臺中簡易庭106年度中簡字第89號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　　106年度中簡字第89號原　　　告　劉素如被　　　告　廣宇豐興業有限公司法定代理人　張茂榮上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年3月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第255條第1項第3款及第7款分別定有明文。查原告原起訴聲明為請求被告給付原告新臺幣（下同）24萬4000元（其中含已給付仲介費及精神慰撫金各122,000元）及法定遲延利息等語（見本院卷第5頁）；然於民國106年3月8日本院言詞辯論期日中當庭捨棄關於精神慰撫金之請求，變更聲明為請求被告給付原告12萬2000元（即原已給付之仲介費）及法定遲延利息等語（見本院卷第43頁），核此部分屬減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開說明，原告為此聲明之變更，應為准許。二、原告主張：原告於民國105年8月28日與被告簽訂買賣議價委託書與要約書（下稱系爭委託書），委由被告仲介買受訴外人林家齊所有坐落臺中市○○區○○○段000地號土地（權利範圍10萬分之370）及其上門牌號碼為臺中市○○區○○ 路0段00000號11樓房屋（下稱系爭房屋）暨編號2053號車位。原告於105年8月29日至被告公司就系爭房屋買賣進行議價時，已明確告知系爭房屋之隔壁鄰居所有鞋櫃有占用樓梯間之問題，因原告最在意鞋子放置在入口處會影響居家氣場，影響住戶健康，如被告無法排除，則無與被告再為議價之可能，遑論購買系爭房屋等語，被告之法定代理人張茂榮遂當場保證會排除，並在系爭委託書之「買方其他承購條件」中特為註記載明「屬於本戶鞋櫃（梯間）已遭占用，需排除」等字句，故排除鄰屋鞋櫃放置於樓梯間部分並非原屋主之責任，而係被告收取仲介費應負擔之義務。而被告竟與鄰屋串通先行於105年10月14日交屋當日搬離系爭鞋櫃，讓系爭房屋完成交屋，惟於隔日105年10月15日又回復系爭鞋櫃占用樓梯間之狀況，自顯係惡意詐欺原告。其後經原告於105年10月21日以存證信函通知被告，請求被告排除鄰屋系爭鞋櫃占用情形，被告回覆信函亦自認由議約開始即保證會排除鄰屋鞋櫃占用，然被告不為此作為義務，已違反系爭委託書之業務執行，不得向原告收取仲介費，故原告據此請求退還已交付之122,000元仲介費，亦屬合理等語。並聲明：被告應給付原告122,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。三、被告則以：被告於105年8月29日仲介原告與系爭房屋之原屋主簽訂房屋買賣契約時，有提出原屋主須協調排除鞋櫃之問題，被告之法定代理人當時乃告知原告依公寓大廈管理條例規定，樓梯間本不得堆置雜物，然系爭社區大樓均有放置鞋櫃，倘若原屋主答應可以排除，再行簽約，若無法排除，即不為簽約，而因原屋主當場允諾會協調處理予以排除，當時地政士張宛欣亦在場，且地政士於系爭買賣契約簽訂時，已再次告知系爭鞋櫃由原屋主於交屋前排除，買賣雙方才同意而完成簽約，是系爭鞋櫃係原屋主同意排除者，此為原告所明知，並非被告之義務。且被告於交屋前已請原屋主排除系爭鞋櫃，系爭房屋於105年10月14日點交時，樓梯間並無占用之情況，且經原告之檢視無訛，系爭房屋買賣契約業已成立及雙方履約，被告因此向原告收取系爭仲介費12萬2000元，尚無債務不履行之情。