107年度中小字第865號｜民事：給付管理費｜裁判日期：107 年 04 月 25 日

臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決 107年度中小字第865號原　　　告　好來屋管理委員會法定代理人　林世旻訴訟代理人　蔡勝為被　　　告　葉姿靖訴訟代理人　吳幸錡訴訟代理人　洪錫欽律師複代理人　劉柏均律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國107年4月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。爭執事項及理由要領一、原告主張：被告為門牌號碼臺中市○區○○街00號7樓之4、臺中市○區○○街00號7樓之5房屋（下稱系爭7樓之5房屋）之所有權人，為好來屋公寓大廈（下稱系爭大樓）之區分所有權人，其自民國104年4月起至106年7月止，共積欠管理費53,300元，經催繳及寄發存證信函仍未繳納，為此依住戶規約及公寓大廈管理條例之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）53,300元。原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告為臺中市○區○○街00號7樓之4、7樓之5房屋所有權人，自成為所有權人日起，均有按月繳納管理費，然於103年11月間，被告所有之系爭7樓之5房屋主臥房之樑柱及牆壁系統櫃裝潢處，開始出現滴水滲漏現象，被告原本認為係偶發現象，僅先密切觀察，嗣系爭7樓之5房屋上方8 樓之5建物之所有權人即訴外人方振偉登門詢問有無漏水現象時，被告始知滴水滲漏處上方8樓之同位置亦發生嚴重漏水現象，並向下滲漏至被告所有之房屋，經請廠商前來抓漏，發現漏水點係大樓頂樓平臺漏水滲漏所致，被告與8樓之5建物之所有權人乃向原告反應上開情形，希請管理委員會處理修繕，斯時大樓管理員均有到場拍照並向原告回報，然原告竟置之不理，被告與方振偉向原告反映數月，均不獲回應，迫於無奈下，始於104年7月13日以臺中進化路郵局000000號存證信函要求原告依公寓大廈管理條例第10條第2項、第 36 條規定，修復頂樓平臺漏水問題，並表示如原告仍置之不理，將自行修繕，先行代墊修繕費用，並以抵充應繳納之管理費。惟原告收受上開存證信函後，仍不願處理，被告與方振偉先生只得於104年7月底自行委請立達工程行進行大樓屋頂防水止漏工程，並因此代墊修繕費用197,000元，其中8萬元由被告分擔。另同棟高樓層之66號8樓之2至4、7樓之3 等其餘房屋亦有發生嚴重漏水情形，是系爭大樓頂樓平臺確有漏水之問題。因被告多次催促原告修繕系爭大樓頂樓平台之漏水現象，未獲回應，乃自行僱工修繕，並代原告墊付屋頂平台之共用部分修繕費用8萬元，應與原告請求之管理費 53,300元為抵銷等語，資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。三、本件原告主張之上開事實，固據其提出相符之欠繳管理費明細、報備證明、106年度第二次區分所有權人大會會議紀錄、建物登記謄本、存證信函等件為證，且為被告所不爭執，足信原告主張為真實。惟被告抗辯部分，有提出存證信函、估價單、工程保固書、統一發票及現場照片等件為憑。則本件應審究者，即被告對原告主張以支出修繕屋頂漏水費用抵銷原告管理費債權，有無理由？ 1.按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第10條第2項前段定有明文。又二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。抵銷，應以意思表示向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。民法第334條、第335條第1項定有明文。 2.經查：系爭大樓頂樓為區分所有權人共有、共用部分。依前揭規定，其修繕費用應由各共有人按應有部分比例分擔之。本件被告因管理委員會遲未修復系爭大樓被告部分之頂樓漏水，而自行修復並支出修復費用80,000元等情，業據其提出存證信函、估價單、工程保固書、統一發票及現場照片等件為證，足認被告抗辯堪信為真。而被告就系爭大樓頂樓漏水部分並非修繕義務人，就此部分之修繕費用原無自行負擔義務，縱此部分修繕未經管理委員會同意，然於上述系爭大樓於106年11月24日106年度第二次區分所有權人大會會議紀錄記載：「伍、議題討論：二、社區修繕討論事宜。決議：因社區逐漸老舊，各項公設皆需經費修繕及更新，有鑑於社區基金不足，無法及時完成各項公設修繕及更新，恐有危害住戶安全之疑慮，經大會討論前述規約後，已決議自107年1月起管理費每坪調整至75元以室內坪計算，希望能增加社區結餘，改善老舊設備及頂樓漏水問題。…十、漏水問題研議，本屆委員及管理公司，屢屢聽聞有抱怨漏水問題，惟因許多住戶係承租人，雖偶有口頭抱怨，但管理公司要會同廠商勘查修繕時，卻屢遭沒有時間等理由拒絕，本社區現在雖然經費不足以全面翻新，但只要住戶有漏水問題，管理公司一定會請廠商針對該部分報價修繕，請各位區分所有權人要促請承租人告知並配合！如果承租人拒絕修繕，委員會確實無能為力，請區權人應理解事實緣由。」，惟遲至今管理委員會皆未有何處置，則因管理委員會長期無作為，被告始自行修繕及墊支費用，且修繕屬有利於各區分所有權人，自應由公共基金支付。故被告抗辯就修繕金額80,000元與管理費53,300元為抵銷，依上規定即屬有據，又抵銷後，被告所積欠之管理費已無剩餘，原告就本件管理費之債權自屬不存在。四、綜上所述，原告依住戶規約及公寓大廈管理條例之法律關係，請求被告給付53,300元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項，判決如主文。中華民國 107 年 4 月 25 日臺灣臺中地方法院臺中簡易庭法官呂明坤以上正本係照原本作成如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 107 年 4 月 25 日書記官洪加芳

臺中簡易庭107年度中小字第865號

關鍵資訊