107年度中小字第3011號｜民事：給付管理費｜裁判日期：107 年 12 月 25 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 107年度中小字第3011號原　　　告　萬宝商業大樓管理委員會法定代理人　吳玉印被　　　告　吳中偉上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國一０七年十一月十三日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣壹仟元（即原告繳納之第一審裁判費用）由原告負擔。事實及理由甲、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文。本件原告起訴聲明第一項原請求：（一）被告應連帶給付原告新臺幣（下同）七千零九十三元，及自支付命令送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告連帶負擔。嗣於民國一０七年十月十一日言詞辯論期日變更聲明為「（一）被告應給付原告七千零九十三元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。」（參本院卷第三十頁），其餘聲明不變，核屬不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，與首揭規定相符，應予准許。乙、實體事項：壹、原告主張略以：一、被告係門牌號碼臺中市○區○○路○○號五樓之八建物之區分所有權人，惟其門牌號碼分別為臺中市○區○○路○○號五樓之八號、臺中市○區○○路○○號五樓之八之一號、臺中市○區○○路○○號五樓之八之二號、臺中市○區○○路○○號五樓之八之三號、臺中市○區○○路○○號五樓之八之五號（下稱系爭五個小房間）；另建號一七四八五號(下稱系爭建號一七四八五號)雖登記為共有，但屬被告所有前述系爭五個小房間共有，所有權應該是系爭五個小房間分配，使用範圍是廁所及走廊，非大樓之共有，總坪數為二一點六０七六坪。且四樓以上屬於住家辦公使用，是套房範圍，依萬宝商業大樓（下稱系爭大樓）住戶規約（下稱系爭規約）第四章第十七條第二項，每坪八十元，空屋為半價即四十元。詎料，被告自一０六年三月至八月尚有五千一百八十六元未繳納，而一０六年九月至一０七年四月尚有一千九百零七元未繳納，共積欠七千零九十三元（計算式：5186＋1907＝7093），爰依住戶規約公寓大廈管理條例第二十一條規定，提起本件訴訟，並聲明：（一）被告應給付原告七千零九十三元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。二、對被告抗辯之陳述：一０六年三月二十日，發文字號：公所公建字第一０六０００六六０一號，為本大樓依公寓大廈管理組織條例，首次獲准報備。經二十一個月運作正常，未接獲主管機關有任何需要補正之公文。依地籍謄本，被告權利範圍為錦村段建號四九三三號、一七四八一號、一七四八二號、一七四八三號、一七四八四號等五筆建號各五分之一，合計五分之五即百分之百由五個單位持有所有權，亦由上述五個單位完全使用。系爭大樓五樓以上之住家或辦公室使用，均屬於套房部分，平常要使用電梯、公用樓梯及走道才能進出房間，依系爭規約第四章第十七條第二項第一目管理費之收繳，正常每坪八十元，空屋每坪四十元。建號一七四八五號未繳之管理費為一０六年三月至一０七年四月，計十四個月共三千三百三十七元（計算式：5.9593×40元/坪×14月＝3337元）加計裁判費五百元、規費五百元，合計四千三百三十七元。原告固已繳納如本院卷第八十一頁背面前二個明細表所示之款項，但計算方式錯誤等語資為抗辯。貳、被告則以：一、系爭大樓原名稱為亞洲商業大樓，管理權人為張錦祐。無論有否向主管機關報備，亞洲商業大樓管理委員會早已存在。原告分別於一０五年十二月三十一日、一０六年二月九日以不存在之「萬宝商業大樓管理委員會」自任召集人發函召集會議屬由無召集權人所召集而召開，參照最高法院九十二年度臺上字第二五一七號、九十四年度臺上字第一二五六號判決，該次會議及其後所為之全部決議，均自始完全無決議之效力。一０六年三月三日萬宝商業大樓區分所有權人第一屆第二次會議紀錄於第十一案決議通過規約之訂定，但第一案在無規約規範時決議：1.依據（不存在的）規約......辦理選舉成立管委會。2.......設立主任委員：吳玉印......，是故，該決議自屬無效。依萬宝商業大樓住戶規約第十二條二、管理委員及職位之選任（二）主任委員由管理委員互推之。吳玉印未經管理委員互推之法定程序出任主任委員自屬無效。