至鄰屋雖於點交翌日即105年10月15日又將系爭鞋櫃置放於樓梯間，惟樓梯間依消防法與公寓大廈管理條例，為重要公共空間，本不可放置雜物，被告於原告要求處理時，雖告知原告此為原屋主同意協助排除之事項，惟仍盡力協助原告處理，而已多次與系爭房屋所在社區大樓之管理委員會協調，亦請求臺中市都發局住宅管理課協助，且該鄰屋能否排除鞋櫃非被告所能承諾及服務之內容，被告並未與鄰屋串通詐欺原告等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、本院得心證之理由（一）查原告主張兩造間訂有系爭委託書，委由被告仲介買受系爭房屋，原告於105年8月29日在被告公司進行議價時，明確告知系爭房屋之鄰屋有鞋櫃占用問題，被告並在系爭委託書之「買方其他承購條件」中特以註記「屬於本戶鞋櫃（梯間）已遭占用，需排除」等語，而鄰屋於105年10月14日交屋當日確有搬離系爭鞋櫃，然隔日105年10月15日又回復系爭鞋櫃占用樓梯間等情，業據原告提出系爭委託書、照片及存證信函為證（見本院卷第6至12頁），復有被告所提系爭房屋買賣契約書、相關圖片及系爭房屋出租資訊可參（見本院卷第27至37頁、第40頁），且為被告所不爭執，此部分自堪認為真。（二）然原告主張被告係與鄰屋共同詐欺原告，先於105年10月14日交屋當日搬離系爭鞋櫃，使交屋完成，然隔日105年10月15日又回復系爭鞋櫃占用樓梯間，而排除樓梯間之鞋櫃為被告收取仲介費應負擔之義務，被告不為此作為義務，已違反系爭委託書之業務執行，不得收取仲介費，故原告當可請求退還122,000元之仲介費等情，則為被告所否認，並以上情置辯。是本件所應審究者，當為：（1）被告依系爭委託書收取仲介費所應負擔之義務，是否包含排除置放於樓梯間之鄰屋鞋櫃之義務？（2）被告有無與鄰屋屋主共同詐欺原告於105年10月14日交屋當日先行搬離鞋櫃，讓交屋完成，隔日105年10月15日再回復鞋櫃占用樓梯間之行為？（三）按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。民法第565條、第567條分別定有明文。按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失，致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2 項亦定有明文。經查，原告固主張被告未依系爭委託書中「買方其他承購條件」欄所註記「屬於本戶鞋櫃（梯間）已遭占用，需排除」等情，履行其排除鞋櫃之義務，不得收取任何仲介費，是應予全額返還云云；惟此既為被告否認，並辯稱協調鄰屋排除鞋櫃為原屋主之義務，此為原告與賣方於簽訂系爭買賣契約書時所明知，且系爭鞋櫃確已排除後，方得為交屋完成，其亦無債務不履行之情等語。經查，被告於受託為原告仲介買受系爭房屋時，固確有於系爭委託書之買方承購條件中註記需排除鄰屋堆置於樓梯之鞋櫃，且經兩造於105年8月28日簽名確認，此有系爭委託書可證（本院卷第6頁），亦為兩造所不爭執，堪認屬實；然而，觀其文義，排除樓梯間鞋櫃為被告之承購條件，亦即為買方即原告向賣方即原屋主林家齊買受系爭房屋所要求之1項附加條件，倘若原屋主無法履行，原告可能決定不為承購系爭房屋，是此應為原屋主林家齊簽訂系爭買賣契約書以出賣系爭房屋時所應為之附隨義務，尚非從事系爭房屋仲介業者之被告履行其仲介買賣義務之範圍，已甚明確。又退步言，即便認被告收取仲介費所應負擔之義務，包含系爭委託書所載該排除鄰屋鞋櫃占用梯間之義務；惟則，鄰屋之系爭鞋櫃既然確已於系爭買賣契約書簽訂後之105年10月14日即買賣雙方辦理交屋當日搬離原堆置處，而已自樓梯間移除占用無訛，為兩造所是認，且有原告所提照片可參，足見被告就本件居間仲介契約，亦無債務不履行之情事至明。況且，原告自始復未舉證證明被告仲介系爭房屋買賣，究有何未盡業務上注意義務，又有何故意或過失致原告受有何損害之情，則原告僅空言主張被告未協助搬離鄰屋占用梯間之鞋櫃，其所為仲介服務有瑕疵，顯有債務不履行情事，當應退還全額122,000元仲介費云云，委非有據，難為准許。（四）再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號著有判例可資參照。又依民法第184條第1項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任，最高法院100年度台上字第 328號判決意旨參照。至原告雖主張伊經被告居間向林家齊購買系爭房屋，然被告卻刻意與鄰屋共同詐欺原告，於105年10月14日交屋當日先行搬離系爭鞋櫃，讓交屋完成，隔日105年10月15日又回復鞋櫃占用樓梯間，使原告陷於錯誤而買受系爭房屋，致原告受有損害等節，已為被告所否認，依上開說明，自應由原告就伊上開主張，負舉證責任。