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in判決書

臺中簡易庭106年度中簡字第414號

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臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　　106年度中簡字第414號原　　　告　中港通商大樓管理委員會 法定代理人　陳文欽 訴訟代理人　趙清鐘 被　　　告　周永昌 訴訟代理人　沈晏莛 上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國106年5月10日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣189,659元，及自民國106年3月9日起至清償日止，按年息10％計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣2,540元，由被告負擔新臺幣2,049元，其餘新臺幣491元由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣189,659元為 原告供擔保，則得免為假執行。 事實及理由 壹、程序事項 原告起訴聲明原請求「一、被告應給付原告新臺幣235,124 元，及自本件書狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。二、原告願供擔保請求准予假執行。」嗣於本院106年4月17日言詞辯論期日以言詞變更聲明為「被告應給付原告新臺幣195,077元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之10計算之利息。」核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定， 應予准許。 貳、實體事項 一、原告主張： ㈠被告係臺中市○區○○○道○段000號10樓之1房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，為中港通商大樓之區分所有權人，有繳納管理費之義務，應依住戶規約第10條第2款每月按每坪 80元繳交管理費，倘係空戶則每月按每坪45元繳交管理費，如未繳交管理費則依住戶規約第10條第5款規定以年息10％ 計算利息。詎被告尚積欠系爭房屋自民國105年3月至106年3月止如附表所示之管理費，其中自105年12月9日起計為空戶，故系爭房屋上揭期間應繳而積欠之管理費合計為新臺幣（下同）189,659元。原告前於105年10月5日以存證信函催告 ，被告仍拒不給付，爰依住戶規約等之規定，提起本件訴訟。 ㈡對被告抗辯之陳述： 1.被告係將系爭房屋出租予金鑰皇冠國際聯網股份有限公司（下稱金鑰公司），金鑰公司自105年7月至12月8日止均有正 常營運，公司財務及業務有上班開會等活動及準備搬家事宜，且於該段期間均有支付房租予被告，系爭房屋應自105年12月8日金鑰公司搬離之翌日起即105年12月9日起始能以空戶計費。 2.空戶管理費以每坪45元計算與非空戶每坪80元計算之差額即因空戶不繳交公共電費。 3.原告社區之區分所有權人會議係每年召開一次；原告業已依區分所有權人會議決議於103年8月31日、104年11月24日先 後將系爭房屋可獲之廣告租金收入分配款66,000元（102年8月至103年9月之廣告收益）、57,650元扣抵被告104年9月之前之管理費，扣抵後之剩餘款已以支票支付被告；另被告業已繳清105年2月之前之管理費。104年9月30日區分所有權人會議已決議104年10月至105年9月之廣告租金收入暫不分配 ，至於105年10月以後之廣告租金收入則區分所有權人會議 尚未決議分配。 4.再者，中港通商大樓為辦公大樓，一天有千人進出，無法管制，且十幾年來均無管制，而係超過晚上11點才管制。 ㈢並聲明：被告應給付原告新臺幣195,077元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息。 二、被告則以： ㈠系爭房屋自105年7月起即屬空戶，應自該時起以每坪45元計算空戶管理費。被告之房客有無支付房租給被告，與系爭房屋是否為空屋無關；因被告房客自105年7月1日起僅有2名員工不定時到現場查勘、收取或寄發公司文件，有被告訴代與房客留守員工蕭宇彤之通話錄音即明。房客僅將系爭房屋作為倉庫、收發信件使用應屬空屋，非空屋應係指人員正常上下班，正常營運而言。 ㈡中港通商大樓於103年9月19日103年度第十三屆區分所有權 人會議決議，將公電費與管理費分開計算，如空戶則免收公電費，則現況每月原告支出管理費約30萬元，每戶（每層2 戶，25層共50戶計）平均每月應分擔管理費3,000元（300,000÷50÷2＝3,000），故系爭房屋以空戶計算，平均每月每 坪只需分擔14.379元（3,000元÷208.64），並非每月每坪 45元。原告應依103年9月19日103年度第十三屆區分所有權 人會議之「公電費與管理費分開計算」之決議，將空戶扣除公電費後實際應繳管理費二分之一是多少金額，始得依此計算應收之管理費。又系爭房屋自103年1月至104年1月為空戶，原告每月溢收被告公電費6,389元（9,389－3,000＝6,389元），共溢收83,057元，被告當然得以該款項抵償管理費。㈢中港通商大樓103年9月19日103年度第十三屆區分所有權人 會議，就廣告租金分配案決議爾後租金之半數留作公共基金使用，另半數供抵管理費。而被告於102年8月6日得標系爭 房產並繳足全部價金，依大樓總坪數為10,409.94坪，系爭 房屋為208.64坪，占大樓2.00424％（208.64÷10,409.94× 100％），縱區權會曾決議104年10月至105年9月不配發廣告費及104年度發放廣告租金之4分之1，則依被告計算自102年8月至106年2月廣告費收入共應配發被告231,202元。惟被告僅分別於103年8月31日、104年11月24日，獲分配款66,000 元、57,650元，並未足額發放，被告當然得以該款項即應發放尚未發放之107,552元（計算式：231,202-66,000-57,650=107,552），用以抵償管理費。 ㈣被告於105年12月13日委由代理人沈晏莛親自向原告送文件 ，表明自105年7月起，原告僅得按每月每坪45元收取管理費，遭原告所聘任保全總幹事及主任委員拒收，稱要以郵局寄掛號才能收取，幾經溝通無效後，被告遂於105年12月27日 以郵局存證信函表明自105年7月起為空戶之上情，原告怠忽職守不為處理。另被告因房客積欠數月房租，105年12月1 0日於被告辦公室內，原告所聘請管理公司之總幹事，趁被告代理人沈晏莛在與租戶索討積欠租金時，借機索討管理費干擾收租事宜，該員不聽勸阻，影響被告催討租金事宜，致被告尚有1個月租金10萬元未收到之損害，原告應負損害賠償 責任。 ㈤原告只知向被告收取管理費，卻未善盡管理之責，雖有派駐管理員，但連最基本之門禁管制都沒有，任由陌生人員進進出出，管理員、警衛形同虛設，請原告提出103年1月至106 年3月之訪客登記簿即可明白原告並未善盡管理之責，原告 給付不完全，被告當然得拒絕給付原告管理費。 ㈥另住戶規約第10條第5款係規定：「管理委員會得訴請法院 命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算。」亦即原告僅「得」訴請法院，並非「應」以年息10％計算遲延利息，是兩造並無約定應付利息債務之利率，原告請求於法無據等語置辯。 ㈦並聲明：1.原告之訴均駁回。2.如受不利之判決，被告願供擔保請准免為假執行之宣告。 三、得心證之理由： 原告主張被告為中港通商大樓區分所有權人，被告所有系爭房屋面積總計208.64坪，每月應繳管理費16,691元（80元× 208.64坪＝16,691元），如係空戶，每月應繳管理費9,389 元（45元×208.64坪＝9,389元），及被告未繳納自105年3 月起至106年3月止共計13個月之管理費乙節，業據復為被告所不爭執，又兩造就卷內所附之區分所有權人會議記錄等文書之真正俱不爭執，均堪信為真實。