一０六年三月三日萬宝商業大樓區分所有權人第一屆第二次會議屬於依公寓大廈管理條例第三十二條第一項規定重新召開會議所作之決議，但會議未踐行於會後十五日內將會議紀錄送達各區分所有權人，及給予各區分所有權人七日期間以書面表示反對與否，待書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數等程序後，該決議始視為成立，第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。而重新召開會議所為之決議，其踐行程序須如此嚴謹，乃係為防止會議召集人濫用重新召集會議以迴避該條例第三十二條較高決議門檻之規定。原告係該自始完全無決議之效力會議選任之主任委員，代理提起本件訴訟，應屬未經合法代理，是被告主張原告起訴不合法。二、臺中市政府九十九年七月二十一日府督管字第０九九０二０七五０二號函說明：七、變更內容：門牌臺中市○區○○路○○號五樓之八，原一戶辦理分戶為五戶。臺中市地方稅務局民權分局九十九年十月十一日中市稅民二字第０九九六五六四一三八號函主旨:......北屯路十四號五樓之八房屋，分割為北屯路十四號五樓之八、五樓之八之一、五樓之八之二、五樓之八之三、五樓之八之五等五戶乙案，准予辦理。故系爭房屋為五戶，原告主張為六戶，原告有認知錯誤。依系爭規約第十七條二、管理費之收繳（一）......管理費：以專有部分樓上住家每坪八十元（含公電、清潔費及公基金），店面商家每坪二十五元分擔，每月為一期，一次收一個月，預繳一年以九折優惠。系爭規約第二條第一項記載「本大樓專有部分......之範圍界定如下：（一）專有部分：指大樓之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。為編定獨立門牌號碼......之單位，並登記為區分所有權人所有者」。再依一０六年八月十七日萬宝商業大樓區分所有權人第一屆第二次會議記錄八、討論事項及決議第三案決議：空屋之訂定為每月用電度數低於五度，空屋管理費為住戶管理費之百分之五十。被告所有系爭五戶房屋依謄本記載用途為辦公室，屬供公司行號營業使用之場所，非供住家使用，其中五樓之八之五於一０七年六月十一日起由人本生命禮儀社營業使用，另四間為空屋，自應以專有部分商家每坪二十五元、預繳一年以九折優惠、空屋期間被原告斷電，用電度數為零，管理費為住戶管理費之百分之五十計算。故月繳空屋專有部分每坪十二點五元，年繳空屋專有部分每坪十一點二五元。原告報備證明發文日期為一０六年三月二十日，經用印、郵寄、送達，原告報備證明收到日期為同年三月底，原告請求自一０六年三月一日起算管理費，被告主張應自一０六年四月一日起算管理費。被告一０六年四月至同年八月已於一０七年十月十一日匯款三千七百五十六元，已逾應繳費用九百七十八元，超額繳交二千七百七十八元。一０六年九月至一０七年八月已於一０六年九月十三日匯款六千七百六十一元，已逾應繳費用二千一百十三元，超額繳交四千六百四十八元。被告總計超額繳交管理費之金額為七千四百二十六元。原告尚應返還七千四百二十六元，或扣抵日後被告之管理費。且建號一七四八五號沒有門牌號碼，是公共設施獨立建號，是整棟大樓共有，不是專有部分，被告有要移交給管委會使用，是管委會不要。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。參、得心證之理由：一、依兩造前開主張，本件爭點厥為：（一）原告管理委員會之成立是否合法？（二）原告請求被告給付系爭五個小房間及系爭建號一七四八五號等六間房間，自一０六年三月起至一０七年四月止，是否尚積欠管理費七千零九十三元？（即一０六年三月至八月五千一百八十六元、一０六年九月至一０七年四月一千九百零七元)。二、按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第一條第二項規定，固應適用民法第五十六條第一項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力（最高法院九十二年度台上字第二五一七號民事裁判要旨參照）；次按區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身份之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次，公寓大廈管理條例第二十五條第一、三項亦分別定有明文。準此，依上開公寓大廈管理條例第二十五條第三項之規定，具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，為當然之區分所有權人會議召集人，無須再經區分所有權人連署推舉為召集人，自無疑義。三、本件被告主張，系爭大樓原名稱為亞洲商業大樓，管理權人為張錦祐，無論有否向主管機關報備，亞洲商業大樓管理委員會早已存在，原告分別於一０五年十二月三十一日、一０六年二月九日以不存在的萬宝商業大樓管理委員會自任召集人發函召集會議屬由無召集權人所召集而召開，該次會議及其後所為之全部決議，均自始完全無決議之效力。