外，兩造於系爭契約第11條後段約定「於建物完成使照取得後另訂立廠房租賃契約書」，則兩造將來應再訂立者，並非對於租地建屋事宜再行訂立契約，而係房屋興建完成並取得使用執照之後，針對房屋（廠房）另行訂立房屋（廠房）租賃契約，且原告已交付保證金予被告，足見系爭契約並非不具拘束力之「意向書」、亦非「預約」，而係租地建屋之「本約」。 2.系爭契約1式2份，兩造各執乙份存查，惟系爭契約於裝訂時誤將2紙契約書第7頁均裝訂於原告所持有之契約文本中，故而被告所持有之契約書缺少第7頁，然原告所持有之契約書文本每頁之間均蓋有原告公司法定代理人于揚申之印章以及被告林全義之指印，足見意向約書所有約定均經過雙方之同意始簽訂，被告持有之契約文本因裝訂上之疏漏而缺少第7 頁，此項疏漏於契約並不生影響。二、被告辯稱： (一)系爭契約究竟為本約或預約，即不得僅因就兩造未來之租賃相關條件已有擬定，逕自認定為本約，而當置重點於當事人間真意之探求。而系爭契約係簽訂於105年11月29日，其中擬定未來之租賃期間應自106年6月1日起算，核其目的在於原告希冀正式將系爭土地轉租與統一速達公司前，能完成地上建物之建造，並此建造期間能免予承擔租金。然迄106年3月間，因原告皆無動靜，被告深感不安，故委請律師代理與原告協調。至106年6月下旬，因統一速達公司核定該公司與原告間之相關租賃條件後，兩造即就本約進行議約，且兩造在106年7月4、8日，尚且密切協調本約文字，顯見系爭契約純屬預約，否則兩造又何必大費周章議定本約。另被告所持系爭契約，根本未訂載第11條內容，蓋系爭契約內容為原告所擬，105年11月29日亦係於原告公司處所簽訂，並由原告公司人員負責裝訂，自始至今，被告受交付之系爭契約皆無該條之存在，故被告認為原告援引對被告而言並不存在之約定，於被告自無拘束之力。再者，若系爭契約未生效力，則原告何以於105年11月29日簽訂系爭契約同時即交付原告290,840元，另如系爭契約既不生效力，則原告所解除者究竟為何。且統一速達公司已對系爭契約簽核，故依系爭契約第11條約定，系爭契約亦已完全合致於生效之條件，基於上述存在之諸多理由，系爭契約確實自105年11月29日兩造簽約時即已生效。縱系爭契約之效力確與統一速達公司之同意有涉，統一速達公司亦已於106年6月間同意，系爭契約之效力當已無疑。 (二)系爭契約第4條關於保證金之約定，即為立約定金，是被告若欲類推適用民法第249條之規定沒收保證金，自須符合該條第2款，亦即本件無法訂定本約係因原告方存在可歸責事由方屬合法。而依系爭契約第2條預定之租賃期間係自106 年6月1日起，並依第3條第2項約定，原告應於每年5月25日開立一年分12張每月首日之支票給被告2人，則本約之訂定合理應在106年6月1日（含）前，甚至應前推至5月25日（含）前，方才合於系爭契約約定，是以被告見原告遲未就本約之訂定有履行意思，兩造即於期限將屆之106年5月11日討論本約訂定事宜，當時被告即已向原告表明，如於106年6月1 日前雙方無法訂立本約，則被告將不同意推遲系爭契約所訂之租賃始期，並將以原告遲延履行系爭契約約定沒收保證金，是以原告違反系爭契約所載訂定本約之期限，屬原告可歸責事由之一。又被告原本就本約之訂定期限不欲延長，但因衡酌原告確係宥於統一速達公司內部簽核流程遷延，尚非原告惡意，故而幾經磋商，仍應允提供緩衝期限予原告，豈料待106年6月下旬統一速達公司簽核完成後，因統一速達公司核可之租賃條件多所變更，原告即向被告提出變更原約定之本約條件，包括租賃期間變更為5年一約、租賃始期變更為 106年9月以後、興建廠房面積減縮為150坪等，雖被告未全盤接受，但亦勉強接受相關條件之修訂而就本約之訂定取得一定的共識，並進入本約之議約及原告相關附隨義務履行之準備階段，被告完成兩造交易之誠意甚明。而至106年7月10日，被告向台中市政府建管處詢問租賃標的物申請建照相關應備文件，以便未來本約訂立後可及時提供原告，豈料原告於翌日竟以電話通知被告將不訂立本約，並要求被告返還保證金，及至106年8月2日再由原告委由律師發函解約，可見被告對於兩造交易一再忍讓配合，但原告完全無視交易誠信，更無視被告於此等待期間就租賃標的物使用上之損失，率然片面解約，為可歸責事由之二。另系爭契約根本未見在本約訂立前被告有任何協力義務之約定，則被告無原告所稱之義務違反情事，是被告依約沒收系爭契約第4條約定之保證金自非無據等語。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由： (一)按當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第153條第1項、第99條第1項分別定有明文。亦即契約雖已成立，惟於停止條件成就時發生效力，於條件不成就時不發生效力（最高法院84年度台上字第482號判決意旨可資參照）。第按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後以不存在者，亦同」，即凡無法律上之原因而因他人之給付受利益，至他人受損害者，應負歸還其利益之義務。 (二)經查：系爭契約中，兩造就租賃標的物（見第1條）、租賃期限（見第2條）、租金與給付方式（見第3條）、並就保證金部分約明其數額及交付方式（見第4條），堪認兩造對於系爭契約之必要之點均已意思表示一致，系爭租賃契約已成立，核先敘明。 (三)觀諸系爭契約書第11條約定「本意向書於統一速達股份有限公司簽核，核准後生效」；且證人單敏華於本院審理時到庭具結證稱：「（【提示原證1租地建屋租賃意向約書】上面所載七筆土地是否由你所仲介？）是的。（原告公司承租這七筆土地的目的為何？）他是要租給統一公司做宅急便。（他是要在土地上蓋房子還是要直接將土地轉租給統一公司？）他是要在土地上蓋房子再將房子轉租給統一公司，那是統一公司委託原告公司。（剛才意向約書，雙方在簽訂時你有無在場？）有。（意向約書第11條有約定本意向書於統一速達股份有限公司簽核，核准後生效，這項約定是何意思？）這份約定於統一速達股份有限公司核准才生效，不核准的話雙方就無條件解約。（你知道統一速達公司後來有無核准這個承租案？）沒有核准。（你知道統一公司為何沒有核准嗎？）條約內容綁的太死了，統一沒有答應。…（你剛剛說是于興華告訴你統一公司未核准的事，那你有沒有將這件事情告知地主？）我有告知地主統一公司未核准。（就你所知，于興華有沒有將統一公司未核准的事告知地主？）單敏華應該有，他既然有告訴我，也應該會告知地主。（你告知地主統一公司未核准的事，地主有何反應？）他說他直接會跟于興華溝通。」等語，是綜觀契約文字及證人單敏華之證詞，即可得知，兩造以統一速達公司簽核、核准為系爭契約之生效條件，又統一速達公司並未簽核、核准，經原告於106年8月2日以律師函解除系爭契約，並催告被告於3日內返還保證金290,840元，有原告提出之律師函在卷可佐。則兩造所定系爭契約之停止條件已確定不能成就，系爭契約依約定為「無效」，即自始、當然無效。是被告受領保證金290,840元時，雖有法律上之原因，惟嗣後已不存在，依據上開民法第179條後段規定，仍應認為係屬無法律上之原因，即為不當得利，被告應負返還290,840元之責任。 (四)被告雖另辯稱系爭契約內容為原告所擬，105年11月29日亦係於原告公司處所簽訂，並由原告公司人員負責裝訂，被告所持之系爭契約，未訂載第11條內容，故原告援引對被告而言並不存在之約定，於被告自無拘束力云云，然依首揭法文意旨，當事人雙方互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，即不以書面為必要。查被告僅爭執持有之系爭契約缺少有記載第11條「本意向書於統一速達股份有限公司簽核，核准後生效」之該頁面內容，其餘頁面均無缺漏，應屬疏漏，尚不足為不利原告之認定。況且在兩造簽訂系爭契約在場之證人單敏華亦證述兩造有約定於統一速達股份有限公司核准，系爭契約才生效，不核准的話，兩造就無條件解約等語，故可推知，被告就系爭契約有第11條「本意向書於統一速達股份有限公司簽核，核准後生效」之約定應係知悉且已與原告達成合意，被告即應受其拘束。是被告抗辯系爭契約第11條內容，為不存在之約定，於被告自無拘束力等語，洵無可採。四、綜上所述，本件原告因預期條件之成就而給付被告290,840 元，惟最終條件實際上並未成就，自屬給付目的不達，給付行為欠缺目的。從而，原告本於不當得利法律規定，請求被告返還所受利益290,840元，及自起訴狀繕本送達翌日即106年9月16日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。又原告依民法第179條所為先位請求既已全部勝訴如上，則其再依第259條第2款所為備位請求即無再予審酌之必要，附此敘明。五、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第389條第1項第3款，判決如主文。貳、反訴部份：一、反訴原告起訴主張：兩造於105年11月29日簽訂系爭契約後，反訴被告即時以支票方式給付反訴原告保證金290,840元，而依系爭契約第2條約定租賃始期為106年6月1日，則反訴原告於在本約訂定期限前（即106年5月31日前）對於租賃標的物之管理、使用甚至處分，即須受到相當程度之不自由與約束，故而保證金之約定，可謂反訴原告在105年11月29日至106年5月31日間，必須忍受閒置系爭土地之對價。然而自106年6月1日起，反訴原告在毫無對價的情形下，原本亟欲偕同反訴被告為租地建屋本約之訂定，豈料容忍與配合的結果，換來的竟是反訴被告於106年8月2日委由律師所發解除系爭契約之律師函，造成反訴原告自106年6月1日至106年8 月2日間，對於系爭土地閒置之忍受、配合反訴被告磋商本約條款之努力，乃至配合準備申請建築執照相關文件之心力，皆因而付諸流水，是以反訴原告依系爭契約第3條第1項所載之附表所示，自106年6月1日至同年8月2日間因系爭土地閒置所生使用管理權利之損害，以兩個月月租金計算，合計請求反訴被告應給付損害賠償金額共325,740元，為此依侵權行為之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：反訴被告應給付反訴原告325,740元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息。