至於原告主張被告尚應給付其所積欠自105年3月起至106年3月底止之管理費189,659元等情，則為被告所否認，並以前詞置辯，且提出存證信 函、分配廣告收益同意書、中港通商大樓103年度第十三屆 區分所有權人會議紀錄、中港通商大樓第十二屆第2次區分 所有權人會議紀錄、中港通商大樓管理委員會103年6月11日第十二屆6月份管理委員會例行會議、中港通商大樓管理委 員會104年8月26日第十三屆3月份管理委員會例行會議、中 港通商大樓管理委員會105年1月27日第十三屆1月份管理委 員會例行會議為證（本院卷第115至121頁、第158頁至167頁），是本件所應審究者，為被告是否尚須給付自105年3月起至106年3月止之管理費及金額為何？說明如下： ㈠被告應依住戶規約繳交管理費之說明： 1.按我國民事法律係以私法自治為原則，承認當事人間得自主地創造其相互間私法關係，故當事人間所創設之法律關係，除有違反公共秩序及善良風俗或違反強制禁止規定之情事而被認為無效外，皆為民法所承認。如公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，為公寓大廈管理條例第18條第1項第2款所明定；又依同法第10條第2項後段規定，公寓大廈之共用部分，約定 共用部分之修繕、管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；均為私法自治的具體表現。蓋以何種管理費之負擔標準，可以達成社區預期的生活環境及居住品質，區分所有權人最為熟悉、最易於管理，也最應該參與，所以將社區維護管理工作交由區分所有權人自己負擔是最適當，而且最具效率，因此縱令社區管理費收費標準不合理，除法律別有規定（如民法第252條規定雙方約定違約金 額過高，法院得介入減至相當之數額）或住戶規約另有規範，司法權不宜介入私權領域而擅自調整當事人間之權利義務關係。 2.次按規約係經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3條第12款定有明文。再依中港通商大樓區 分所有權人會議決議之住戶規約第10條第1至3款，就公共基金、管理費之收取規定為：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人及住戶應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項，區分所有權人及住戶應連帶負擔繳納義務：㈠公共基金。㈡管理費。二、管理費之分擔㈠依各戶區分所有權人權狀登記之全部坪數為計算基準分擔之。每戶每月新臺幣捌拾元整，如為空戶每坪新臺幣肆拾伍元整。㈡前目費用分擔標準，於必要時得經區分所有權人會議之決議變更。三、管理費每月為一期，每月收繳一次。共用部分及外牆之出租及其他收益，視為管理費收入，由管理委員會按租約或其他收益約定收取租金或其他收益。管理費之孳息視同管理費收入，其餘收繳、支付方法，授權管理委員會訂定。」是中港通商大樓既經區分所有權人會議制定之住戶規約第10條第2款訂定繳納標準，而被告係中 港通商大樓之住戶，自有依住戶規約第10條第2款之管理費 計付標準繳付管理費予原告之義務。 3.至被告抗辯：系爭房屋為空戶，依103年9月19日之區分所有權人會議決議，空戶免收公電費，故空戶之管理費以原告每月支出之管理費約30萬元除以50戶計算，空戶每月僅須分擔管理費3,000元，即每月每坪14.379元云云。惟管理費之數 額即計費標準屬於公寓大廈管理條例第18條第1項第2款明定由區分所有權人自治決議之事項，如無顯失公平情形，法院亦不宜涉入判斷，故系爭房屋所屬公寓大廈之區分所有權人會議所決議通過之住戶規約就管理費之計費標準既已有規定，且其後並未變更該住戶規約，復本院審酌基於私法自治之原則，中港通商大樓區分所有權人會議所決議之住戶規約第10條第2款規定對於被告所有系爭房屋，管理費每月每坪80 元（非空戶），如為空戶每月每坪45元，並不違反民法第148條誠信原則及比例原則，被告自應依住戶規約第10條第2款規定之管理費繳納標準繳交管理費，而中港通商大樓區分所有權人會議於103年9月19日之103年度區分所有權人會議之 臨時動議，雖決議：「動議一，將公電費與管理費分開計算，如為空戶則免收公電費。