而查，被告雖不否認系爭房屋之鄰屋確有於系爭房屋交屋後翌日之105年10月15日，又將原堆置於樓梯間而於系爭房屋交屋時已移除之鞋櫃再度堆置到樓梯間等情，已如前述；然則，系爭鞋櫃自105年10月15日迄今又再行占用公用樓梯間之行為，既屬鄰屋自行處分所有鞋櫃而堆置該處之情，縱有違反公寓大廈管理條例等相關規定之情，亦僅為系爭大樓所有之區分所有權人得向相關單位請求移除之問題，本非僅從事系爭房屋買賣仲介且非系爭大樓區分所有權人之被告所能置喙者，是已難認被告有何為收取仲介費而與鄰屋有共同詐欺之行為，抑或收取仲介費所應擔負之義務尚包含負責移除鄰屋堆置物鞋櫃之義務。況且，原告自始未曾提出伊所指被告乃與鄰屋共同詐欺，使伊陷於錯誤而簽訂系爭買賣契約書及辦理完成交屋，進而交付被告本件買賣仲介費等程序之相關證據以實其說，則原告空言主張被告與鄰屋有詐欺行為造成伊受有損害云云，委無依據，當無從採信。（五）另按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入；住戶違反前4 項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理；管理委員會之職務如下：...五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。...十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告；本條例所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之；未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之。公寓大廈管理條例第16條第2項前段、第5項、第36條第5款、第10款及公寓大廈管理條例施行細則第13條亦有明文。查原告主張系爭房屋之鄰屋鞋櫃有占用梯間之問題，係位於黎明太陽神公寓大廈即系爭房屋該棟大樓（本院卷第40頁）之樓梯間，此為開放公共空間，已如前述，而原告係位於該大廈社區之區分所有權所有人，伊由前門進出本需經過系爭樓梯間，亦有照片可參（本院卷7、8頁），是以，縱認鄰屋將其所有之鞋櫃放置於樓梯間，致妨礙原告之出入，依上開說明，亦僅屬原告得依上開規定，促請管理負責人或管理委員會予以制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市)主管機關處理之問題，而確非被告之仲介義務範圍，亦非被告所能處置協助之事項無疑，是被告辯稱上情，當屬有據，應為可採。五、綜上所述，原告所指鄰屋鞋櫃之排除義務，應屬系爭買賣雙方於簽訂系爭買賣契約時所要求履約之事項之一，亦即核屬原屋主買賣履約之範圍，並非被告仲介義務之範圍，已如前述，則原告主張被告依系爭委託書負有排除鞋櫃之義務云云，已非足取。甚者，系爭鞋櫃於105年10月14日交屋當日既確已搬離梯間而排除占用，亦即已完成系爭委任書註記事項所載承購條件，復原告亦未能舉證證明系爭鞋櫃於105年10 月15日搬回原樓梯間堆置處係出於可歸責被告之事由或為被告與鄰屋共同詐欺所為，則原告空言主張被告應負侵權行為或依系爭委託書之法律關係負侵權行為之損害賠償，請求歸還全數仲介費，為無理由，應予駁回。準此，不問原告依系爭委託書或侵權行為之法律關係等規定，請求被告返還仲介費122,000元及遲延利息，均核屬無據，無從准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 3 月 24 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官許惠瑜以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），並一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 3 月 24 日書記官林錦源

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