二、反訴被告辯稱：系爭契約乃一完整之契約，並非預約，且系爭契約雙方並未約定再簽訂本約，而係約定於建物完成使照取得後另訂立廠房租賃契約（見系爭契約第11條後段），足徵雙方認知租地建屋契約之約定業已完備，無須再簽訂所謂之本約，又兩造並無任何一方於106年5月31日之前要求對方簽訂系爭契約之本約，此益證兩造均認知並無須再訂立所謂之本約。另反訴原告於106月7月8日委由律師傳送乙份契約予反訴被告，該份契約之租賃期限、出租人返還押租金之條件、租賃標的物之危險負擔、契約異動處理等租賃條件與系爭契約均不相同，足見該契約並非系爭契約之本約，而係反訴原告為變更系爭契約所提出之另份契約，此亦可見系爭契約並非預約。再者，系爭契約第3條約定第1年至第3年之租金每月145,420元，兩造約定押金為2個月租金，故系爭契約約定保證金（即押金）為290,840元。系爭契約第4條第2項第4款並約定「乙方（即反訴被告）依上述履行一切義務完竣並將本租賃標的點交甲方（即反訴原告）收管後，甲方即無息退還予乙方收執，亦不得任意拖延之。」，足見反訴原告應於租期屆滿，於反訴被告無違約時該押金返還反訴被告。況反訴原告所有之系爭土地自始至終從未曾出租他人，其土地長久以來始終處於閒置狀態，反訴原告並未因反訴被告之作為或不作為而受有損害，反訴被告對反訴原告並無任何侵權行為等語。並聲明：反訴原告之訴駁回。三、得心證之理由： (一)反訴原告主張兩造於105年11月29日簽訂系爭契約後，反訴被告即時以支票方式給付反訴原告保證金290,840元，而依系爭契約第2條約定租賃始期為106年6月1日，然反訴被告於106年8月2日委由律師寄發解除系爭契約之律師函，造成反訴原告自106年6月1日至106年8月2日間，受有系爭土地閒置之損害，以兩個月月租金計算，合計請求反訴被告應給付損害賠償金額共325,740元等語，然為反訴被告所否認，並以前詞置辯。經查： 1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號著有判例）。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。再按侵權行為，須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件。關於侵權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，若絕無損害亦即無賠償之可言。損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院17年上字第35號、19年上字第363號、48年台上字第481號參照）。是以，侵權行為之成立，應具備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、行為人具責任能力、行為人須有故意或過失等要件，若任一要件有所欠缺，即無侵權行為之可言。 2.又契約當事人訂約時，應衡量自己履約之意願、能力、契約終止時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定。本件反訴原告對於其有簽訂系爭契約並不爭執，則反訴原告於簽立系爭契約時即為同意遵循約定內容。查兩造以統一速達公司簽核、核准為系爭契約之生效條件，又統一速達公司並未簽核、核准，則兩造所定系爭契約之停止條件已確定不能成就，系爭契約依約定為「無效」，即自始、當然無效，已認定如前，是以反訴原告主張自106年6月1日至106年8月2日間，受有系爭土地閒置之損害等語，揆諸前開說明，反訴原告應舉證證明反訴被告有故意不法加害行為，且該行為與租金損失間具有相當因果關係，以及系爭契約之內容有致生系爭土地無法自106年6月1日起至106年8月2日止之期間出租予他人或無法使用收益之情形，惟原告於言詞辯論終結前迄未提出上開可供調查之證據供本院審酌，即屬未就有利於己之事實提出證據以實其說，是以原告前揭主張，自難採信。 3.此外，反訴原告復未能提出其他積極證據證明反訴被告有何侵害其租金收益之行為，實難認反訴被告有何有不法侵害原告權益之侵權行為，從而，反訴原告主張反訴被告應負侵權行為損害賠償之責任，洵屬無據。 (二)綜上，反訴原告依侵權行為之法律關係，請求反訴被告給付損害賠償金額共325,740元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。四、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法，經審酌核與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。五、反訴訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 107 年 3 月 21 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官呂明坤以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 107 年 3 月 21 日書記官洪加芳

臺中簡易庭106年度中簡字第3046號

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