決議：重新清點人數後表決，以47票過半數通過，配套措施交由下屆管理委員會研議。」惟決議內容亦表明仍待管理委員會研議配套措施，並未直接變更住戶規約第10條第2款之管理費之收費標準，上開103年度區分所有權人會議臨時動議之決議，應係向區分所有權人確認公電費與管理費應分開計算，並強調空戶免收公電費，是於住戶規約經區分所有權人會議決議變更管理費之計費標準前，住戶仍應依住戶規約第10條第2款規定之管理費繳納標 準繳交管理費，至公電費與管理費分開計算後，管理費是否應降低，管理費有無再區分為「非空戶」與「空戶」之必要，或空戶與非空戶之管理費差額是否須調整，仍待管理委員會研議後提案送區分所有權人會議決議變更住戶規約後行之。況「住戶繳納管理費之繳納標準」與「管理費實際支出項目、數額」係屬二事，中港通商大樓之住戶規約就管理費之繳納標準，並非以管理費收取後所支出之全部項目金額總額作為計算住戶當月應繳納管理費之數額，且管理費除支出予管理公司之管理費用外，尚有許多公共事務之支出項目，被告自不能將「管理費繳納標準」與「中港通商大樓支付予管理公司之管理費用」混為一談，或自行將管理費與公電費分開計算後，遽即以中港通商大樓支付之管理費用片面推算空戶管理費之繳納標準，進而主張應以每月每坪14.379元計算空戶管理費。是被告此部分所辯並非可採。 ㈡被告本件應繳交之管理費金額之說明： 1.原告主張被告自105年3月起至106年3月止應繳交之管理費共計189,659元，其中自105年12月9日起計為空戶，故系爭房 屋於非空戶時每月管理費16,691元（計算式：208.64x80=16691），於空戶時每月管理費9,389元（計算式：208.64x45=9389），是上開期間之管理費計算式如附表，合計應為189,659元等情，有管理費未繳明細表可佐（本院卷第130頁），核與住戶規約第10條第2款第1目之計算基準相符（本院卷第18頁），上開計算已堪採憑。 2.至被告雖抗辯稱：系爭房屋自105年7月起即為空戶，應自105年7月1日起以每月每坪45元計算為空戶管理費等語，惟為 原告所否認，並主張被告之房客自105年12月8日才搬走，故系爭房屋自105年12月9日起始為空戶等語。經查，被告於本院自承：伊房客房租繳到11月底還欠伊兩個月房租，伊跟房客約定如果提前搬走，那個月要付房租，還要加兩個月違約金，伊與房客是11月底終止租約。伊和房客約定105年12月8日房客拿一部分的錢來，我才讓房客把家具搬走，所以105 年12月8日那天房客確實有來把家具搬走等語（本院卷第125頁反面），且陳明：僅有2名員工不定時到場查勘、收取或 寄發公司文件等語（本院卷第153頁），復被告亦曾發函向 原告表明「本戶出租予蘇春玉（金鑰皇冠）自105年7月1日 起即無營業，『僅留置沙發辦公文具在屋內及乙名員工看管』，‥‥。」有被告105年12月12日之函文可佐（本院卷第 100頁），被告又以存證信函表明「金鑰公司僅留沙發辦公 文具在屋內及乙員員工不定期去看管」等情（本院卷第101 頁），顯見系爭房屋於105年12月8日之前仍有房客金鑰公司之家具置於其內，並有員工看管，房客金鑰公司並與被告約定而於105年12月8日搬離，則原告主張系爭房屋於105年12 月8日之前應非屬空戶，自105年12月9日起算空戶，應屬合 理，況被告遲於105年12月間始向原告提出空戶申請，則原 告已無從指派人員於105年7月至系爭房屋勘查當時使用現況，其如何確認系爭房屋自105年7月已屬空戶？