且一０六年三月三日萬宝商業大樓區分所有權人第一屆第二次會議紀錄於第十一案決議通過規約之訂定，但第一案在無規約規範時決議:1.依據（不存在的）規約......辦理選舉成立管委會。2.......設立主任委員:吳玉印......，該決議自屬無效。依萬宝商業大樓住戶規約第十二條二、管理委員及職位之選任（二）主任委員由管理委員互推之。吳玉印未經管理委員互推之法定程序出任主任委員自屬無效。一０六年三月三日萬宝商業大樓區分所有權人第一屆第二次會議屬於依公寓大廈管理條例第三十二條第一項規定重新召開會議所作之決議，但會議未踐行於會後十五日內將會議紀錄送達各區分所有權人，及給予各區分所有權人七日期間以書面表示反對與否，待書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數等程序後，該決議始視為成立，第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。而重新召開會議所為之決議，其踐行程序須如此嚴謹，乃係為防止會議召集人濫用重新召集會議以迴避該條例第三十二條較高決議門檻之規定。原告係該自始完全無決議之效力會議選任之主任委員，代理提起本件訴訟，應屬未經合法代理，是被告主張原告起訴不合法，固如前述。惟查，被告提出之前開被證六(參本院卷第四十六頁背面）僅係「消防安全設備檢修申報書，場所名稱：亞洲商業大樓，管理權人：張錦祐。」，有該消防安全設備檢修申報書，在卷可稽，是系爭大樓於建商興建之初取名為亞洲商業大樓，張錦祐係該大樓之管理人，並無被告所指有「亞洲商業大樓管理委員會」之存在。再依原告提出之臺中市北區區公所一０六年三月二十日公所建字第一０六０００六六０一號函所示，萬宝商業大樓管理委員會為系爭大樓「首次」成立之管理委員會，有臺中市北區區公所一０六年三月二十日公所建字第一０六０００六六０一號函，在卷可稽（參本院卷第八十七頁背面）。是原告以萬宝商業大樓管理委員會為名稱而召集區分所有權人會議，並選任吳玉印為主任委員（參本院卷第四十八頁背面），難謂與法不合。四、又依公寓大廈管理條例第十八條第一項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入。」復按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第十條第二項亦有明定。又按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第二十一條亦有明定。足見區分所有權人依法負有遵守社區規約及區分所有權人會議決議內容而繳納公共基金及管理費之義務。五、就前述系爭五個小房間部分，原告主張被告自一０六年三月至一０七年四月共積欠七千零九十三元，惟已為被告所否認，並主張其實際所繳納之管理費已逾原告主張之七千零九十三元。參以原告對於系爭五個小房間一０六年四月至同年八月之管理費，被告已於一０七年十月十一日匯款三千七百五十六元；另一０六年九月至一０七年八月之管理費被告已於一０六年九月十三日匯款六千七百六十一元等情不爭執（參本院卷第八十五頁筆錄），故被告自一０六年四月至一０七年八月，就系爭五個小房間部分之管理費已繳一萬零五百十七元管理費（計算式：3756＋6761＝10517），已逾原告請求之七千零九十三元，是系爭五個小房間之管理費，被告於前述原告請求之期間內自無再繳納之必要。再就兩造爭執之系爭建號一七四八五號廁所及走廊，面積十九點七０平方公尺，被告是否應繳管理費部分。經查，系爭建號一七四八五號，建物門牌為「北屯路十四號五樓之八等公共設施」；主要用途「本共有部分係依使用執照記載項目有：廁所、走廊等二項」，可知建號一七四八五號非被告專有部分之建物，有建物登記第二類謄本，在卷可稽（參本院卷第三十八頁）。是系爭建號一七四八五號既非被告專有部分之建物，被告自無繳納管理費之義務。六、綜上所述，被告就系爭五個小房間之管理費，已繳管理費一萬零五百十七元，逾原告請求之七千零九十三元。就系爭建號一七四八五號部分，則被告無繳納管理費之義務。是原告請求被告給付七千零九十三元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。七、依民事訴訟法第四百三十六條之一九第一項、第七十八條規定，本件訴訟費用額確定為一千元（即原告繳納之第一審裁判費），應由敗訴之原告負擔。中華民國 107 年 12 月 25 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官簡賢坤以上為正本，係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 107 年 12 月 25 日書記官錢燕

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