至被告提出其訴訟代理人與系爭房屋房客金鑰公司派任留守員工蕭宇彤之對話錄音光碟，欲證明金鑰公司自105年7月即未營業而為空戶云云，縱該錄音光碟內容屬實，惟「有無營業」與「有無使用系爭房屋及是否屬空戶」係屬二事，房客既使用系爭房屋至105年12月8日將家具搬離止，亦據被告自承在卷，則系爭房屋自105年12月9日起算空戶應屬合理，尚難僅依該錄音光碟遽即認定房客金鑰公司未營業，進而推定其未使用系爭房屋，或系爭房屋自105年7月起即為空戶，是被告抗辯自105年7月起計算為空戶，尚非可採。從而，系爭房屋應自105 年12月9日起計為空戶，即系爭房屋自105年3月1日至105年 12月8日止依非空戶每月管理費計為16,691元，自105年12月9日至106年3月底止依空戶每月管理9,389元，是本件被告就系爭房屋自105年3月1日起至106年3月底止應繳納之管理費 如附表應計為189,659元。 3.被告再抗辯：依103年9月19日之103年度區分所有權人會議 決議，出租廣告牆之租金收入一半抵付管理費，故應以102 年8月至106年2月之廣告費收入之半數得分配予被告金額， 扣除期間二次廣告費收入之分配金額，該應發放而尚未發放之餘額抵充本件管理費等語。惟查，依中港通商大樓103年9月19日第十三屆區分所有權人會議於討論提案三「廣告租金收益分配案」決議：「以54票半數通過，爾後租金之半數留做公共基金之使用，另半數則供折抵管理費，配套措施交由下屆管理委員會研議。」（本院卷第120頁）；又依104年9 月30日區分所有權人會議決議即該次會議討論大樓廣告收入如何分配區權人案之決議：「㈠民國103年10月至104年9月 止之廣告費收入中，撥四分之一即＄2,882,500元，依區權 人坪數比例分配之。㈡104年10月至105年9月止之廣告費收 入款不再分配。」（本院卷第141頁）；復105年10月12日區分所有權人會議則未對出租廣告牆之租金收入抵付管理費用部分為任何決議等情，有上開103年9月19日、104年9月30日、105年10月12日區分所有權人會議紀錄在卷可佐（本院卷 第120、141、133頁），是依上揭中港通商大樓區分所有權 人會議紀錄可知，103年9月19日103年度之區分所有權人會 議決議，「其後租金之半數供折抵管理費」，惟亦決議「配套措施交下屆管理委員會研議」，之後104年度之區分所有 權人會議則決議103年10月至105年9月之廣告費收入款之分 配方案，即103年10月至104年9月止之廣告費收入撥4分之1 ，依區權人坪數比例分配之，104年10月至105年9月止之廣 告費收入款不再分配，已足證明中港通商大樓就出租廣告外牆之租金收入用以抵付管理費部分，雖曾於103年度之區分 所有權人會議決議租金半數供折抵管理費，但因決議配套措施交由管理委員會研議，其後104年度之區分所有權人會議 已另決議103年10月之後至105年9月止之廣告費收入款之分 配方式，自應以104年度區分所有權人會議決議執行，且104年度之區分所有權人會議決議已取代103年度之區分所有權 人會議決議，遑論103年度之區分所有權人會議決議係「其 後租金之半數」，並未決議103年9月之前之廣告租金收入半數得逕抵付管理費，被告自不能再主張以102年8月至103年9月之外牆廣告出租之租金收入之半數抵付本件管理費。從而，原告依104年度區分所有權人會議決議執行103年10月至105年9月廣告費收入款之分配方式，而於104年11月24日分配 廣告費收入予各區分所有權人，被告亦因之獲分配廣告費收入57,650元，經抵付被告104年7月至9月之管理費50,073元 後，餘款7,577元以支票支付予被告，自屬有據。至中港通 商大樓102年8月至103年9月之廣告費收入未經區分所有權人會議決議分配，及105年10月之後之出租外牆之廣告費收入 之分配是否租金半數均抵付管理費或不再分配予各區分所有權人，仍待中港通商大樓之區分所有權人會議決議，於區分所有權人會議決議之前，自尚不能以出租外牆之廣告租金收入之半數主張抵付管理費，是被告此部分辯稱：103年9月19日之區分所有權人會議業已決議，是應以102年8月至106年2月之廣告出租收入之半數分配區分所有權人，即以原告應分配予被告之上開期間之外牆廣告租金收入，扣除之前已發放予被告之金額，餘額用以抵付105年3月至106年3月底止之管理費云云，尚非可採。 4.至被告再辯稱：104年11月24日之廣告分配款之分配有誤， 被告所有權應占分配比例百分之2.00424元，應分得57,772 元，但原告計為百分之2，僅分配57,650元云云，惟中港通 商大樓於該次廣告收入分配，有製作中港通商大樓104年度 區分所有權人廣告收入分配簽領冊（本院卷第96至97頁），依該分配簽領冊就所有區分所有權人之區分所有權比例均以四捨五入計算至小數點第2位為止，已屬公平，且與被告主 張應計算至小數點第5位之計算結果，二者就該次發放金額 之差額經計算僅有122元，差異甚微，參以上開分配簽領冊 係依每一區分所有權人持有坪數已先行以權狀登記之平方公尺予以換算至小數點第2位，是本院認就所有權占分配比例 亦計算至小數點第2位為止即四捨五入，尚屬合理，被告此 部分所辯核不足影響本件管理費之應繳金額，併此敘明。 5.被告又抗辯：原告所聘任保全總幹事及主任委員拒收被告委請轉交原告之文件，且管理員、警衛形同虛設，未為最基本之門禁管制，任由陌生人員進進出出，原告並未善盡管理之責，而拒繳管理費云云。惟按公寓大廈管理委員會與區分所有權人全體間，就公寓大廈事務之管理成立委任之法律關係，受任人應依委任人之指示管理事務，並應依委任事務進行之狀況報告委任人。至區分所有權人依公寓大廈管理條例第21條規定繳納公共基金或分擔費用之義務，係基於區分所有權人彼此間法律關係而發生，並非上開委任事務之對價；且管理委員會功能是否良好，有無其他須改善事項，管理委員會是否有未盡責之處，被告自得於區分所有權人會議中提案討論糾正，亦可自己尋求其他區分所有權人之認同，以擔任管理委員會之委員，共同參與社區事務之管理，不得以拒絕管理費之方式，做為監督管理委員會運作之方法，否則，區分所有權人均以此拒絕繳納管理費，則社區各項事務在缺乏財物支持情況下，恐陷於無法正常運作之窘境。況且，被告抗辯之事由，與管理費繳納無對價關係，並無同時履行抗辯之關係，被告自不得援此做為拒絕繳納管理費之事由。是被告此部分所辯，洵非可採。 6.從而，原告主張被告自105年12月9日起為空戶，被告欠繳自105年3月至106年3月止之管理費189,659元（計算式詳如附 表），為有理由，應予准許；至原告逾此數額之請求則屬無據，應予駁回。 ㈢又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。民法第229條第1、2 項、第233條第1項分別定有明文。復中港通商大樓之住戶規約第10條第5款規定：「區分所有權人若在規定之日期前未 繳納應繳之管理費及公共基金時，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及另外收取遲延利息，以未繳金額之年息10%計算。」查住戶積欠管理費之後，將有遲延利息之損失 ，且亦增加原告之催收成本，故中港通商大樓之住戶規約第10條第5款之規定，管理費遲延利息以年息10％計算，並無 違反誠信原則或權利濫用，難認有何違法。再被告係於106 年3月8日收受起訴狀繕本，有送達回證可憑（本院卷第63頁），被告既逾期繳納本件管理費，原告因之以本件民事起訴狀繕本之送達作為請求之催告，併請求被告應給付之管理費及起訴狀繕本送達之翌日即106年3月9日起至清償日止，按 年息10％計算之遲延利息，自屬有據，應予准許。至於被告抗辯依住戶規約之規定，並非以年息10%計算遲延利息云云 ，自不足採。 四、綜上所述，原告依據公寓大廈管理條例第21條、社區住戶規約第10條之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示之金 額，為有理由，應予准許；至原告逾此數額之請求為無理由，應予駁回。 五、至被告於言詞辯論終結後陳報其與房客派任留守員工蕭宇彤通話錄音譯文部分，該譯文縱確係二人對話內容，依該譯文內容觀之，原告向房客員工蕭宇彤強調「你告訴我說你們從105年7月1日就開始沒有任何動作啦。都沒在營業了。」而 蕭宇彤之回應並未明確肯認此事，且回答「問題是每個月都是按，‥每個月的房租都是全額付。」等語，且強調「哪有，我們總共有兩個人呢。」等語，有譯文可佐，顯見被告房客不問是否有在營業，尚有二名員工留守使用系爭房屋，系爭房屋並非空屋亦明，被告提出之上揭譯文內容亦無從為任何有利被告之認定，本院認核無再開辯論之必要，併此敘明。本判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊、防禦或證據方法，核與判決結果無影響，不再一一論述，附此敘明。 六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，並為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，法 院應依職權宣告假執行，爰不待原告之聲請，諭知假執行之宣告如主文第4項所示，並准被告供擔保免假執行之聲請。 七、訴訟費用之負擔，依民事訴訟法第436條第2項、第79條，如主文第3項所示。 中 華 民 國 106 年 5 月 31 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法 官 黃家慧 以上為正本，係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 106 年 5 月 31 日書記官 王志伃 附表： ┌───┬───┬─────┬─────┬─────┬───────────┐ │編號 │坪數 │欠繳月份 │ 應繳金額 │ 欠繳金額 │備 註 │ │ │ │（民國） │（新臺幣）│（新臺幣）│ │ ├───┼───┼─────┼─────┼─────┼───────────┤ │一 │208.64│105年1月 │50,073元 │16,691元 │被告已繳清105年2月之前│ │ │ │ 至 │ │ │之管理費。僅積欠105年 │ │ │ │105年3月 │ │ │3月之管理費16,691元（ │ │ │ │ │ │ │80元×208.64坪＝16,691│ │ │ │ │ │ │元） │ ├───┼───┼─────┼─────┼─────┼───────────┤ │二 │208.64│105年4月 │50,073元 │50,073元 │16,691元×3＝50,073元 │ │ │ │ 至 │ │ │ │ │ │ │105年6月 │ │ │ │ ├───┼───┼─────┼─────┼─────┼───────────┤ │三 │208.64│105年7月 │50,073元 │50,073元 │16,691元×3＝50,073元 │ │ │ │ 至 │ │ │ │ │ │ │105年9月 │ │ │ │ ├───┼───┼─────┼─────┼─────┼───────────┤ │四 │208.64│105年10月 │44,655元 │44,655元 │105年12月1日至12月8日 │ │ │ │ 至 │ │ │以實戶計費（管理費每月│ │ │ │105年12月 │ │ │每坪80元），12月9日至 │ │ │ │ │ │ │12月31日以空戶計費（管│ │ │ │ │ │ │理費每月每坪45元），故│ │ │ │ │ │ │105年10月至12月積欠管 │ │ │ │ │ │ │理費44,655元【16,691×│ │ │ │ │ │ │（2＋8/31）＋（45×208│ │ │ │ │ │ │.64）×23/31＝44,655】│ ├───┼───┼─────┼─────┼─────┼───────────┤ │五 │208.64│106年1月 │28,167元 │28,167元 │28,167（45×208.64×3 │ │ │ │ 至 │ │ │＝28,167） │ │ │ │106年3月 │ │ │ │ ├───┴───┴─────┴─────┴─────┴───────────┤ │ 合計：189,659元 │ └─────────────────────────────────────┘